En este artículo 17 secciones
- Por qué un arrendador no recibiría el inmueble.
- La entrega provisional en vivienda urbana.
- El local comercial: hay que demandar.
- Cómo prepararse para que no ocurra.
- El paz y salvo.
- Cuando es la inmobiliaria la que no recibe.
- No confundir con el arrendador que no recibe el pago.
- Preguntas frecuentes.
- ¿Qué hacer si el arrendador no quiere recibir el inmueble?
- ¿Qué hacer si la inmobiliaria no quiere recibir el inmueble?
- ¿Puedo dejar de pagar mientras no me reciben?
- ¿Quién paga el secuestre?
- ¿Qué pasa si no di el preaviso de tres meses?
- ¿En cuánto tiempo deben darme el paz y salvo?
- ¿Qué hago si me exigen reparaciones que no me corresponden?
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Al terminar el contrato el arrendatario debe restituir el inmueble y el arrendador está obligado a recibirlo. Cuando se niega, el numeral 4 del artículo 24 de la ley 820 de 2003 permite al arrendatario hacer la entrega provisional ante la autoridad competente, y en los locales comerciales el artículo 385 del Código General del Proceso le permite demandar para que el juez obligue a recibir. ¿Cómo se hace y qué conviene preparar antes?
Por qué un arrendador no recibiría el inmueble.
Conviene identificar el motivo, porque de él depende si el asunto se resuelve hablando o si hay que acudir a la autoridad.
- El inmueble quedó en mal estado. Y el arrendador exige que se hagan primero las reparaciones que estaban a cargo del arrendatario.
- Hay deudas pendientes. Servicios públicos, expensas o cánones que el arrendatario no ha cancelado.
- El arrendatario no cumplió el preaviso. Y el arrendador sostiene que el contrato se renovó.
- Mala fe. No recibir para que el arrendatario entre en mora y así hacer efectivas las penalizaciones o las garantías.
El cuarto motivo es el que justifica todo el mecanismo legal. Mientras el arrendatario no entregue, el contrato sigue produciendo efectos y los cánones se siguen causando, de modo que la demora le cuesta dinero.
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La entrega provisional en vivienda urbana.
La ley le da al arrendatario una salida que no depende de la voluntad del arrendador ni de un juez. Dice el inciso segundo del artículo 24 de la ley 820 de 2003:
«Cumplidas estas condiciones el arrendador estará obligado a recibir el inmueble; si no lo hiciere, el arrendatario podrá hacer entrega provisional mediante la intervención de la autoridad competente, sin perjuicio de acudir a la acción judicial correspondiente.»
La norma condiciona el derecho al cumplimiento previo. Dice «cumplidas estas condiciones», y se refiere a las del numeral 4 del artículo 24: el preaviso de tres meses y el pago de la indemnización cuando corresponda.
Quien no dio el preaviso o no consignó la indemnización no puede exigir que le reciban, porque no ha cumplido su parte.
Cómo es el trámite.
El parágrafo del mismo artículo describe el procedimiento:
- El arrendatario lo solicita por escrito a la autoridad competente y acredita que cumplió las condiciones.
- La autoridad señala fecha y hora para la entrega.
- Cita a arrendador y arrendatario por servicio postal autorizado para que comparezcan al inmueble.
- Si el arrendador no acude, la autoridad entrega el inmueble a un secuestre designado de la lista de auxiliares de la justicia.
- De la diligencia se levanta un acta suscrita por los intervinientes.
Los gastos del secuestre corren a cargo del arrendador. Es la sanción que la norma le impone a quien no acude a recibir lo que estaba obligado a recibir.
La autoridad competente es la que cada alcaldía designe. En Bogotá esa función la cumple la Secretaría del Hábitat, a través de su dependencia de inspección, vigilancia y control de vivienda.
En muchos municipios, sin embargo, no existe la dependencia ni el funcionario encargado, lo que en la práctica deja al arrendatario con la vía judicial como única alternativa.
El local comercial: hay que demandar.
Fuera de la vivienda urbana no existe la entrega provisional ante autoridad administrativa, y el arrendatario debe acudir al juez. Dice el segundo inciso del artículo 385 del CGP:
«También se aplicará, en lo pertinente, a la demanda del arrendatario para que el arrendador le reciba la cosa arrendada. En este caso si la sentencia fuere favorable al demandante y el demandado no concurre a recibir la cosa el día de la diligencia, el juez la entregará a un secuestre, para su custodia hasta la entrega a aquel, a cuyo cargo correrán los gastos del secuestro.»
El artículo 385 del Código General del Proceso invierte entonces la figura habitual: aquí demanda el arrendatario y el demandado es el arrendador. El resultado es equivalente al de la entrega provisional, pero por vía judicial.
Advertencia sobre el tiempo. Es un proceso civil y tomará meses. Mientras tanto el inmueble sigue en poder del arrendatario y los cánones se siguen causando, salvo que se acredite que el contrato terminó y que la entrega no se produjo por culpa del arrendador.
Esa misma circunstancia puede alegarse como excepción si es el arrendador quien demanda la restitución: el arrendatario puede probar que la entrega no se produjo por la renuencia del arrendador a recibir, y el juez lo condenará a recibir y en costas, como se detalla en restitución de inmueble arrendado.
Cómo prepararse para que no ocurra.
La mayoría de estos conflictos se evitan con cuatro medidas tomadas antes de la fecha de entrega.
- Notificar por escrito, con constancia, el día y la hora en que hará la entrega.
- Desocupar el inmueble antes de la fecha de terminación, de modo que ese día esté completamente disponible.
- Hacer las reparaciones que estaban a su cargo, para no darle al arrendador un motivo real para negarse.
- Estar a paz y salvo por cánones, servicios públicos y expensas a la fecha de terminación.
De acuerdo con nuestro criterio, la primera medida es la más importante y la que menos cuesta. Un aviso enviado por servicio postal con la fecha de entrega convierte la negativa del arrendador en un hecho documentado, y sin ese documento el arrendatario tendrá que probar que quiso entregar.
Conviene además tomar fotografías fechadas del estado en que se deja el inmueble, y compararlas con el inventario firmado al recibirlo. Ese inventario es el que decide las discusiones sobre deterioros, como se explica en reparaciones en el contrato de arrendamiento.
El paz y salvo.
Es el documento en que el arrendador deja constancia de que el arrendatario cumplió todas sus obligaciones y no adeuda nada por concepto alguno.
También puede expedirlo el arrendatario a favor del arrendador, dejando constancia de que este cumplió con lo suyo.
La ley no fija un plazo para expedirlo. De ahí que algunas inmobiliarias se tomen semanas o meses, y que el arrendatario quede en la incertidumbre de si le van a cobrar algo más.
De acuerdo con nuestro criterio, conviene pactar ese plazo en el propio contrato de arrendamiento, junto con el procedimiento de entrega. Es una previsión que casi nadie toma y que evita el problema de raíz.
Y si no se pactó, la prueba de la entrega y del paz y salvo por servicios y cánones a la fecha es lo que protege al arrendatario frente a cobros posteriores.
Cuando es la inmobiliaria la que no recibe.
El procedimiento es exactamente el mismo, y la razón es simple: la inmobiliaria es la arrendadora.
Es con ella con quien se firmó el contrato y es ella quien figura como parte, de modo que la solicitud de entrega provisional o la demanda se dirigen contra ella y no contra el propietario del inmueble.
De acuerdo con nuestro criterio, esa es también la razón por la que el arrendatario no debe aceptar que lo remitan al propietario: entre él y el dueño del inmueble no existe relación contractual.
No confundir con el arrendador que no recibe el pago.
Son dos situaciones distintas, con normas y salidas distintas, y se confunden con frecuencia.
| Situación. | Cuándo ocurre. | Salida. |
|---|---|---|
| No recibe el inmueble | Al terminar el contrato | Entrega provisional o demanda |
| No recibe el pago del canon | Durante el contrato | Pago por consignación |
La segunda se resuelve consignando el canon dentro de plazos muy cortos, y se desarrolla en qué hacer cuando el arrendador no recibe el arriendo.
Preguntas frecuentes.
A continuación respondemos las preguntas frecuentes de nuestros lectores.
¿Qué hacer si el arrendador no quiere recibir el inmueble?
En vivienda urbana, solicitar la entrega provisional ante la autoridad competente de la alcaldía, acreditando que cumplió el preaviso y la indemnización si correspondía. En locales comerciales, demandar con base en el artículo 385 del Código General del Proceso.
¿Qué hacer si la inmobiliaria no quiere recibir el inmueble?
El mismo procedimiento, porque la inmobiliaria es quien figura como arrendadora en el contrato. La solicitud o la demanda se dirigen contra ella y no contra el propietario.
¿Puedo dejar de pagar mientras no me reciben?
No conviene. Mientras no se produzca la entrega el contrato sigue produciendo efectos, y dejar de pagar le daría al arrendador una causal de incumplimiento. Por eso importa documentar que quiso entregar y que no le recibieron.
¿Quién paga el secuestre?
El arrendador. Tanto el parágrafo del artículo 24 de la ley 820 de 2003 como el artículo 385 del Código General del Proceso ponen esos gastos a cargo de quien no concurrió a recibir.
¿Qué pasa si no di el preaviso de tres meses?
La entrega provisional exige haber cumplido las condiciones del numeral 4 del artículo 24, entre ellas el preaviso. Quien no lo dio no puede exigir que le reciban por esa vía, y probablemente enfrentará la renovación del contrato.
¿En cuánto tiempo deben darme el paz y salvo?
La ley no fija plazo, de modo que depende del arrendador o de la inmobiliaria. Conviene pactarlo en el contrato, y mientras tanto conservar la prueba de la entrega y de estar al día.
¿Qué hago si me exigen reparaciones que no me corresponden?
Compare el estado actual con el inventario firmado al recibir el inmueble. El arrendatario responde por los daños que causó, no por el deterioro del uso legítimo ni por defectos que ya venían.
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Tengo un apartamento alquilado con una inmobiliaria. Les pasé la carta hace tres meses para no renovar el contrato y les informé sobre la fecha de entrega. Sin embargo, no me quieren dar la cita para entregar el inmueble. Les informé que todo está a paz y salvo y que se entrega pintado, tal como lo entregaron, pero dilatan la cita de entrega.
Lo importante es que usted conserve las pruebas de haber notificado oportunamente, que luego no podrán cobrarle nada adicional.
Para evitar esas situaciones lo ideal es notificar por correo certificado de modo que no quede duda de ello.
Si avisé con antelación sobre la entrega del inmueble y pedí una prórroga para buscar otro, y lo encontré antes, ¿la inmobiliaria puede obligarme a cumplir con la prórroga?
Si la prórroga fue incorporada en el contrato con un otrosí, o se firmó un nuevo contrato, sí le pueden obligar a pagar el arriendo correspondiente al tiempo de prórroga pactado.
Saludos
Después de entregar un inmueble en buenas condiciones y las llaves, ¿cuánto es el tiempo legal que tiene una agencia de arrendamiento para entregar un paz y salvo? Los he llamado y me dicen que se demoran tres meses, ¿eso es legal?
La ley no fija ese plazo, por lo que al final dependerá de la inmobiliaria.
Buenos días,
Tengo un problema con la entrega del inmueble. La inmobiliaria no lo quiere recibir porque, cuando se entregó hace 8,5 años, los guardaescobas de madera aparentemente estaban en buen estado. Yo les dije que el pequeño deterioro de los guardaescobas es por uso, tal como lo dice el contrato. Además, el apartamento tiene 15 años de construido y, cuando se entregó en arriendo en 2014, lo hicieron sucio, como consta en el listado de recepción. Yo lo pinté. Lo único es que no puedo cambiar un guardaescobas, ya que es normal que se deterioren con las trapeadas, teniendo en cuenta que son de madera compactada.
No me quieren recibir las llaves. ¿Qué puedo hacer?
Gracias.
Para estos casos, precisamente, se puede hacer la entrega provisional explicada en el artículo.
Tengo un local comercial dentro de un edificio al que le estoy haciendo reparaciones y modificaciones en la fachada y dentro del edificio, y el inquilino se niega a entregarlo. He agotado todos los recursos: desahucio, notificaciones, juzgado, abogado. Tengo la licencia de construcción aprobada, pero ni el juez ni la inspección de la policía han ido a hacerlo desalojar. ¿Qué puedo hacer? Llevo un año y medio en este proceso. Tengo parada la obra por culpa de este inquilino.
¿Qué extraño? Si el contrato de arrendamiento se termina de acuerdo con la ley, el proceso de restitución debería culminar con el lanzamiento del arrendatario…
Cuando un inquilino ocupa una propiedad comercial en renta sin el consentimiento del arrendador y realiza los pagos de la renta en el banco agrario sin un contrato escrito, el objetivo es que entregue el predio. ¿Qué debo hacer? ¿A qué ley me acojo? Gracias.
David Moreno
Si no hay consentimiento del dueño del local, no se puede hablar de que exista un contrato de arrendamiento; lo que habría es una ocupación ilegal de la propiedad privada y debería ser abordada como tal.