Contrato de arrendamiento de vivienda urbana

El arrendamiento de un inmueble urbano destinado a vivienda tiene una ley propia, la ley 820 de 2003, que se impone sobre el Código Civil y sobre lo que las partes acuerden en el contrato. Esa ley define qué se entiende por vivienda urbana, qué debe contener el contrato, cuánto puede cobrarse de canon, qué garantías están prohibidas y cómo se termina la relación. ¿Qué reglas de esa ley no se pueden desconocer aunque el contrato diga otra cosa?

Qué es el contrato de arrendamiento de vivienda urbana.

Es el contrato en el que se entrega el goce de un inmueble urbano destinado a vivienda a cambio de un precio. Lo define el artículo 2 de la ley 820 de 2003 en estos términos:

«El contrato de arrendamiento de vivienda urbana es aquel por el cual dos partes se obligan recíprocamente, la una a conceder el goce de un inmueble urbano destinado a vivienda, total o parcialmente, y la otra a pagar por este goce un precio determinado.»

Dos elementos deciden si la ley 820 aplica: que el inmueble sea urbano y que su destino sea la vivienda. Si falta alguno, el contrato se sale de esta ley.

Una finca de recreo en zona rural, una bodega, una oficina o un local no son vivienda urbana y se rigen por el Código Civil o por el Código de Comercio, según el caso. Un apartamento arrendado en la ciudad para que alguien viva en él, sí lo es, aunque se arriende solo una habitación.

• Liquidador de pensiones en Colpensiones
• Guía de arrendamiento sin riesgo
• Proyección y planeación pensional

Servicios conexos y adicionales.

La ley distingue dos clases de servicios que pueden acompañar al inmueble, y la diferencia tiene consecuencias en el precio.

• Los servicios públicos domiciliarios y todo lo inherente al goce del inmueble y a la satisfacción de las necesidades propias de habitarlo.
• Los que el arrendador suministra eventualmente y que no son inherentes al goce del inmueble, como el parqueadero, el amoblamiento o el servicio de aseo.

El precio de los servicios adicionales no puede exceder del 50% del valor del arrendamiento del inmueble, según el artículo 2 de la ley 820 de 2003. Es un límite que se olvida con frecuencia cuando se arriendan apartamentos amoblados.

Forma del contrato de arrendamiento de vivienda urbana.

El contrato puede celebrarse de palabra o por escrito, sin que la ley prefiera una forma sobre la otra para efectos de validez.

«El contrato de arrendamiento para vivienda urbana puede ser verbal o escrito.»

Que sea válido no significa que sea conveniente. En el contrato verbal existe el acuerdo pero no la prueba, y cuando surge el conflicto ninguna de las partes puede acreditar lo que pactó, como se explica en contrato de arrendamiento verbal.

Contenido mínimo del contrato.

Sea verbal o escrito, la ley exige que las partes se pongan de acuerdo al menos sobre siete puntos:

1. Nombre e identificación de los contratantes.
2. Identificación del inmueble objeto del contrato.
3. Identificación de la parte del inmueble que se arrienda, cuando sea del caso, así como de las zonas y los servicios compartidos con los demás ocupantes.
4. Precio y forma de pago.
5. Relación de los servicios, cosas o usos conexos y adicionales.
6. Término de duración del contrato.
7. Designación de la parte a cuyo cargo esté el pago de los servicios públicos del inmueble.

Ese es el mínimo legal del artículo 3 de la ley 820 de 2003, no el contrato ideal. Hay cláusulas que la ley no exige pero que evitan los problemas más comunes con el inquilino, y están reunidas en cláusulas que deberían incluirse en un contrato de arrendamiento de vivienda.

Entrega de copia del contrato.

Cuando el contrato conste por escrito, el arrendador debe entregar copia con firmas originales al arrendatario y al codeudor dentro de los diez días siguientes a su celebración.

No es una recomendación. El parágrafo del artículo 8 de la ley 820 de 2003 sanciona su incumplimiento, a petición de parte, con multas equivalentes a tres mensualidades de arrendamiento, que impone la alcaldía del municipio donde esté el inmueble.

Clasificación de los contratos de vivienda urbana.

La ley clasifica estos contratos en cuatro modalidades, y lo hace de forma imperativa: la modalidad la determinan los hechos, no lo que las partes escriban en el contrato.

La modalidad de pensión es la única en la que cualquiera de las partes puede terminar el contrato antes del vencimiento con solo diez días de aviso y sin pagar indemnización alguna, según el literal d) del artículo 4 de la ley 820 de 2003. Es una diferencia de peso frente a los tres meses de preaviso e indemnización de las demás modalidades.

Duración y prórroga del contrato.

El plazo lo fijan las partes, y la ley solo interviene cuando estas guardan silencio. Dice el artículo 5 de la ley 820 de 2003:

«El término del contrato de arrendamiento será el que acuerden las partes. A falta de estipulación expresa, se entenderá por el término de un (1) año.»

Vencido el plazo, el contrato no se acaba solo. Se prorroga por el mismo término inicial si las partes cumplieron y el arrendatario acepta el reajuste de la renta.

Esa prórroga es automática y opera aunque nadie firme nada. Para impedirla hay que dar un preaviso escrito de tres meses, y quien no lo da queda amarrado por otro periodo igual, como se detalla en renovación del contrato de arrendamiento de vivienda.

Solidaridad entre las partes.

Cuando hay varios arrendadores o varios arrendatarios, todos responden por todo. Señala el artículo 7 de la ley 820 de 2003:

«Los derechos y las obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento son solidarias, tanto entre arrendadores como entre arrendatarios. En consecuencia, la restitución del inmueble y las obligaciones económicas derivadas del contrato, pueden ser exigidas o cumplidas por todos o cualquiera de los arrendadores a todos o cualquiera de los arrendatarios, o viceversa.»

Supongamos que tres estudiantes arriendan juntos un apartamento y dos de ellos se van sin pagar. El arrendador puede cobrarle la totalidad de la deuda al que quedó, sin tener que perseguir a los otros dos. Ese es el efecto de la solidaridad del artículo 7 de la ley 820 de 2003.

Por eso firmar como coarrendatario no es un gesto de acompañamiento: es asumir la deuda completa. La diferencia con el fiador y con el codeudor se explica en garantías en el contrato de arrendamiento.

Obligaciones del arrendador de vivienda urbana.

El artículo 8 de la ley 820 de 2003 impone al arrendador cuatro obligaciones concretas, además de las que ya trae el Código Civil.

1. Entregar el inmueble en la fecha convenida, en buen estado de servicio, seguridad y sanidad, con los servicios conexos y adicionales convenidos.
2. Mantener en el inmueble los servicios, cosas y usos conexos y adicionales en buen estado de servir para el fin convenido.
3. Entregar copia del contrato con firmas originales al arrendatario y al codeudor dentro de los diez días siguientes.
4. Entregar copia de la parte normativa del reglamento, cuando el inmueble esté sometido a propiedad horizontal.

La obligación de entregar en buen estado de seguridad y sanidad es la más invocada por los arrendatarios, porque es la que permite exigir que el arrendador repare humedades, filtraciones y fallas estructurales.

El numeral 5 del mismo artículo remite a las obligaciones del arrendador contenidas en el Código Civil, de modo que las reglas sobre reparaciones no locativas siguen vigentes. Quién paga cada arreglo se detalla en reparaciones en el contrato de arrendamiento.

Obligaciones del arrendatario de vivienda urbana.

Al inquilino le corresponde, según el artículo 9 de la ley 820 de 2003:

1. Pagar el precio dentro del plazo estipulado, en el inmueble arrendado o en el lugar convenido.
2. Cuidar el inmueble y las cosas recibidas, y reparar por su cuenta los daños distintos a los del uso normal o el paso del tiempo.
3. Pagar a tiempo los servicios conexos y adicionales y las expensas comunes, cuando estén a su cargo.
4. Cumplir el reglamento de propiedad horizontal y las normas de convivencia.

La segunda obligación traza la frontera de la responsabilidad del inquilino: responde por lo que dañe por mal uso o por su culpa, no por el desgaste natural. Una chapa que se rompe porque se forzó la puerta la paga el arrendatario; una tubería que se revienta por antigüedad, no.

Pago del canon y prueba del pago.

El arrendatario paga donde se pactó, y el arrendador está obligado a darle constancia de cada pago conforme señala el artículo 11 de la ley 820 de 2003:

«El arrendador o la persona autorizada para recibir el pago del arrendamiento estará obligado a expedir comprobante escrito en el que conste la fecha, la cuantía y el período al cual corresponde el pago.»

Si el arrendador se niega a expedir la constancia, el arrendatario puede pedir la intervención de la alcaldía. Conservar ese comprobante es lo único que le permitirá demostrar después que estuvo al día.

Qué hacer si el arrendador se niega a recibir el pago.

Ocurre cuando el arrendador quiere provocar una mora para terminar el contrato. La ley previó la salida y le puso plazos estrictos.

El arrendatario debe consignar el canon a favor del arrendador en las entidades autorizadas por el Gobierno Nacional dentro de los cinco días hábiles siguientes al vencimiento del plazo pactado, y avisarle de la consignación por servicio postal autorizado dentro de los cinco días siguientes, adjuntando el duplicado del título, según el artículo 10 de la ley 820 de 2003.

Quien no cumple ese procedimiento incurre en mora, aunque tenga el dinero y aunque el arrendador haya sido quien se negó a recibirlo. El pago por consignación solo protege si se hace en los términos y los plazos que la norma señala.

Reglas de la ley 820 que el contrato no puede desconocer.

Buena parte de la ley 820 de 2003 es imperativa. Lo que se pacte en contra de ella no produce efectos, aunque el arrendatario lo haya firmado.

La más ignorada de todas es la prohibición de depósitos. Es frecuente que se exija al inquilino un mes de arriendo por adelantado a título de garantía, y esa exigencia es ilegal cualquiera sea el nombre que se le dé según el artículo 16 de la ley 820 de 2003:

«En los contratos de arrendamiento para vivienda urbana no se podrán exigir depósitos en dinero efectivo u otra clase de cauciones reales, para garantizar el cumplimiento de las obligaciones que conforme a dichos contratos haya asumido el arrendatario.»

La norma cierra además la puerta a los rodeos: prohíbe que esas garantías se pacten indirectamente, por interpuesta persona, en documentos distintos del contrato o bajo otras denominaciones. Quien las haya entregado puede reclamarlas ante la alcaldía, con fundamento en el numeral 3 del literal a) del artículo 33 de la misma ley.

El contrato de vivienda urbana presta mérito ejecutivo.

Es una de las mayores ventajas de este régimen y la razón por la que las letras de cambio y los pagarés que se hacen firmar al inquilino resultan casi siempre innecesarios. Dice el artículo 14 de la ley 820 de 2003:

«Las obligaciones de pagar sumas en dinero a cargo de cualquiera de las partes serán exigibles ejecutivamente con base en el contrato de arrendamiento y de conformidad con lo dispuesto en los Códigos Civil y de Procedimiento Civil.»

Con el solo contrato, el arrendador puede iniciar un proceso ejecutivo y pedir el embargo de los bienes del arrendatario y de sus garantes, sin necesidad de un juicio previo que declare la deuda. Los requisitos y los alcances están en ¿el contrato de arrendamiento presta mérito ejecutivo?.

Terminación del contrato de arrendamiento de vivienda urbana.

La ley 820 de 2003 no deja la terminación al arbitrio de las partes. Enumera las causales de cada una y les impone requisitos distintos.

El arrendador tiene seis causales por incumplimiento del arrendatario, más dos vías para terminar sin que haya incumplimiento: durante las prórrogas con tres meses de preaviso e indemnización, y al vencimiento del término invocando una causal especial de restitución.

El arrendatario, en cambio, puede terminar en cualquier momento pagando tres meses de indemnización, o al vencimiento del plazo sin pagar nada, siempre que avise con tres meses de anticipación. El desarrollo completo de cada causal, con sus preavisos y sus indemnizaciones, está en terminación del contrato de arrendamiento de vivienda urbana.

A continuación respondemos las preguntas frecuentes de nuestros lectores.

• Liquidador de intereses propiedad horizontal
• Guía Laboral 2026
• Liquidador de intereses judiciales y comerciales
• Guía de propiedad horizontal