Derecho de retención en el contrato de arrendamiento

En el contrato de arrendamiento exista la figura conocida como derecho de retención en beneficio tanto del arrendador como del arrendatario, cuando no se le hayan satisfecho los pagos debidos.

En qué consiste el derecho de retención.

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El derecho de retención consiste en la facultad que tiene una de las partes de retener propiedades o pertenencias de la otra parte, cuando la parte deudora no paga lo que le corresponde pagar.

Generalmente es el arrendador quien le retiene las cosas al arrendatario (muebles, electrodomésticos, mercancías, etc.) cuando este no paga el arriendo, y esa retención se da hasta cuando el arrendatario pague lo que debe.

El derecho de retención también aplica en favor del arrendatario como más adelante se señala.

El derecho de retención es una forma de garantía para el cumplimiento de las obligaciones pecuniarias tanto del arrendador como del arrendatario.

Garantías en el contrato de arrendamiento

Derecho de retención en favor del arrendador.

El derecho de retención en favor del arrendador lo encontramos en el artículo 2000 del código civil, que versa sobre la obligación del arrendatario de pagar la renta (Arriendo), y en su segundo inciso señala respecto al derecho de retención que le asiste al arrendador para garantizar dicho pago:

«Podrá el arrendador, para seguridad de este pago y de las indemnizaciones a que tenga derecho, retener todos los frutos existentes de la cosa arrendada, y todos los objetos con que el arrendatario la haya amueblado, guarnecido o provisto, y que le pertenecieren; y se entenderá que le pertenecen, a menos de prueba contraria.»

Es decir que, si el arrendatario no paga el arriendo o las indemnizaciones derivadas del contrato de arrendamiento, el arrendador puede retener las pertenencias del arrendatario hasta tanto el arrendatario acredito el pago de lo debido.

Elementos o cosas que no se pueden retener al arrendatario.

El artículo 2000 del código civil no especifica qué cosas o pertenencias del arrendatario se pueden retener y cuales no, pero la doctrina ha considerado que para ello hay que recurrir a los bienes que la ley considera inembargables, que están señalados en el artículo 594 del código general del proceso.

De esos bienes, consideramos que los siguientes aplican para el caso del contrato de arrendamiento:

  1. Las condecoraciones y pergaminos recibidos por actos meritorios.
  2. Los uniformes y equipos de los militares.
  3. Los bienes destinados al culto religioso.
  4. El televisor, el radio, el computador personal o el equipo que haga sus veces, y los elementos indispensables para la comunicación personal, los utensilios de cocina, la nevera y los demás muebles necesarios para la subsistencia del afectado y de su familia, o para el trabajo individual.
  5. El combustible y los artículos alimenticios para el sostenimiento de la persona.

En la práctica, los arrendadores retienen todo lo que esté dentro del inmueble arrendado sin consideración alguna.

Terminación del contrato de arrendamiento

Procedimiento para ejercer el derecho de retención.

La ley no impone ningún procedimiento especial para proceder a retener los bienes que el arrendatario tiene dentro del inmueble arrendado, y es una facultad que el arrendador puede ejerce directamente sin tener que recurrir a ninguna autoridad judicial o administrativa.

La retención se hará hasta tanto el arrendatario pague lo adeudado, y se precisa, que la retención procede sólo respecto a deudas por cánones de arrendamiento e indemnizaciones, es decir, no se puede retener por daños, reparaciones, o deudas ajenas al contrato de arrendamiento.

Derecho de retención en favor del arrendatario.

El arrendatario también puede hacer uso del derecho de retención en los casos señalados en el artículo 1995 del código civil, que dice en su primer inciso:

«En todos los casos en que se debe indemnización al arrendatario, no podrá ser éste expelido o privado de la cosa arrendada, sin que previamente se le pague o se le asegure el importe por el arrendador.»

En tal caso, el derecho de retención aplica sobre el inmueble, es decir, el arrendatario no entregará el inmueble hasta tanto el arrendador pague lo adeudado.

Esta retención aplica exclusivamente cuando el arrendador adeuda al arrendatario dinero por concepto de indemnizaciones derivadas del contrato de arrendamiento; por ninguna otra deuda procede el derecho de retención.

Derecho de retención en el arrendamiento de vivienda urbana.

La ley 820 de 2003 no hace referencia al derecho de retención en favor del arrendador, de modo que se aplica la regla general, es decir, el artículo 2000 del código civil.

Recordemos que la ley 820 de 2003 prohíbe solicitar cauciones o depósitos de garantía al arrendatario, por tanto, el derecho de retención es la única garantía aparte del contrato de arrendamiento que por sí solo presta mérito ejecutivo.

Respecto al derecho de retención en favor del arrendatario, el artículo 26 de la ley 820 se pronuncia en el mismo sentido que el código civil:

«En todos los casos en los cuales el arrendador deba indemnizar al arrendatario, éste no podrá ser privado del inmueble arrendado sin haber recibido el pago previo de la indemnización correspondiente o sin que se le hubiere asegurado debidamente el importe de ella por parte del arrendador.»

Pero adicionalmente, el artículo 27 de la misma ley contempla el derecho de retención del arrendatario respecto al reembolso por las reparaciones no locativas a cargo del arrendador que fueron realizadas por el arrendatario.

Reparaciones en el contrato de arrendamiento

Dice el inciso 3 del artículo 27 de la ley 820 de 2003:

«En el evento en que los descuentos periódicos efectuados de conformidad con lo previsto en este artículo, no cubran el costo total de las reparaciones indispensables no locativas, por causa de la terminación del contrato, el arrendatario podría ejercer el derecho de retención en los términos del artículo anterior, hasta tanto el saldo insoluto no sea satisfecho íntegramente por el arrendador.»

Si el arrendatario debió hacer por su cuenta una reparación a que estaba obligado el arrendador, podrá descontarse del arrendamiento el monto de esas reparaciones, y si se termina el contrato de arrendamiento sin que se haya descontado el valor total de las reparaciones, el arrendatario no estará obligado a entregar el inmueble hasta tanto no le sea pagado ese excedente, y en eso consiste el derecho de retención para el arrendatario.

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