Derecho de retención en el contrato de arrendamiento

El derecho de retención permite a una de las partes conservar bienes de la otra mientras esta no le pague lo que le debe, y en el arrendamiento opera en las dos direcciones: el arrendador puede retener las cosas del arrendatario según el artículo 2000 del Código Civil, y el arrendatario puede negarse a entregar el inmueble según el artículo 1995. ¿Qué se puede retener, qué no, y por qué deudas procede?

Qué es el derecho de retención.

Es la facultad de conservar en su poder algo que pertenece a la otra parte, o de no entregarlo, mientras esta no pague lo que debe.

Funciona como una garantía que no hay que pactar: la da la ley. Y como toda garantía, su función no es cobrar sino presionar el pago.

En el contrato de arrendamiento existe a favor de las dos partes, pero con objetos y causas distintas, y esa asimetría es lo primero que conviene tener claro.

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El derecho de retención del arrendador.

Es el más conocido y el que da lugar a la consulta más frecuente: el arrendador no me deja sacar mis cosas.

La norma que lo consagra está dentro de la obligación del arrendatario de pagar la renta. Dice el inciso segundo del artículo 2000 de Código civil.

«Podrá el arrendador, para seguridad de este pago y de las indemnizaciones a que tenga derecho, retener todos los frutos existentes de la cosa arrendada, y todos los objetos con que el arrendatario la haya amueblado, guarnecido o provisto, y que le pertenecieren; y se entenderá que le pertenecen, a menos de prueba contraria.»

De ese inciso salen tres reglas.

1. La retención procede solo por cánones e indemnizaciones derivadas del contrato.
2. Recae sobre los frutos de la cosa arrendada y sobre los objetos con que el arrendatario la amobló o proveyó.
3. Se presume que esos objetos le pertenecen al arrendatario, salvo prueba en contrario.

La primera regla es la que más se desconoce. No se puede retener por cualquier deuda: solo por cánones y por indemnizaciones del contrato. Los daños al inmueble, las reparaciones o las deudas ajenas al arrendamiento no habilitan la retención.

No todo se puede retener.

El artículo 2000 no dice qué bienes quedan excluidos, y la doctrina ha resuelto ese vacío acudiendo a los bienes que la ley declara inembargables.

El artículo 594 del Código General del Proceso enumera esos bienes, y de esa lista consideramos aplicables al arrendamiento los siguientes:

• Las condecoraciones y pergaminos recibidos por actos meritorios.
• Los uniformes y equipos de los militares.
• Los bienes destinados al culto religioso.
• El televisor, el radio, el computador personal o el equipo que haga sus veces, y los elementos indispensables para la comunicación personal.
• Los utensilios de cocina, la nevera y los demás muebles necesarios para la subsistencia del afectado y de su familia, o para su trabajo individual.
• El combustible y los artículos alimenticios para el sostenimiento de la persona.

La lista es amplia y deja al arrendador con menos margen del que suele creerse. Los muebles indispensables para la subsistencia y para el trabajo del arrendatario y su familia no se pueden retener.

De acuerdo con nuestro criterio, en la práctica los arrendadores retienen todo lo que está dentro del inmueble sin distinguir, lo que los expone a una acción de tutela o a una querella policiva. Conviene retener solo lo que claramente exceda lo indispensable.

Cómo se ejerce la retención.

La ley no impone procedimiento alguno. El arrendador puede ejercerla directamente, sin acudir a un juez ni a una autoridad administrativa.

Eso no significa que pueda hacer cualquier cosa. Retener los bienes es conservarlos en el inmueble o en un lugar seguro; no autoriza a venderlos, usarlos, deteriorarlos ni disponer de ellos.

¿Qué se debe hacer? Levantar un inventario de lo retenido, preferiblemente con testigos y fotografías, y comunicarle por escrito al arrendatario qué se retiene y por qué deuda. Sin ese soporte, el arrendatario podrá alegar después que le faltan cosas.

La retención cesa cuando el arrendatario acredita el pago. No es un medio para quedarse con los bienes ni para cobrarse con ellos: para eso hay que ejecutar y rematar, dentro de un proceso judicial.

El derecho de retención del arrendatario.

Es menos conocido y a menudo más poderoso, porque lo que se retiene no son unos muebles sino el inmueble mismo. Dice el artículo 1995 del Código civil:

«En todos los casos en que se debe indemnización al arrendatario, no podrá ser éste expelido o privado de la cosa arrendada, sin que previamente se le pague o se le asegure el importe por el arrendador.»

La ley 820 de 2003 repite la regla para la vivienda urbana en su artículo 26, en términos prácticamente idénticos, de modo que rige tanto en el arrendamiento civil como en el de vivienda.

El efecto es contundente: el arrendatario a quien se le debe una indemnización no está obligado a entregar el inmueble mientras no le paguen o le aseguren debidamente el importe.

Conviene subrayar «o se le asegure». No es indispensable el pago efectivo: basta con que el arrendador constituya una garantía suficiente del monto adeudado.

Por qué deudas procede.

Solo por indemnizaciones derivadas del contrato de arrendamiento. Ninguna otra deuda del arrendador habilita al arrendatario a retener el inmueble.

Las indemnizaciones típicas son las de la terminación unilateral sin justa causa, que se desarrollan en indemnizaciones en el contrato de arrendamiento.

La retención por reparaciones no locativas.

El artículo 27 de la ley 820 de 2003 agrega un supuesto propio que no está en el Código Civil y que resulta muy útil para el arrendatario.

«En el evento en que los descuentos periódicos efectuados de conformidad con lo previsto en este artículo, no cubran el costo total de las reparaciones indispensables no locativas, por causa de la terminación del contrato, el arrendatario podría ejercer el derecho de retención en los términos del artículo anterior, hasta tanto el saldo insoluto no sea satisfecho íntegramente por el arrendador.»

El inciso tercero del artículo 27 de la ley 820 de 2003 opera así: el arrendatario que hizo una reparación indispensable no locativa la va descontando del canon hasta un 30% mensual, y si el contrato termina antes de recuperar todo lo invertido, puede negarse a entregar el inmueble hasta que le paguen el saldo.

Es la única forma de que el arrendatario no pierda su dinero cuando el contrato se acaba a mitad del descuento. El mecanismo del descuento está en reparaciones en el contrato de arrendamiento.

La retención en el arrendamiento de vivienda urbana.

La ley 820 de 2003 no menciona el derecho de retención a favor del arrendador, de modo que en ese punto se aplica la regla general del Código Civil.

Su importancia aquí es mayor que en otros arrendamientos, y por una razón concreta: en vivienda urbana están prohibidos los depósitos y las cauciones reales.

Dicho de otro modo, al arrendador de vivienda le quedan muy pocas garantías: el contrato, que presta mérito ejecutivo, los garantes personales y el derecho de retención. Nada más, como se explica en garantías en el contrato de arrendamiento.

A favor del arrendatario, en cambio, la ley 820 es más generosa que el Código Civil, porque le agrega el supuesto de las reparaciones no locativas que acabamos de ver.

A continuación respondemos las preguntas frecuentes de nuestros lectores.

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