El deterioro y el mal estado de un inmueble arrendado son situaciones que afectan al arrendatario, quien en muchos casos no sabe cómo proceder ni qué derechos tiene. Aquí se lo contamos.
- El buen estado del inmueble arrendado.
- Obligación del arrendador de conservar en buen estado el inmueble.
- Lo que diga el contrato sobre el mal estado del inmueble.
- Terminación del contrato de arrendamiento por mal estado del inmueble.
- Disminución de valor del arrendamiento por mal estado del inmueble.
- Indemnización derivada del mal estado del inmueble arrendado.
- Qué hacer si el arrendador no arregla desperfectos.
- Quién asume los daños en una vivienda arrendada.
- Preguntas frecuentes.
El buen estado del inmueble arrendado.
En el contrato de arrendamiento, el arrendatario paga un canon de arrendamiento al arrendador para poder vivir en la casa, es decir, gozar del inmueble arrendado.
Esto significa que el inmueble arrendado debe estar en condiciones de ser habitado o utilizado, y así debe mantenerse durante el tiempo que dure el contrato de arrendamiento.
En consecuencia, si el arrendador no arregla los desperfectos o daños que sufra la casa o apartamento, está incumpliendo el contrato, lo que habilita al arrendatario a exigir el arreglo o incluso a terminar el contrato, como se detalla más adelante.
Obligación del arrendador de conservar en buen estado el inmueble.
Quien paga un arriendo para utilizar un inmueble espera poder sacar el máximo provecho, y ello no es posible si el inmueble está en mal estado, por lo que la ley ha impuesto al arrendador la obligación de entregar en buen estado el inmueble arrendado y de conservarlo en ese buen estado mientras dure el contrato de arrendamiento.
El artículo 1985 del Código Civil señala respecto a la obligación y responsabilidad del arrendador frente al estado de los inmuebles arrendados:
«La obligación de mantener la cosa arrendada en buen estado consiste en hacer, durante el arriendo, todas las reparaciones necesarias, a excepción de las locativas, las cuales corresponden generalmente al arrendatario.
Pero será obligado el arrendador aún a las reparaciones locativas, si los deterioros que las han hecho necesarias provinieron de fuerza mayor o caso fortuito, o de la mala calidad de la cosa arrendada.
Las estipulaciones de los contratantes podrán modificar estas obligaciones.»
En principio, el arrendador tiene la obligación de conservar el buen estado del inmueble de tal forma que permita ser utilizado en condiciones normales y sin perturbaciones.
La obligación del arrendador de mantener el buen estado del inmueble se aplica a todo tipo de inmuebles o cosas arrendadas, y también lo es en el arrendamiento de vivienda urbana, como lo señala el artículo 8 de la Ley 820 de 2003 en sus numerales 1 y 2.
Lo que diga el contrato sobre el mal estado del inmueble.
El artículo 1985 del Código Civil señala que es obligación del arrendador conservar en buen estado el inmueble, pero también dice que:
«Las estipulaciones de los contratantes podrán modificar estas obligaciones.»
Es decir, que las partes pueden cambiar esa responsabilidad en el contrato de arrendamiento, de modo que, si el arrendatario asumió la responsabilidad de conservar el buen estado del inmueble, no podrá reclamarle al arrendador por ello.
Recordemos que la ley, de forma general, dispone que al arrendador le corresponde hacer las reparaciones funcionales o de estructura, y al arrendatario le corresponde hacer las reparaciones locativas, pero esas obligaciones se pueden modificar contractualmente.
Por lo anterior, cada contrato de arrendamiento debe ser revisado individualmente para determinar la responsabilidad de cada parte en conservar el buen estado del inmueble.
Terminación del contrato de arrendamiento por mal estado del inmueble.
El mal estado del inmueble arrendado es una causal para la terminación del contrato de arrendamiento, según lo señala el artículo 1990 del Código Civil en su primer inciso:
«El arrendatario tiene derecho a la terminación del arrendamiento y aún a la rescisión del contrato, según los casos, si el mal estado o calidad de la cosa le impide hacer de ella el uso para que ha sido arrendada, sea que el arrendador conociese o no el mal estado o calidad de la cosa al tiempo del contrato; y aún en el caso de haber empezado a existir el vicio de la cosa después del contrato, pero sin culpa del arrendatario.»
Para que proceda la terminación del contrato de arrendamiento, el mal estado debe ser tal que impida que el inmueble sea utilizado para su propósito en condiciones razonables.
Esa terminación, por supuesto, no tiene consecuencias para el arrendatario, en la medida en que no debe pagar penalizaciones ni los cánones de arrendamiento no causados, porque la terminación es culpa del arrendador, quien en algunos casos tendrá que indemnizar al arrendatario, como se expone más adelante.
El mal estado del inmueble como causal para terminar el contrato de arrendamiento debe mirarse en función de la responsabilidad de mantener en buen estado el inmueble, pues esta, se repite, en principio corresponde al arrendador, pero como ya lo vimos, esa responsabilidad puede ser modificada contractualmente, de modo que, si es el arrendatario quien adquirió la responsabilidad de mantener en buen estado el inmueble, si no lo está, es su culpa y, por tanto, no podrá terminar el contrato de arrendamiento alegando en su favor su propia culpa.
Disminución de valor del arrendamiento por mal estado del inmueble.
Otra alternativa que ofrece la ley frente al mal estado del inmueble arrendado es que se disminuya el precio del arrendamiento.
Señala el segundo inciso del artículo 1990 del Código Civil colombiano:
«Si el impedimento para el goce de la cosa es parcial, o si la cosa se destruye en parte, el juez o prefecto decidirá, según las circunstancias, si debe tener lugar la terminación del arrendamiento, o concederse una rebaja del precio o renta.»
La norma dice que le corresponde al juez considerar la disminución del arrendamiento, lo que implica que debe llevarse el asunto a la vía judicial, pero ello no impide que las partes lleguen a un acuerdo o incluso concilien en ese mismo sentido.
Indemnización derivada del mal estado del inmueble arrendado.
El mal estado del inmueble da derecho a que el arrendador sea indemnizado en términos del artículo 1991 del Código Civil, que considera dos tipos de indemnización según las condiciones allí señaladas.
Indemnización por daño emergente.
El inciso primero del artículo 1991 del Código Civil señala:
«Tendrá además derecho el arrendatario, en el caso del artículo precedente, para que se le indemnice el daño emergente, si el vicio de la cosa ha tenido una causa anterior al contrato.»
Si el vicio o el mal estado del inmueble eran previos o anteriores a la firma del contrato de arrendamiento. Es decir, cuando se firma el contrato estando el inmueble en mal estado.
Indemnización por lucro cesante.
La indemnización por lucro cesante la considera el inciso segundo del artículo 1991 del Código Civil:
«Y si el vicio era conocido del arrendador al tiempo del contrato, o si era tal que el arrendador debiera por los antecedentes preverlo, o por su profesión conocerlo, se incluirá en la indemnización el lucro cesante.»
Es decir, que si el arrendador, conociendo el mal estado del inmueble, lo arrendó, a la indemnización por daño emergente se suma la indemnización por lucro cesante.
Pero la indemnización no siempre aplica, pues se debe considerar lo señalado en el artículo 1992 del Código Civil:
«El arrendatario no tendrá derecho a la indemnización de perjuicios que se le concede por el artículo precedente, si contrató a sabiendas del vicio y no se obligó el arrendador a sanearlo; o si el vicio era tal, que no pudo sin grave negligencia de su parte ignorarlo; o si renunció expresamente a la acción de saneamiento por el mismo vicio, designándolo.»
Es lo que generalmente ocurre, que se arrienda un inmueble siendo conscientes de su mal estado, pues resulta evidente a una simple revisión visual.
Se advierte que el pago de la indemnización lo decreta un juez, y las indemnizaciones solicitadas deben ser probadas y tasadas, pues no son una presunción a favor del arrendatario.
Qué hacer si el arrendador no arregla desperfectos.
Cuando el arrendador está en la obligación de hacer alguna reparación y no lo hace, la terminación del contrato de arrendamiento no siempre es una opción, porque el mal estado no es lo suficientemente relevante para constituirse en una causal para la terminación, o porque el arrendatario no quiere o no puede, en ese momento, terminar el contrato de arrendamiento.
Ante esta situación, el arrendatario puede hacer las reparaciones por su cuenta y luego cobrarle su costo al arrendador o descontarlo del arriendo.
Este procedimiento es diferente según se trate de arrendamiento de vivienda urbana o de otro tipo de arrendamiento, como en el caso de locales comerciales.
En el caso del arrendamiento de vivienda urbana, señala el artículo de la Ley 820 de 2003:
«En el caso previsto en el artículo 1993 del Código Civil, salvo pacto en contrario entre las partes, el arrendatario podrá descontar el costo de las reparaciones del valor de la renta. Tales descuentos en ningún caso podrán exceder el treinta por ciento (30%) del valor de la misma; si el costo total de las reparaciones indispensables no locativas excede dicho porcentaje, el arrendatario podrá efectuar descuentos periódicos hasta el treinta por ciento (30%) del valor de la renta, hasta completar el costo total en que haya incurrido por dichas reparaciones.
Para lo previsto en el artículo 1994 del Código Civil, previo cumplimiento de las condiciones previstas en dicho artículo, las partes podrán pactar contra el valor de la renta.
En el evento en que los descuentos periódicos efectuados de conformidad con lo previsto en este artículo no cubran el costo total de las reparaciones indispensables no locativas, por causa de la terminación del contrato, el arrendatario podría ejercer el derecho de retención en los términos del artículo anterior, hasta tanto el saldo insoluto no sea satisfecho íntegramente por el arrendador.»
Cuando se trata de inmuebles diferentes a vivienda urbana se aplica el artículo 1993 del Código Civil:
«El arrendador es obligado a reembolsar al arrendatario el costo de las reparaciones indispensables no locativas, que el arrendatario hiciere en la cosa arrendada, siempre que el arrendatario no las haya hecho necesarias por su culpa, y que haya dado noticia al arrendador lo más pronto, para que las hiciese por su cuenta. Si la noticia no pudo darse en tiempo, o si el arrendador no trató de hacer oportunamente las reparaciones, se abonará al arrendatario su costo razonable, probada la necesidad.»
Este artículo aplica también para la vivienda urbana en sentido general, como no se trata de reparaciones que no sean indispensables, y que se notifique al arrendador de la necesidad de hacer la reparación.
El arrendador está obligado a reembolsar únicamente las reparaciones indispensables, más no las mejoras útiles, como lo señala el artículo 1994 del Código Civil:
«El arrendador no es obligado a reembolsar el costo de las mejoras útiles, en que no ha consentido con la expresa condición de abonarlas; pero el arrendatario podrá separar y llevarse los materiales sin detrimento de la cosa arrendada; a menos que el arrendador esté dispuesto a abonarle lo que valdrían los materiales, considerándolos separados.»
Es el caso del arrendatario que ya no quiere una cocina básica pero funcional, sino una integral, y la construye a su gusto. No puede exigir al arrendador que le reintegre lo invertido en su cocina integral.
Quién asume los daños en una vivienda arrendada.
Los daños que sufra la vivienda deben ser reparados por el arrendador, quien tiene la obligación de mantener el inmueble en buen estado para su correcto goce por parte del arrendatario.
Daños como humedades, goteras, filtraciones, desprendimiento de partes de la estructura, como paredes, pisos o techos, corresponden al dueño del inmueble.
Sin embargo, cuando los daños han sido causados por el arrendatario, es este quien debe repararlos, puesto que debe entregar el inmueble en las mismas condiciones en que lo recibió.
Por ello, siempre que se arrienda una vivienda, se debe hacer un inventario del inmueble indicando el estado en que se encuentra cada elemento, pues, si no se hace, probablemente el arrendatario deba responder por algún daño cuando el artículo o elemento ya estaba deteriorado al iniciar el contrato.
Preguntas frecuentes.
A continuación, damos respuesta a las preguntas frecuentes realizadas por nuestros lectores.
Sí. La humedad genera riesgos para la salud y los bienes del arrendatario, y el arrendador debe garantizar que el inmueble esté en las condiciones adecuadas para ser utilizado, y la humedad es una condición que impide el uso pleno del inmueble. Por consiguiente, si el arrendador no soluciona los problemas de humedad, el arrendatario puede dar por terminado el contrato de arrendamiento por incumplimiento de las obligaciones del arrendador.
Dependerá del tipo de reparaciones requeridas y si estas afectan la habitabilidad del inmueble o no.
Como señalamos, si se trata de humedades, filtraciones o goteras, es algo que impide el uso adecuado del inmueble y causa riesgos al arrendatario; por lo tanto, hay lugar a la terminación del contrato, pero si se trata de otros daños que no comprometen la habitabilidad del inmueble, esto no es causal para terminar el contrato de arrendamiento, y lo que puede hacer el arrendatario es no renovar el contrato cuando finalice.
Si las plagas comprometen la seguridad de la familia y no son causadas por hábitos de higiene del arrendatario, consideramos que sí es viable terminar el contrato de arrendamiento porque el arrendador debe garantizar que el inmueble esté en condiciones adecuadas para ser habitado. Tener una plaga, como ratas que ingresan del exterior a la vivienda por espacios o agujeros no reparados en la vivienda, puede imputar responsabilidad al arrendador. De modo que, si el arrendador no ofrece una solución, es dable la terminación del contrato de arrendamiento.
Distinto es una plaga de moscas o cucarachas, donde es difícil imputarle responsabilidad al arrendador, ya que en general dependen de las prácticas de limpieza a cargo del arrendatario.
Derecho de uso y habitación
Poder notarial y escrituras en personas sin lucidez mentalForma de citar este artículo (APA):
Gerencie.com. (2022, agosto 2). Mal estado del inmueble arrendado [Entrada de blog]. Recuperado de https://www.gerencie.com/mal-estado-del-inmueble-que-puede-hacer-el-arrendatario.html
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Cordial saludo:
Actualmente tengo un contrato de arrendamiento con una inmobiliaria desde el 1 de junio de 2021. Desde el principio, manifesté problemas de humedad (goteras) y se realizaron arreglos parciales. Sin embargo, en el mes de agosto de 2023, la humedad se incrementó con filtraciones graves, viéndome afectado por incomodidades y daño en muebles y enseres. Solicité las reparaciones pertinentes, pero para llevarlas a cabo, la inmobiliaria manifestó que era necesario desocupar el inmueble.
Entonces, la inmobiliaria sugirió terminar el contrato de arrendamiento, comunicándome esto el 31 de octubre. Envié una comunicación preguntando cómo era el proceso de entrega, programando la misma para el 5 de diciembre de 2023. La inmobiliaria respondió el 29 de diciembre diciendo que la entrega se programaba para el mes de enero de 2024. Ahora, no me quieren recibir la entrega, argumentando que no he pasado copia de los recibos públicos y cobrando los meses de arriendo porque, según ellos, no he entregado el inmueble.
Generalmente es requisito acreditar el pago de los servicios públicos para hacer entrega del inmueble, y si tal cosa está acordada en el contrato de arrendamiento, no hay más remedio que cumpirla.
En cuanto el cobro del arrendamiento, deberá pagar el arriendo hasta el día en que haga entrega del inmueble, pues hasta ese día usted hace uso de la vivienda, y hasta ese día está vigente el contrato de arrendamiento.
Saludos
Buenos días:
Vivo en un apartamento arrendado en un décimo tercer piso y, como últimamente ha habido varios temblores, el edificio presenta grietas significativas. Temo que se pueda venir abajo y deseo terminar el contrato por esta razón, ya que me preocupa mi seguridad. Sin embargo, el contrato de arrendamiento va hasta abril del próximo año. ¿Qué puedo hacer en este caso?
En principio puede terminar el contrato de arrendamiento por el mal estado del edificio y el peligro que representa, pero en caso que el arrendador no lo acepte y demande el incumplimiento del contrato, usted tendrá que acreditar el mal estado y el riesgo que representa el edificio para seguridad.
Saludos
Buen día:
Gracias por la información, que es muy completa. Sin embargo, me gustaría diferir en la afirmación “o deterioros propios del uso cotidiano del inmueble”, ya que el artículo 1998 del Código Civil y Comercial afirma que “el arrendatario está obligado a las reparaciones locativas. Se entiende por reparaciones locativas las que, según la costumbre del país, son de cargo de los arrendatarios y, en general, aquellas especies de deterioro que ordinariamente se producen por culpa del arrendatario…”. Esperamos que puedan aclarar qué conviene o cómo se interpreta entonces. Gracias.
Buenas tardes. Me gustaría saber con quién me puedo comunicar para que me brinde asesoría. Desde hace aproximadamente un año y medio vivo en un inmueble que tiene patio, pero en la entrada del patio hay una filtración de agua constante y siempre debemos estar pendientes porque se llena de agua la sala. La inmobiliaria ha sido informada de este problema desde hace meses. Mandaron a alguien a hacer una reparación, la cual no funcionó. Seguimos reportando el problema y ya ni siquiera me están dando ningún tipo de respuesta.
Buenos días:
Tengo un caso similar al de Johnny. Tengo problemas de filtración; han venido, pero no han hecho un arreglo definitivo y me preocupa que el techo ya presenta grietas y hongo por humedad. Sin embargo, el contrato se vence hasta agosto. ¿Debemos pagar la cláusula de los tres meses al arrendador o podemos avisar que hemos decidido terminar el contrato?
Gracias por la ayuda.
Cordial saludo:
Quisiera saber cómo puedo dar por terminado un contrato de arrendamiento que lleva dos meses vigente, ya que la inquilina que tomó el inmueble se queja constantemente del estado del mismo. Ella indica que nosotros lo mentimos sobre el estado del apartamento y que, a pesar de ello, decidió alquilarlo. Todo el tiempo se queja de los vecinos, de que no cumplen con sus deberes, y de que los recibos son compartidos, algo que ellos sabían desde el principio. Además, siempre está indispuesta; la verdad es que es insoportable.
El contrato tiene cláusula y lleva dos meses de un arrendamiento de seis meses. ¿Qué puedo hacer para no tener que pagar la cláusula, pero sí pedirle el inmueble, ya que esto se ha vuelto invivible?
El techo del inmueble arrendado está en mal estado, por lo cual se solicita el desalojo del arrendatario. Sin embargo, se dice que no se paga indemnización porque no se les está obligando a salir. La verdad es que es imposible vivir en un inmueble destrozado por la actual ola invernal. ¿Qué podemos hacer? Gracias.
Buenas tardes, tengo una consulta. Estoy arrendando un apartamento desde el 15 de julio. Cuando recibí el inmueble, por supuesto, firmé el acta de entrega, en la que se evidencia lo que se podía observar del apartamento. Sin embargo, desde el día siguiente he tenido problemas graves, como el taponamiento de cañerías, entre otros inconvenientes que no permitían habitar correctamente el lugar.
Todavía estoy amoblando el apartamento; no tengo muchos muebles y no tengo niños, solo somos mi esposo y yo. El día 2 de agosto, mi esposo se recostó en una barra y esta se cayó al piso. La respuesta de la inmobiliaria es que debo asumir el costo de la reparación, ya que ellos la entregaron en buen estado y que, cuando me la entregaron, el asesor se recostó allí y no pasó nada. Según indagaciones, esa fue la conclusión. No me enviaron un resumen de los hallazgos de la evaluación técnica de la barra, nada.
En mi caso, más allá del dinero que cuesta la reparación, me he sentido muy engañada y mal acompañada en todos los procesos relacionados con este inmueble. He arrendado por 17 años y es la primera vez que me ocurre algo así; soy de esas inquilinas que entrega el inmueble en mejores condiciones. Siento que están aprovechándose de mí.
¿Qué puedo hacer? Me gustaría que me ayudaran revisando mi caso y guiándome. ¡Gracias!
El artículo 1609 del Código Civil se refiere a los contratos de arrendamiento, ya que son contratos bilaterales. En este caso particular, hay un incumplimiento del arrendador debido al mal estado de mantenimiento e imposibilidad de cumplir con las normas de sanidad.
Gracias.
WhatsApp: 318 8600055
Cordial saludo,
Actualmente tengo un contrato firmado el 25 de agosto de 2021. El día 6 de septiembre reporté humedad en una de las dos habitaciones, enviando fotos como evidencia de cómo dicha humedad afectó mi cama y armario de madera, presentando manchas de humedad y moho. Debido a lo anterior, me mudé a la otra habitación, a la espera de una pronta solución. Sin embargo, a la fecha del 5 de enero de 2022, a pesar de notificar y reportar el daño por diferentes medios y en varias ocasiones, la respuesta que he recibido es que “las paredes de la habitación no se encuentran húmedas”. Aun así, todo mueble o ropa que se deja en la habitación se llena de moho y mal olor.
Adicionalmente, cuento con soporte médico de incapacidad, con diagnóstico de bronquitis, en la fecha en la que ocupaba dicha habitación. Otro punto importante es que mi señora madre, quien vive conmigo, se encuentra hospedada donde un familiar, a la espera de que me den solución, dado que el apartamento solo cuenta con dos habitaciones. La finalidad del alquiler es contar con dos habitaciones aptas, una para mi señora madre y otra para mí. Por ende, este apartamento no cumple con la necesidad por la cual lo tomé en alquiler.
Ya han pasado cuatro meses desde el primer reporte de la humedad y no he recibido solución por parte de la inmobiliaria ni del propietario. El pasado 31 de diciembre de 2021 envié una carta de solicitud de terminación de contrato, citando el artículo 1990 del Código Civil colombiano, y aún no me han dado respuesta.
Por favor, indíqueme qué proceso debo realizar a continuación para que se dé por terminado el contrato de arrendamiento y evitar continuar viéndome afectada por el mal estado del apartamento, sin tener que incurrir en el pago de la cláusula penal de tres cánones a título de indemnización. De antemano, agradezco su respuesta.