Mal estado del inmueble arrendado

El deterioro y el mal estado de un inmueble arrendado es una situación que afecta al arrendatario, y ese en muchos casos no sabe cómo proceder ni qué derechos tiene. Aquí se lo contamos.

El buen estado el inmueble arrendado.

En el contrato de arrendamiento, el arrendatario paga un canon de arrendamiento al arrendador para poder vivir en la casa, es decir, gozar el inmueble arrendado.

Esto significa que el inmueble arrendado debe estar en condiciones de ser habitado o utilizado, y así debe mantenerse por el tiempo que dure el contrato de arrendamiento.

En consecuencia, si el arrendador no arregla los desperfectos o daños que sufra la casa o apartamento, está incumpliendo el contrato, lo que habilita al arrendatario a exigir el arreglo o incluso a terminar el contrato como más adelante se detalla.

Obligación del arrendador de conservar en buen estado el inmueble.

Quien paga un arriendo para utilizar un inmueble espera poderle sacar el máximo provecho, y ello no es posible si el inmueble está en mal estado, por lo que la ley ha impuesto al arrendador la obligación de entregar en buen estado el inmueble arrendado, y conservarlo en ese buen estado mientras dure el contrato de arrendamiento.

Reparaciones en el contrato de arrendamiento.Reparaciones locativas, necesaria y mejoras útiles en los inmuebles arrendados. ¿A quién le corresponde hacer cada una de ellas?

El artículo 1985 del código civil señala respecto a la obligación y responsabilidad del arrendado frente el estado de los inmuebles arrendados:

«La obligación de mantener la cosa arrendada en buen estado consiste en hacer, durante el arriendo, todas las reparaciones necesarias, a excepción de las locativas, las cuales corresponden generalmente al arrendatario.

Pero será obligado el arrendador aún a las reparaciones locativas, si los deterioros que las han hecho necesarias provinieron de fuerza mayor o caso fortuito, o de la mala calidad de la cosa arrendada.

Las estipulaciones de los contratantes podrán modificar estas obligaciones.»

En principio, el arrendador tiene la obligación de conservar el buen estado del inmueble de tal forma que permita ser utilizado en condiciones normales y sin perturbaciones.

La obligación del arrendador de mantener el buen estado del inmueble aplica en todo tipo de inmuebles o cosas arrendadas, y también lo es en el arrendamiento de vivienda urbana, como lo señala el artículo 8 de la ley 820 de 2003 en sus numerales 1 y 2.

Contrato de arrendamiento de vivienda.Contrato de arrendamiento de vivienda en Colombia. Aspectos que debe considerar tanto el arrendador como el arrendatario.

Lo que diga el contrato sobre el mal estado del inmueble.

El artículo 1985 del código civil señala que es obligación del arrendador conservar en buen estado el inmueble, pero también dice que:

«Las estipulaciones de los contratantes podrán modificar estas obligaciones.»

Es decir, que la partes pueden cambiar esa responsabilidad en el contrato de arrendamiento, de modo que, si el arrendatario asumió la responsabilidad de conservar el buen estado del inmueble, no podrá reclamarle al arrendador por ello.

Recordemos que la ley de forma general dispone que al arrendador le corresponde hacer las reparaciones funcionales o de estructura, y al arrendatario le corresponde hacer las reparaciones locativas, pero esas obligaciones se pueden modificar contractualmente.

Garantías en el contrato de arrendamiento.Garantes y garantías en el contrato de arrendamiento, tanto de vivienda urbana como de locales comerciales u otros bienes.

Por lo anterior, cada contrato de arrendamiento debe ser revisado individualmente para determinar la responsabilidad de cada quien en conservar el buen estado del inmueble.

Terminación del contrato de arrendamiento por mal estado del inmueble.

El mal estado del inmueble arrendado es una causal para la terminación del contrato de arrendamiento según lo señala el artículo 1990 del código civil en su primer inciso:

«El arrendatario tiene derecho a la terminación del arrendamiento y aún a la rescisión del contrato, según los casos, si el mal estado o calidad de la cosa le impide hacer de ella el uso para que ha sido arrendada, sea que el arrendador conociese o no el mal estado o calidad de la cosa al tiempo del contrato; y aún en el caso de haber empezado a existir el vicio de la cosa después del contrato, pero sin culpa del arrendatario.»

Para que proceda la terminación del contrato de arrendamiento el mal estado debe ser tal que impida que el inmueble sea utilizado para su propósito en condiciones razonables.

Terminación del contrato de arrendamiento.Causas y requisitos a cumplir para terminar las distintas clases de contratos de arrendamiento que existen en Colombia.

Esa terminación por supuesto no tiene consecuencia para el arrendatario, en la medida en que no debe pagar penalizaciones ni los cánones de arrendamiento no causados, porque la terminación es culpa del arrendador, y es este quien en algunos casos tendrá que indemnizar al arrendatario como más adelante se expone.

El mal estado del inmueble como causal para terminar el contrato de arrendamiento debe mirarse en función de la responsabilidad de mantener en buen estado el inmueble, pues esta, se repite, en principio corresponde al arrendador, pero como ya lo vimos, esa responsabilidad puede ser modificada contractualmente, de modo que si es el arrendatario quien adquirió la responsabilidad de mantener en buen estado el inmueble, si no lo está es su culpa y por tanto no podrá terminar el contrato de arrendamiento alegando a su favor su propia culpa.

Disminución de valor del arrendamiento por mal estado del inmueble.

Otra alternativa que ofrece la ley frente al mal estado del inmueble arrendado, es que se disminuya el precio del arrendamiento.

Señala el segundo inciso del artículo 1990 del código civil colombiano:

«Si el impedimento para el goce de la cosa es parcial, o si la cosa se destruye en parte, el juez o prefecto decidirá, según las circunstancias, si debe tener lugar la terminación del arrendamiento, o concederse una rebaja del precio o renta.»

La norma habla que le corresponde al juez considerar la disminución del arrendamiento, lo que implica que debe llevarse el asunto a la vía judicial, pero ello no impide que la partes lleguen a un acuerdo o incluso concilien en ese mismo sentido.

Indemnización derivada del mal estado del inmueble arrendado.

El mal estado del inmueble da derecho a que el arrendador sea indemnizado en términos del artículo 1991 del código civil, que considera dos tipos de indemnización según las condiciones allí señaladas.

Indemnización por daño emergente.

El inciso primero del artículo 1991 del código civil señala:

«Tendrá además derecho el arrendatario, en el caso del artículo precedente, para que se le indemnice el daño emergente, si el vicio de la cosa ha tenido una causa anterior al contrato.»

Si el vicio o el mal estado del inmueble era previo o anterior a la firma del contrato de arrendamiento. Es decir, cuando se firma el contrato estando el inmueble en mal estado.

Indemnización por lucro cesante.

La indemnización por lucro cesante la considera el inciso segundo del artículo 1991 del código civil:

«Y si el vicio era conocido del arrendador al tiempo del contrato, o si era tal que el arrendador debiera por los antecedentes preverlo, o por su profesión conocerlo, se incluirá en la indemnización el lucro cesante.»

Es decir que si el arrendador, conociendo el mal estado el inmueble lo arrendó, a la indemnización por daño emergente se suma la indemnización por lucro cesante.

Lucro cesante y daño emergente.Indemnizaciones por lucro cesante y daño emergente cuando se causan perjuicios o daños a terceros

Pero la indemnización no siempre aplica, pues se debe considerar lo señalado en el artículo 1992 del código civil:

«El arrendatario no tendrá derecho a la indemnización de perjuicios que se le concede por el artículo precedente, si contrató a sabiendas del vicio y no se obligó el arrendador a sanearlo; o si el vicio era tal, que no pudo sin grave negligencia de su parte ignorarlo; o si renunció expresamente a la acción de saneamiento por el mismo vicio, designándolo.»

Es lo que generalmente ocurre, que se arrienda un inmueble siendo conscientes de su mal estado, pues resulta evidente a una simple revisión visual.

Se advierte que el pago de la indemnización la decreta un juez, y las indemnizaciones solicitadas deben ser probadas y tasadas, pues no son una presunción en favor del arrendatario.

Qué hacer si el arrendador no arregla desperfectos.

Cuando el arrendador está en la obligación de hacer alguna reparación y no lo hace, la terminación del contrato de arrendamiento no siempre es una opción, porque el mal estado no es lo suficientemente relevante para constituirse en una causal para la terminación, o porque el arrendatario no quiere o no puede en ese momento terminar el contrato de arrendamiento.

Ante esta situación el arrendatario puede hacer las reparaciones por su cuenta y luego cobrarle su costo al arrendador, o descontarlo del arriendo.

Este procedimiento es diferente según se trata de arrendamiento de vivienda urbana, o de otro diferente al de vivienda urbana como en el caso de locales comerciales.

En el caso del arrendamiento de vivienda urbana, señala el artículo de la ley 820 de 2003:

«En el caso previsto en el artículo 1993 del Código Civil, salvo pacto en contrario entre las partes, el arrendatario podrá descontar el costo de las reparaciones del valor de la renta. Tales descuentos en ningún caso podrán exceder el treinta por ciento (30%) del valor de la misma; si el costo total de las reparaciones indispensables no locativas excede dicho porcentaje, el arrendatario podrá efectuar descuentos periódicos hasta el treinta por ciento (30%) del valor de la renta, hasta completar el costo total en que haya incurrido por dichas reparaciones.

Para lo previsto en el artículo 1994 del Código Civil, previo cumplimiento de las condiciones previstas en dicho artículo, las partes podrán pactar contra el valor de la renta.

En el evento en que los descuentos periódicos efectuados de conformidad con lo previsto en este artículo, no cubran el costo total de las reparaciones indispensables no locativas, por causa de la terminación del contrato, el arrendatario podría ejercer el derecho de retención en los términos del artículo anterior, hasta tanto el saldo insoluto no sea satisfecho íntegramente por el arrendador.»

Cuando se trata de inmuebles diferentes a vivienda urbana se aplica el artículo 1993 del código civil:

«El arrendador es obligado a reembolsar al arrendatario el costo de las reparaciones indispensables no locativas, que el arrendatario hiciere en la cosa arrendada, siempre que el arrendatario no las haya hecho necesarias por su culpa, y que haya dado noticia al arrendador lo más pronto, para que las hiciese por su cuenta. Si la noticia no pudo darse en tiempo, o si el arrendador no trató de hacer oportunamente las reparaciones, se abonará al arrendatario su costo razonable, probada la necesidad.»

Este artículo aplica también para la vivienda urbana en sentido general, como que no se trata de reparaciones que no sean indispensables, y que se notifique al arrendador de la necesidad de hacer la reparación.

El arrendador está obligado a reembolsar únicamente las reparaciones indispensables, más no las mejoras útiles como lo señala el artículo 1994 del código civil:

«El arrendador no es obligado a reembolsar el costo de las mejoras útiles, en que no ha consentido con la expresa condición de abonarlas; pero el arrendatario podrá separar y llevarse los materiales sin detrimento de la cosa arrendada; a menos que el arrendador esté dispuesto a abonarle lo que valdrían los materiales, considerándolos separados.»

Es el caso del arrendatario que ya no quiere una cocina básica pero funcional sino una integral, y la construye a su gusto. No puede exigir al arrendador que le reintegre lo invertido en su cocina integral.

Quien asume los daños en una vivienda arrendada.

Los daños que sufra la vivienda deben ser reparados por el arrendador, quien tiene la obligación de mantener el inmueble en buen estado para su correcto goce por parte del arrendatario.

Daños como humedades, goteras, filtraciones, desprendimiento de partes de la estructura como paredes, pisos o techos, corresponden al dueño del inmueble.

Sin embargo, cuando los daños han sido causados por el arrendatario es este quien debe repararlos, puesto que debe entregar el inmueble en las mismas condiciones en que lo recibió.

Por ello, siempre que se arrienda una vivienda se debe hacer un inventario el inmueble indicando el estado en que se encuentra cada elemento, pues si no se hace, probablemente el arrendatario debe responder por algún daño cuando el artículo o elemento ya estaba deteriorado al iniciar el contrato.

Preguntas frecuentes.

A continuación, damos respuesta a las preguntas frecuentes realizadas por nuestros lectores.

Sí. La humedad genera riesgos para la salud y los bienes del arrendatario, y el arrendador debe garantizar el inmueble esté en las condiciones adecuadas para ser utilizado, y la humedad es una condición que impide el uso pleno del inmueble, por consiguiente, si el arrendador no soluciona los problemas de humedad el arrendatario puede dar por terminado el contrato de arrendamiento por incumplimiento de las obligaciones del arrendador.

Dependerá del tipo de reparaciones requeridos, y si estas afectan la habitabilidad del inmueble o no.

Como señalamos, si se trata de humedades, filtraciones o goteras, es algo que impide el uso adecuado del inmueble y causa riesgos al arrendatario hay lugar a la terminación del contrato, pero si se trata de otros daños que no comprometen la habitabilidad del inmueble como no es causal para terminar el contrato de arrendamiento, y lo que puede hacer el arrendatario es no renovar el contrato cuando finalice.

Si las plagas comprometen la seguridad de la familia y no son causadas por hábitos de higiene del arrendatario, consideramos sí es viable terminar el contrato de arrendamiento porque el arrendador debe garantizar que el inmueble esté en condiciones adecuadas para ser habitado, y tener un plaga como ratas que ingresan del exterior a la vivienda por espacios o agujeros no reparados en la vivienda, puede imputarse responsabilidad al arrendador, de modo que el arrendador no ofrece una solución, es dable la terminación del contrato de arrendamiento.

Distinto es una plaga de moscas o cucarachas donde es difícil imputarle responsabilidad al arrendador ya que en general dependen de las prácticas de limpieza a cargo del arrendatario.

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Forma de citar este artículo (APA):

Gerencie.com. (2022, agosto 2). Mal estado del inmueble arrendado [Entrada de blog]. Recuperado de https://www.gerencie.com/mal-estado-del-inmueble-que-puede-hacer-el-arrendatario.html

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  1. BERRY (enero 5 de 2022)

    Cordial saludo,

    Tengo actualmente un contrato firmado el 25 de agosto del 2021, el día 06 de septiembre reporté humedad en una de las dos habitaciones, enviando fotos de evidencia de como dicha humedad afectó mi cama y almario de madera presentando manchas de humedad y moho, debido a lo anterior, me mudé a la otra habitación, a la espera de una pronta solución pero a la fecha 05 de enero de 2022, a pesar de notificar y reportar el daño por diferentes medios y en varias ocasiones, la respuestas que he recibido es que “las paredes de la habitación no se encuentran húmedas”, pero aun así todo mueble o ropa que se deja en la habitación se llena de moho y mal de tierra. Adicionalmente cuento con soporte medico de incapacidad con diagnóstico de bronquitis en la fecha que me encontraba ocupando dicha habitación. Otro punto importante es que mi señora madre quien vive conmigo se encuentra hospedada donde un familiar a la espera que me den solución, dado a que el apartamento solo cuenta con dos habitación, y la finalidad del alquiler es contar con dos habitaciones aptas, una para mi señora madre y otra para mí, por ende este apartamento no cumple con la necesidad por lo cual lo tomé en alquiler. Ya han pasado 4 meses del primer reporte de la humedad, no he recibido solución por parte de la inmobiliaria ni de parte del propietario, el pasado 31 de diciembre del 2021, envíe un carta de solicitud de terminación de contrato citando el art 1990 del código civil Colombiano y aun no me han dado respuesta. Por favor me indica que proceso debo realizar a continuación para que se de por terminado el contrato de arrendamiento y evitar continuar viéndome afectada por el mal estado del apartamento y sin tener que incurrir en pagar la clausula penal de tres cánones a titulo de indemnización. De antemano agradezco por su respuesta.

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  2. LAURA ORTIZ (febrero 28 de 2022)

    EL ARTICULO 1609 DEL CODIGO CIVIL INSIDE EN LOS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO POR SER CONTRATOS BILATERALES Y EN EL CASO PERSONAL HAY UN INCUMPLIMIENTO DEL ARRENDADOR POR EL MAL ESTADO DE SOSTENIMIENTO E IMPOSIBILIDAD DE ATENDER BAJO LAS NIRMAS DE SANIDAD
    GRACIAS
    Whassap 318 8600055

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  3. Nataly (septiembre 6 de 2022)

    Buenas tardes tengo una consulta, estoy arrenda en un apartamento desde el 15 de julio, cuando recibí el inmueble por supuesto firme el acta de entrega de lo que a ojo se puede evidenciar del inmueble, sin embargo desde el día siguiente he tenido problemas graves en el apartamento por ejemplo taponamiento de cañerías en fin problemas que no permitían habitar correctamente. Todavía estoy amoblando el apartamento no tengo muchos muebles, no tengo niños tampoco solo somos mi esposo y yo, y el día 2 de agosto mi esposo se recostó en una barra y esta se vino al piso, la respuesta de la inmobiliaria es que debo raparlo ya que ellos la entregaron bien y que cuándo me la entregaron el asesor se recostó allí y nada paso, que indagaron que preguntaron y esa fue la conclusión. no me enviaron un resumen de los hallazgos de la evaluación técnica de la barra nada. en mi caso mas que el dinero que cuesta reparar es que me he sentido muy engañada y muy mal acompañada en todos los procesos con este inmueble. yo he arrendado por 17 años y es la primera que algo así me ocurre, soy de esas inquilinas que entregan en mejores condiciones el inmueble. siento que que están aprovechando de mi. que puedo hacer me gustaría que me ayudaran revisando mi caso y guiándome gracias !!

    Responder
  4. Tejado. (octubre 17 de 2022)

    El techo del inmueble arrendado esta en mal estado por lo cual solicita el desalojo del arredador , pero dice que no paga indemnización porque no les esta obligando a salir , pero la verdad es que es imposible vivir en un inmueble desrozado por la actual ola invernal. que podemos hacer . gracias

    Responder
  5. Andrea Ladino (enero 12 de 2023)

    Cordial saludo.
    Quisiera saber como puedo dar por terminado un contrato de arrendamiento que lleva un mes dos meses arrendado ya que la inquilina que tomo el inmueble, todo el tiempo se queja del estado del inmueble, indica que nosotros lo mentimos con el estado del apto y ella decidio alquilarlo, todo el tiempo se queja de los vecino, de que no cumplen con sus deberes y los recibos son compartidos y ellos sabian desde el principio. todo el tiempo esta indispuesta, la verdad es insopotable y el contraro tiene clausula y lleva 2 meses de arriendo de 6 meses que puedo hacer para no tener que paga la clausula pero si pedirle el inmueble ya que esto es invivible.

    Responder
  6. Johnny Villalba (enero 26 de 2023)

    Buenas tardes, me gastaría saber con quien me puedo comunicar para que me brinde asesoría, desde hace aprox año y medio vivo en un inmueble el cual tiene patio pero en la entrada al patio presenta una filtración de agua constante y siempre debemos estar pendiente porque se llena de agua la sala, la inmobiliaria se le viene reportando esto desde hace meses, mandaron a alguien a hacer una reparación la cual no funcionó, se siguió reportando el problema y ya ni siquiera me estan dando ningún tipo de respuesta.

    Responder
    • ROSA AH en respuesta a Johnny Villalba (marzo 22 de 2023)

      Buenos dias.

      Tengo un caso similar al de Johnny, tengo problemas de filtracion y han ido pero no han hecho un arreglo definitivo y me preocupa que el techo ya presenta grietas y hongo de humedad. Pero el contrato se vence hasta agosto, debemos pagar la clausula de los 3 meses al arrendador? o podemos avisar que terminamos el contrato?

      Gracias por la ayuda.

      Responder
  7. Cristian (marzo 23 de 2023)

    Buen día

    Gracias por la informacion que es muy completa, pero me gustaria diferir en la afirmación ” o deterioros propios del uso cotidiano del inmueble.” ya que el articulo 1998 del c.c.c afirma que ” El arrendatario es obligado a las reparaciones locativas. Se entiende por reparaciones locativas las que según la costumbre del país son de cargo de los arrendatarios, y en general, las de aquellas especies de deterioro que ordinariamente se producen por culpa del arrendatario …” esperamos puedan aclarar que conviene o se interpreta entonces. gracias.

    Responder
  8. Daniela (diciembre 6 de 2023)

    Buenos días
    Yo vivo en un apartamento arrendado en un 13 piso y como últimamente han habido varios temblores, el edificio tiene unas grietas significativas y temo que se pueda venir abajo, quiero terminar el contrato por esta causa ya que temo por mi seguridad pero el contrato de arrendamiento va hasta abril del próximo año ¿Qué puedo hacer en este caso?

    Responder
    • Gerencie.com
      Gerencie.com en respuesta a Daniela (diciembre 6 de 2023)

      En principio puede terminar el contrato de arrendamiento por el mal estado del edificio y el peligro que representa, pero en caso que el arrendador no lo acepte y demande el incumplimiento del contrato, usted tendrá que acreditar el mal estado y el riesgo que representa el edificio para seguridad.

      Saludos

      Responder
  9. Andrés Felipe mahecha rincon (febrero 22 de 2024)

    Cordial saludo
    Tengo actualmente un contrato de arrendamiento con una inmobiliaria desde el 1 de junio de 2021 desde el principio manifesté problemas de humedad (goteras) y se hicieron arreglos parciales pero en el mes de agosto de 2023 se incrementó la humedad con filtraciones graves viéndome afectado en incomodidades y daño en muebles enseres y solicite las reparaciones pertinentes pero para repararlas había que desocupar el inmueble manifestó la inmobiliaria entonces la inmobiliaria sugirió terminar el contrato de arrendamiento con comunicación el día 31 de octubre. envié una comunicación pidiendo que como era el proceso de entrega el 5 de diciembre de 2023 a la inmobiliaria y la inmobiliaria contesto el día 29 de diciembre diciendo que se programaba la entrega para el mes de enero de 2024 y ahora no me quieren recibir la entrega diciendo que yo no he pasado copia de las recibos públicos y cobrandome los meses de arriendo porque yo no he entregado el inmueble

    Responder
    • Gerencie.com
      Gerencie.com en respuesta a Andrés Felipe mahecha rincon (febrero 22 de 2024)

      Generalmente es requisito acreditar el pago de los servicios públicos para hacer entrega del inmueble, y si tal cosa está acordada en el contrato de arrendamiento, no hay más remedio que cumpirla.

      En cuanto el cobro del arrendamiento, deberá pagar el arriendo hasta el día en que haga entrega del inmueble, pues hasta ese día usted hace uso de la vivienda, y hasta ese día está vigente el contrato de arrendamiento.

      Saludos

      Responder

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