En este artículo 22 secciones
- El arrendador debe mantener el inmueble en buen estado.
- Las tres salidas, según la gravedad.
- Primera salida: reparar y descontar del canon.
- Segunda salida: la rebaja del canon.
- Tercera salida: terminar el contrato.
- La indemnización por el mal estado.
- Lo que dice el contrato.
- Preguntas frecuentes.
- ¿Qué hacer si el arrendador no arregla los desperfectos?
- ¿Puedo dejar de pagar el arriendo si el inmueble está en mal estado?
- ¿Puedo terminar el contrato por humedad?
- ¿Puedo terminar el contrato por plagas?
- ¿Quién paga los daños de una vivienda arrendada?
- ¿Tengo derecho a indemnización si el inmueble estaba mal desde el principio?
- ¿Puedo pedir que me rebajen el arriendo?
- ¿Me reembolsan las mejoras que hice?
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Cuando el inmueble arrendado se deteriora y el arrendador no lo repara, el arrendatario no está obligado a resignarse ni puede simplemente dejar de pagar. El Código Civil le da tres salidas graduales según la gravedad del problema: exigir la reparación y descontarla del canon, pedir la rebaja del precio o terminar el contrato, esta última cuando el mal estado le impide usar el inmueble según el artículo 1990. ¿Cuál corresponde a cada caso?
El arrendador debe mantener el inmueble en buen estado.
No basta con entregarlo bien: la obligación se prolonga durante todo el contrato. Así lo establece el artículo 8 de la ley 820 de 2003:
«El arrendador es obligado: 1.) A entregar al arrendatario la cosa arrendada. 2.) A mantenerla en estado de servir para el fin a que ha sido arrendada. 3.) A librar al arrendatario de toda turbación o embarazo en el goce de la cosa arrendada.»
La ley 820 de 2003 refuerza esa obligación: el inmueble debe entregarse y mantenerse en buen estado de servicio, seguridad y sanidad. Esas dos últimas palabras son las que sostienen casi todos los reclamos por humedades, filtraciones y fallas estructurales.
Conviene precisar que la obligación cubre las reparaciones que no son locativas. Las que provienen del uso ordinario corren por cuenta del arrendatario, y el reparto completo está en reparaciones en el contrato de arrendamiento.
Las tres salidas, según la gravedad.
El error más común del arrendatario es pensar que solo tiene dos opciones: aguantar o irse. Hay tres, y la que corresponde depende de cuánto impida el mal estado usar el inmueble.
| Gravedad. | Qué puede hacer. | Fundamento. |
|---|---|---|
| El defecto es reparable y no impide usar el inmueble | Exigir la reparación y, si no se hace, hacerla y descontarla | Arts. 1993 del C.C. y 27 de la ley 820 |
| El defecto impide parcialmente el uso | Pedir rebaja del canon; el juez decide si además procede terminar | Art. 1990, inciso segundo |
| El defecto impide usar el inmueble para lo que se arrendó | Terminar el contrato sin pagar indemnización | Art. 1990, inciso primero |
Ninguna de las tres autoriza a dejar de pagar. El descuento tiene tope y requisitos, la rebaja la fija un juez y la terminación exige probar la causal. Suspender el pago por cuenta propia convierte al arrendatario en incumplido y le hace perder la posición que tenía.
Primera salida: reparar y descontar del canon.
Es la vía para el defecto que se puede arreglar y que no justifica irse del inmueble.
Los tres requisitos.
La posibilidad de descontar el valor de las reparaciones del precio del canon de arrendamiento la establece el artículo 1993 del Código civil:
«El arrendador es obligado a reembolsar al arrendatario el costo de las reparaciones indispensables no locativas, que el arrendatario hiciere en la cosa arrendada, siempre que el arrendatario no las haya hecho necesarias por su culpa, y que haya dado noticia al arrendador lo más pronto, para que las hiciese por su cuenta.»
El Código Civil exige entonces tres cosas y ninguna puede faltar.
- Que la reparación sea indispensable y no locativa.
- Que el arrendatario no la haya hecho necesaria por su culpa.
- Que haya avisado al arrendador lo más pronto posible, para que la hiciera por su cuenta.
El aviso previo no es una formalidad: es el requisito. Quien repara sin avisar antes pierde el derecho al reembolso, salvo que la noticia no haya podido darse a tiempo o que el arrendador no haya tratado de hacer la reparación oportunamente.
El descuento del 30% en vivienda urbana.
En vivienda urbana el reembolso no se pide: se descuenta, y con un tope mensual.
El artículo 27 de la ley 820 de 2003 permite descontar hasta el 30% del canon cada mes, tantos meses como haga falta hasta recuperar lo invertido.
Supongamos un canon de $1.500.000 y una reparación indispensable no locativa de $1.200.000. El descuento máximo mensual es de $450.000, de modo que el arrendatario recupera su dinero en tres meses: $450.000, $450.000 y $300.000.
Si el contrato termina antes de completar el descuento, el arrendatario puede negarse a entregar el inmueble hasta que le paguen el saldo. Es el derecho de retención del inciso tercero del mismo artículo 27, que se desarrolla en derecho de retención en el contrato de arrendamiento.
Las mejoras útiles no se reembolsan.
Conviene distinguirlas, porque el arrendatario que las hace suele creer que puede descontarlas y no es así.
La reparación indispensable devuelve el inmueble a su estado de servir. La mejora útil agrega algo que no tenía: cambiar una cocina funcional por una integral, ampliar un espacio, instalar acabados superiores.
El artículo 1994 del Código Civil solo obliga a reembolsarlas cuando el arrendador consintió «con la expresa condición de abonarlas». No basta con que las haya autorizado.
Segunda salida: la rebaja del canon.
Es la vía intermedia y la menos conocida, para cuando el defecto no impide usar el inmueble pero sí reduce lo que se puede aprovechar de él.
El segundo inciso del artículo 1990 del Código Civil dispone que si el impedimento para el goce es parcial, será el juez quien decida, según las circunstancias, si procede terminar el arrendamiento o si basta con conceder una rebaja del precio.
La rebaja no la fija el arrendatario. Salvo acuerdo con el arrendador, la determina el juez. Descontar unilateralmente un porcentaje del canon por considerar que el inmueble vale menos es incumplir el contrato.
De acuerdo con nuestro criterio, en la práctica esta vía se ejerce negociando: el arrendatario documenta el defecto, propone una rebaja proporcional y la acuerda por escrito. Acudir al juez por una rebaja rara vez compensa el costo y el tiempo del proceso.
Tercera salida: terminar el contrato.
Es la más contundente y también la que más exige probar, y está contemplada en el artículo 1990 del Código civil:
«El arrendatario tiene derecho a la terminación del arrendamiento y aún a la rescisión del contrato, según los casos, si el mal estado o calidad de la cosa le impide hacer de ella el uso para que ha sido arrendada, sea que el arrendador conociese o no el mal estado o calidad de la cosa al tiempo del contrato; y aún en el caso de haber empezado a existir el vicio de la cosa después del contrato, pero sin culpa del arrendatario.»
De ese inciso salen dos reglas favorables al arrendatario que conviene conocer.
No importa si el arrendador sabía. El derecho a terminar existe aunque el arrendador ignorara el mal estado al momento de contratar. Su buena fe no lo exonera.
No importa si el vicio apareció después. Basta con que no haya sido por culpa del arrendatario.
Lo que sí hay que probar.
Son tres cosas y conviene documentarlas antes de irse, no después.
- Que el defecto existe. Fotografías fechadas, videos, concepto técnico si es posible.
- Que impide usar el inmueble para lo que se arrendó, o que compromete las condiciones de seguridad y sanidad.
- Que el arrendador fue informado y no reparó. Comunicación escrita con constancia de envío.
Quien termina con justa causa no paga indemnización. Las penalidades las paga quien incumple, y aquí el incumplido es el arrendador. Pero si el arrendatario no logra probarlo, la salida se verá como un abandono y le cobrarán los cánones faltantes y la cláusula penal.
El caso de las humedades, que es el más frecuente, se desarrolla en terminación del contrato de arrendamiento.
La indemnización por el mal estado.
Además de terminar, el arrendatario puede reclamar los perjuicios, y su alcance depende de lo que sabía el arrendador.
| Situación del arrendador. | Qué se indemniza. | Requisito. |
|---|---|---|
| No conocía el vicio | Solo el daño emergente | Que el vicio tuviera causa anterior al contrato |
| Conocía el vicio, debía preverlo o conocerlo por su profesión | Daño emergente y lucro cesante | Ninguno adicional |
El artículo 1991 del Código Civil establece esa graduación. Nótese que el arrendador responde aunque no supiera: su buena fe reduce el alcance de la indemnización pero no lo exonera.
Cuándo el arrendatario pierde ese derecho.
El artículo 1992 del Código civil establece lo siguiente:
«El arrendatario no tendrá derecho a la indemnización de perjuicios que se le concede por el artículo precedente, si contrató a sabiendas del vicio y no se obligó el arrendador a sanearlo; o si el vicio era tal, que no pudo sin grave negligencia de su parte ignorarlo; o si renunció expresamente a la acción de saneamiento por el mismo vicio, designándolo.»
Son tres supuestos y el segundo es el más frecuente: quien arrienda un inmueble cuyo mal estado es evidente a simple vista difícilmente podrá alegar después que lo ignoraba.
Conviene distinguir dos cosas. Perder el derecho a la indemnización no equivale a perder el derecho a terminar el contrato. El artículo 1990 permite terminar aunque el arrendador ignorara el vicio, y el 1992 solo limita la indemnización.
De acuerdo con nuestro criterio, esa distinción es la que permite al arrendatario que aceptó un inmueble con defectos visibles terminar el contrato cuando esos defectos se agravan hasta impedir el uso, aunque no pueda reclamar perjuicios.
Lo que dice el contrato.
El último inciso del artículo 1985 del Código Civil permite a las partes modificar el reparto de las obligaciones sobre el estado del inmueble, y muchos contratos lo hacen.
Es frecuente encontrar cláusulas que trasladan al arrendatario reparaciones que por naturaleza serían del arrendador, y en principio son válidas porque la norma lo autoriza.
De acuerdo con nuestro criterio, esa libertad tiene un límite en la vivienda urbana: no puede llegar a vaciar la obligación del artículo 8 de mantener el inmueble en condiciones de servicio, seguridad y sanidad, que es imperativa. Una cláusula que obligue al arrendatario a asumir daños estructurales choca con esa obligación.
¿Qué se debe hacer? Levantar un inventario del estado del inmueble al recibirlo, con fotografías fechadas y firmado por ambas partes. Sin ese documento, el arrendatario tendrá que probar que el defecto no lo causó él, y el arrendador que ya estaba antes.
Preguntas frecuentes.
A continuación respondemos las preguntas frecuentes de nuestros lectores.
¿Qué hacer si el arrendador no arregla los desperfectos?
Requerirlo por escrito y, si no lo hace, reparar por cuenta propia y descontar el costo del canon, hasta el 30% mensual en vivienda urbana. El aviso previo es requisito: quien repara sin avisar pierde el derecho al reembolso.
¿Puedo dejar de pagar el arriendo si el inmueble está en mal estado?
No. Lo que la ley permite es descontar el costo de las reparaciones con tope y requisitos, pedir la rebaja del canon ante el juez o terminar el contrato. Suspender el pago por cuenta propia lo convierte en incumplido.
¿Puedo terminar el contrato por humedad?
Sí, si la humedad impide usar el inmueble para lo que se arrendó o compromete las condiciones de seguridad y sanidad, y si el arrendador fue informado y no reparó. Las tres cosas hay que probarlas.
¿Puedo terminar el contrato por plagas?
Depende del origen. Si provienen de una condición del inmueble que el arrendador debe corregir y no lo hace, aplica el mismo análisis del mal estado. Si son consecuencia del uso o del descuido del arrendatario, no.
¿Quién paga los daños de una vivienda arrendada?
El arrendador los que provienen del inmueble mismo, como humedades, filtraciones o desprendimientos estructurales. El arrendatario los que causó por mal uso. El inventario firmado al recibir el inmueble es lo que decide la discusión.
¿Tengo derecho a indemnización si el inmueble estaba mal desde el principio?
Si el mal estado era evidente y usted contrató sabiéndolo, probablemente no. Pero eso no le quita el derecho a terminar el contrato si ese defecto llega a impedirle usar el inmueble.
¿Puedo pedir que me rebajen el arriendo?
Puede proponerlo y acordarlo por escrito con el arrendador. Si no hay acuerdo, la rebaja la fija el juez. Lo que no puede hacer es descontar unilateralmente un porcentaje por considerar que el inmueble vale menos.
¿Me reembolsan las mejoras que hice?
Las reparaciones indispensables no locativas sí, cumpliendo los requisitos del artículo 1993. Las mejoras útiles no, salvo que el arrendador haya consentido con la expresa condición de abonarlas.
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Por daños que se presentaron en la vivienda urbana arrendada, se termina el contrato de arrendamiento, ¿cuánto tiempo tiene el arrendatario para desocupar?
Eso depende de lo que las partes decidan, pero generalmente son 3 meses. La obligación de otorgar el plazo de 3 meses es cuando se termina el contrato de forma unilateral por el arrendatario. En los demás casos depende de lo que se haya pactado en el contrato o la voluntad de las partes.
Hola, una pregunta: yo envié carta a la inmobiliaria porque por más de 5 meses solicité arreglo de techo por goteras, filtraciones y humedades y nunca me dieron solución. Tengo el arriendo y los servicios públicos al día. Quiero saber cuál es el tiempo prudente en que el arrendador debió haber efectuado los arreglos, ya que la ley 820 de 2003 no especifica cuánto.
La ley no lo señala, y si el contrato tampoco, no hay regulación a la que acudir, así que cada quien tendrá su opinión, y la nuestra es que un plazo razonable deberá ser de 1 a 2 meses. Recordemos que el arrendador está obligado a mantener el inmueble arrendado en condiciones óptimas para ser habitado, y mientras no sea así, está incumpliendo, y entre más tiempo se tome, el incumplimiento durará más tiempo.
tengo una consulta.
Tuve un contrato de arrendamiento pero lo di por terminado de manera unilateral por filtraciones, humedades, goteras y plaga de cucarachas que por mas de avisarle a mi arrendador nunca quisieron arreglar, ahora bien al momento de terminar el contrato yo me había caído en el arriendo y servicios públicos del mismo y no logre nunca llegar a un acuerdo con el dueño. Lo cite a centro de conciliación con el animo de acordar los pagos pendientes y nunca fueron con el animo de conciliar.
Con el paso de los meses ellos iniciaron un proceso ejecutivo en mi contra logrando que uno de mis fiadores fuera embargado, pero el problema es el siguiente:
1. Cuando me arrendaron me pidieron un mes de deposito que yo pague y no fue enunciado en el proceso ejecutivo, ni fue descontado tampoco de la deuda.
2. La duela nunca ha reconocido el mal estado al que me sometió a vivir, tengo todas las pruebas en conversaciones de wsp, imágenes y videos que demuestran que el daño incluso era anterior al contrato, y que ellos sabían que existía.
3. en el proceso ejecutivo me están cobrando los recibos públicos pendientes, pero los mismo no han sido cancelados como lo estipula la ley
4. el arrendador nunca me quiso entregar la copia firmada del contrato, la conocí solo cuando puso la demanda ejecutiva.
Mi pregunta es ¿ Yo puedo tutelar el derecho a una vivienda digna debido a que el inmueble no se encontraba en condiciones de habitabilidad, solicitándole al juez que modifique el valor de los cánones desde que el inmueble presento los daños graves? ¿solicitar el descuento del valor del deposito pagado y que no fue enunciado por la arrendadora al momento de la presentación de la demanda ejecutiva? ¿Puedo solicitar que sea sancionada por uno entregar la copia del contrato en el tiempo que la ley lo manifiesta y de lo cual tengo pruebas de los diferentes momentos que le pedi la copia ?
En primer lugar, el proceso ejecutivo es diferente a las reclamaciones que usted presenta, que pueden ser válidas. Aunque el arrendador hubiera incumplido el contrato de arrendamiento por no arreglar el inmueble como le corresponde, usted, como arrendatario, tenía la obligación de pagar los cánones de arrendamiento oportunamente, al igual que los servicios públicos. En esos casos, se debe cumplir con la parte y exigir al arrendador que cumpla con lo suyo, pero a estas alturas es más complejo porque el arrendador puede ejecutarlo y en dicho proceso no se pueden alegar situaciones como las que plantea precisamente por las características del proceso ejecutivo.
En cuanto a la posibilidad de recurrir a la acción de tutela, es difícil porque no estamos ante la violación de un derecho fundamental, sino ante un incumplimiento del contrato de arrendamiento. No obstante, lo recomendable es contactar con un abogado para que revise en detalle las circunstancias y se determine el camino a seguir.
En cuanto al mes pagado de depósito, ¿puedo hacer frente al hecho de que no se mencionó en el ejecutivo y no se descontó de la deuda?
En el proceso ejecutivo, pudo haber alegado, por ejemplo, un pago parcial al imputarse el depósito. Si no lo hizo en su oportunidad, ya no sería posible.
En estos casos, es importante contactar con un abogado de confianza tan pronto como se presenta un problema con un contrato o con una demanda, quien le indicará la mejor manera de proceder.
Buenas, en el caso de que el arrendatario decida cancelar el contrato, ¿cuánto tiempo debo dar de preaviso? ¿Es necesario dar preaviso?
Se debe dar preaviso de 3 meses, tema explicado en este artículo
En el caso de que se cancele el contrato acudiendo al artículo 1990 del Código Civil colombiano por problemas de humedad que no han sido solucionados en dos meses, y también por una ventana que está en mal estado y es peligrosa, ¿es necesario dar preaviso de dos meses? ¿O se puede cancelar el contrato de manera inmediata?
Cuando la razón por la que se termina el contrato de arrendamiento es el incumplimiento del arrendador, la terminación se puede hacer de forma inmediata, sin necesidad del preaviso de los 3 meses que considera la norma.
Debe tener en cuenta que necesitará poder acreditar el incumplimiento del arrendador por si se presenta la demanda.
¿Puedo dar por terminado el contrato bajo esta ley sin pagar indemnizacion en el caso de que mi arrendador cambio la ventana de mi cuarto por una de baja calidad, generando contaminacion auditiva? Mi salud se ha visto afectada por no poder dormir despues del cambio de ventana, y siento que las condiciones en las que arrendé el inmueble se han visto reducidas. Tengo soportes medicos que demuestran la degradacion de mi salud a causa de no poder dormir por el ruido. Mi arrendador se niega a colocar una ventana de la misma calidad que la anterior. Gracias
En principio, sí, y si el arrendador quiere exigirle el pago de la indemnización, tendrá que demandarla y en el juicio se debe probar la afectación que ha tenido su salud debido a la decisión del arrendador de reparar el inmueble con materiales de inferior calidad.
Es decir que, dependerá de si puede probar la relación que hay entre los materiales de mala calidad utilizados y sus afectaciones de su salud, lo que puede ser complejo.
¡De nada!
¿El arrendador debe responder en caso de que un mueble se desprenda de la pared, ocasionando daños en los bienes del arrendatario? Y si tiene indemnización hacia el arrendatario, ¿cuál es su porcentaje: un promedio o el 100% de los daños ocasionados?
En principio, todo daño causado debe ser indemnizado, pero habría que aplicar las reglas generales sobre la responsabilidad, ya que no existe una norma específica para el caso del contrato de arrendamiento. Es necesario probar la culpabilidad del arrendador y luego acreditar el daño.
¿Qué pasa si hay plaga de cucarachas desde el momento en que se entregó el inmueble arrendado al arrendatario? También, si el agua no es potable y, aun así, hay un hueco por donde entran las palomas?
Debería solicitar al arrendador que solucione esos problemas y, en caso de no hacerlo, sería un incumplimiento del contrato, en especial el problema del agua potable, que tiene el potencial de hacer inhabitable un inmueble.
Cordial saludo:
Actualmente tengo un contrato de arrendamiento con una inmobiliaria desde el 1 de junio de 2021. Desde el principio, manifesté problemas de humedad (goteras) y se realizaron arreglos parciales. Sin embargo, en el mes de agosto de 2023, la humedad se incrementó con filtraciones graves, viéndome afectado por incomodidades y daño en muebles y enseres. Solicité las reparaciones pertinentes, pero para llevarlas a cabo, la inmobiliaria manifestó que era necesario desocupar el inmueble.
Entonces, la inmobiliaria sugirió terminar el contrato de arrendamiento, comunicándome esto el 31 de octubre. Envié una comunicación preguntando cómo era el proceso de entrega, programando la misma para el 5 de diciembre de 2023. La inmobiliaria respondió el 29 de diciembre diciendo que la entrega se programaba para el mes de enero de 2024. Ahora, no me quieren recibir la entrega, argumentando que no he pasado copia de los recibos públicos y cobrando los meses de arriendo porque, según ellos, no he entregado el inmueble.
Generalmente es requisito acreditar el pago de los servicios públicos para hacer entrega del inmueble, y si tal cosa está acordada en el contrato de arrendamiento, no hay más remedio que cumpirla.
En cuanto el cobro del arrendamiento, deberá pagar el arriendo hasta el día en que haga entrega del inmueble, pues hasta ese día usted hace uso de la vivienda, y hasta ese día está vigente el contrato de arrendamiento.
Saludos
Buenos días:
Vivo en un apartamento arrendado en un décimo tercer piso y, como últimamente ha habido varios temblores, el edificio presenta grietas significativas. Temo que se pueda venir abajo y deseo terminar el contrato por esta razón, ya que me preocupa mi seguridad. Sin embargo, el contrato de arrendamiento va hasta abril del próximo año. ¿Qué puedo hacer en este caso?
En principio puede terminar el contrato de arrendamiento por el mal estado del edificio y el peligro que representa, pero en caso que el arrendador no lo acepte y demande el incumplimiento del contrato, usted tendrá que acreditar el mal estado y el riesgo que representa el edificio para seguridad.
Saludos
Buen día:
Gracias por la información, que es muy completa. Sin embargo, me gustaría diferir en la afirmación “o deterioros propios del uso cotidiano del inmueble”, ya que el artículo 1998 del Código Civil y Comercial afirma que “el arrendatario está obligado a las reparaciones locativas. Se entiende por reparaciones locativas las que, según la costumbre del país, son de cargo de los arrendatarios y, en general, aquellas especies de deterioro que ordinariamente se producen por culpa del arrendatario…”. Esperamos que puedan aclarar qué conviene o cómo se interpreta entonces. Gracias.
Es correcta su observación. Las reparaciones locativas le corresponden al arrendatario.
Buenas tardes. Me gustaría saber con quién me puedo comunicar para que me brinde asesoría. Desde hace aproximadamente un año y medio vivo en un inmueble que tiene patio, pero en la entrada del patio hay una filtración de agua constante y siempre debemos estar pendientes porque se llena de agua la sala. La inmobiliaria ha sido informada de este problema desde hace meses. Mandaron a alguien a hacer una reparación, la cual no funcionó. Seguimos reportando el problema y ya ni siquiera me están dando ningún tipo de respuesta.
Buenos días:
Tengo un caso similar al de Johnny. Tengo problemas de filtración; han venido, pero no han hecho un arreglo definitivo y me preocupa que el techo ya presenta grietas y hongo por humedad. Sin embargo, el contrato se vence hasta agosto. ¿Debemos pagar la cláusula de los tres meses al arrendador o podemos avisar que hemos decidido terminar el contrato?
Gracias por la ayuda.
Si los daños no han sido arreglados, se constituye en una justa causa para terminar el contrato de arrendamiento. El arrendador debe garantizar las buenas condiciones del inmueble, y si no lo hace, incurre en un incumplimiento del contrato de arrendamiento.
Ese tipo de daños que comprometen la salud, el bienestar y los muebles del arrendatario puede ser causal para terminar el contrato de arrendamiento con justa causa, porque es obligación del arrendador o de la inmobiliaria garantizar la habitabilidad del inmueble.
Cordial saludo:
Quisiera saber cómo puedo dar por terminado un contrato de arrendamiento que lleva dos meses vigente, ya que la inquilina que tomó el inmueble se queja constantemente del estado del mismo. Ella indica que nosotros lo mentimos sobre el estado del apartamento y que, a pesar de ello, decidió alquilarlo. Todo el tiempo se queja de los vecinos, de que no cumplen con sus deberes, y de que los recibos son compartidos, algo que ellos sabían desde el principio. Además, siempre está indispuesta; la verdad es que es insoportable.
El contrato tiene cláusula y lleva dos meses de un arrendamiento de seis meses. ¿Qué puedo hacer para no tener que pagar la cláusula, pero sí pedirle el inmueble, ya que esto se ha vuelto invivible?
Debido a que ninguna de las partes está satisfecha con el contrato, bien podrán terminarlo por mutuo acuerdo, sin lugar al pago de ninguna penalidad, porque no habría incumplimiento de ninguna de las partes.
El techo del inmueble arrendado está en mal estado, por lo cual se solicita el desalojo del arrendatario. Sin embargo, se dice que no se paga indemnización porque no se les está obligando a salir. La verdad es que es imposible vivir en un inmueble destrozado por la actual ola invernal. ¿Qué podemos hacer? Gracias.
Si el inmueble no está en condiciones de habitabilidad, el inquilino puede terminar el contrato de arrendamiento sin tener que pagar penalidad, puesto que el arrendador estaría incumpliendo con sus obligaciones.
Buenas tardes, tengo una consulta. Estoy arrendando un apartamento desde el 15 de julio. Cuando recibí el inmueble, por supuesto, firmé el acta de entrega, en la que se evidencia lo que se podía observar del apartamento. Sin embargo, desde el día siguiente he tenido problemas graves, como el taponamiento de cañerías, entre otros inconvenientes que no permitían habitar correctamente el lugar.
Todavía estoy amoblando el apartamento; no tengo muchos muebles y no tengo niños, solo somos mi esposo y yo. El día 2 de agosto, mi esposo se recostó en una barra y esta se cayó al piso. La respuesta de la inmobiliaria es que debo asumir el costo de la reparación, ya que ellos la entregaron en buen estado y que, cuando me la entregaron, el asesor se recostó allí y no pasó nada. Según indagaciones, esa fue la conclusión. No me enviaron un resumen de los hallazgos de la evaluación técnica de la barra, nada.
En mi caso, más allá del dinero que cuesta la reparación, me he sentido muy engañada y mal acompañada en todos los procesos relacionados con este inmueble. He arrendado por 17 años y es la primera vez que me ocurre algo así; soy de esas inquilinas que entrega el inmueble en mejores condiciones. Siento que están aprovechándose de mí.
¿Qué puedo hacer? Me gustaría que me ayudaran revisando mi caso y guiándome. ¡Gracias!
Tiene que documentar los problemas y daños que pueda tener el inmueble y que, de no arreglarse, hacen que este no esté en condiciones dignas de habitabilidad, a fin de solicitar la terminación del contrato de arrendamiento por mal estado del inmueble; en caso de que esto ocurra, no habría lugar al pago de penalidad, puesto que quien ha incumplido es el arrendador, quien no ha realizado las reparaciones requeridas.
Buenas tardes. Lo que sucede es que mi familia y yo arrendamos un apartamento hace tres meses. Durante este período, se generó humedad que dañó varias cosas materiales. Decidimos solicitar una terminación anticipada del contrato, pero no nos lo quisieron permitir, ya que la propietaria decidió realizar los arreglos. Sin embargo, nos obligan a estar un día puntual en la vivienda para llevar a cabo estas reparaciones, y esos días son en los que trabajamos, por lo que no permanece nadie en la casa.
¿Es permitido que nos obliguen a estar en la vivienda? ¿Quién respondería por los objetos que se dañaron debido a esto? Además, quisiera saber si es posible solicitar la terminación anticipada del contrato y, en caso afirmativo, qué pasos deberíamos seguir.
En principio, si el arrendador repara los daños reportados, no está incumpliendo con el contrato y, por tanto, el arrendatario no tendrá una justa causa para terminarlo.
En cuanto a la inconveniencia de tener que estar en el inmueble para la reparación, es una exigencia razonable que de modo alguno implica incumplimientos y obligaciones excesivas.
En cuanto al daño de muebles, habría que reclamar civilmente, pero sería un proceso que no se justifica en absoluto.
El artículo 1609 del Código Civil se refiere a los contratos de arrendamiento, ya que son contratos bilaterales. En este caso particular, hay un incumplimiento del arrendador debido al mal estado de mantenimiento e imposibilidad de cumplir con las normas de sanidad.
Gracias.
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Es correcto. Cuando el arrendador no hace las reparaciones necesarias para garantizar el buen estado del inmueble, está incumpliendo con el contrato, lo que habilita al arrendatario a terminar por justa causa el contrato. Esto implica que no deba pagar ninguna penalidad, pues no es él quien ha incumplido.
Cordial saludo,
Actualmente tengo un contrato firmado el 25 de agosto de 2021. El día 6 de septiembre reporté humedad en una de las dos habitaciones, enviando fotos como evidencia de cómo dicha humedad afectó mi cama y armario de madera, presentando manchas de humedad y moho. Debido a lo anterior, me mudé a la otra habitación, a la espera de una pronta solución. Sin embargo, a la fecha del 5 de enero de 2022, a pesar de notificar y reportar el daño por diferentes medios y en varias ocasiones, la respuesta que he recibido es que “las paredes de la habitación no se encuentran húmedas”. Aun así, todo mueble o ropa que se deja en la habitación se llena de moho y mal olor.
Adicionalmente, cuento con soporte médico de incapacidad, con diagnóstico de bronquitis, en la fecha en la que ocupaba dicha habitación. Otro punto importante es que mi señora madre, quien vive conmigo, se encuentra hospedada donde un familiar, a la espera de que me den solución, dado que el apartamento solo cuenta con dos habitaciones. La finalidad del alquiler es contar con dos habitaciones aptas, una para mi señora madre y otra para mí. Por ende, este apartamento no cumple con la necesidad por la cual lo tomé en alquiler.
Ya han pasado cuatro meses desde el primer reporte de la humedad y no he recibido solución por parte de la inmobiliaria ni del propietario. El pasado 31 de diciembre de 2021 envié una carta de solicitud de terminación de contrato, citando el artículo 1990 del Código Civil colombiano, y aún no me han dado respuesta.
Por favor, indíqueme qué proceso debo realizar a continuación para que se dé por terminado el contrato de arrendamiento y evitar continuar viéndome afectada por el mal estado del apartamento, sin tener que incurrir en el pago de la cláusula penal de tres cánones a título de indemnización. De antemano, agradezco su respuesta.
Debe documentar los problemas de humedad y registrar los reportes hechos, así como las negativas recibidas, a fin de probar el incumplimiento del arrendador. Con ese acervo de evidencias, puede notificar al arrendador la decisión justificada de terminar el contrato de arrendamiento. Si este decide cobrarle alguna penalidad, deberá hacerlo mediante una demanda, donde se deberá probar que quien incumplió fue el arrendador y no el arrendatario.
Por lo anterior, en lo posible, es mejor llegar a un acuerdo para terminar el contrato por mutuo acuerdo.