¿Venta de inmueble arrendado termina el contrato de arrendamiento?

Por 20 septiembre, 2019

El contrato de arrendamiento no termina porque el inmueble, local, casa o apartamento sea vendido por el arrendatario o propietario.

La venta de la casa arrendada no es causal para terminar el contrato.

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Se suele creer que si se vende el inmueble arrendado el contrato de arrendamiento se termina, o dicho de otra forma, que la venta del inmueble arrendado es causal para terminar el contrato de arrendamiento, lo que no es así.

Contrato de arrendamiento

El artículo 2020 del código civil en su primer numeral señala expresamente que «Todo aquel a quien se transfiere el derecho del arrendador por un título lucrativo» debe respetar el arriendo.

Esto significa que el comprador está obligado a continuar con el contrato de arrendamiento hasta tanto este termine por una de las justas causa que establece la ley, como incumplimiento del contrato o terminación del plazo pactado.

Ahora, si se trata de un local comercial, el nuevo dueño debe respetar el derecho de renovación del contrato de arrendamiento en los casos en que el arrendatario lo ha obtenido.

Cómo terminar el contrato de arrendamiento al vender el inmueble.

Es claro que la venta del inmueble no implica que se pueda terminar el contrato de arrendamiento, al menos no por una causa justa o legal.

Pero las partes en común acuerdo pueden acordar la terminación del contrato de arrendamiento, ya sea con el que vende o con el que compra.

Terminación del contrato de arrendamiento

Incluso es posible que en el contrato de arrendamiento se acuerde una cláusula que considere la terminación del contrato de arrendamiento si se vende el inmueble, y en tal caso se aplica lo que las partes hayan acordado en el contrato.

Qué hacer si el arrendador termina unilateralmente el contrato por la venta del inmueble.

En este caso estamos frente a una terminación unilateral del contrato de arrendamiento sin justa causa, y ante esa eventualidad el arrendatario puede tomar la decisión de no entregar el inmueble sin que el arrendador pueda hacer prácticamente nada.

El propietario del inmueble bien podría intentar un proceso de restitución del inmueble, pero este difícilmente prosperaría puesto que el arrendatario no ha incumplido el contrato.

Demanda o proceso de restitución de inmueble arrendado

Mientras el arrendatario no haya incumplido el contrato será imposible que un juez le ordene restituir la tenencia del inmueble al arrendador, y este no tendrá otra salida que continuar con el contrato o intentar una solución pacífica con el arrendatario.

No renovar el contrato por venta del inmueble.

Es claro que el contrato de arrendamiento no se puede terminar por la venta del inmueble, pero es posible no renovarlo por esa razón una vez vence el término del contrato.

Tratándose del arrendamiento de vivienda urbana, el arrendador puede negarse a renovar el contrato de arrendamiento en caso que venda el inmueble.

Señala el artículo 20 de la ley 820 de 2003:

8. El arrendador podrá dar por terminado unilateralmente el contrato de arrendamiento a la fecha de vencimiento del término inicial o de sus prórrogas invocando cualquiera de las siguientes causales especiales de restitución, previo aviso escrito al arrendatario a través del servicio postal autorizado con una antelación no menor a tres (3) meses a la referida fecha de vencimiento:

(…)

c) Cuando haya de entregarse en cumplimiento de las obligaciones originadas en un contrato de compraventa;»

El Aviso de terminación del contrato de arrendamiento invocando la causal de «venta del inmueble», debe ir acompañado de la constancia de haber constituido a favor del arrendatario de una caución en dinero, bancaria u otorgada por compañía de seguros por un valor equivalente a 6 meses del precio del arrendamiento vigente, para garantizar el cumplimiento de la causal venta del inmueble, según lo señala el artículo 22 de la ley 820.

El arrendador debe hacer efectiva la venta dentro de los 6 meses siguientes, que es el plazo que da la ley para dar cumplimiento a la causal invocada.

Cuando no se envié tal notificación por escrito, o no se constituya la garantía, o el aviso de no renovación se notifica antes de tres meses para finalizar el contrato, este se entiende renovado automáticamente.

Esto aplica únicamente para la vivienda urbana, y no para el arrendamiento de locales comerciales.

Renovación del contrato de arrendamiento de local comercial

En el caso de locales comerciales, una vez el arrendatario adquiere el derecho de renovación esta no se puede negar por la venta del local.

Recomendaciones finales.

El contrato de arrendamiento se caracteriza porque con el se entrega la tenencia de un inmueble a un tercero, y mientras el contrato esté vigente y el arrendatario no lo haya incumplido, es imposible obligarlo a restituir esa tenencia.

No hay forma de obligar a que un inquilino entregue las llaves del inmueble mientras el contrato de arrendamiento esté vigente.

Ante esa realidad, el dueño del inmueble debe prever esa situación, y si espera vender el inmueble en un futuro cercano, debe incluir en el contrato de arrendamiento una cláusula especial que contemple la terminación del contrato de arrendamiento ante una eventual venta del inmueble.

Si esa cláusula no existe, el propietario que vende o el que compra debe intentar un arreglo amistoso con el inquilino para que desocupe el inmueble voluntariamente, que equivale a terminar el contrato por mutuo consentimiento.

En cualquiera de los dos escenarios se le debe otorgar un plazo prudencial al arrendatario para que entregue el inmueble.

Lo anterior nos permite concluir que al comprar un inmueble arrendado se debe considerar esa situación, y si compramos el inmueble porque lo necesitamos para nuestro uso no se debe comprar hasta tanto el vendedor no brinde una solución a ese punto, pues luego de comprado nos encontraremos con que estamos obligados a respetar el contrato de arrendamiento preexistente.

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Una opinión
  1. Marcela Dice:

    Buenas noches:

    Por favor revisen su opinión pues titulo lucrativo significa gratuito. El mismo artículo 2020 dice que quien adquiere a título oneroso no está obligado a respetar el arriendo a menos que esté elevado a escritura pública.

    Responder
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