¿Qué sucede con el contrato de arrendamiento cuando el inmueble arrendado es vendido o enajenado por parte del arrendador?
- ¿Se puede terminar un contrato de arrendamiento por venta del inmueble?
- Causas por las que se extingue el arriendo.
- Obligados a respetar el contrato de arrendamiento al vender el inmueble.
- Terminación del contrato de arrendamiento por venta del inmueble.
- Cláusula de venta de inmueble en contrato de alquiler.
¿Se puede terminar un contrato de arrendamiento por venta del inmueble?
La venta del inmueble arrendado no es una causa que la ley considere para la terminación del contrato de arrendamiento, pero sí puede ser una causa contractual.
Significa que la terminación del contrato de arrendamiento por venta del inmueble arrendado está sujeta a lo que figure en el contrato.
En el caso del arrendamiento de vivienda urbana permite la terminación del contrato al finalizar el término del contrato inicial o de las prórrogas, por la ventad el inmueble, pero sólo a la terminación del contrato, no en vigencia del mismo.
Causas por las que se extingue el arriendo.
El artículo 2008 del código civil señala que el arrendamiento expira por las siguientes causales:
- Por la destrucción total de la cosa arrendada.
- Por la expiración del tiempo estipulado para la duración del arriendo.
- Por la extinción del derecho del arrendador, según las reglas que más adelante se expresarán.
- Por sentencia de juez o de prefecto en los casos que la ley ha previsto.
La que nos interesa es la causal 3, pues se entiende que si se enajena el inmueble se extingue el derecho del arrendador sobre él, y al respecto se debe tener en cuenta lo que dice el artículo 2016 en su inciso primero:
«Extinguiéndose el derecho del arrendador sobre la cosa arrendada, por una causa independiente de su voluntad, expirará el arrendamiento aún antes de cumplirse el tiempo que para su duración se hubiere estipulado.»
Pero la venta del inmueble no es independiente a la voluntad del arrendador, por lo tanto, la venta del inmueble no da lugar a la extinción del arrendamiento.
Obligados a respetar el contrato de arrendamiento al vender el inmueble.
El artículo 2020 del código civil señala que los siguientes sujetos están obligados a respetar el contrato de arrendamiento:
- Todo aquel a quien se transfiere el derecho del arrendador por un título lucrativo.
- Todo aquel a quien se transfiere el derecho del arrendador a título oneroso, si el arrendamiento ha sido contraído por escritura pública, exceptuados los acreedores hipotecarios.
- Los acreedores hipotecarios, si el arrendamiento ha sido otorgado por escritura pública inscrita en el registro de instrumentos públicos, antes de la inscripción hipotecaria.
La venta es una transferencia a título oneroso, por tanto, le aplica el numeral 3, y este señala que el comprador estará obligado a respetar el arriendo sólo si este se ha contraído por escritura pública.
En consecuencia, si el contrato de arrendamiento no se ha elevado a escritura pública, el comprador no tiene la obligación de respetar el contrato, es decir que puede darlo por terminado unilateralmente.
Terminación del contrato de arrendamiento por venta del inmueble.
Al tenor del artículo 2020 del código civil, cuando el comprador no esté obligado a respetar el arrendamiento, puede terminarlo, o lo puede terminar el arrendador antes de vender el inmueble.
Pero como la terminación será unilateral y sin que exista incumplimiento por parte del arrendatario, se debe entender como una terminación injustificada, y aunque tal figura no está contenida de forma expresa por la ley, nos sirve para significar que, si en el contrato de arrendamiento se pactó alguna cláusula de incumplimiento o penalidad, el arrendador tendría la obligación de pagarla.
Que el contrato de arrendamiento pueda ser terminado no significa que el arrendador tenga libertad absoluta para terminarlo sin sufrir consecuencias, en caso que tales consecuencias existan.
Todo contrato puede deshacerse en la misma forma en que se hace, pero sin una de las partes incumple, debe atenerse a lo que diga el contrato.
El pago de cualquier penalidad dependerá de lo que se haya acordado en el contrato de arrendamiento, pues es posible condicionar la duración del contrato de arrendamiento a la venta del inmueble, y en tal caso el contrato termina por sí solo al cumplirse la condición, que es la venta del inmueble.
De hecho, cuando el arrendador tiene planeado vender la casa, pero mientras tanto decide arrendarla, incluye en el contrato esa situación para evitar problemas con la entrega del inmueble una vez vendido.
Tratándose de vivienda urbana, el contrato de arrendamiento puede ser terminado por la venta del inmueble, pero el artículo 22 de la ley 820 de 2003 exige que el arrendatario sea notificado con una antelación no inferior a 3 meses, y, además, se debe constituir una caución en los siguientes términos:
«Cuando se trate de las causales previstas en los literales a), b) y c), el arrendador acompañará al aviso escrito la constancia de haber constituido una caución en dinero, bancaria u otorgada por compañía de seguros legalmente reconocida, constituida a favor del arrendatario por un valor equivalente a seis (6) meses del precio del arrendamiento vigente, para garantizar el cumplimiento de la causal invocada dentro de los seis (6) meses siguientes a la fecha de la restitución.»
No es que se deba indemnizar al arrendatario; sino que es una garantía de cumplimiento de la causal alegada, de manera que, si el arrendador no vende el inmueble, y sólo fue una estrategia para deshacerse del inquilino, entonces se puede hacer efectiva la garantía en favor del arrendatario.
Lo anterior es independiente de lo que se haya pactado en el contrato de arrendamiento respecto a las consecuencias del incumplimiento, o respecto a las consecuencias de la venta del inmueble.
Cláusula de venta de inmueble en contrato de alquiler.
En el contrato de arrendamiento es posible incluir una cláusula en la que se indique que el contrato de arrendamiento se terminará en caso que el inmueble sea vendido.
Lo importante es notificar al inquilino o arrendatario de que el inmueble que tomará en arriendo está en venta, por lo que debe aceptar tomar en arriendo el inmueble bajo esas condiciones, lo que es perfectamente legal.
¿El inquilino puede quedarse con el inmueble que arrienda?
Indemnizaciones en el contrato de arrendamiento
mayo 12th, 2020 a las 3:34 pm
¿Están seguros que en el capitulo “Obligados a respetar el contrato de arrendamiento”, se aplica la causal 3? Esa causal habla de los acreedores hipotecarios y ustedes se refieren a la venta como titulo oneroso. No entiendo.
mayo 12th, 2020 a las 4:44 pm
ES MUY EXTENSO Y ENRIQUECEDOR TODO LO RELACIONADO CON COMPRA Y VENTA DE UN BIEN MUCHO POR APRENDER
febrero 14th, 2021 a las 3:22 pm
Pregunto, Si soy arrendataria y con el contrato vigente y prorrogado, compro el inmueble con una forma de pago que incluye 4 pagos pagaderos con intervalos de mes y medio cada uno, que pasa con el contrato de arriendamiento?? Hasta donde va mi responsabilidad una vez se firme una promesa de compraventa y me comprometa con dichos pagos? Gracias
marzo 12th, 2021 a las 10:34 am
Lo pautado entre las partes es ley para ambos y si es notariado mas aun.Fin de la cita
marzo 5th, 2022 a las 11:56 am
¿Lo PAUTADO se convierte en ley? Creo que se debe primeramente PACTAR lo que se va a PAUTAR antes de legalizarlo. Fin de la cita
abril 20th, 2021 a las 12:25 pm
Buenas tardes:
Como arrendataria, estoy obligada a dejar ver el inmueble de los posibles arrendatarios a la hora y día que desee el dueño, pese a que el apartamento aún no lo hemos entregado y faltan casi 2 meses para ello, más aún con el agravante de la pandemia?
Gracias
mayo 4th, 2021 a las 9:16 am
Como propietaria, puedo solicitar la entrega del inmueble en la fecha del contrato por motivo que debo venderlo?
junio 15th, 2021 a las 7:39 pm
compre un inmueble pero estaba arrendado de manera verbak y en la actualidad el inquyilinino no desocupa porque alega que no a encontrado casa para donde irse
que debo hacer
septiembre 10th, 2021 a las 8:42 am
Me encanta la forma en que en gerencie.com nos despeja dudas sobre este tema tan apasionante como es la propiedad raiz. Mil gracias
enero 29th, 2022 a las 3:05 pm
Estamos vendiendo una casa con varios locales, esta casa se está vendiendo a unas personas qe son arrendatarias ahí mismo, tengo la duda ,si ellos deberían seguir pagando el alquiler, mientras el negocio se lleva a totalidad.
En resumen, quien sigue recibiendo los alquileres mientras se da por finiquitado el negocio?
Les agradezco mucho su grandiosa ayuda.
septiembre 5th, 2022 a las 6:41 pm
tengo un apartamento, el cual lo arrende y a los 15 dias de vivir los nuevos arrendatarios resulta un comprador con afan de obtenerlo. con los arrendatarios aun no hemos firmado el contrato. si decido venderlo, que se debe hacer con los arrendatarios?. moralmente me afecta decirles, asi que no le he confirmado nada al comprador. pero también es duro perder la venta.