En este artículo 24 secciones
- La venta no termina el contrato por sí sola.
- Quién está obligado a respetar el arriendo.
- Si el comprador no está obligado a respetar el arriendo.
- En el arrendamiento de vivienda urbana.
- En el arrendamiento de local comercial.
- La cláusula de venta en el contrato.
- Qué debe hacer cada parte.
- Preguntas frecuentes.
- ¿Se puede vender una casa que está arrendada?
- ¿Qué pasa si se vende el apartamento que alquilo?
- ¿Puedo negarme a entregar el inmueble si se vende?
- ¿El nuevo dueño puede desalojarme de inmediato?
- ¿Cómo protejo mi contrato frente a una futura venta?
- ¿Cuánto tiempo tengo para desocupar si venden la casa?
- ¿Sirve la cláusula que permite terminar el contrato si se vende el inmueble?
- ¿Puedo pactar que el arrendador no venda el inmueble?
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Vender un inmueble arrendado es legal y no requiere permiso del inquilino, pero de esa venta no se sigue que el contrato termine. Quién queda obligado a respetarlo depende de una condición que casi nadie cumple: el artículo 2020 del Código Civil solo obliga al comprador a título oneroso si el arrendamiento consta en escritura pública. ¿Qué ocurre entonces con el inquilino y qué puede hacer cada parte?
La venta no termina el contrato por sí sola.
Conviene empezar por lo que no ocurre, porque el temor del inquilino suele ser desproporcionado y el del comprador, insuficiente.
La venta no es causal de terminación del arrendamiento. El contrato sigue existiendo y produciendo efectos entre quienes lo celebraron.
Lo que ocurre es que se extingue el derecho del arrendador sobre la cosa, que es la tercera causal de expiración del artículo 2008 del Código Civil. Pero esa causal opera «según las reglas que más adelante se expresarán», y son esas reglas las que deciden el caso.
La venta no termina el contrato: puede hacerlo inoponible al comprador. Son cosas distintas y con consecuencias distintas, porque si el contrato termina por hecho del arrendador, este debe indemnizar.
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Quién está obligado a respetar el arriendo.
La regla distingue según cómo llegó el nuevo dueño al inmueble. Dice el artículo 2020 del Código civil:
«Estarán obligados a respetar el arriendo:
- Todo aquel a quien se transfiere el derecho del arrendador por un título lucrativo.
- Todo aquel a quien se transfiere el derecho del arrendador a título oneroso, si el arrendamiento ha sido contraído por escritura pública, exceptuados los acreedores hipotecarios.
- Los acreedores hipotecarios, si el arrendamiento ha sido otorgado por escritura pública inscrita en el registro de instrumentos públicos, antes de la inscripción hipotecaria.»
Lo anterior se puede resumir de la siguiente forma:
| Cómo llegó el nuevo dueño. | Requisito. | ¿Debe respetar el arriendo? |
|---|---|---|
| Título gratuito: herencia, donación | Ninguno | Sí, siempre |
| Título oneroso: compraventa, permuta | Que el arrendamiento conste en escritura pública | Solo si hay escritura |
| Acreedor hipotecario que se adjudica el bien | Escritura pública inscrita antes de la hipoteca | Solo si se inscribió antes |
La segunda fila decide casi todos los casos reales. La inmensa mayoría de los contratos de arrendamiento se celebran por documento privado, de modo que el comprador no queda obligado a respetarlos.
Es una regla poco conocida y que sorprende a los inquilinos, que suelen creer que su contrato firmado los protege frente a cualquiera. Los protege frente a su arrendador, no frente a un tercero que compró.
La salida que casi nadie usa.
El propio artículo 2020 cierra con una frase que resuelve el problema y que pasa desapercibida:
«El arrendatario de bienes raíces podrá requerir por sí solo la inscripción de dicha escritura.»
El arrendatario puede elevar el contrato a escritura pública e inscribirlo sin necesidad de que el arrendador lo acompañe. Hecho eso, el contrato se vuelve oponible a cualquier comprador posterior.
¿A quién le conviene? Sobre todo al arrendatario que va a invertir en el inmueble: un comerciante que adecúa un local, una empresa que instala equipos, una familia que firma a varios años. El costo de la escritura es insignificante frente al de perder el inmueble.
De acuerdo con nuestro criterio, este trámite debería ser rutinario en los arrendamientos comerciales de largo plazo y en los de vivienda por más de un año, y sin embargo casi no se hace, probablemente porque ninguna de las partes conoce la regla.
Si el comprador no está obligado a respetar el arriendo.
Es el escenario más frecuente, y conviene ver qué le pasa a cada uno.
Al inquilino: debe entregar.
Si el arrendamiento no consta en escritura pública y el comprador no quiere continuarlo, el arrendatario deberá restituir el inmueble.
No puede oponerle su contrato, porque el comprador no fue parte de él ni la ley lo obliga a respetarlo. Su contrato sigue siendo válido, pero frente al vendedor.
Al vendedor: debe indemnizar.
Aquí está el equilibrio que la ley establece y que el arrendador suele ignorar cuando vende. Dice el artículo 2019 del Código civil:
«Extinguiéndose el derecho del arrendador por hecho o culpa suyos, como cuando vende la cosa arrendada de que es dueño, o siendo usufructuario de ella hace cesión del usufructo al propietario, o pierde la propiedad por no haber pagado el precio de venta, será obligado a indemnizar al arrendatario en todos los casos en que la persona que le sucede en el derecho, no esté obligada a respetar el arriendo.»
El Código Civil menciona la venta como ejemplo expreso, y la consecuencia es clara: el arrendador que vende y con ello deja al inquilino sin contrato oponible debe indemnizarlo.
Es la contrapartida natural. El arrendatario pierde el inmueble por un hecho voluntario del arrendador, y quien causa ese daño responde por él.
El monto no está tarifado: hay que probarlo y cuantificarlo. Comprende el perjuicio efectivamente sufrido, que en un local comercial puede incluir el traslado, la pérdida de clientela y las mejoras hechas.
Y si había subarrendatarios, el artículo 2021 del Código Civil incluye en esa indemnización los perjuicios que ellos sufran, que el arrendatario directo reclama a su propio nombre o cediéndoles su acción.
En el arrendamiento de vivienda urbana.
La ley 820 de 2003 agrega una regla propia que hay que conjugar con las anteriores.
El literal c) del numeral 8 del artículo 22 permite al arrendador terminar el contrato a la fecha de vencimiento del término inicial o de sus prórrogas cuando el inmueble «haya de entregarse en cumplimiento de las obligaciones originadas en un contrato de compraventa».
Esa causal tiene dos exigencias que la hacen mucho menos cómoda de lo que parece.
- Preaviso escrito de tres meses por servicio postal autorizado.
- Caución de seis meses de arriendo a favor del arrendatario, para garantizar que la causal invocada se cumpla dentro de los seis meses siguientes a la restitución.
Y solo opera al vencimiento. No permite terminar el contrato a mitad de camino porque apareció un comprador. Si el arrendador necesita entregar antes, tendrá que terminar durante la prórroga con indemnización de tres meses, o negociar con el inquilino.
Si vende y después no entrega el inmueble en cumplimiento de esa compraventa, el arrendatario puede exigir la caución. Los montos y el procedimiento están en indemnizaciones en el contrato de arrendamiento.
En el arrendamiento de local comercial.
Aquí se suma un tercer factor que puede cambiarlo todo: el derecho de renovación.
Si al momento de la venta el arrendatario ya completó dos años consecutivos con su establecimiento en el inmueble, adquirió el derecho de renovación del artículo 518 del Código de Comercio, y ese derecho es de orden público.
De acuerdo con nuestro criterio, el comprador que queda obligado a respetar el arriendo por el artículo 2020 queda también sujeto al derecho de renovación, porque sucede al vendedor en su posición contractual y las normas de los artículos 518 a 524 no admiten estipulación en contra.
Pero si el arrendamiento no consta en escritura pública, el comprador no está obligado a respetar el contrato y con ello el arrendatario pierde también la protección de la renovación. Es el riesgo más serio del comerciante que invirtió en adecuar un local.
Y si al momento de la venta aún no se han cumplido los dos años, no hay derecho de renovación que oponer y el nuevo dueño podrá no renovar al vencimiento. El detalle está en renovación del contrato de arrendamiento de local comercial.
La cláusula de venta en el contrato.
Es frecuente encontrar en los contratos una cláusula que faculta al arrendador para terminar si vende el inmueble, y conviene precisar qué vale.
En arrendamientos regidos por el Código Civil la cláusula es válida, porque las partes pueden pactar causales de terminación.
En vivienda urbana, en cambio, la terminación está regulada de forma imperativa por los artículos 22 a 25 de la ley 820 de 2003. De acuerdo con nuestro criterio, una cláusula que permita al arrendador terminar por venta al margen de esas normas, sin preaviso, sin caución y en cualquier momento, no produce efecto, porque desconoce reglas que las partes no pueden modificar. Lo que sí puede hacerse es pactar el procedimiento dentro de lo que la ley permite.
El pacto de no vender no protege al inquilino.
El caso inverso también aparece, y el artículo 2022 del Código civil lo resuelve de forma clara:
«El pacto de no enajenar la cosa arrendada, aunque tenga la cláusula de nulidad de la enajenación, no dará derecho al arrendatario sino para permanecer en el arriendo hasta su terminación natural.»
El Código Civil impide entonces que el arrendatario paralice la venta. Ni siquiera un pacto expreso de no enajenar le da más derecho que el de permanecer hasta que el contrato termine naturalmente, y eso solo si el comprador está obligado a respetarlo.
Es también la respuesta a la pregunta de por qué la ley no impide vender inmuebles arrendados: el arrendamiento concede el goce de la cosa, no un derecho sobre la propiedad, y limitar la venta paralizaría el mercado inmobiliario sin beneficio real para nadie.
Qué debe hacer cada parte.
El arrendatario que se entera de la venta.
- Revisar si el contrato consta en escritura pública. Si no, su posición frente al comprador es débil.
- Verificar cuántos años lleva, si es un local comercial, porque a los dos adquiere el derecho de renovación.
- Seguir pagando el canon, a quien corresponda según se le notifique. Dejar de pagar lo convierte en incumplido y le quita cualquier protección.
- Si debe entregar, reclamar al vendedor la indemnización del artículo 2019, documentando el perjuicio.
El arrendador que va a vender.
- Informar al comprador que el inmueble está arrendado y en qué condiciones.
- Si el contrato es de vivienda urbana y quiere entregarlo libre, invocar el literal c) al vencimiento, con preaviso de tres meses y caución de seis.
- Considerar que si el comprador no queda obligado a respetar el arriendo, deberá indemnizar al arrendatario.
- Negociar con el inquilino una terminación de mutuo acuerdo, que suele resultar más barata que la indemnización.
El comprador de un inmueble arrendado.
- Verificar si existe contrato de arrendamiento y si consta en escritura pública inscrita.
- En locales, verificar cuánto tiempo lleva el arrendatario con su establecimiento.
- Pactar con el vendedor quién asume las consecuencias de la ocupación y en qué plazo se entregará el inmueble.
- No presumir que puede desalojar: si queda obligado a respetar el arriendo, sucede al vendedor con todas sus obligaciones.
Preguntas frecuentes.
A continuación respondemos las preguntas frecuentes de nuestros lectores.
¿Se puede vender una casa que está arrendada?
Sí. La venta no requiere autorización del arrendatario y el arrendamiento no impide disponer del inmueble. Lo que puede generar es la obligación de indemnizar al inquilino, si el comprador no queda obligado a respetar el contrato.
¿Qué pasa si se vende el apartamento que alquilo?
Depende de cómo se celebró su contrato. Si consta en escritura pública, el comprador debe respetarlo. Si es un documento privado, que es lo corriente, el comprador no está obligado y usted deberá entregar, pero el vendedor deberá indemnizarlo.
¿Puedo negarme a entregar el inmueble si se vende?
Solo si el comprador está obligado a respetar el arriendo, es decir, si el contrato consta en escritura pública o si el nuevo dueño lo recibió por herencia o donación. En los demás casos deberá entregar y reclamarle al vendedor la indemnización.
¿El nuevo dueño puede desalojarme de inmediato?
No por su cuenta. Aunque no esté obligado a respetar el contrato, la recuperación del inmueble requiere que usted lo entregue voluntariamente o que un juez lo ordene. Nadie puede desalojar sin orden judicial.
¿Cómo protejo mi contrato frente a una futura venta?
Elevándolo a escritura pública e inscribiéndolo. El artículo 2020 del Código Civil permite al arrendatario de bienes raíces requerir esa inscripción por sí solo, sin necesidad del arrendador. Es un trámite poco usado y la única forma de blindar el contrato.
¿Cuánto tiempo tengo para desocupar si venden la casa?
En vivienda urbana, si el arrendador invoca que debe entregarla por una compraventa, debe avisarle con tres meses de anticipación a la fecha de vencimiento y constituir una caución de seis meses de arriendo a su favor. Fuera de esa causal, la entrega se rige por las reglas generales de terminación.
¿Sirve la cláusula que permite terminar el contrato si se vende el inmueble?
En arrendamientos regidos por el Código Civil sí, porque las partes pueden pactar causales. En vivienda urbana, de acuerdo con nuestro criterio, no produce efecto si desconoce el preaviso y la caución que la ley exige, porque esas normas son imperativas.
¿Puedo pactar que el arrendador no venda el inmueble?
Puede pactarse, pero no sirve para impedir la venta. El artículo 2022 del Código Civil dispone que ese pacto solo da derecho al arrendatario a permanecer en el arriendo hasta su terminación natural.
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Gracias por su orientación. Estoy vendiendo el apartamento; el inquilino no aceptó como primera opción de venta y no permite hacer visita a un tercer interesado. ¿Puedo ceder el contrato al realizar la venta, respetando la vigencia del contrato? Aún así, ¿debo pagar indemnización y qué valores? Y para el nuevo propietario, ¿es necesario presentar una solicitud escrita tres meses antes solicitando la entrega del inmueble? Si al terminar la vigencia del contrato el inquilino se niega a entregar el inmueble, ¿qué debe hacerse? Cordial saludo.
Si en el contrato de arrendamiento no se incluyó una cláusula que permita al arrendador enseñar el apartamento a posibles interesados en comprarlo, no puede obligar al arrendatario a que lo permita.
Sí puede ceder el contrato de arrendamiento al comprador, pero una vez más, esa cesión requiere autorización del arrendatario en caso de que no se haya pactado en el contrato de arrendamiento.
Si hay cesión de contrato, no hay que pagar indemnización porque el contrato no termina. El nuevo propietario debe ajustarse a la ley respecto al preaviso o notificación de los 3 meses.
Si el arrendatario se niega a entregar el inmueble a la terminación del contrato, deberá iniciar un proceso de restitución de inmueble.
Consulte: Si va a vender su inmueble arrendado incluya esta cláusula en el contrato
Soy propietario, tengo un inmueble que está arrendado hasta febrero del año entrante y lo voy a vender. El nuevo dueño no tendría problema en que el inmueble lo desocupen a la fecha de vigencia del contrato con el inquilino. Pero tengo una duda sobre la caución (garantía de cumplimiento por venta del inmueble alquilado). Si vendo el inmueble que está en alquiler, ¿yo como propietario podría luego reclamar de nuevo esa garantía?
¿Podría darnos más contexto sobre la garantía de cumplimiento? ¿En favor de quién está constituida?
Según la ley colombiana, como propietario de vivienda, entiendo que debo constituir una caución correspondiente a 6 cánones de arrendamiento a favor del inquilino cuando voy a pedir el inmueble por venta del mismo (causal especial) y a la fecha de vencimiento del contrato. Este inquilino comenzó el contrato anual en febrero de 2023, y me interesa vender el inmueble, pero no perder el dinero de la caución. Si se da la venta del inmueble, notifico al cliente la no renovación del contrato con mínimo 3 meses antes de la renovación y bajo la causal de venta, ¿yo, como propietario, podría reclamar luego el dinero de la caución?
Comprendido.
La caución a la que se refiere es la establecida en el literal d) del numeral 8 del artículo 22 de la Ley 82 de 2003, y se trata de una caución que, en la práctica, es una póliza de cumplimiento, de garantía, y no es reembolsable porque no es un depósito que se realice.
La prima que se paga para contratar esa póliza es el precio del servicio de garantía. No es un depósito, sino el costo del seguro, y, por lo tanto, no se reembolsa al finalizar el período ni ante la ausencia de reclamos.
La aseguradora está cobrando una prima por asegurar un riesgo, el riesgo de que el arrendador incumpla; pero si este cumple, la aseguradora gana porque no debió asumir el riesgo, y si el arrendador incumple, la aseguradora pierde porque debió asumir el riesgo.
¿Si firmé contrato de arrendamiento de una oficina como persona natural y mi arrendador también era persona natural, luego este vendió la oficina a una persona jurídica que declara IVA, y esta me exige que le deba comenzar a pagar dicho IVA sin haberse terminado el contrato que había firmado antes, me puede este exigir el pago de dicho IVA?
Sí, porque el nuevo arrendador es responsable del IVA y debe facturarle el arrendamiento con IVA.
Pero, ¿no deberían respetar el contrato anterior con sus valores e incluir el IVA en el canon de arrendamiento ya pactado?
Acabo de comprar un apartamento que está siendo ocupado por un inquilino a través de una inmobiliaria. Por ahora, la idea es mantener al mismo inquilino. El apartamento era de mi mamá y yo se lo compré a ella. La pregunta es: ¿pasa algo si no le aviso a la inmobiliaria que el dueño del apartamento cambió?
¡Gracias!
Se debe revisar tanto el contrato de arrendamiento como el contrato firmado con la inmobiliaria porque no necesariamente el contrato de arrendamiento termina al vender el inmueble. Así que deberá proceder según lo estipulado en el contrato.
Sin embargo, el nuevo propietario no está obligado por el contrato que el anterior propietario haya firmado con la inmobiliaria.
Oficina que cambió de dueño de persona jurídica a persona natural. Se pagaba el IVA, pero ahora el dueño dice que él no lo cobra, y el arrendador es persona jurídica. Hubo cesión de contrato y envían cuentas de cobro sin cobrar IVA. Entiendo que existe una multa para el arrendatario persona jurídica por no pagarlo.
¡Mil gracias!
Si el arrendador dejó de ser responsable del Iva al pasar de persona jurídica a natural, y en el Rut de la persona natural figura como no responsable del Iva, no hay lugar a cobrar el Iva por lo que el procedimiento que usted comenta sería correcto.
Tengo una inquietud y no sé cómo resolverla. Resulta que inicié el trámite de arriendo de un apartamento, hice todos los procedimientos, firmé el contrato y lo autentiqué. Lo envié al dueño para que él lo firmara y diligenciara, y ahora me indica que vendió el apartamento.
He perdido tiempo y creí en la promesa de valor. Esto ha resultado en que no tengo dónde vivir, ya que notifiqué, creyendo que todo estaba listo, y ahora tampoco me quieren devolver el contrato firmado.
En razón a que el contrato no fue firmado por el arrendador, resulta casi imposible reclamarle nada, puesto que el contrato no nació y no existe un arrendador, y como no existió un contrato de promesa de arriendo por escrito, no se puede hacer nada.
Durante más de 10 años, administré dos apartamentos para una familia, los cuales rentaba por días. Mi ganancia era del 10%. Nunca firmé contrato con ellos. Dentro de mis funciones estaba el mantenimiento general de los apartamentos, el aseo, el pago de servicios, impuestos, la reparación de algún electrodoméstico, el arriendo de los mismos, y el pago de administración. Tenía una ganancia del 10% por los arriendos.
El trato lo realicé con el señor, pero este falleció hace 7 años, y desde ese momento me entendí con la señora y los hijos. El trato siguió igual, y si ellos mandaban un recomendado, yo no recibía ninguna comisión. Un día, decidieron vender un apartamento y terminar con la relación laboral que teníamos, sin reconocerme nada. Deseo saber si tengo algún derecho para reclamar.
Buenos días, Salvador.
Por lo que usted describe, su relación es más comercial que laboral por lo que difícilmente se puede alegar la existencia de un contrato de trabajo realidad.
Saludos
Alquilé un inmueble por seis meses. La arrendataria vendió y me solicitó que desocupará el inmueble en menos de un mes, aun sin haber cumplido los dos meses de arriendo.
Al arrendatario no le corresponde multa, aunque no esté especificado en el contrato.
Es preciso conocer el contrato de arrendamiento para saber cómo se debe proceder, porque no necesariamente el contrato de arrendamiento termina por justa causa al venderse el inmueble arrendado, por lo que podrá haber lugar al pago de alguna indemnización.
No, por respeto a los derechos fundamentales a la intimidad, en conexión con el de libertad, a menos que se pacten en el contrato de arrendamiento estas posibilidades y se hagan notificaciones de las visitas con suficiente antelación, los arrendatarios no están obligados a permitir el ingreso del arrendador o terceros, a menos que sea para cumplir con sus obligaciones de mantenimiento y reparaciones del inmueble.
Efectivamente, en el contexto del contrato de arrendamiento en Colombia, los arrendatarios tienen derecho a la intimidad y a la libre disposición de su vivienda. El arrendador no puede ingresar al inmueble arrendado sin el consentimiento del arrendatario, salvo en situaciones excepcionales como la realización de reparaciones urgentes o el cumplimiento de obligaciones contractuales. Es recomendable que cualquier visita o ingreso se notifique con antelación y se pacte previamente en el contrato para evitar conflictos y garantizar el respeto a los derechos fundamentales de ambas partes.
Para confirmar, soy propietario y tengo arrendado mi apartamento dentro de su primera vigencia hasta mayo de 2024. Me urge venderlo; el contrato no está elevado a escritura pública. En ese orden, según explica este artículo, el comprador puede terminar el contrato anticipadamente, es decir, ya, con previo aviso de tres meses y antes del vencimiento de su primera vigencia.
Sí, el contrato puede ser terminado (no renovado), previa notificación en los términos y plazos establecidos por la ley en su defecto por el contrato.
¿Cómo y/o hasta cuándo cesa la figura de arrendamiento de un inmueble cuando el inmueble arrendado se vende al mismo inquilino que ocupa el inmueble? ¿Hasta el momento de pago de la totalidad del valor pactado en la compra o se paga proporcionalmente?
Hasta que el contrato de arrendamiento termina, ¿qué sucede cuando se perfecciona la venta?
Tengo un apartamento, el cual arrendé, y a los 15 días de vivir los nuevos arrendatarios, resulta que hay un comprador con afán de obtenerlo. Con los arrendatarios aún no hemos firmado el contrato. Si decido venderlo, ¿qué se debe hacer con los arrendatarios? Moralmente me afecta decirles, así que no le he confirmado nada al comprador, pero también es difícil perder la venta.
El hecho de no haber firmado el contrato lo convierte en un contrato verbal, por lo que la ley asume que su duración es de 1 año. En cuanto a lo demás, tendrá que llegar a un acuerdo con el arrendatario.
¿Lo pautado se convierte en ley? Creo que se debe, primeramente, pactar lo que se va a pautar antes de legalizarlo. Fin de la cita.
Es correcto. Los contratos son ley para las partes, siempre que alguna cláusula o el contrato en su totalidad no vaya contra la ley.
Estamos vendiendo una casa con varios locales. Esta casa se está vendiendo a unas personas que son arrendatarias allí mismo. Tengo la duda: ¿deberían ellos seguir pagando el alquiler mientras se lleva a cabo la transacción?
En resumen, ¿quién sigue recibiendo los alquileres mientras se finaliza el negocio?
Les agradezco mucho su grandiosa ayuda.
En principio, el alquiler se paga hasta que se termine el contrato de arrendamiento, y este termina el día en que se protocoliza la escritura de compraventa, pero las partes pueden acordar que el contrato de arrendamiento termine antes, o que no se pague el último mes de arriendo, por ejemplo.