Las decisiones de la asamblea de copropietarios pueden ser impugnadas ante un juez civil dentro de los dos meses siguientes a la reunión, según la Ley 675 de 2001. Pueden impugnar el administrador, el revisor fiscal o cualquier copropietario, pero solo si las decisiones no se ajustan a la ley o al reglamento. Las causales más comunes incluyen convocatorias irregulares o falta de quórum. La impugnación se presenta mediante una demanda que debe identificar las decisiones y las normas violadas, y se tramita en un proceso verbal sumario. Si no se impugna en el plazo establecido, la decisión queda firme.
- ¿Cuándo se pueden impugnar las actas de la asamblea?
- Causales para impugnar una asamblea de copropietarios.
- ¿Quiénes pueden impugnar las decisiones de la asamblea de copropietarios?
- Ante quién se impugna una asamblea de propiedad horizontal.
- Término o tiempo para impugnar las decisiones de la asamblea.
- ¿Cómo se impugnan las actas de la asamblea de copropietarios?
- Preguntas frecuentes.
- ¿Se puede impugnar una asamblea extraordinaria?
- ¿Puedo impugnar la asamblea porque un miembro del consejo de administración fue elegido presidente de la asamblea?
- ¿Se puede impugnar una decisión legal pero cuestionable éticamente?
- ¿Se necesita abogado para impugnar un acta de asamblea de copropietarios?
- ¿La impugnación suspende la decisión de la asamblea?
- ¿Qué pasa si dejo vencer los dos meses para impugnar?
- ¿Se impugna el acta completa o cada decisión?
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Las decisiones de la asamblea de la propiedad horizontal (asamblea de copropietarios), ya sea ordinaria o extraordinaria, pueden ser impugnadas ante el juez civil por los legitimados para ello, conforme al artículo 49 de la Ley 675 de 2001, dentro de los dos (2) meses siguientes a la asamblea. ¿Quién puede impugnar, por qué causales y cómo se presenta la demanda?
¿Cuándo se pueden impugnar las actas de la asamblea?
En primer lugar, más que impugnar las actas de la asamblea de copropietarios, lo que se impugna son las decisiones que toma la asamblea y que están contenidas en sus respectivas actas.
El artículo 37 de la Ley 675 de 2001 dispone en su inciso final que las decisiones de la asamblea son de obligatorio cumplimiento para todos los copropietarios:
«Las decisiones adoptadas de acuerdo con las normas legales y reglamentarias, son de obligatorio cumplimiento para todos los propietarios, inclusive para los ausentes o disidentes, para el administrador y demás órganos, y en lo pertinente para los usuarios y ocupantes del edificio o conjunto.»
Obsérvese que la norma condiciona esa obligatoriedad a que las decisiones se adopten «de acuerdo con las normas legales y reglamentarias», de modo que, cuando la decisión no se ajusta a la ley o al reglamento, los copropietarios tienen el derecho de impugnarla, y esa impugnación está contemplada en el artículo 49 de la Ley 675 de 2001.
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Causales para impugnar una asamblea de copropietarios.
La causal general es una sola: que la decisión no se ajuste a la Ley 675 de 2001 o al reglamento de propiedad horizontal. En la práctica, las irregularidades más comunes que dan lugar a la impugnación son:
- Convocatoria irregular: hecha por quien no tenía competencia, sin la antelación mínima que exige la ley o el reglamento, o por un medio distinto al previsto en ellos.
- Deliberar sin el quórum exigido por el artículo 45 de la Ley 675 de 2001, esto es, sin un número plural de propietarios que represente más de la mitad de los coeficientes de copropiedad.
- Adoptar con mayoría simple decisiones que exigen la mayoría calificada del 70% de los coeficientes, como las señaladas en el artículo 46 de la Ley 675 de 2001.
- Computar los votos por número de asistentes y no por coeficientes de copropiedad, o computar votos de quienes no son propietarios ni apoderados.
- Adoptar decisiones sobre asuntos que no son de competencia de la asamblea, o que violan derechos de los copropietarios, como limitar el derecho a voz o a voto.
Lo que no es causal de impugnación.
No se puede impugnar una decisión simplemente por no estar de acuerdo con ella, o por considerarla inconveniente, antipática o incluso reprochable desde el punto de vista ético o social. La impugnación exige que la decisión viole la ley o el reglamento.
Supongamos que, en medio de un racionamiento de agua decretado por la autoridad local, la asamblea decide reducir las horas de suspensión del servicio dentro del conjunto utilizando los tanques de reserva. Esa decisión no es impugnable, porque la orden de racionamiento obliga al prestador del servicio y no a los particulares, de modo que la copropiedad no está incumpliendo ninguna ley, y su decisión solo es cuestionable desde el punto de vista ético o de civismo.
¿Quiénes pueden impugnar las decisiones de la asamblea de copropietarios?
El artículo 49 de la Ley 675 de 2001 señala que las decisiones de la asamblea pueden ser impugnadas por las siguientes personas:
- El administrador de la propiedad horizontal.
- El revisor fiscal.
- Cualquiera de los copropietarios.
Es importante precisar una vez más que lo impugnable son las decisiones de la asamblea, no el acta, pues el acta contiene varias decisiones, y aunque todas puedan ser impugnadas, puede que la impugnación prospere solo sobre algunas, lo que no afecta la validez de las otras.
Sin embargo, si la razón por la que se impugna vicia todas las decisiones consignadas en el acta, como cuando no hubo el quórum mínimo necesario o la convocatoria fue irregular, se afecta todo el contenido del acta.
Ante quién se impugna una asamblea de propiedad horizontal.
La impugnación de las decisiones de la asamblea de copropietarios se debe hacer conforme al Código General del Proceso, que en su artículo 390 dispone que los conflictos relativos a la propiedad horizontal se tramitan mediante un proceso verbal sumario.
En consecuencia, la impugnación se debe presentar ante un juez civil de la ciudad o municipio donde se encuentre ubicada la propiedad horizontal, y la demanda se dirige contra la persona jurídica de la copropiedad, no contra el administrador ni contra los copropietarios que votaron la decisión, ni contra el presidente de la asamblea.
Término o tiempo para impugnar las decisiones de la asamblea.
Las decisiones de la asamblea no se pueden impugnar en cualquier tiempo, ya que la acción está sujeta a caducidad por el paso del tiempo.
El término para impugnar es de dos (2) meses contados desde la fecha en que se tomó la decisión, es decir, desde la fecha en que se celebró la asamblea, según contempla el inciso primero del artículo 382 del Código General del Proceso:
«La demanda de impugnación de actos o decisiones de asambleas, juntas directivas, juntas de socios o de cualquier otro órgano directivo de personas jurídicas de derecho privado, solo podrá proponerse, so pena de caducidad, dentro de los dos (2) meses siguientes a la fecha del acto respectivo y deberá dirigirse contra la entidad. Si se tratare de acuerdos o actos sujetos a registro, el término se contará desde la fecha de la inscripción.»
Recordemos que el inciso segundo del artículo 49 de la Ley 675 de 2001, que contaba los dos meses desde la comunicación o publicación del acta, fue derogado por el literal c) del artículo 626 de la Ley 1564 de 2012, de modo que hoy el término corre desde la fecha de la asamblea, no desde la publicación del acta.
Vencido ese término, la acción caduca y el juez rechazará de plano la demanda, quedando la decisión en firme aunque haya sido irregular, salvo vicios que comprometan normas imperativas, frente a los cuales podría intentarse la nulidad absoluta por la vía declarativa ordinaria.
¿Cómo se impugnan las actas de la asamblea de copropietarios?
Se impugnan interponiendo una demanda ante un juez civil de la ciudad donde está ubicada la copropiedad, demanda que debe cumplir los requisitos propios del proceso verbal sumario. En resumen, el trámite es el siguiente:
- Identificar la decisión o decisiones a impugnar y la norma legal o reglamentaria violada.
- Reunir las pruebas: copia del acta, de la convocatoria, del reglamento de propiedad horizontal y demás documentos que acrediten la irregularidad.
- Presentar la demanda contra la persona jurídica de la propiedad horizontal, dentro de los dos meses siguientes a la asamblea.
- Solicitar, si se requiere, la suspensión provisional de los efectos de la decisión impugnada, prestando la caución que señale el juez.
La demanda para impugnar el acta no requiere ser presentada por un abogado, pudiendo presentarla directamente el copropietario, en razón a que el proceso verbal sumario es de única instancia.
La impugnación no suspende la decisión.
Mientras el juez decide, la decisión impugnada sigue produciendo efectos y es de obligatorio cumplimiento, a no ser que el demandante solicite y el juez decrete la suspensión provisional de que trata el artículo 382 del Código General del Proceso.
Modelo de demanda para impugnar decisiones de la asamblea de copropietarios.
A continuación presentamos un modelo básico de demanda de impugnación, que debe ajustarse a cada caso particular:
DEMANDA DE IMPUGNACIÓN DE DECISIONES DE ASAMBLEA DE COPROPIETARIOS
(Artículo 49, Ley 675 de 2001 · Artículos 382 y 390, Código General del Proceso)
[Ciudad], [DD] de [Mes] de [AAAA]
Señor
JUEZ CIVIL MUNICIPAL DE [CIUDAD] (REPARTO)
- S. D.
Referencia: Demanda de impugnación de decisiones de la asamblea general de copropietarios del [Conjunto/Edificio NOMBRE DE LA COPROPIEDAD].
Yo, [NOMBRE COMPLETO], identificado(a) con cédula de ciudadanía N.° [NÚMERO] de [CIUDAD], en mi calidad de propietario(a) del bien privado [apartamento/casa/local N.°] del [NOMBRE DE LA COPROPIEDAD], ubicado en [DIRECCIÓN], presento demanda de impugnación contra la persona jurídica [NOMBRE DE LA COPROPIEDAD], NIT [NÚMERO], representada legalmente por su administrador(a) [NOMBRE], con fundamento en los siguientes:
Hechos.
- El día [DD de Mes de AAAA] se celebró la asamblea [ordinaria/extraordinaria] de copropietarios, según consta en el acta N.° [NÚMERO].
- En dicha asamblea se adoptó la decisión de [DESCRIBIR LA DECISIÓN IMPUGNADA].
- Esa decisión viola [la Ley 675 de 2001 / el reglamento de propiedad horizontal] porque [DESCRIBIR LA IRREGULARIDAD: falta de quórum, mayoría insuficiente, convocatoria irregular, etc.].
Pretensiones.
- Que se declare la nulidad [o se dejen sin efectos] la(s) decisión(es) [IDENTIFICARLAS] contenida(s) en el acta N.° [NÚMERO] del [FECHA].
- Que, como medida cautelar, se decrete la suspensión provisional de los efectos de la(s) decisión(es) impugnada(s), para lo cual manifiesto mi disposición de prestar la caución que su despacho señale.
- Que se condene en costas a la parte demandada.
Fundamentos de derecho.
Invoco como fundamento el artículo 49 de la Ley 675 de 2001 y los artículos 382 y 390 del Código General del Proceso.
Pruebas.
- Copia del acta N.° [NÚMERO] de la asamblea de copropietarios.
- Copia de la convocatoria a la asamblea.
- Copia del reglamento de propiedad horizontal en lo pertinente.
- Certificado de existencia y representación legal de la persona jurídica, expedido por la alcaldía.
- Certificado de tradición y libertad que acredita mi calidad de propietario.
Notificaciones.
El demandante en [DIRECCIÓN, TELÉFONO Y CORREO ELECTRÓNICO]. La demandada en [DIRECCIÓN DE LA ADMINISTRACIÓN Y CORREO ELECTRÓNICO].
Atentamente,
[NOMBRE COMPLETO]
C.C. N.° [NÚMERO]
Preguntas frecuentes.
A continuación respondemos las preguntas frecuentes de nuestros lectores.
¿Se puede impugnar una asamblea extraordinaria?
Sí. Las reglas de impugnación son las mismas para las asambleas ordinarias y extraordinarias: decisiones contrarias a la ley o al reglamento, demanda dentro de los dos meses siguientes y trámite por proceso verbal sumario.
¿Puedo impugnar la asamblea porque un miembro del consejo de administración fue elegido presidente de la asamblea?
No. No existe una norma que establezca una incompatibilidad o inhabilidad para que un miembro del consejo de administración presida la asamblea, o para que la administradora actúe como secretaria, por lo que no procedería una impugnación, a no ser que el reglamento de la propiedad horizontal establezca ese tipo de inhabilidades, caso en el cual sí es impugnable.
¿Se puede impugnar una decisión legal pero cuestionable éticamente?
No. Si la decisión no viola la ley ni el reglamento, no es impugnable, aunque sea reprochable desde el punto de vista ético, social o de civismo, como ocurre con la decisión de no contribuir a una política de ahorro de agua durante un racionamiento.
¿Se necesita abogado para impugnar un acta de asamblea de copropietarios?
No. Como el trámite es el del proceso verbal sumario, el copropietario puede presentar la demanda directamente, sin necesidad de apoderado, aunque contar con asesoría profesional siempre es recomendable para estructurar bien la demanda.
¿La impugnación suspende la decisión de la asamblea?
No. La decisión impugnada sigue produciendo efectos mientras el juez decide, salvo que este decrete la suspensión provisional solicitada en la demanda, previa caución que preste el demandante.
¿Qué pasa si dejo vencer los dos meses para impugnar?
Depende del vicio. Por regla general la decisión queda en firme por la caducidad de la acción. Pero si la decisión viola normas imperativas, como el quórum mínimo legal, se podría demandar su nulidad absoluta mediante un proceso declarativo ordinario, que no está sujeto a la caducidad de los dos meses.
¿Se impugna el acta completa o cada decisión?
Se impugnan las decisiones, no el acta. Si el vicio afecta solo una decisión, las demás conservan su validez; pero si el vicio es general, como la falta de quórum o la convocatoria irregular, quedan afectadas todas las decisiones del acta. El juez evaluará de forma individual cada una de las decisiones que se impugnen.
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Buenos días: En la Asamblea del pasado sábado, se aprobó que se disminuyera a solo 12 horas el corte de agua dentro del conjunto, en el ciclo de racionamiento que nos corresponde, según decreto 334 de la Alcaldía y resolución 291 del EAAB. ¿Esto es legal? ¿Se debe impugnar la Asamblea? ¿Hay multas por incumplir las 24 horas de racionamiento? Gracias.
El decreto 334 de 2024 y la resolución 291 de 2024 establecen la suspensión de la prestación del servicio debido a la implementación del racionamiento; sin embargo, esto aplica respecto al prestador del servicio del agua, no a los particulares. De modo que quien suspende el servicio es la empresa del acueducto y no la propiedad horizontal.
En este sentido, la propiedad horizontal no tiene la obligación legal de suspender el servicio del agua desde sus tanques de reserva, ni la ley consideró una multa o sanción por ello. De modo que, si la propiedad horizontal decidió no contribuir a la política de ahorro de agua, no está incumpliendo ninguna ley y, por lo tanto, no se puede impugnar esa decisión.
La decisión de no ahorrar agua, o de disminuir el ahorro, no está violando ninguna ley y solo es cuestionable desde el punto de vista ético, social o de civismo. Es lo mismo que hacen las familias, que almacenan agua en recipientes para gastarla el día en que hay racionamiento, lo que reduce sustancialmente el objetivo del ahorro, pero es algo que no está penalizado.
En la Asamblea General Ordinaria llevada a cabo el 23 de marzo de 2025, en la elección de presidente y secretaria de la asamblea, fue nombrada como presidente una integrante del Consejo de Administración y la administradora como secretaria. Asimismo, como veedor del acta de asamblea, otro dignatario del Consejo de Administración, prácticamente el informe de la administradora lo hizo el presidente del Consejo de Administración.
¿Estos actos son legales? ¿Puedo impugnar esta asamblea? Muchas gracias por la respuesta.
No existe una norma que establezca una incompatibilidad o inhabilidad en ese sentido, por lo que no procedería una impugnación, a no ser que el reglamento de la propiedad horizontal establezca ese tipo de inhabilidades.