El catastro y el impuesto predial no son lo mismo, aunque estén unidos. El catastro es el inventario en el que el Estado identifica cada predio y le asigna un avalúo, según la ley 14 de 1983, y no cobra nada. El impuesto predial es el tributo que el municipio cobra al propietario, creado por la ley 44 de 1990, y su base gravable es justamente ese avalúo catastral. Por eso, cuando el municipio actualiza el catastro, el impuesto sube sin que la tarifa cambie. Si el avalúo no corresponde a la realidad del inmueble, lo que se discute no es el impuesto sino el avalúo, ante la autoridad catastral.
Mucha gente cree que el catastro y el impuesto predial son lo mismo, y no lo son: el catastro es el inventario donde el Estado registra e identifica los predios, regulado por la ley 14 de 1983, mientras que el impuesto predial es el tributo que el municipio cobra por ser dueño de un inmueble, creado por la ley 44 de 1990. La confusión tiene una razón de fondo, y es que el uno determina cuánto se paga por el otro. ¿Cómo funciona esa relación?
Qué es el catastro.
El catastro es el inventario de todos los predios de un municipio, con su ubicación, sus linderos, su tamaño, su dueño y su valor.
No cobra nada. Su función es identificar y describir cada inmueble, y por eso se dice que es un registro de información, no un impuesto.
El artículo 3 de la ley 14 de 1983 define las labores que tiene a su cargo la autoridad catastral:
«Las autoridades catastrales tendrán a su cargo las labores de formación, actualización y conservación de los catastros, tendientes a la correcta identificación física, jurídica, fiscal y económica de los inmuebles.»
Esas cuatro identificaciones responden a cuatro preguntas: dónde queda y cuánto mide el predio, quién es el dueño, qué obligaciones tributarias genera y cuánto vale.
En Colombia el catastro lo llevan el Instituto Geográfico Agustín Codazzi y los llamados gestores catastrales, que son los municipios o entidades habilitadas para prestar ese servicio en su territorio.
- Guía de arrendamiento sin riesgo
- Liquidador de intereses judiciales y comerciales
- Liquidador de intereses propiedad horizontal
Qué es el avalúo catastral.
El avalúo catastral es el valor que la autoridad catastral le asigna a un predio. Es el resultado más importante del trabajo del catastro, porque es la cifra que después se usa para cobrar.
No es lo mismo que el valor comercial. El avalúo catastral suele ser menor al precio por el que usted vendería la casa, porque se calcula con criterios técnicos y masivos, no negociando predio por predio.
Recordemos que ese avalúo cambia cuando el municipio hace una actualización catastral, que es la revisión periódica de los valores de la zona.
Qué es el impuesto predial unificado.
El impuesto predial unificado es un tributo municipal que se paga por ser propietario, poseedor o usufructuario de un inmueble. Se paga todos los años, tenga o no ingresos el predio.
Se llama «unificado» porque el artículo 1 de la ley 44 de 1990 fundió en un solo gravamen varios impuestos que antes se cobraban por separado:
«A partir del año de 1990 fusiónanse en un solo impuesto denominado «Impuesto Predial Unificado», los siguientes gravámenes: a) El Impuesto Predial regulado en el Código de Régimen Municipal adoptado por el Decreto 1333 de 1986 y demás normas complementarias, especialmente las Leyes 14 de 1983, 55 de 1985 y 75 de 1986; b) El impuesto de parques y arborización, regulado en el Código de Régimen Municipal adoptado por el Decreto 1333 de 1986; c) El impuesto de estratificación socioeconómica creado por la Ley 9 de 1989, y d) La sobretasa de levantamiento catastral a que se refieren las Leyes 128 de 1941, 50 de 1984 y 9 de 1989.»
Por eso hoy el propietario recibe un solo recibo y no cuatro, aunque el dinero se siga repartiendo internamente entre varias destinaciones.
Cómo se relacionan los dos.
Aquí está la respuesta a la duda de fondo: el avalúo catastral es la base sobre la que se liquida el impuesto predial.
Así lo dispone el artículo 3 de la ley 44 de 1990:
«La base gravable del Impuesto Predial Unificado será el avalúo catastral, o el autoavalúo cuando se establezca la declaración anual del impuesto predial unificado.»
En resumen: el catastro dice cuánto vale el predio, y el municipio cobra un porcentaje de ese valor. Sin catastro no habría con qué liquidar el predial.
La tarifa la fija cada concejo municipal, y el artículo 4 de la ley 44 de 1990, modificado por el artículo 23 de la ley 1450 de 2011, la limita a un rango:
«La tarifa del impuesto predial unificado, a que se refiere la presente ley, será fijada por los respectivos concejos municipales y distritales y oscilará entre el 5 por mil y el 16 por mil del respectivo avalúo.»
Es decir que el municipio no puede cobrar lo que quiera: la tarifa debe estar entre el 5 por mil y el 16 por mil, y dentro de ese rango los predios urbanizables no urbanizados y los urbanizados no edificados pueden tener tarifas más altas.
Ejemplo de liquidación del impuesto predial.
Supongamos un apartamento con un avalúo catastral de $200.000.000, en un municipio donde el concejo fijó una tarifa del 8 por mil para vivienda de ese estrato.
| Concepto | Valor |
|---|---|
| Avalúo catastral (base gravable) | 200.000.000 |
| Tarifa fijada por el concejo | 8 por mil |
| Impuesto predial del año | 1.600.000 |
El cálculo es directo: 200.000.000 × 8 ÷ 1.000 = 1.600.000.
Como se puede observar, si el avalúo sube y la tarifa se mantiene, el impuesto sube en la misma proporción. Ese es el motivo por el que una actualización catastral se siente de inmediato en el bolsillo.
Por qué le subió el impuesto predial.
Cuando el recibo llega más caro sin que usted haya hecho nada, casi siempre la explicación es una de estas tres.
Actualización del avalúo catastral.
El municipio revisó los valores de la zona y su predio quedó con un avalúo mayor. Al ser el avalúo la base gravable, el impuesto crece aunque la tarifa no se haya tocado.
Cambio en la tarifa.
El concejo municipal modificó el acuerdo que fija las tarifas. Es menos frecuente, pero ocurre.
Cambio en las condiciones del predio.
Se construyó, se amplió, se cambió el uso de vivienda a comercio o se englobó con otro lote. Todo eso modifica la ficha catastral.
No olvidemos que la ley 1995 de 2019 fijó un límite al incremento del impuesto predial derivado de las actualizaciones catastrales, precisamente para evitar saltos desproporcionados de un año a otro. Conviene revisar el texto vigente de esa ley y el acuerdo municipal, porque hay excepciones según el tipo de predio.
Qué hacer si el avalúo catastral está mal.
Si el avalúo no corresponde con la realidad del predio, no se discute el impuesto: se discute el avalúo. Es un error común reclamar ante la secretaría de hacienda cuando el problema está en la ficha catastral.
El propietario puede pedir la revisión del avalúo ante la autoridad catastral que corresponda, demostrando por qué el valor asignado no se ajusta a las condiciones del inmueble.
- Solicite el certificado o la ficha catastral del predio y verifique área, linderos, uso y destinación.
- Identifique el error concreto: área mayor a la real, uso comercial cuando es vivienda, construcción que no existe, o valor por encima del de la zona.
- Radique la solicitud de revisión del avalúo ante el gestor catastral de su municipio, con los soportes.
- Si la respuesta es desfavorable, interponga los recursos de la vía gubernativa dentro del término que indique el acto.
De acuerdo con nuestro criterio, la solicitud debe presentarse apenas se detecte el error y no esperar al recibo del año siguiente, porque mientras el avalúo no se corrija el municipio sigue liquidando sobre la cifra equivocada. Si el pago ya se hizo sobre un avalúo mayor, procede solicitar la devolución de lo pagado en exceso.
Preguntas frecuentes.
A continuación respondemos las preguntas frecuentes de nuestros lectores.
¿El catastro y el impuesto predial son lo mismo?
No. El catastro es el registro que identifica y valora los predios; el impuesto predial es el tributo que cobra el municipio. El catastro no cobra nada, pero el valor que asigna es la base sobre la que se cobra el impuesto.
¿El avalúo catastral es el valor comercial de mi casa?
No. El avalúo catastral se calcula con métodos masivos y suele ser inferior al precio de venta en el mercado. Por eso quien compra o vende no debe guiarse por el avalúo catastral para fijar el precio.
¿Puedo pagar el impuesto predial si el avalúo está equivocado?
Sí. Pagar no significa aceptar el avalúo. Conviene pagar dentro del plazo para no generar intereses, y en paralelo pedir la revisión del avalúo ante la autoridad catastral. Si prospera, se solicita la devolución de lo pagado de más.
¿Quién debe pagar el impuesto predial, el dueño o el arrendatario?
El propietario, el poseedor o el usufructuario del inmueble. El arrendatario no es sujeto pasivo del impuesto, salvo que en el contrato de arrendamiento se haya pactado que él asume ese pago, caso en el cual responde frente al arrendador, no frente al municipio.
¿Qué pasa si no pago el impuesto predial?
El municipio puede cobrarlo por vía coactiva con intereses de mora, y el impuesto se convierte en una carga que sigue al inmueble. Eso complica la venta del predio, porque el comprador exige el paz y salvo de predial para escriturar.
Twitter
Facebook
WhatsApp
LinkedIn