Avalúo catastral o autoavalúo como costo fiscal en la venta de inmuebles

Cuando se vende un inmueble que es activo fijo, el artículo 72 del estatuto tributario permite tomar como costo fiscal el avalúo catastral o el autoavalúo del año anterior a la venta, en lugar del costo de compra, lo que en muchos casos reduce de forma importante la ganancia ocasional. ¿Qué avalúo sirve, dónde debe figurar y qué requisitos se deben cumplir para que la Dian lo acepte?

Qué dice el artículo 72 del estatuto tributario.

El estatuto tributario ofrece varias alternativas para determinar el costo fiscal de los inmuebles que son activos fijos: el costo de adquisición con sus reajustes (artículos 69 y 70), el ajuste histórico para personas naturales (artículo 73) y el avalúo o autoavalúo del artículo 72, que es el que nos ocupa. Este último dispone:

«El avalúo declarado para los fines del Impuesto Predial Unificado, en desarrollo de lo dispuesto por los artículos 13 y 14 de la Ley 44 de 1990 y 155 del Decreto 1421 de 1993, y los avalúos formados o actualizados por las autoridades catastrales, en los términos del artículo 5o. de la Ley 14 de 1983, podrán ser tomados como costo fiscal para la determinación de la renta o ganancia ocasional que se produzca en la enajenación de inmuebles que constituyan activos fijos para el contribuyente. Para estos fines, el autoavalúo o avalúo aceptable como costo fiscal, será el que figure en la declaración del Impuesto Predial Unificado y/o declaración de renta, según el caso, correspondiente al año anterior al de la enajenación. Para este propósito no se tendrán en cuenta las correcciones o adiciones a las declaraciones tributarias ni los avalúos no formados a los cuales se refiere el artículo 7o. de la Ley 14 de 1983.»

Y su inciso final agrega:

«En caso de tomarse como costo fiscal el avalúo o autoavalúo, en el momento de la enajenación del inmueble, se restarán del costo fiscal las depreciaciones que hayan sido deducidas para fines fiscales.»

En palabras sencillas: el contribuyente que vende un inmueble puede olvidarse de cuánto pagó por él y tomar como costo el avalúo catastral o el autoavalúo con que el inmueble figuró en el predial o en la declaración de renta del año anterior, restando la depreciación que haya deducido.

La norma es optativa («podrán»), aplica a cualquier contribuyente, persona natural o jurídica, obligada o no a llevar contabilidad, y solo cubre inmuebles, no vehículos ni acciones.

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Qué avalúo se puede tomar como costo fiscal.

El artículo 72 admite dos clases de valor, y conviene distinguirlos porque no son lo mismo:

• El autoavalúo. Es el valor que el propio contribuyente fija como base del impuesto predial en los municipios que tienen sistema de declaración, como Bogotá. Ese valor no puede ser inferior al avalúo catastral, pero el contribuyente puede declarar uno superior (artículos 13 y 14 de la Ley 44 de 1990 y 155 del Decreto 1421 de 1993).
• El avalúo catastral formado o actualizado. Es el valor que fija la autoridad catastral (IGAC o el catastro descentralizado o multipropósito del municipio) mediante los procesos de formación o actualización de la Ley 14 de 1983. Es el que aparece en la factura o en el recibo del predial de la mayoría de municipios.

Quedan por fuera los avalúos «no formados» del artículo 7 de la Ley 14 de 1983, que eran valores provisionales de predios que no habían pasado por formación catastral. Hoy son la excepción, pero si el municipio certifica que el avalúo del predio no está formado, ese valor no sirve para el artículo 72.

Tampoco sirve un avalúo comercial elaborado por un perito, ni el valor de la escritura de compra: la norma solo acepta los valores oficiales del predial o del catastro.

Municipios que cobran el predial por factura.

Desde la Ley 1819 de 2016 (artículo 354), los municipios pueden liquidar el predial por el sistema de facturación en lugar de exigir una declaración, y la mayoría lo hace. Surge entonces la duda de si el avalúo que aparece en la factura sirve para el artículo 72, que habla de «declaración» del predial.

La Dian resolvió el punto en el Oficio 908675 del 26 de agosto de 2021:

«Así, es posible concluir que, independientemente del sistema utilizado por la entidad territorial para determinar el impuesto predial unificado, el contribuyente del impuesto de renta podrá utilizar el avalúo de la declaración o el avalúo incluido en la factura cuando la entidad utilice el sistema de facturación, para efectos del artículo 72 ibídem, siempre que se cumplan los demás requisitos incluidos en dicho artículo.»

De modo que la factura del predial del año anterior a la venta es soporte suficiente del avalúo catastral, y conviene conservarla junto con el certificado catastral del predio.

Requisitos para tomar el avalúo como costo fiscal.

De la norma se desprenden cuatro condiciones, y en cada una hay detalles que suelen generar problemas con la Dian.

El inmueble debe ser un activo fijo.

El artículo 72 solo aplica a inmuebles que sean activos fijos para quien los vende, en los términos del artículo 60 del estatuto tributario, es decir, que no se enajenen dentro del giro ordinario de sus negocios. Un constructor o un comerciante de inmuebles no puede usarlo sobre los bienes que tiene para la venta, pues para él son inventario.

Debe ser el avalúo del año anterior a la venta.

El costo aceptable es el avalúo o autoavalúo «correspondiente al año anterior al de la enajenación». Si el inmueble se vende en 2026, el costo fiscal será el avalúo con que figuró en el predial o en la declaración de renta del año 2025, no el de 2026, aunque este sea mayor.

La razón es evitar que el contribuyente infle el avalúo en el mismo año de la venta para eliminar la ganancia. Por lo mismo, y de acuerdo con nuestro criterio, quien piensa vender debe revisar con anticipación el avalúo que tendrá el inmueble en el año anterior, pues es ese el que quedará fijado como costo.

No sirven las correcciones ni las adiciones a las declaraciones.

La norma dice que «no se tendrán en cuenta las correcciones o adiciones a las declaraciones tributarias». Esto significa que, si en la declaración de renta del año anterior el inmueble se declaró por un valor bajo, no es válido corregir esa declaración para subirlo al avalúo catastral y luego usarlo como costo en la venta.

Esta es una diferencia importante con el reajuste del artículo 70, donde la corrección de la declaración sí es una salida cuando se omitió el ajuste. En el artículo 72 la corrección está expresamente descartada, aunque, como veremos, el avalúo que figura en el predial puede salvar la situación.

El avalúo debe figurar en el predial o en la declaración de renta.

Este es el requisito que más discusión ha generado. La norma dice que el avalúo aceptable es el que figure en la declaración del predial «y/o» en la declaración de renta del año anterior. La Dian sostuvo durante años que el valor debía coincidir en las dos declaraciones, y el Decreto 326 de 1995 llegó a exigirlo, pero el Consejo de Estado anuló esas exigencias.

Primero, la sentencia 13551 del 18 de marzo de 2004 de la sección cuarta anuló el requisito de que el autoavalúo coincidiera en el predial y en renta. Luego, la sentencia 20677 del 10 de mayo de 2018, con ponencia del magistrado Jorge Octavio Ramírez, anuló la exigencia equivalente para el avalúo formado, y resumió la regla así:

«En tal sentido, el avalúo o autoavalúo aceptado como costo fiscal es el que aparezca en cualquiera de las dos declaraciones, sin que necesariamente el valor declarado en una y otra sea el mismo.»

La Dian acogió ese criterio en el Oficio 903255 del 16 de abril de 2021, al responder si se puede tomar el avalúo del predial aunque el inmueble no figure en la declaración de renta del año anterior:

«La conjunción copulativa y disyuntiva “y/o” empleada en el artículo 72 del Estatuto Tributario permite al contribuyente utilizar como costo fiscal, para efectos del artículo 71 ibídem - utilidad en la enajenación de inmuebles - el autoavalúo o avalúo catastral del bien, ya sea que éste valor figure en la declaración del impuesto predial unificado o en la declaración del impuesto sobre la renta del año anterior al de la enajenación, o en ambos; desde luego, siempre cuando el inmueble objeto de enajenación constituya un activo fijo para quien lo vende.»

En consecuencia, basta con que el avalúo aparezca en el predial del año anterior. Esto resuelve el caso de la persona que no estaba obligada a declarar renta, y también el de quien declaró el inmueble por un valor inferior al avalúo: en ambos casos puede tomar el avalúo del predial, porque el «y/o» le permite escoger cualquiera de las dos fuentes.

Lo que no puede hacer es tomar un avalúo que no figure en ninguna de las dos: por ejemplo, un avalúo catastral actualizado en el año de la venta que todavía no estaba en el predial del año anterior.

Cómo se calcula la ganancia ocasional con el avalúo como costo.

El procedimiento es sencillo: al precio de venta se le resta el avalúo del año anterior y, si el inmueble fue depreciado fiscalmente, se resta también la depreciación deducida.

Supongamos que una persona natural compró una casa en 2010 por $120.000.000 y la vende en 2026 por $400.000.000. En el predial de 2025 la casa figuró con un avalúo catastral de $310.000.000. Como la poseyó más de dos años, la utilidad es ganancia ocasional (artículo 300 del estatuto tributario).

Con la tarifa del 15% del impuesto de ganancias ocasionales, la diferencia entre usar o no el avalúo es de $28.500.000 de impuesto. Por eso, antes de vender, siempre conviene comparar el avalúo del año anterior con el costo de compra ajustado por los artículos 70 o 73 y elegir el mayor.

Si la vendedora hubiera deducido depreciación sobre la casa (por ejemplo, porque la tenía arrendada y era contribuyente obligada a llevar contabilidad), esa depreciación se resta del avalúo, según el inciso final del artículo 72.

El avalúo reemplaza el costo, no se le suma.

Cuando se opta por el artículo 72, el avalúo sustituye por completo el costo del inmueble. De acuerdo con nuestro criterio, no es posible sumarle al avalúo el costo de compra, ni las mejoras hechas en años anteriores, ni los reajustes fiscales del artículo 70 aplicados hasta el año anterior, pues todo ello se entiende recogido en el avalúo. El artículo 68 del estatuto tributario, por su parte, excluye expresamente los ajustes del artículo 72 de la base de depreciación.

Las mejoras realizadas en el año de la venta, que todavía no estaban en el avalúo del año anterior, son un caso distinto: en nuestro criterio pueden sumarse al costo, pues de lo contrario ese desembolso quedaría sin reconocer, aunque es un punto que conviene documentar bien.

El avalúo catastral y el valor patrimonial del inmueble.

No hay que confundir el avalúo como costo fiscal (artículo 72) con el avalúo como valor patrimonial (artículo 277). Son dos usos distintos del mismo dato.

Para las personas naturales no obligadas a llevar contabilidad, el artículo 277 exige declarar los inmuebles por el mayor valor entre el costo de adquisición, el costo fiscal, el autoavalúo y el avalúo catastral actualizado al cierre del año. Por eso, en la práctica, estas personas casi siempre terminan declarando el inmueble por el avalúo catastral, lo que de paso deja cumplido el requisito del artículo 72 para el año siguiente, precisando que no siempre es el caso porque el avalúo catastral suele ser inferior al valor comercial por el que se adquirió el inmueble, sobre todo luego de las restricciones que impuso el artículo 90 del E.T sobre el monto mínimo sobre el que se deben escriturar los inmuebles.

Los contribuyentes obligados a llevar contabilidad declaran los inmuebles por su costo fiscal, de modo que en su declaración de renta normalmente no figura el avalúo. Pero eso no les impide usar el artículo 72, porque, como vimos, les basta con que el avalúo figure en el predial del año anterior.

Pasar del artículo 73 al artículo 72.

La persona natural que venía declarando el inmueble por el ajuste histórico del artículo 73 puede en años posteriores pasarse al artículo 72, porque el inciso segundo del artículo 73 lo autoriza expresamente «sin perjuicio de que en años posteriores pueda hacer uso de la alternativa prevista en el artículo 72 de este Estatuto, cumpliendo los requisitos allí exigidos». Es la única migración que la ley permite después de optar por el artículo 73; el detalle está en nuestro artículo sobre el reajuste fiscal de los activos fijos.

Cuándo conviene el avalúo catastral como costo fiscal.

El artículo 72 conviene cuando el avalúo catastral del año anterior es superior al costo fiscal que se obtendría por las otras vías, lo que suele ocurrir con inmuebles comprados hace muchos años, en municipios con catastro actualizado, o cuando el contribuyente nunca aplicó reajustes fiscales.

No conviene, en cambio, cuando el avalúo catastral está desactualizado y es muy inferior al valor comercial, situación frecuente en municipios con catastros antiguos. En ese caso puede ser mejor el ajuste histórico del artículo 73, que para inmuebles antiguos arroja factores muy altos, o el costo de compra con los reajustes anuales del artículo 70.

Una estrategia legítima para quien está en Bogotá u otro municipio con sistema de autoavalúo es declarar en el predial del año anterior a la venta un autoavalúo cercano al valor comercial. El costo es pagar más predial ese año; el beneficio es un costo fiscal más alto en la venta. Recordemos que el autoavalúo del año de la venta no sirve: debe ser el del año anterior.

A continuación respondemos las preguntas frecuentes de nuestros lectores sobre el avalúo catastral como costo fiscal.

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