En este artículo 12 secciones
- El mayor valor entre tres.
- Por qué importa el valor que se declare.
- Qué hacer cuando el inmueble se valoriza.
- Preguntas frecuentes.
- ¿Por qué valor se declara un inmueble?
- ¿Puedo declarar mi casa por el avalúo catastral si es menor que lo que pagué?
- ¿El reajuste fiscal es obligatorio?
- ¿Qué pasa si el avalúo catastral sube mucho en un año?
- ¿Cómo se declara una casa construida sobre un lote propio?
- ¿Declarar el inmueble por un valor alto me hace pagar más impuestos?
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Las personas naturales no obligadas a llevar contabilidad declaran sus casas, apartamentos, locales y terrenos por el mayor valor entre el costo de adquisición, el costo fiscal y el avalúo catastral, según el artículo 277 del Estatuto Tributario. No es opcional declarar por el menor, y la elección tiene efectos que van más allá del año: entre mayor sea el valor declarado, menor será la ganancia ocasional el día que se venda. ¿Cómo se determina ese valor?
El mayor valor entre tres.
El inciso segundo del artículo 277 del Estatuto Tributario dispone:
«Los contribuyentes no obligados a llevar libros de contabilidad deben declarar los inmuebles por el mayor valor entre el costo de adquisición, el costo fiscal, el autoavalúo o el avalúo catastral actualizado al final del ejercicio, sin perjuicio de lo dispuesto en los artículos 72 y 73 de este Estatuto. Las construcciones o mejoras no incorporadas para efectos del avalúo o el costo fiscal del respectivo inmueble deben ser declaradas por separado.»
Los tres valores que se comparan son:
- Costo de adquisición: lo que se pagó al comprar o construir el inmueble.
- Costo fiscal: ese costo de adquisición más las adiciones y mejoras y los reajustes fiscales que el contribuyente haya aplicado.
- Avalúo catastral: el que figura en el recibo del impuesto predial, actualizado al final del año.
Quien compró un apartamento en $500.000.000 con avalúo catastral de $200.000.000 lo declara por $500.000.000. Y no hay margen para lo contrario: la notaría reporta la compraventa en la información exógena, de modo que la DIAN cruza ese dato con facilidad.
Las construcciones o mejoras que no estén incorporadas al avalúo ni al costo fiscal se declaran por separado, lo que suele ocurrir con la casa levantada sobre un lote sin actualizar la escritura ni el certificado catastral. Cómo se determina el costo fiscal y el reajuste fiscal se explica en sus propios artículos.
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Por qué importa el valor que se declare.
El valor patrimonial del inmueble tiene dos efectos opuestos, y ahí está la decisión:
| Declarar por un valor alto | Declarar por un valor bajo |
|---|---|
| Menor ganancia ocasional cuando se venda | Mayor ganancia ocasional cuando se venda |
| Mayor patrimonio y eventual impuesto al patrimonio | Menor patrimonio |
| Menor riesgo de diferencia patrimonial al actualizarse el avalúo | Diferencia patrimonial cuando el avalúo suba |
El impuesto al patrimonio solo afecta a quienes superan su umbral, de modo que para la mayoría de los contribuyentes el valor alto es preferible. Los efectos de esa decisión sobre la venta futura están en el artículo sobre cómo determinar la utilidad en la venta de activos.
El reajuste fiscal es opcional.
El contribuyente puede incrementar el costo fiscal de sus inmuebles con los reajustes de los artículos 70 y 73 del Estatuto Tributario. No es obligatorio, y puede aplicarse aunque el inmueble se haya venido declarando por el avalúo catastral: lo relevante es que el ajuste del artículo 73 puede usarse al momento de vender para determinar el costo, comparando cuál alternativa arroja un menor impuesto.
De acuerdo con nuestro criterio, quien no está obligado al impuesto al patrimonio debería aplicar el reajuste fiscal de forma sistemática: el mayor patrimonio no le genera costo alguno y, en cambio, reduce la ganancia ocasional el día de la venta, que es un impuesto cierto.
Qué hacer cuando el inmueble se valoriza.
Un lote comprado hace años puede valer hoy varias veces lo pagado. El valor por el que se declara se determina igual: se compara el costo ajustado con el avalúo catastral y se toma el mayor. La valorización comercial, por sí sola, no se declara, como explicamos en el artículo sobre el patrimonio bruto.
El problema aparece al vender: si el costo declarado quedó muy por debajo del precio de venta, la ganancia ocasional es alta. Las alternativas son limitadas. El reajuste fiscal ayuda, pero rara vez alcanza la valorización real, y una actualización del avalúo catastral eleva el costo pero también el impuesto predial. No hay una solución que evite del todo el impuesto.
Cuando el avalúo catastral sube por una actualización general, el patrimonio declarado crece sin que el contribuyente haya recibido nada. Esa es una causa justificativa de la diferencia patrimonial, como explicamos en el artículo sobre la renta por comparación patrimonial.
Preguntas frecuentes.
A continuación respondemos las preguntas frecuentes de nuestros lectores.
¿Por qué valor se declara un inmueble?
Por el mayor entre el costo de adquisición, el costo fiscal y el avalúo catastral actualizado al cierre del año, cuando el contribuyente no está obligado a llevar contabilidad.
¿Puedo declarar mi casa por el avalúo catastral si es menor que lo que pagué?
No. La norma exige declarar por el mayor de los tres valores, y la compraventa está reportada por la notaría en la información exógena.
¿El reajuste fiscal es obligatorio?
No, es opcional. Pero conviene aplicarlo cuando no se está obligado al impuesto al patrimonio, porque reduce la ganancia ocasional en una venta futura.
¿Qué pasa si el avalúo catastral sube mucho en un año?
El patrimonio declarado crece sin que haya ingreso. Esa es una causa que justifica la diferencia patrimonial ante la DIAN, y conviene conservar el soporte del nuevo avalúo.
¿Cómo se declara una casa construida sobre un lote propio?
Las construcciones o mejoras no incorporadas al avalúo ni al costo fiscal se declaran por separado, sumadas al valor del lote.
¿Declarar el inmueble por un valor alto me hace pagar más impuestos?
Solo si por su patrimonio queda sujeto al impuesto al patrimonio. En los demás casos conviene el valor más alto, porque reduce la ganancia ocasional cuando lo venda.
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Buenas tardes,
Quiero saber cómo declarar bienes raíces en mi declaración de renta. Resulta que en el año 2023 compré una casa en $410.000.000 y he venido declarando renta por el valor de compra, ¿este año puedo cambiar al avalúo catastral que es $285.000.000 para no declarar renta el otro año?
No, debe declarar por el mayor valor de los dos, y además, es conveniente declarar por el valor más alto porque le permitirá obtener una menor ganancia ocasional en el futuro cuando venda el inmueble.
Buen día
Si compré una casa en 1991 por valor de 6 millones de pesos y al año gravable 2025 la Dian me requiere para declarar renta. Es la primera vez que voy a declarar y no sé con cuál valor declarar la casa, ya que el avalúo en el año 2025 es de 144 millones. Si hago el reajuste fiscal del artículo 73 del estatuto tributario quedaría en 260 millones, eso me aumenta mucho el patrimonio, teniendo en cuenta que no se va a vender pronto. En el certificado de tradición y libertad en la última anotación dice que según la escritura expedida a 30 de noviembre de 2025 el valor del acto era de 162 millones, valor que se tuvo en cuenta para hacer un juicio de sucesión, liquidación conyugal o patrimonio de hecho porque mi esposo falleció. ¿Cuál sería la forma correcta, el valor de adquisición con el reajuste fiscal, el avalúo del 2025 o el valor que aparece en la última escritura expedida el año 2025?
Muchas gracias por su colaboración.
El reajuste fiscal no es obligatorio, por lo que podría declararlo con el avalúo catastral, pero considerando que el incremento patrimonial con el ajuste no le causaría ningún efecto negativo, lo ideal sería aplicarle el reajuste fiscal porque nunca se sabe cómo será la ganancia ocasional en el futuro. El incremento patrimonial le afectaría solo si debe pagar el impuesto al patrimonio.