¿Cómo se declaran los inmuebles de una persona natural?

Las personas naturales que declaran renta y que no están obligadas a llevar contabilidad deben declarar los inmuebles como casas, apartamentos, locales, terrenos, etc., en los términos señalados en el artículo 277 del estatuto tributario, según el cual el valor a declarar será el mayor entre el valor de compra, el costo fiscal o el avalúo catastral.

Determinando el mayor valor.

Para hallar el valor patrimonial del inmueble, que es el valor por el que debe ser declarado, es preciso determinar el valor de compra, el costo fiscal y el avalúo catastral.

El valor de compra es el que fue pagado al adquirir o construir el inmueble, y el costo fiscal es ese valor de compra incrementado por los ajustes o reajustes fiscales que el contribuyente puede realizar cada año en aplicación de los artículos 70 y 73 del estatuto tributario, y por las adiciones y mejoras que se le hayan realizado.

El avalúo catastral es el que conste en el recibo o factura del impuesto predial, y se halla el mayor de ellos.

Importancia de declarar los inmuebles por el valor correcto.

El valor patrimonial por el que se declare el inmueble tiene dos efectos importantes:

1. Mayor o menor ganancia ocasional cuando se venda.
2. Mayor o menor impuesto al patrimonio en caso de ser sujeto pasivo de dicho impuesto.

Entre más alto sea el costo fiscal, menor será la ganancia ocasional cuando se venda el inmueble, pero a la vez, mayor será el patrimonio que constituye base para liquidar el impuesto al patrimonio.

En todo caso, respecto a la ganancia ocasional, cuando se venda el inmueble, para determinar la utilidad o ganancia ocasional puede aplicar el ajuste contemplado en el artículo 73 del estatuto tributario, incluso si ha venido declarando el inmueble por el avalúo catastral o valor de compra, etc. En ese momento, se hace la proyección para determinar cuál le conviene más, es decir, cuál le arroja un mayor costo o menor utilidad/ganancia.

No se puede declarar cualquier costo.

El inciso segundo del artículo 277 del estatuto tributario claramente señala que:

«Los contribuyentes no obligados a llevar libros de contabilidad deben declarar los inmuebles por el mayor valor entre el costo de adquisición, el costo fiscal, el autoavalúo o el avalúo catastral actualizado al final del ejercicio, sin perjuicio de lo dispuesto en los artículos 72 y 73 de este Estatuto. Las construcciones o mejoras no incorporadas para efectos del avalúo o el costo fiscal del respectivo in mueble deben ser declaradas por separado.»

Así, por ejemplo, si compra un apartamento en $500.000.000 que tiene un avalúo catastral de $200.000.000, deberá declararlo por $500.000.000 y no por $200.000.000, y considerando que la notaría reporta en medios magnéticos esa transacción, la Dian puede hacer el cruce con facilidad.

Cómo declarar un inmueble que se ha valorizado.

Suele ocurrir que se compra un inmueble, como por ejemplo un lote, el cual, al cabo de los años, puede valer varias veces de lo que se pagó o del avalúo catastral que tiene. En tal caso, el valor por el que se debe declarar se determina del mismo modo: comparar el valor de compra debidamente ajustado (reajuste fiscal), con el avalúo catastral y se declara por el mayor de los dos.

El problema con ello es que cuando se venda generará una ganancia ocasional considerable, y para evitarlo, una única solución legal es un reajuste en el avalúo catastral para que se reconozca esa valorización, porque el simple ajuste fiscal anual no lo compensa.

Por ejemplo: hace 5 años compró un lote en $20.000.000 y hoy, sin haberle construido nada, vale $150.000.000 y el avalúo catastral es de $10.000.000. En ese escenario, será muy difícil disminuir la ganancia ocasional que no sea con un reajuste importante de avalúo catastral, pero de conseguirse se pagará más impuesto predial, así que no hay una solución definitiva.