Cómo calcular la rentabilidad de una inversión inmobiliaria

Calcular la rentabilidad de un inmueble para arrendar exige partir del ingreso neto, es decir, del canon menos la administración, el predial, la comisión, el mantenimiento y la vacancia, y sumarle la valorización del inmueble a lo largo del tiempo. Si la compra se financia, hay que verificar además que el arriendo alcance para pagar la cuota y que la tasa del crédito no supere lo que rinde el inmueble. La medida que resume todo es la tasa interna de retorno, que se compara con lo que pagaría un CDT. ¿Cómo se hace el cálculo, paso a paso?

El punto de partida: el ingreso neto, no el canon.

El error más frecuente es evaluar el inmueble con el canon de arrendamiento. Lo que el propietario recibe no es el canon, sino lo que queda después de pagar los gastos que el inmueble genera:

A esos gastos debe sumarse la vacancia: los meses en que el inmueble está desocupado, no genera canon y sigue generando administración y predial. Un mes de vacancia al año reduce el ingreso neto anual en cerca de un 8%.

Presupuestar el flujo sin estos gastos es la causa de que a muchos inversionistas no les cuadren las cuentas al final del mes y terminen poniendo dinero de su bolsillo o atrasándose con el crédito.

Rentabilidad bruta y rentabilidad neta.

Con el canon y el ingreso neto se calculan las dos primeras medidas de rentabilidad. Supongamos que el inmueble del ejemplo cuesta $500.000.000 y que los gastos de escrituración, registro e impuestos de la compra suman $15.000.000:

• Rentabilidad bruta = canon anual ÷ valor del inmueble. En el ejemplo: 36.000.000 ÷ 500.000.000 = 7,2% anual, o 0,6% mensual.
• Rentabilidad neta = ingreso neto anual ÷ inversión total. En el ejemplo: 23.400.000 ÷ 515.000.000 = 4,54% anual.

La rentabilidad neta es la que importa, y suele estar muy por debajo de la bruta. En vivienda urbana en Colombia, la rentabilidad neta por arriendo ronda entre el 4% y el 6% anual, según el tipo de inmueble y su ubicación.

El límite legal al canon de vivienda.

Para los inmuebles de vivienda urbana, la ley pone un tope a la rentabilidad bruta. El artículo 18 de la ley 820 de 2003 dispone:

«El precio mensual del arrendamiento será fijado por las partes en moneda legal pero no podrá exceder el uno por ciento (1%) del valor comercial del inmueble o de la parte de él que se dé en arriendo.»

La misma norma limita el valor comercial que puede tomarse como base a dos veces el avalúo catastral. Y el artículo 20 permite reajustar el canon cada doce meses en una proporción que no supere la variación del IPC del año anterior. Esos dos límites son los que deben usarse al proyectar el ingreso de un inmueble de vivienda.

Los dos motores de la rentabilidad: renta y valorización.

Un inmueble en arriendo produce rentabilidad por dos vías que se evalúan por separado y luego se combinan.

La renta es el ingreso neto que deja cada mes. Es dinero en el bolsillo, pero, como se vio, suele ser bajo frente al valor del inmueble.

La valorización es el aumento del valor comercial del inmueble con el tiempo. No es dinero disponible hasta que se vende, pero es riqueza real. Un inmueble con una rentabilidad neta del 4,5% que se valoriza un 5% anual rinde, en conjunto, cerca del 9,5% anual antes de impuestos.

Por eso un inmueble puede ser flojo en renta y fuerte en valorización, o al revés. Comprar por debajo del valor comercial y elegir zonas con buen potencial de valorización son las dos palancas que más mejoran el resultado.

Cuánto crédito puede pagar el arriendo.

Las personas suelen pedir el crédito que el banco les aprueba, que puede llegar al 70% u 80% del valor del inmueble. Con esa proporción es casi imposible que el arriendo pague la cuota, y el propietario termina aportando la diferencia cada mes.

Lo prudente es hacer el cálculo al revés: partir del ingreso neto, que es lo máximo que se puede destinar a la cuota sin poner dinero propio, y a partir de él calcular cuánto crédito se puede pagar.

En el ejemplo, con un ingreso neto de $1.950.000 mensuales, un crédito a 15 años con una tasa del 12% efectivo anual permite financiar unos $168.000.000, es decir, cerca del 34% del valor del inmueble. El resto, unos $347.000.000 incluidos los gastos de la compra, debe salir de recursos propios.

Ese resultado coincide con una regla práctica: para que el arriendo alcance a pagar la cuota, el crédito no suele poder superar entre el 35% y el 40% del valor del inmueble. El porcentaje exacto depende de la tasa, el plazo y los gastos de cada caso.

El apalancamiento negativo.

Aquí aparece un concepto clave. Si la tasa del crédito es mayor que lo que rinde el inmueble, endeudarse empeora el negocio en lugar de mejorarlo: cada peso prestado cuesta más de lo que produce. Es lo que se conoce como apalancamiento negativo, que explicamos en el artículo sobre el apalancamiento financiero.

En Colombia, las tasas de los créditos hipotecarios suelen superar el 12% anual, mientras que la renta neta de un inmueble está entre el 4% y el 6%. Solo la valorización puede cerrar esa brecha, y por eso conviene no sobreendeudarse.

De acuerdo con nuestro criterio, para este tipo de inversión es preferible un crédito en pesos con cuota fija. Mientras el canon se reajusta cada año, la cuota permanece igual, y la diferencia a favor del propietario crece con el tiempo.

El flujo de caja proyectado.

Para evaluar la inversión hay que proyectar el flujo de cada año durante el horizonte elegido, teniendo en cuenta que el canon y los gastos suben cada año, y la cuota fija no.

Supongamos que el ingreso neto crece un 5% anual y que la cuota del crédito se mantiene en $1.950.000 mensuales, es decir, $23.400.000 al año:

El primer año el flujo es cero: el propietario no recibe nada, pero tampoco pone. A partir de allí el flujo se vuelve positivo y crece cada año, porque el ingreso sube y la cuota no.

Un flujo negativo en los primeros años no significa necesariamente un mal negocio, si la valorización lo compensa. Pero exige tener la liquidez para sostener esos aportes, y conviene tenerlo previsto antes de comprar.

La tasa interna de retorno de la inversión.

La medida que resume toda la operación es la tasa interna de retorno: la rentabilidad anual que resulta de la inversión inicial, los flujos de cada año y lo que se recibe al final al vender el inmueble y pagar el saldo del crédito.

Supongamos que el inmueble del ejemplo se valoriza un 5% anual y se vende al final del año 10, con un 3% de costos de venta. Los $500.000.000 se convierten en unos $814.000.000; descontados los costos y el saldo del crédito, de unos $89.000.000, el propietario recibe cerca de $701.000.000. Con esos flujos, la TIR de la inversión es la siguiente, según la valorización:

Si la alternativa es un CDT que paga el 10% anual, el inmueble solo lo supera si se valoriza alrededor del 7% anual o más. Con una valorización del 5%, rinde menos que el CDT.

Y hay un dato más revelador: con la misma valorización del 5%, si el inmueble se compra sin crédito, la TIR sube al 9,03%. El crédito al 12% está reduciendo la rentabilidad, que es exactamente el apalancamiento negativo.

También puede calcularse el valor presente neto con la tasa del CDT como tasa de descuento. Si es positivo, el inmueble crea más riqueza que el CDT; si es negativo, menos.

Inmueble o CDT: una comparación justa.

La comparación entre un inmueble y un CDT suele hacerse mal, porque se comparan solo los ingresos mensuales. El CDT no se valoriza: si se invierten $200.000.000, al final se recuperan esos mismos $200.000.000 más los intereses. El inmueble, además de su renta, puede aumentar de valor.

El resultado depende de qué se haga con los rendimientos. Si se reinvierten los intereses del CDT, el capital crece con el interés compuesto y la comparación se vuelve pareja. Pero si se vive de la renta, gastando el canon y los intereses, el CDT queda en desventaja: su capital no crece y la inflación lo erosiona, mientras el inmueble conserva su valor frente a la inflación.

Ese efecto de la inflación sobre quien vive de los intereses lo explicamos en el artículo sobre vivir de los intereses de un CDT. La comparación honesta debe considerar las dos dimensiones: la renta y lo que ocurre con el capital en el tiempo.

A favor del CDT pesan la liquidez, que el inmueble no tiene, la ausencia de gestión, de vacancia y de inquilinos morosos, y la posibilidad de diversificar con montos pequeños.

Cómo hacer la evaluación, paso a paso.

Una evaluación ordenada sigue esta secuencia:

1. Estimar el ingreso neto del primer año, con todos los gastos y la vacancia.
2. Definir la financiación: cuánto se aporta, incluidos los gastos de la compra, y cuánto se financia, con qué tasa y a qué plazo.
3. Proyectar el flujo a un horizonte de 10 o más años, con el canon y los gastos creciendo y la cuota fija.
4. Estimar la valorización y el valor de venta al final, descontando los costos de venta y el saldo del crédito.
5. Calcular la TIR y el VPN y compararlos con la alternativa, normalmente un CDT.
6. Hacer análisis de sensibilidad: repetir el cálculo con supuestos más conservadores, como menor valorización, más vacancia o una tasa más alta.

El último paso es el que más se omite y el que más protege. Si la inversión solo es atractiva con una valorización optimista, es frágil.

Los impuestos sobre la inversión inmobiliaria.

Los resultados anteriores son antes de impuestos. Para una persona natural, los arrendamientos son rentas de capital según el artículo 338 del E.T., y se declaran en la cédula general, con derecho a restar los costos y gastos del inmueble, incluidos los intereses del crédito. Al vender, la utilidad obtenida sobre un inmueble poseído por dos años o más tributa como ganancia ocasional.

Una evaluación completa debe restar esos impuestos de los flujos, lo que reduce la TIR tanto del inmueble como del CDT.

Calcule la rentabilidad de su inmueble.

En nuestra calculadora de rentabilidad inmobiliaria puede proyectar la rentabilidad de un inmueble arrendado a partir de su valor, el canon, los gastos, el monto del crédito y la tasa de interés, y conocer cuánto crédito puede pagar el arriendo y a partir de qué año el flujo se vuelve positivo. Es una aproximación, no una predicción, pero le da una base para decidir con cifras.

A continuación respondemos las preguntas frecuentes de nuestros lectores.