Cómo calcular el rendimiento de una inversión inmobiliaria

Al invertir en un inmueble financiado con el objetivo de arrendarlo, es crucial calcular que el canon de arrendamiento cubra por completo la cuota hipotecaria y los gastos asociados al mantenimiento del inmueble. El objetivo es que la inversión no genere desembolsos adicionales, sino que se autofinancie. De no ser así, en lugar de obtener un ingreso pasivo, la propiedad se convertiría en una carga financiera, incrementando los gastos mensuales y deteriorando el flujo de caja.

Lo que el canon de arrendamiento debe financiar.

El canon de arrendamiento debe financiar no solo la cuota del crédito hipotecario; debe ser suficiente para cubrir los siguientes gastos:

• Cuota de administración
• Impuesto predial
• Comisión de la inmobiliaria y la póliza de arrendamiento
• Mantenimientos e imprevistos del inmueble

Es importante tener claro que gestionar un inmueble implica asumir gastos periódicos que deben ser financiados por el canon de arrendamiento si el objetivo es que el inmueble se convierta en una fuente de ingresos y no de gastos.

Es un error común en las personas presupuestar su flujo de caja sin considerar los gastos asociados a la gestión de un inmueble, porque al final de mes las cuentas no cuadran, llevándolos a entrar en mora o asumir gastos adicionales no previstos.

El monto de crédito que se debe solicitar en función del monto de la cuota financiable con el arrendamiento.

Las personas suelen solicitar un crédito según el monto que los bancos les aprueben, que puede ser el 70% o el 80% del valor del inmueble, pero con ese ratio es imposible que el valor del arrendamiento pueda cubrir el monto de la cuota que se debe pagar mensualmente. Lo más probable es que el canon de arrendamiento solo le cubra la mitad de la cuota y la persona deba asumir la otra mitad.

Lo indicado es partir del monto de la cuota que se puede pagar con el ingreso neto disponible que queda luego de restar los gastos asociados al canon de arrendamiento. Una vez se tiene ese valor, se puede proyectar el monto del crédito que se puede obtener.

Supongamos el siguiente flujo de caja:

La proyección se debe realizar a partir del ingreso neto, que es el saldo disponible para pagar la cuota del crédito hipotecario, que le permite generar un punto de equilibrio donde lo que ingresa es igual a lo que se gasta, arrojando una utilidad de 0.

Hacer ese presupuesto le permite tomar decisiones, como si le conviene o no arrendar por intermedio de una inmobiliaria, o en su lugar contratar una póliza de arrendamiento, o gestionar el inmueble y el riesgo usted mismo, incrementando el ingreso neto para poder financiar un crédito de mayor monto, o buscar un crédito con más años de plazo para pagar una cuota más baja, etc.

El flujo proyectado de ingresos netos.

Para determinar la viabilidad y la rentabilidad de la inversión, debe proyectar un flujo de ingresos netos futuros según el plazo del crédito que obtenga. Para ello, tenga en cuenta que el precio del arriendo se incrementa cada año, al igual que los gastos asociados, pero el valor de la cuota del crédito permanece fijo, o así debería ser.

Es un error común suponer que el ingreso neto será el mismo todos los años, distorsionando el resultado real que se puede obtener, lo que lleva a realizar una valoración equivocada de la inversión.

La ganancia, por decirlo así, se incrementa cada año en la medida en que la diferencia entre el valor de la cuota y el ingreso neto se incrementa. Por ejemplo, si en el primer año el ingreso mensual neto es de $2.000.000 y la cuota del crédito es de $2.000.000, en el segundo año el ingreso neto podría ser de $2.100.000 y la cuota sigue siendo de $2.000.000, lo que deja una diferencia positiva de $100.000, y así sucesivamente. Entre más años pasen, esa diferencia positiva es mayor.

Adicionalmente, debe tenerse en cuenta la pérdida de valor del dinero con el paso del tiempo por cuenta de la inflación, porque es probable que dentro de 10 años la diferencia positiva mensual sea de $1.000.000, pero en 10 años no equivalen a $1.000.000 de hoy. Así, se debe hallar el valor presente neto (VPN) de esas utilidades para poder hacer una valoración correcta de la inversión.

La realidad de la inversión en rentas inmobiliarias.

La compra de inmuebles para arrendar es un negocio considerado seguro, pero de baja rentabilidad, que suele estar alrededor del 5% anual, lo que depende en gran medida del tipo de inmueble y su ubicación. Algunos rentan un 4%, otros el 6%, e incluso más, pero no mucho más.

En general, el canon de arrendamiento es del 0.5% del valor del inmueble. Por ejemplo, si usted compra un apartamento de $500.000.000, lo puede arrendar entre $2.500.000 y $3.000.000.

Es un retorno bajo respecto a la inversión y eso complica la financiación, porque el crédito que puede pagar con ese ingreso puede estar entre el 35% y el 40% del valor del inmueble. Por ejemplo, si el inmueble vale $500.000.000 y espera financiar el crédito hipotecario únicamente con el canon de arrendamiento, lo máximo que podrá prestar serían aproximadamente $200.000.000, así que usted deberá tener un ahorro de $300.000.000 por lo menos.

Lo que se debe considerar en las inversiones inmobiliarias.

La inversión inmobiliaria es compleja porque requiere invertir un capital importante y hacer proyecciones honestas, pero no significa que la inversión no pueda ser rentable; lo que significa es que se deben comprender los números para no tomar decisiones equivocadas.

Debido al bajo retorno de las inversiones inmobiliarias, existen pocas alternativas para mejorar ese retorno, y una de ellas es comprar con descuento, por debajo del valor comercial. Cuanto más barato compre, mayor será la ratio ingreso/inversión.

Otra variable que ayuda a mejorar el retorno de la inversión es la valorización del inmueble. Hay inmuebles que valorizan muy bien con el paso del tiempo y otros que no tanto o incluso que llegan a perder valor.

Una buena combinación entre precio y valorización cambia los números radicalmente.

La valorización, además de incrementar el valor del inmueble como tal, permite un mayor incremento del canon de arrendamiento anualmente, lo que puede aumentar el ingreso neto.

Un flujo negativo no necesariamente es malo.

Se parte del supuesto ideal de que, durante el primer año, el flujo de caja alcance su punto de equilibrio, es decir, que la utilidad sea 0, con la expectativa de que se vuelva positiva con el paso del tiempo. Sin embargo, una inversión puede ser rentable incluso si presenta flujos de caja negativos en sus inicios, siempre que se anticipe un incremento sustancial de los retornos en el futuro.

Un ejemplo de ello es quien adquiere un crédito hipotecario con una cuota que solo se cubre en un 50% con los ingresos por arrendamiento. Aunque inicialmente hay un déficit, la inversión se justifica con la proyección de abonar pagos anticipados para liberar recursos, o de aumentar los ingresos mediante estrategias como la división de la propiedad o gracias a la valorización del inmueble.

Cada inversión es única y está sujeta a distintas variables. Por lo tanto, es esencial que cada inversionista realice sus propias proyecciones financieras para cuantificar los flujos esperados y evaluar la viabilidad del proyecto con la mayor certeza posible.

Proyecte la rentabilidad de su inversión inmobiliaria.

En este enlace encuentra una herramienta gratuita que le permite proyectar la rentabilidad de un inmueble arrendado en función de su valor, precio del arrendamiento, monto del crédito, valor de la cuota, tasa de interés que cobra el banco, entre otros aspectos.

No es una solución exacta, pero sí una aproximación que le permite tener una idea general sobre la rentabilidad que obtendrá de su inversión.