El consejo de administración de una propiedad horizontal puede nombrar al administrador, ¿pero también puede despedirlo?
Nombramiento del administrador en la propiedad horizontal.
De acuerdo al artículo 50 de la ley 675 de 2001, le corresponde a la asamblea general de copropietarios nombrar al administrador de la copropiedad, salvo que exista un consejo de administración, caso en el cual será el concejo de administración el que nombre al administrador.
En consecuencia, en algunos casos quien nombra al administrador es la asamblea de copropietarios y en otros el consejo de administración, asunto que no tiene dificultad.
Despido o remoción del administrador en la propiedad horizontal.
En cuanto a qué órgano administrativo de la copropiedad tiene a la facultad para despedir al administrador sí hay cierta dificultad en definirlo, ya que la norma no es lo suficientemente clara al respecto.
Se supone que quien tiene la facultad para nombrarlo conserva la facultad pare removerlo, pero en este caso no es muy claro.
Señala el artículo 50 de la ley 675 de 2001 en su primer inciso:
«La representación legal de la persona jurídica y la administración del edificio o conjunto corresponderán a un administrador designado por la asamblea general de propietarios en todos los edificios o conjuntos, salvo en aquellos casos en los que exista el consejo de administración, donde será elegido por dicho órgano, para el período que se prevea en el reglamento de copropiedad.»
Por su parte señala el numeral primero del artículo 38 de la ley 675 de 2001 respecto a las facultades de la asamblea general de propietarios:
«Nombrar y remover libremente al administrador y a su suplente cuando fuere el caso, para períodos determinados, y fijarle su remuneración.»
Encontramos que la norma otorga la facultad al consejo de administración para nombrar al administrador, pero guarda silencio respecto a su facultad para despedirlo; mientras en el caso de la asamblea general, de forma expresa la ley le otorga la facultad tanto de nombrarlo como de removerlo.
Esto ha llevado a interpretar que en cualquier caso sólo la asamblea general de propietarios tiene la facultad para despedir al administrador.
No importa quien despida al administrador.
Discutir quien es el facultado para despedir al administrador no es relevante, pues las cosas no cambian dependiendo de quien haya ordenado el despido.
Es así en razón a que el despido no se torna en ilegal porque haya sido realizado por quien pudiere no estar facultado, así que discutir al respecto no tiene sentido.
La Corte suprema de justicia que en sentencia 40462 del 6 de marzo de 2012, con ponencia del magistrado Rigoberto Echeverri Bueno, se pronunció sobre este tema:
«La pretensión de reintegro está fincada, según el recurrente, en las disposiciones propias del régimen de propiedad horizontal, más concretamente en la Ley 675 de 2001, según la cual, dice la censura, la facultad para remover al administrador solo recae en la asamblea general y no en el consejo de administración que, en este caso, fue el que procedió a realizar el despido del actor. No obstante, las normas invocadas por la censura no son las llamadas a regular la situación planteada, en lo que respecta exclusivamente al contrato de trabajo, pues, para estos efectos, la normatividad aplicable es la contenida en el Código Sustantivo del Trabajo, independientemente de lo que digan los estatutos sobre los órganos facultados o no para remover a los administradores y los efectos que dichas decisiones tengan al interior de la entidad sin ánimo de lucro que constituye la propiedad horizontal.»
En primer lugar, la corte aclara que en lo que tiene que ver con el contrato de trabajo, la ley 675 no aplica, resulta irrelevante, y lo que importa es lo que disponga el código sustantivo del trabajo.
Seguidamente expone la corte:
«Ya en el plano del empleador frente a su trabajador, dispone la codificación mencionada, en el artículo 32, lo siguiente: "Representantes del patrono. Son representantes del patrono, y como tales lo obligan frente a sus trabajadores, además de quienes tienen ese carácter según la ley, la convención o el reglamento de trabajo, las siguientes personas: "a) Las que ejerzan funciones de dirección o administración tales como directores, gerentes, administradores, síndicos o liquidadores, mayordomos y capitanes de barco, y quienes ejercitan actos de representación con la aquiescencia expresa o tácita del patrono, y "b) Los intermediarios.". El consejo de administración claramente participa de las cualidades previstas en el literal a) de la norma transcrita, por lo que para todos los efectos del contrato de trabajo, la determinación tomada por éste obligaba a la copropiedad frente a su trabajador, constituyendo su aparente falta de competencia estatutaria o legal para tomar una decisión de tal naturaleza, como el despido del administrador, apenas una situación que debe ser ponderada al interior de la persona jurídica.»
Es decir que en lo que tiene ver con el aspecto laboral, el hecho de que el contrato de trabajo del administrador sea terminado por el consejo de administración y no por la asamblea, no hace que el despido sea ilegal, de tal manera que la supuesta ilegalidad del despido debe argumentarse con base a otros elementos, o en su defecto, alegar que el despido fue injustificado, que ya es otro asunto.
El tipo de contrato no cambia la naturaleza de la discusión.
En la sentencia referida el tema gira en torno a un contrato de trabajo, y los argumentos allí utilizados aplican para un contrato de prestación de servicios si ese fuera el caso.
La razón es que la ley 675 de 2001 no se ocupa de este tipo de asuntos, pues los contratos tienen regulación propia según su tipo: código laboral, civil y de comercio.
En consecuencia, si un administrador es despedido no debe alegar que quien lo despidió no tenía tal facultad, sino que fue despedido sin justa causa, o que el despido fue ilegal por otros motivos distintos, o que hubo incumplimiento por parte de la propiedad horizontal.
¿Cuándo se extingue la propiedad horizontal?
Asambleas virtuales en la propiedad horizontal
agosto 22nd, 2020 a las 5:21 pm
Si la corte se pronuncia en un caso de un administrador, se debe asegurar por parte de quién conceptua, en este tema; que un administrador no es un empleado, sino un contratista y está condición lo enmarca en el CdeC y el código civil, que regula la relación civil y no laboral de un prestador de servicios. Me equivoco?
diciembre 19th, 2020 a las 9:58 am
En varias PH contratan al Administrador con un contrato laboral (No lo recomiendo) donde el Administrador es empleado con horario, remuneración y subordinación. En otras, cometen el error de contratarlo por prestación de servicios pero le imponen horario, exclusividad o subordinación, con lo cual corren el riesgo de un proceso laboral el día que rompen relaciones. Pero esto es independiente a otros aspectos como competencias, responsabilidades, funciones, donde la corte le resta importancia a la modalidad de contrato (laboral o servicios) y conceptua sobre las responsabilidades o competencias como en este caso.
marzo 12th, 2021 a las 11:03 am
No es claro como se puede despedir a un administrador de PH cuando es elegido por Asamblea general. La Norma debería ser tácita al nombrar al consejo para despedirlo según las leyes sin recurrir a la figura de Asamblea General para hacerlo. Esto como en el caso que un administrador no cumple sus funciones como tal y en algunos casos por perdida de dineros de la copropiedad.
mayo 28th, 2021 a las 10:58 am
Buen día.
Una pregunta, en Asamblea de copropiedad, se reeligió a la Administradora, sin embargo el Consejo de Administración que estaba renunció y no le exigía reportes ni nada, entonces ahora con el nuevo consejo la Administradora no acepta el contrato que porque le pide funciones que no le son posibles cumplir.
El consejo puede terminar el contrato Alegando que no hubo conciliación y hacer convocatoria abierta? Cuál es la implicación legal que le aplica al consejo porque dar por terminado o no conciliar con la administradora que fue elegida en Asamblea?
enero 30th, 2022 a las 11:50 am
La representación legal de la persona jurídica y la administración del edificio o conjunto corresponderán a un administrador designado por la asamblea general de propietarios en todos los edificios o conjuntos, salvo en aquellos casos en los que exista el consejo de administración, donde será elegido por dicho órgano, para el período que se prevea en el reglamento de copropiedad.» Y si el reglamento contempla qué quién contrata y despide al administrador es el consejo es completamente válido. Igualmente el artículo 38 es claro la asamblea general de propietarios Es el órgano de dirección de la persona jurídica que surge por mandato de esta ley y tendrá como funciones básicas las siguientes nombrar y remover libremente al administrador y a su suplente cuando fuera el caso. Y en el caso que hay consejo será este órgano quién los pueda despedir y contratar y lo que diga el reglamento
mayo 11th, 2022 a las 3:53 pm
Tenemos una inquietud que solicitamos por favor nos la aclaren: La Administración ha citado Asamblea Virtual para el 21 de mayo de 2022. El 20% y un poco más de propietarios le ha solicitado a la administradora citar nuevamente a asamblea Presencial, pues las virtuales han sido fallidas por falta o disminución de quórum. Si se acepta la solicitud del 20% de copropietarios de tener Asamblea Presencial, cuál es el término de tiempo para convocar la Asamblea Presencial lo más pronto posible?
mayo 12th, 2022 a las 11:28 pm
el contrato de una ph con el administrador es por un año puede el consejo pasarle la carta de no renovacion sin preaviso de los 30 dias que dice el contrato no queremos continuar con este señor la copropedad
mayo 19th, 2022 a las 3:01 pm
Pregunta:
Formó parte del consejo de administración de un edificio , hemos tomado la decisión de despedir al administrador por arias causas que hemos considerado justas, podemos despedirlo de un día para otro aunque el contrato de prestación de servicios diga 30 días para hacerlo? Gracias
enero 20th, 2023 a las 9:08 pm
El administrador de mi conjunto me agredió fisica y verbalmente, golpeo a patadas la puerta de mi casa, me amenazo de muerte. Yo lo tengo demandado por fiscalia. Pero el consejo solo se pronunció para decir que mientras el no cometa una falta administrativa no encuentran motivo para despedirlo. Contando con que el presidente del consejo es familiar del mismo y también estuvo presente en los hechos.
¿Que puedo hacer en este caso?, ya que el consejo no esta de mi parte y no han querido responder mis cartas.
mayo 2nd, 2023 a las 2:19 am
seria bueno que respondieran a todas estas inquietudes gracias.
mayo 2nd, 2023 a las 3:37 pm
BUENAS TARDES. EL ADMINISTRADOR DEL EDIFICIO PRESENTO RENUNCIA IRREVOCABLE, EL CONTRATO DE PRESTACION DE SERVICIOS TERMINABA EN 2 MESES. EL DICE QUE COLABORA HASTA QUE SE NOMBRE EL NUEVO ADMINISTRADOR, SIN EMBARGO NO HA VUELTO A REUNIONES DEL CONSEJO, NO ESTA ADELANTANDO NINGUNA LABOR DENTRO DEL CONJUNTO, NO ASISTE EN EL HORARIO QUE HABIA ESTABLECIDO, ETC SE DEBE ACEPTAR LA RENUNCIA FORMALMENTE? Y HASTA CUANDO SE LE DEBE CANCELAR LOS HONORARIOS?
SE PUEDE ACETAR LA RENUNCIA INMEDIATAMENTE Y FIJAR UNA FECHA PARA LA ENTREGA AL NUEVO ADMINISTRADOR?’
mayo 4th, 2023 a las 4:06 pm
Mi nombre es Danilo y deseo se me conteste sobre este asunto: Un miembro del consejo del conjunto donde vivo hace ya bastante tiempo se adueño de tres areas comunes que no están asignadas a propietario alguno. Esta situación es suficiente para que el consejo lo separe como miembro ya que esta actitud riñe con la ética.