En este artículo 15 secciones
- El nombramiento del administrador en la propiedad horizontal.
- ¿Quién puede remover al administrador?
- El despido no es ilegal por el órgano que lo ordene.
- El preaviso y la terminación del contrato del administrador.
- El período o mandato del administrador.
- El administrador que incurre en faltas o agrede a un copropietario.
- Preguntas frecuentes.
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El consejo de administración de una propiedad horizontal puede nombrar al administrador cuando el reglamento así lo prevé, pero ¿puede también despedirlo? La ley 675 de 2001 no lo dice con claridad, y por eso conviene distinguir entre la facultad interna de removerlo y los efectos laborales o contractuales del despido. Veamos qué dice la ley, cómo resolvió el asunto la Corte Suprema de Justicia y otras dudas frecuentes sobre el consejo y el administrador.
El nombramiento del administrador en la propiedad horizontal.
Según el artículo 50 de la ley 675 de 2001, corresponde a la asamblea general de copropietarios nombrar al administrador, salvo que exista consejo de administración, caso en el cual lo nombra el consejo:
«La representación legal de la persona jurídica y la administración del edificio o conjunto corresponderán a un administrador designado por la asamblea general de propietarios en todos los edificios o conjuntos, salvo en aquellos casos en los que exista el consejo de administración, donde será elegido por dicho órgano, para el período que se prevea en el reglamento de copropiedad.»
En consecuencia, en unos casos nombra al administrador la asamblea y en otros el consejo, según exista o no este último. Hasta aquí no hay dificultad.
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¿Quién puede remover al administrador?
La dificultad surge al definir qué órgano puede despedir o remover al administrador, pues la norma no es del todo clara.
El numeral 1 del artículo 38 de la ley 675 de 2001 faculta expresamente a la asamblea para «nombrar y remover libremente al administrador y a su suplente cuando fuere el caso, para períodos determinados, y fijarle su remuneración». En cambio, respecto del consejo, el artículo 50 solo menciona la facultad de nombrarlo, y guarda silencio sobre la de despedirlo.
Ese silencio ha llevado a interpretar que solo la asamblea podría remover al administrador. No obstante, quien tiene la facultad de nombrar suele conservar la de remover, y por eso, de acuerdo con nuestro criterio, si el reglamento de propiedad horizontal atribuye al consejo la facultad de contratar y despedir al administrador, esa previsión es válida.
El despido no es ilegal por el órgano que lo ordene.
Con todo, discutir cuál órgano estaba facultado para despedir al administrador no es lo relevante, porque el despido no se vuelve ilegal por haber sido ordenado por quien podría no estar facultado. Así lo resolvió la Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Laboral, en la sentencia 40462 del 6 de marzo de 2012.
En primer lugar, la Corte aclaró que, en lo relativo al contrato de trabajo, la ley 675 no es la norma aplicable:
«…las normas invocadas por la censura no son las llamadas a regular la situación planteada, en lo que respecta exclusivamente al contrato de trabajo, pues, para estos efectos, la normatividad aplicable es la contenida en el Código Sustantivo del Trabajo, independientemente de lo que digan los estatutos sobre los órganos facultados o no para remover a los administradores…»
Luego, con base en el artículo 32 del Código Sustantivo del Trabajo, que define quiénes son representantes del empleador, la Corte concluyó que el consejo obliga a la copropiedad frente a su trabajador:
«El consejo de administración claramente participa de las cualidades previstas en el literal a) de la norma transcrita, por lo que para todos los efectos del contrato de trabajo, la determinación tomada por éste obligaba a la copropiedad frente a su trabajador, constituyendo su aparente falta de competencia estatutaria o legal para tomar una decisión de tal naturaleza, como el despido del administrador, apenas una situación que debe ser ponderada al interior de la persona jurídica.»
En el plano laboral, entonces, que el contrato lo termine el consejo y no la asamblea no hace ilegal el despido. La eventual ilegalidad debe fundarse en otros elementos, o alegarse que fue injustificado, que es un asunto distinto, como explicamos en el artículo sobre la distinción entre despido ilegal y despido injusto.
El tipo de contrato no cambia la discusión.
Aunque la sentencia se refiere a un contrato de trabajo, sus argumentos aplican también al contrato de prestación de servicios, porque la ley 675 no regula estos asuntos: cada contrato tiene su propio régimen, laboral, civil o comercial.
Por eso, si un administrador es despedido, no debe alegar que quien lo despidió carecía de la facultad, sino que fue despedido sin justa causa, que el despido fue ilegal por otros motivos o que la copropiedad incumplió el contrato.
El preaviso y la terminación del contrato del administrador.
Que el despido sea válido no significa que pueda hacerse de cualquier manera. Si el contrato de prestación de servicios pactó un preaviso —por ejemplo, de 30 días—, ese preaviso debe darse, pues el sentido de un contrato es cumplir lo acordado.
Terminar el contrato sin respetar el preaviso puede generar la obligación de indemnizar o de pagar la cláusula penal que se haya pactado. Por eso, antes de despedir al administrador de un día para otro, conviene revisar lo estipulado en el contrato.
La renuncia del administrador y su reemplazo.
Cuando es el administrador quien renuncia, el órgano competente —la asamblea o el consejo, según el reglamento— debe nombrar al nuevo administrador. Mientras se produce el nombramiento, puede asumir el suplente, si lo hay, o la persona que se encargue provisionalmente.
Los honorarios se causan mientras el administrador cumpla efectivamente sus funciones. Si presenta renuncia con un plazo de acompañamiento pero deja de cumplir —no asiste, no adelanta labores—, se entiende que incumple el contrato, y este puede darse por terminado de inmediato, sin esperar el plazo que él había ofrecido.
El período o mandato del administrador.
La ley 675 no fija un tiempo de duración del cargo de administrador. El artículo 50 remite «al período que se prevea en el reglamento de copropiedad», de modo que la duración del mandato es la que establezca el reglamento de propiedad horizontal.
Vencido ese período, el administrador puede ser reelegido o reemplazado por el órgano competente. No existe, entonces, un plazo legal único: todo depende de lo que disponga el reglamento o los órganos directivos de la copropiedad.
El administrador que incurre en faltas o agrede a un copropietario.
Cuando el administrador incurre en conductas graves —agresiones, amenazas u otras faltas—, el copropietario afectado no está a merced de la voluntad del consejo.
- Puede llevar el asunto a la asamblea general, que tiene la facultad de remover al administrador (artículo 38 de la ley 675 de 2001), sin depender de que el consejo quiera hacerlo.
- Puede impulsar la convocatoria de la asamblea, pues un número plural de propietarios que represente al menos el 20% de los coeficientes puede solicitarla.
- Puede acudir a la justicia penal cuando la conducta constituya un delito, con independencia de las decisiones internas de la copropiedad.
Si un miembro del consejo tiene un vínculo familiar con el administrador y participó en los hechos, se configura un conflicto de interés que debe declararse, y ese consejero debe abstenerse de intervenir en las decisiones relacionadas con el caso.
Preguntas frecuentes.
A continuación respondemos las preguntas frecuentes que nos plantean nuestros lectores.
¿Puede el consejo de administración despedir al administrador?
Si el reglamento le atribuye la facultad de contratar y despedir al administrador, sí. Aunque el artículo 50 de la ley 675 solo menciona el nombramiento por el consejo, quien nombra suele conservar la facultad de remover.
¿Es ilegal el despido si lo ordena el consejo y no la asamblea?
No. Según la Corte Suprema de Justicia, en materia laboral lo relevante es el Código Sustantivo del Trabajo, no la ley 675; el consejo obliga a la copropiedad como representante del empleador, de modo que el despido no es ilegal por el órgano que lo ordena.
¿Debe darse el preaviso pactado para despedir al administrador?
Sí. Si el contrato de prestación de servicios pactó un preaviso, debe cumplirse; de lo contrario puede haber lugar a indemnizar o a pagar la cláusula penal acordada.
¿Quién reemplaza al administrador cuando renuncia?
El órgano competente según el reglamento —la asamblea o el consejo— nombra al nuevo administrador. Mientras tanto, puede asumir el suplente o un encargado provisional.
¿Cuánto dura el período del administrador?
El que fije el reglamento de propiedad horizontal. La ley 675 no señala un plazo, y remite al período previsto en el reglamento; el administrador puede ser reelegido.
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¿Es legal que en el consejo de administración tengan parte tres miembros de una misma familia, así tengan cada uno su propio inmueble? La propiedad horizontal es un edificio de vivienda.
La ley 675 de 2001 no estable un impedimento al respecto, y si el reglamento de propiedad horizontal tampoco lo considera, sería legal.
Saludos
Mi nombre es Danilo y deseo que se me conteste sobre este asunto: un miembro del consejo del conjunto donde vivo, hace ya bastante tiempo, se adueñó de tres áreas comunes que no están asignadas a propietario alguno. Esta situación es suficiente para que el consejo lo separe como miembro, ya que esta actitud riñe con la ética.
No le corresponde al Consejo de Administración separar a otros consejeros; es función de la asamblea de copropietarios.
Buenas tardes. El administrador del edificio presentó renuncia irrevocable; el contrato de prestación de servicios terminaba en dos meses. Él dice que colaborará hasta que se nombre al nuevo administrador. Sin embargo, no ha vuelto a las reuniones del consejo, no está adelantando ninguna labor dentro del conjunto, no asiste en el horario que había establecido, etc. ¿Se debe aceptar la renuncia formalmente? ¿Y hasta cuándo se le deben cancelar los honorarios?
¿Se puede aceptar la renuncia inmediatamente y fijar una fecha para la entrega al nuevo administrador?
Eso depende del acuerdo entre las partes. Por lo general, se pacta una fecha de terminación, y si el administrador manifiesta que renunciará en un mes, por ejemplo, pero no sigue cumpliendo con sus funciones, se entiende que hay incumplimiento del contrato, por lo que se le puede terminar de inmediato.
El administrador de mi conjunto me agredió física y verbalmente, golpeó a patadas la puerta de mi casa y me amenazó de muerte. Yo lo tengo demandado ante la fiscalía. Pero el consejo solo se pronunció para decir que mientras él no cometa una falta administrativa, no encuentran motivo para despedirlo, contando con que el presidente del consejo es familiar del mismo y también estuvo presente en los hechos.
¿Qué puedo hacer en este caso?, ya que el consejo no está de mi parte y no han querido responder mis cartas.
Sería bueno que respondieran a todas estas inquietudes. Gracias.
Pregunta:
Formé parte del consejo de administración de un edificio. Hemos tomado la decisión de despedir al administrador por varias causas que hemos considerado justas. ¿Podemos despedirlo de un día para otro, aunque el contrato de prestación de servicios diga 30 días para hacerlo? Gracias.
Si en el contrato de prestación de servicios se acordó un preaviso de 30 días, este se debe dar, naturalmente. Es el sentido y el propósito de un contrato: cumplir lo que en él se acuerda.
Tenemos una inquietud que solicitamos, por favor, nos aclaren: la administración ha citado Asamblea Virtual para el 21 de mayo de 2022. El 20% y un poco más de propietarios han solicitado a la administradora convocar nuevamente a asamblea presencial, ya que las virtuales han sido fallidas por falta o disminución de quórum. Si se acepta la solicitud del 20% de copropietarios de tener asamblea presencial, ¿cuál es el plazo para convocar la asamblea presencial lo más pronto posible?
Si la citación fue el 21 de mayo, es posible que así lo contemple el RPH, o deben tener en cuenta que la Ley 675 manifiesta que la convocatoria se deberá hacer dentro de los tres (3) meses siguientes al vencimiento de cada período presupuestal, citada por la administradora con 15 días de antelación.
Para llevar a cabo la reunión presencial, se debe tener en cuenta que la asistencia sea superior al 75 % de propietarios, sin importar que un número de coeficientes cite a reunión.
Si no es citada por la administradora, se reunirán por derecho propio los propietarios el primer día hábil del cuarto mes siguiente al vencimiento de cada período presupuestal. (Tenga en cuenta cuándo vence el presupuesto aprobado para ese año).
La pregunta radica en qué tiempo debe citarse la segunda reunión: la ley dice que tres días después se convocará a una nueva reunión, que se realizará el tercer día hábil siguiente al de la convocatoria inicial, a las ocho de la noche (8:00 p.m.), sin perjuicio de lo dispuesto en el reglamento de propiedad horizontal, la cual sesionará y decidirá válidamente con un número plural de propietarios, cualquiera que sea el porcentaje de coeficientes representados.
La representación legal de la persona jurídica y la administración del edificio o conjunto corresponderán a un administrador designado por la asamblea general de propietarios en todos los edificios o conjuntos, salvo en aquellos casos en los que exista un consejo de administración, donde será elegido por dicho órgano para el período que se prevea en el reglamento de copropiedad. Si el reglamento contempla que quien contrata y despide al administrador es el consejo, es completamente válido. Igualmente, el artículo 38 es claro: la asamblea general de propietarios es el órgano de dirección de la persona jurídica que surge por mandato de esta ley y tendrá como funciones básicas las siguientes: nombrar y remover libremente al administrador y a su suplente, cuando fuera el caso. En el caso de que haya un consejo, será este órgano quien los pueda despedir y contratar, según lo que diga el reglamento.
Si pusieras puntos y comas en tu escrito, se entendería de manera más clara la idea que quieres expresar.