En este artículo 26 secciones
- La norma de la que salen casi todos.
- Los derechos del arrendatario, uno por uno.
- Que le entreguen el inmueble.
- Que el inmueble se mantenga en buen estado.
- Que no lo perturben en el goce.
- Que le reembolsen las reparaciones no locativas.
- Que le paguen las indemnizaciones que la ley señala.
- Que le expidan comprobante de cada pago.
- Que no le exijan depósitos ni garantías reales.
- Que el incremento no exceda el tope legal.
- Qué puede hacer el arrendatario si le desconocen un derecho.
- Tres creencias falsas sobre los derechos del inquilino.
- Los derechos también se pueden limitar en el contrato.
- Preguntas frecuentes.
- ¿Cuál es la ley que protege a los inquilinos en Colombia?
- ¿El arrendatario tiene derecho a un mes gratis?
- ¿Cuántos días debe dar el arrendador para desocupar?
- ¿Puede el arrendador entrar en la vivienda arrendada?
- ¿Si el inquilino no paga se le puede negar la entrada al inmueble?
- ¿Qué hacer si el arrendador no devuelve el depósito?
- ¿Cuántos días dan para pagar el arrendamiento?
- ¿Puedo terminar el contrato si el arrendador no cumple?
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El arrendatario tiene derechos que el arrendador debe garantizarle durante toda la ejecución del contrato, y que nacen de tres fuentes según el inmueble: el artículo 1982 del Código Civil para cualquier arrendamiento, la ley 820 de 2003 para la vivienda urbana y el Código de Comercio para los locales. Conocerlos importa porque su desconocimiento habilita al arrendatario para terminar el contrato sin pagar indemnización. ¿Cuáles son?
La norma de la que salen casi todos.
Los tres derechos básicos son el reverso exacto de las tres obligaciones que el Código Civil impone al arrendador en el artículo 1982 son las siguientes:
«El arrendador es obligado:
1.) A entregar al arrendatario la cosa arrendada.
2.) A mantenerla en estado de servir para el fin a que ha sido arrendada.
3.) A librar al arrendatario de toda turbación o embarazo en el goce de la cosa arrendada.»
De ese artículo 1982 se derivan el derecho a que le entreguen el inmueble, el derecho a que se mantenga en condiciones de servir y el derecho a gozarlo sin perturbación.
Sobre esos tres, la ley 820 de 2003 agrega otros para la vivienda urbana, y el contrato puede sumar los que las partes acuerden. Qué norma aplica a cada inmueble se explica en contrato de arrendamiento.
- Liquidador de intereses propiedad horizontal
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Los derechos del arrendatario, uno por uno.
A continuación desarrollamos cada uno de los derechos del arrendatario.
Que le entreguen el inmueble.
Es el primero y el más elemental: en la fecha convenida y en condiciones de ser usado para lo que se arrendó.
En vivienda urbana el artículo 8 de la ley 820 de 2003 precisa que debe entregarse en buen estado de servicio, seguridad y sanidad, junto con los servicios, cosas y usos conexos y adicionales convenidos.
Que el inmueble se mantenga en buen estado.
El derecho no se agota con la entrega: el inmueble debe seguir sirviendo durante todo el contrato.
De ahí nace la obligación del arrendador de asumir las reparaciones que no son locativas, es decir, las que no provienen del uso normal. El reparto completo está en reparaciones en el contrato de arrendamiento.
Que no lo perturben en el goce.
El arrendatario tiene derecho a usar el inmueble en paz, y la perturbación puede venir del propio arrendador o de terceros.
Del arrendador. No puede cambiar la forma de la cosa arrendada ni hacer obras que turben el goce sin consentimiento del arrendatario. Si son reparaciones que no pueden diferirse, el arrendatario debe soportarlas pero tiene derecho a que se le rebaje el canon en proporción.
De terceros. El artículo 1988 del Código Civil distingue según el tercero alegue o no un derecho sobre el inmueble. Si son vías de hecho de quien no pretende derecho alguno, el arrendatario persigue la reparación en su propio nombre. Si el tercero justifica un derecho anterior al contrato, puede exigir rebaja del canon y, si la privación es grave, la terminación.
Que le reembolsen las reparaciones no locativas.
Si el arrendatario debe hacer por su cuenta una reparación que le correspondía al arrendador, tiene derecho a recuperar lo invertido.
En vivienda urbana no lo reclama: lo descuenta. El artículo 27 de la ley 820 de 2003 le permite descontar hasta el 30% del canon cada mes, tantos meses como haga falta, previo aviso escrito al arrendador.
Que le paguen las indemnizaciones que la ley señala.
Cuando el arrendador termina el contrato sin que el arrendatario haya incumplido, este tiene derecho a la indemnización que corresponda.
Los montos varían según la vía que use el arrendador y el momento en que lo haga, y están reunidos en indemnizaciones en el contrato de arrendamiento.
Que le expidan comprobante de cada pago.
El arrendador está obligado a entregar constancia escrita con la fecha, la cuantía y el periodo al que corresponde cada pago, según el artículo 11 de la ley 820 de 2003. Si se niega, el arrendatario puede pedir la intervención de la alcaldía.
Es el derecho que más conviene ejercer, porque sin ese comprobante el arrendatario no puede probar que pagó, y en un proceso de restitución eso equivale a no haber pagado.
Que no le exijan depósitos ni garantías reales.
En vivienda urbana están prohibidos los depósitos en dinero y las cauciones reales bajo cualquier nombre, según el artículo 16 de la ley 820 de 2003. Quien ya entregó uno puede reclamarlo ante la alcaldía, como se detalla en garantías en el contrato de arrendamiento.
Que el incremento no exceda el tope legal.
El reajuste anual no puede superar el índice de precios del año anterior, debe hacerse solo cada doce meses de ejecución bajo un mismo precio y debe notificarse por servicio postal autorizado, so pena de no serle oponible, según el artículo 20 de la misma ley.
Qué puede hacer el arrendatario si le desconocen un derecho.
Aquí está la consecuencia práctica de todo lo anterior, y es más contundente de lo que la mayoría de los inquilinos cree. Dice el artículo 24 de la ley 820 de 2003:
«El desconocimiento por parte del arrendador de derechos reconocidos al arrendatario por la ley o contractualmente.»
La ley 820 de 2003 convierte el desconocimiento de cualquiera de estos derechos en causal de terminación por justa causa.
- Terminar con justa causa no cuesta nada. El arrendatario no paga indemnización ni preaviso de tres meses, y puede además reclamar los perjuicios que acredite.
- Lo que no puede hacer es dejar de pagar. Ni siquiera cuando el arrendador incumple. Dejar de pagar lo convierte en incumplido y le hace perder la posición que tenía.
Las vías concretas ante cada incumplimiento del arrendador están en incumplimiento del contrato de arrendamiento.
Tres creencias falsas sobre los derechos del inquilino.
Circulan con tanta insistencia que conviene desmentirlas con nombre propio.
«El arrendatario tiene derecho a un mes gratis».
Es falso. El arrendamiento es un contrato oneroso por definición: el arrendatario obtiene el goce del inmueble pagando un canon. No hay un solo día gratuito, ni al principio ni al final.
La obligación de pagar subsiste mientras el arrendatario ocupe el inmueble, sin importar en qué etapa del contrato se encuentre.
«El arrendatario tiene tres meses para desocupar».
También es falso, y es una confusión de conceptos. Los tres meses son la anticipación con que debe darse el preaviso, no un plazo posterior para irse.
Terminado el contrato, la restitución es inmediata según el artículo 2005 del Código Civil. Y si el contrato terminó por incumplimiento del arrendatario, no hay preaviso ni plazo alguno. El punto se desarrolla en ¿cuánto tiempo tiene un arrendatario para desocupar?.
«Si no pago, me pueden cambiar la cerradura».
Falso. El arrendador no puede impedirle el ingreso al inmueble, ni cambiar cerraduras, ni cortar los servicios, aunque el arrendatario deba varios meses.
Lo que debe hacer el arrendador es terminar el contrato y, si el inquilino no entrega, iniciar un proceso de restitución. Actuar por su cuenta lo expone a una acción de tutela y a responsabilidad penal. El trámite correcto está en restitución de inmueble arrendado.
Los derechos también se pueden limitar en el contrato.
Conviene cerrar con una advertencia, porque no todos los derechos tienen la misma fuerza.
Los que la ley 820 de 2003 establece de forma imperativa no pueden pactarse en contra: la prohibición de depósitos, el tope del incremento, el preaviso y las indemnizaciones son de ese grupo.
Otros sí admiten pacto en contrario. El último inciso del artículo 1985 del Código Civil permite a las partes modificar el reparto de las reparaciones, por ejemplo.
De acuerdo con nuestro criterio, esa libertad tiene un límite en la vivienda urbana: no puede llegar a vaciar la obligación del arrendador de entregar y mantener el inmueble en condiciones de servicio, seguridad y sanidad, que es imperativa.
¿Qué se debe hacer? Leer el contrato antes de firmarlo y revisar qué derechos se están limitando. Y saber que las cláusulas contrarias a normas imperativas no producen efecto aunque estén firmadas.
Preguntas frecuentes.
A continuación respondemos las preguntas frecuentes de nuestros lectores.
¿Cuál es la ley que protege a los inquilinos en Colombia?
En vivienda urbana, la ley 820 de 2003. En los demás inmuebles, el Código Civil, y en los locales comerciales el Código de Comercio en cuanto a renovación y desahucio.
¿El arrendatario tiene derecho a un mes gratis?
No. El arrendamiento es un contrato oneroso por definición y la obligación de pagar subsiste mientras se ocupe el inmueble. No hay un solo día gratuito.
¿Cuántos días debe dar el arrendador para desocupar?
Ninguno por ley. Los tres meses de la vivienda urbana son la anticipación del preaviso, no un plazo posterior para irse, y cuando el contrato termina por incumplimiento del arrendatario ni siquiera hay preaviso.
¿Puede el arrendador entrar en la vivienda arrendada?
Solo con autorización del arrendatario. Entregado el inmueble, el derecho de uso y goce es suyo, y el arrendador no puede ingresar sin su permiso mientras el contrato esté vigente.
¿Si el inquilino no paga se le puede negar la entrada al inmueble?
No. El arrendador no puede impedirle el ingreso ni cambiar cerraduras ni cortar servicios. Debe terminar el contrato y, si el inquilino no entrega, iniciar un proceso de restitución.
¿Qué hacer si el arrendador no devuelve el depósito?
En vivienda urbana ese depósito era ilegal desde el principio, porque el artículo 16 de la ley 820 de 2003 lo prohíbe. Puede reclamarlo ante la alcaldía del municipio donde está el inmueble, llevando el contrato y la prueba de la entrega del dinero.
¿Cuántos días dan para pagar el arrendamiento?
Los que fije el contrato, que suelen ser los primeros días del mes. Vencido ese plazo empieza la mora, sin días de gracia adicionales.
¿Puedo terminar el contrato si el arrendador no cumple?
Sí, con justa causa y sin pagar indemnización, invocando el numeral 3 del artículo 24 de la ley 820 de 2003. Lo que no puede hacer es dejar de pagar el canon mientras ocupe el inmueble.
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¿Qué implicación existe si el arrendador NO informa que requiere el predio arrendado, cumpliendo el aviso con los tres meses anticipados a la fecha del contrato?
Si no se informa con la debida anticipación, el contrato de arrendamiento se renueva automáticamente y su terminación pasa por un acuerdo entre arrendador y arrendatario.
Cordial saludo, tengo una habitación arrendada en Medellín cerca de la universidad donde estudio. Entré a vivir un 15, el arriendo era por 6 meses. Les avisé que este 15 de julio desocupaba la habitación; saqué la mayoría de mis cosas desde el 13 y 14 de julio. La cama y el colchón los dejé mientras arreglaba dónde dejarlas, porque donde me mudé no podía tenerlos. Sin embargo, el arrendador me quiere cobrar por el día de ayer, 15 de julio, 50 mil pesos. ¿Es eso legal? Si ayer se me cumplió el mes de pago. ¿Qué puedo hacer? Gracias.
Depende de lo que se haya firmado en el contrato de arrendamiento; si el contrato ya terminó, no puede cobrarle nada adicional. Pero si se estableció alguna cláusula que, mientras no desocupara el inmueble, pagaría el arriendo, deberá pagarlo al precio acordado. La cuestión aquí es si el inmueble se entiende desocupado o entregado cuando aun hay alguna pertenencia del inquilino, una discusión que solo un juez puede resolver.
En consecuencia, no es posible dar una respuesta, y nuestra opinión es que resulta exagerado cobrar el arriendo solo porque el inquilino dejó una pertenencia.
Un propietario tiene derecho a ocupar las zonas comunes cuando tiene arrendado el apto.
En nuestro criterio, no, porque al ceder el derecho de goce y uso del bien mediante el contrato de arrendamiento, se cede también el derecho al uso de zonas comunes asociadas al bien privado.
Buenos días,
¿Cuánto tiempo tengo para desocupar el inmueble? Le notifiqué al arrendador que lo desocuparía por incumplimiento de algunos de los arreglos pendientes, los cuales no se cumplieron. Por ejemplo, le dije que desocuparía el día 20, pero no puedo hacerlo para esa fecha porque no me han entregado el inmueble donde voy a vivir.
El plazo para desocupar depende el acuerdo al que llegue con el arrendador, pues en caso de terminación del contrato de arrendamiento por incumplimiento, la ley no se ocupó de señalar un plazo para entregar el inmueble.
Saludos
Buenos días,
Estoy en un apartamento en arriendo a través de una inmobiliaria. Desde que estamos en el mismo, los baños se tapan constantemente y pueden estar obstruidos hasta por tres semanas. Hicieron un paso de sonda y, sin embargo, siguen tapándose. En uno de los baños levantaron el sanitario y se evidenció únicamente la presencia de materia fecal. El técnico dijo que estaba mal alineado y que tal vez por esa razón se tapaba. El otro baño sigue obstruyéndose constantemente y, además, en la base tiene restos de cemento y material de pegado, en muy mal estado y aplicación.
Hemos pedido que lo revisen, pero nos amenazan con tener que pagar la visita, argumentando que ya no van a hacer nada porque ya los “sondearon”. ¿Qué puedo hacer para hacer valer mi derecho al goce del apartamento con dos baños funcionales? Somos dos personas y no atienden nuestros requerimientos.
Gracias.
Ana, en primer lugar, debe revisar el contrato que firmó con la inmobiliaria. Sin embargo, en general, las circunstancias que usted menciona, siempre que las tenga documentadas, pueden ser suficientes para alegar una terminación justa del contrato de arrendamiento. La razón consiste precisamente en el mal estado del inmueble, lo cual provoca una turbación en su gozo.
Le sugiero enviar una nota a la inmobiliaria planteando su situación e informándoles sobre la posibilidad de terminar el contrato de arrendamiento por los motivos expuestos.
Si el inquilino no paga, ¿se le puede negar la entrada al inmueble?
Buenos días, Leonidas.
No. Debe terminar el contrato de arrendamiento por incumplimiento, y si el inquilino no le entrega el inmueble, debe iniciar un proceso de restitución de inmueble que puede concluir en el llamado lanzamiento con acompañamiento de la policía.
Saludos
Solicité a mi inquilino que me dejara entrar a tomar unas fotos de mi apartamento, pero se niega diciendo que le afecta su intimidad. ¿Qué puedo hacer?
Buenos días, Jordi.
No puede hacer nada distinto a intentar llegar a un acuerdo con el inquilino, puesto que como arrendatario es su casa y el arrendador no tiene facultad para ingresar a ella sin su autorización.
Saludos
Llevo 18 años pagando arriendo y, de un momento a otro, la dueña me sube 70,000; luego, 130,000 pesos de tacaso, y ahora me subió 170,000 pesos. Me parece una usura. Ayúdame, estoy desesperada, tan desesperada que me pienso ir a la mierda del desespero y la angustia.
Si es un arrendamiento de vivienda urbana, el incremento no puede ser superior al IPC. Si es un local comercial, el incremento es el que las partes decidan. Si el arrendatario no está de acuerdo con el incremento porque le parece excesivo, puede recurrir a un proceso para que ese incremento sea resuelto por un perito, según el Código de Comercio en su artículo 519.
Buena tarde, cordial saludo. Quiero consultar sobre un contrato de arrendamiento que firmé aproximadamente en el año 2018. Han pasado alrededor de 4 años. La dueña del local es una persona con muchas complicaciones. Nunca se le ha faltado en los pagos; siempre hemos sido cumplidos, pero ya no aguantamos más esos inconvenientes. Por lo cual, se le informó a la señora que le vamos a entregar el local y le pedimos un tiempo de un mes mientras buscamos otro. ¿Esto está consentido o ella no nos debe dar ningún tiempo para buscar?
En general, cuando hay terminación unilateral del contrato de arrendamiento, la fecha de entrega se acuerda entre las partes, aunque sea el arrendatario quien pase el aviso de terminación, lo que implica otorgar un tiempo prudencial para la entrega del inmueble.
Sin embargo, si la terminación es sin justa causa, será preciso regirse por lo que se haya acordado en el contrato, porque habría incumplimiento por parte del arrendatario si lo termina antes de la expiración del plazo pactado.
Buenas tardes, me pienso mudar de la casa donde vivo. La dueña de la casa me pide que le pague un mes de arriendo o que le pague los días vividos. Mi motivo para tomar esta decisión es que en el inmueble hay problemas con la energía, y no solo en el inmueble donde vivo, sino que también en el segundo piso tienen el mismo problema. Los recibos de energía llegan muy caros y se ha vuelto tedioso estar así. La dueña de la vivienda tiene conocimiento de esto desde hace más de 9 meses, y su respuesta es que el problema es mío. Hice las investigaciones pertinentes con una persona que conoce del tema y me dijo que el problema es del cableado interno de la casa. Quiero saber si debo pagar los días o el mes completo sin haberlo vivido. Gracias.
Si el contrato de arrendamiento se termina por justa causa debido al incumplimiento del contrato por parte del arrendador, este solo debe pagar hasta que entregue el inmueble, pero se debe acreditar dicho incumplimiento.
Voy a cumplir 2 años el 28 de febrero, y le informé al arrendador que, debido a temas de espacio, ya no cabemos en el inmueble. Con esto de la pandemia, le vamos a entregar el lugar, pero me dice que debimos avisarle con 6 meses de anticipación y que tengo que pagarle una sanción. Por favor, ¿me pueden ayudar asesorándome sobre este impase y cómo debo actuar?
Ando en las mismas. Necesito ayuda :C Más información respecto a este tema.