Derechos del arrendatario

El arrendatario tiene una serie de derechos que se le deben garantizar en la ejecución del contrato de arrendamiento, que a continuación resumimos.

Derechos que tiene el arrendatario en Colombia.

El arrendatario o inquilino tiene una serie de derechos derivados del contrato de arrendamiento.

Los derechos del arrendatario dependen del tipo de inmueble arrendado, que pueden ser tres: vivienda, local comercial y demás inmuebles distintos a los dos primeros.

Los derechos están en el código civil que aplica de forma general, la ley 820 de 2003 que aplica en el arrendamiento de vivienda urbana, y el código de comercio que trata sobre el arrendamiento de locales comerciales.

Derecho a que se le entregue la cosa arrendada.

El primer derecho que tiene el arrendatario en cumplimiento del contrato de arrendamiento, es que se le entregue la cosa arrendada.

Así lo señala el artículo 1982 del código civil, puesto que el objeto del arrendamiento es precisamente que le arrendatario pueda disfrutar de la cosa, bien o inmueble por lo que debe pagar la renta respectiva.

Derecho a que el inmueble permanezca en buen estado.

Otro de los derechos que contempla el artículo 1982 del código civil, es a que la cosa, bien o inmueble arrendado, permanezca en buen estado durante la vigencia del contrato de arrendamiento.

Reparaciones en el contrato de arrendamiento.Reparaciones locativas, necesaria y mejoras útiles en los inmuebles arrendados. ¿A quién le corresponde hacer cada una de ellas?

Si el estado del bien arrendado no es mantenido en buenas condiciones, el arrendatario no podrá gozarlo en las condiciones por las que está pagando la renta.

Derecho a no ser turbado en el goce el bien o inmueble.

El arrendatario tiene derecho de gozar o utilizar el bien arrendado sin ser perturbado, ni por el arrendatario ni por terceros.

El artículo 1988 del código civil señala respecto a este derecho:

«Si el arrendatario es turbado en su goce por vías de hecho de terceros, que no pretenden derecho a la cosa arrendada, el arrendatario a su propio nombre perseguirá la reparación del daño.

Y si es turbado o molestado en su goce por terceros que justifiquen algún derecho sobre la cosa arrendada, y la causa de este derecho hubiere sido anterior al contrato, podrá el arrendatario exigir una disminución proporcionada en el precio o renta del arriendo para el tiempo restante.

Y si el arrendatario, por consecuencia de los derechos que ha justificado un tercero, se hallare privado de tanta parte de la cosa arrendada, que sea de presumir que sin esa parte no habría contratado, podrá exigir que cese el arrendamiento.

Además, podrá exigir indemnización de todo perjuicio, si la causa del derecho justificado por el tercero fue o debió ser conocida del arrendador al tiempo del contrato, pero no lo fue del arrendatario, o siendo conocida de éste, intervino estipulación especial de saneamiento con respecto a ella.

Pero si la causa del referido derecho no era ni debía ser conocida del arrendador al tiempo del contrato, no será obligado el arrendador a abonar el lucro cesante.»

Incluso el artículo 1987 señala que el arrendatario tiene derecho a ser indemnizado cuando es perturbado el goce la cosa arrendada, indemnización que, por supuesto se debe alegar, probar y tasar en juicio.

Derecho al pago de reparaciones no locativas.

Si el arrendatario debe hacer por su cuenta reparaciones no locativas que corresponden al arrendador, tiene derecho a que se le reembolse lo invertido en ellas, lo que puede hacer mediante descuentos en el canon de arrendamiento.

Si se trata de una inmueble destinado a vivienda urbana, el descuento se debe hacer conforme lo establece el artículo 27 de la ley 820 de 2003.

Derecho al pago de las indemnizaciones de ley y contractuales.

El arrendatario tiene derecho al pago de las indemnizaciones cuando se cumplan las condiciones que la ley fija para ello.

Indemnizaciones en el contrato de arrendamiento.Indemnizaciones que se pueden derivar de un contrato de arrendamiento, tanto en favor del arrendador como del arrendatario.

La ley considera distintas indemnizaciones en favor del arrendatario, como cuando se termina el contrato de arrendamiento sin justa causa o anticipadamente, o cuando así se haya acordado en el contrato de arrendamiento.

Derechos en bienes sometidos a propiedad horizontal.

Cuando el inmueble arrendado está sometido al régimen de propiedad horizontal, el arrendatario tiene una serie de derechos que se abordan en el siguiente artículo.

Derechos del arrendatario en la propiedad horizontal.Los arrendatarios que viven con conjuntos residenciales o similares tienen algunos derechos que deben se observados por la administración.

El arrendatario tiene una serie de derechos que consagra la ley según el tipo de bien arrendado, y según lo que se acuerde en el contrato de arrendamiento, y si el arrendador no garantiza su cumplimiento, el arrendatario puede terminar el contrato, y en algunos casos, reclamar el pago de indemnizaciones o el pago de la cláusula penal o de incumpliendo en caso de haberse acordado.

El arrendatario en algunos casos no está obligado a entregar el inmueble al arrendador si este le adeuda algún concepto derivado del contrato de arrendamiento, figura que se conoce como derecho de retención.

Derecho de retención en el contrato de arrendamiento.El derecho de retención permite al arrendador aprehender los muebles y cosas que el arrendatario tenga en el inmueble, en caso que no pague el arrendamiento.

Por último, precisar que muchos de los derechos del arrendatario pueden estar contenidos e incluso limitados en el contrato de arrendamiento, y por tal razón es preciso revisar cada uno de forma individual para evaluarlos y actuar en consecuencia.

Preguntas frecuentes.

A continuación, damos respuesta a las preguntas frecuentes realizadas por nuestros lectores.

En cuanto al arrendamiento de vivienda urbana la ley que protege a los inquilinos es la 820 de 2003. En los demás casos es el código civil y el código de comercio, según corresponda.

No. El contrato de arrendamiento es oneroso. Por definición, el contrato de arrendamiento es aquel en que el arrendatario adquiere el goce del bien pagando un canon al arrendador, por lo que no es gratis y debe pagase desde el primer día hasta el último día.

En el caso el arrendamiento de vivienda urbana, se debe dar 3 meses al arrendatario para que desocupe, debido a que debe notificar la terminación del contrato con una antelación de 3 meses. Sin embargo, cuando el contrato termina porque el arrendatario lo incumple, como por no pagar el canon de arrendamiento, el arrendador no está obligado a darle un número específico de días para desocupar, así que dependerá de su voluntad o lo que acuerden las partes.

El arrendador puede entrar en la vivienda con la autorización del arrendatario, puesto que en el contrato de arrendamiento el arrendador cede el derecho de uso, goce y tenencia del inmueble, por lo que mientras el contrato esté vigente, el arrendador no puede ingresar sin la autorización del arrendatario, quien tiene derecho a la privacidad que lo otorgan los derechos derivados del contrato de arrendamiento.

Los días de plazo que el arrendatario tiene para pagar el arriendo lo acuerdan la partes libremente en el contrato de arrendamiento, que por lo general son 5 días hábiles o 5 días calendario, pero puede ser un plazo diferente.

En primer lugar, en el caso del arrendamiento de vivienda urbana es ilegal que el arrendador le exija el pago de un depósito, pero si aun así lo exige y luego no lo devuelve, el arrendatario puede demandar al arrendador con base precisamente en el contrato de arrendamiento.

No. Si el inquilino no paga el arrendatario no puede impedirle el ingreso al inmueble. Lo que debe hacer el arrendatario que dar por terminado el contrato de arrendamiento, para luego solicitar al inquilino que le desocupe la casa, y si este se niega, iniciar un proceso de lanzamiento.

Impedir que el inquilino ingrese al inmueble es como hacer justicia por mano propia. No es lo correcto pues la ley ha dado las herramientas para solucionar este tipo de problemas.

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  1. Mariana (enero 12 de 2022)

    Buenos días.

    En marzo de 2021 arrendé un inmueble por medio de una inmobiliaria. Unos meses después este fue puesto en venta por los propietarios y fue vendido, por lo que se me pidió la entrega del inmueble. Los propietarios de muy buena manera me llamaro a contarme la situación y me dijeron que estaban de acuerdo en que me mudara antes de los tres meses si encontraba lugar y que lo habían dicho a la inmobiliaria. A enero de 2022 dos meses antes de que acabe el contrato oficialmente (16 de marzo) encontré un apartamento, pero la inmobiliaria me está diciendo que les tengo que pagar las adminisraciones hasta marzo y que si me mudo digamos el 18 o 19 de marzo, tengo que pagarles todo el mes y que no tengo la opción de pagar por días. ¿Hay algo que pueda hacer o ellos están en ley? Los propietarios no tienen ningún problema e incluso están un poco indignados ya que la inmobiliaria era totalmente incumplida a la hora de pagar las adminitraciones que ahora me quieren cobrar.

    Responder
    • Mariana en respuesta a Mariana (enero 12 de 2022)

      CORRECCICIÓN:

      Buenos días.

      En marzo de 2021 arrendé un inmueble por medio de una inmobiliaria. Unos meses después este fue puesto en venta por los propietarios y fue vendido, por lo que se me pidió la entrega del inmueble. Los propietarios de muy buena manera me llamaro a contarme la situación y me dijeron que estaban de acuerdo en que me mudara antes de los tres meses si encontraba lugar y que lo habían dicho a la inmobiliaria. A enero de 2022 dos meses antes de que acabe el contrato oficialmente (16 de marzo) encontré un apartamento, pero la inmobiliaria me está diciendo que les tengo que pagar las adminisraciones hasta marzo y que si me mudo digamos el 18 o 19 de ENERO, tengo que pagarles todo el mes y que no tengo la opción de pagar por días. ¿Hay algo que pueda hacer o ellos están en ley? Los propietarios no tienen ningún problema e incluso están un poco indignados ya que la inmobiliaria era totalmente incumplida a la hora de pagar las adminitraciones que ahora me quieren cobrar. Yo esoty preocupada, porque o tendría que pagarles estas aministraciones o tendría que pagar doble arreidno o tendría que perder la otra opciónde vivienda, tal como lo pinta la inmobiliaria.

      GRACIAS

      Responder
    • Mariana en respuesta a Mariana (enero 12 de 2022)

      CORRECCIÓN:

      En marzo de 2021 arrendé un inmueble por medio de una inmobiliaria. Unos meses después este fue puesto en venta por los propietarios y fue vendido, por lo que se me pidió la entrega del inmueble. Los propietarios de muy buena manera me llamaro a contarme la situación y me dijeron que estaban de acuerdo en que me mudara antes de los tres meses si encontraba lugar y que lo habían dicho a la inmobiliaria. A enero de 2022 dos meses antes de que acabe el contrato oficialmente (16 de marzo) encontré un apartamento, pero la inmobiliaria me está diciendo que les tengo que pagar las adminisraciones hasta marzo y que si me mudo digamos el 19 O 20 de ENERO, tengo que pagarles todo el mes y que no tengo la opción de pagar por días. ¿Hay algo que pueda hacer o ellos están en ley? Los propietarios no tienen ningún problema e incluso están un poco indignados ya que la inmobiliaria era totalmente incumplida a la hora de pagar las adminitraciones que ahora me quieren cobrar.
      Yo estoy preocupada ya que tal como lo pinta la inmobiliaria les tendría pagar las adminitraciones o tendría que pagar doble arriendo o tendría que perder la opción de arriendo que me salió.

      Gracias por tu ayuda

      Responder
    • Mariana en respuesta a Mariana (enero 12 de 2022)

      CORRECCIÓN:

      En marzo de 2021 arrendé un inmueble por medio de una inmobiliaria. Unos meses después este fue puesto en venta por los propietarios y fue vendido, por lo que se me pidió la entrega del inmueble. Los propietarios de muy buena manera me llamaro a contarme la situación y me dijeron que estaban de acuerdo en que me mudara antes de los tres meses si encontraba lugar y que lo habían dicho a la inmobiliaria. A enero de 2022 dos meses antes de que acabe el contrato oficialmente (16 de marzo) encontré un apartamento, pero la inmobiliaria me está diciendo que les tengo que pagar las adminisraciones hasta marzo y que si me mudo digamos el 19 O 20 de ENERO, tengo que pagarles todo el mes y que no tengo la opción de pagar por días. ¿Hay algo que pueda hacer o ellos están en ley? Los propietarios no tienen ningún problema e incluso están un poco indignados ya que la inmobiliaria era totalmente incumplida a la hora de pagar las adminitraciones que ahora me quieren cobrar.
      Yo estoy preocupada ya que tal como lo pinta la inmobiliaria les tendría pagar las adminitraciones o tendría que pagar doble arriendo o tendría que perder la opción de arriendo que me salió.

      Gracias por tu ayuda

      Responder
  2. ROBERTO MARRUGO (enero 31 de 2022)

    Voy a complir 2 años el 28 de Febrero, y le informe al Arrendador que por temas de espacio ya no cabemos en el inmueble y con estos temas de pandemia le vamos a entregar, pero me dice que debimos avisarle con 6 meses de anticipacion y que tengo que pagarle una sancion, por favor me ayudan asesorandome sobre este impace como debo actuar

    Responder
    • tanuki en respuesta a ROBERTO MARRUGO (noviembre 14 de 2023)

      ando en las mismas necesito ayuda :C mas imformacion respecto a este tema

      Responder
  3. orlando enrique viloria sanchez (febrero 27 de 2022)

    Buenas tardes,me pienso muda de la casa donde vivo y la dueña de la casa me pide que le pague un mes de arriendo o le pague los día vividos , mi motivo de tomar la desicion es por que en el inmueble hay problema con la energiza y no es solo a en el inmueble donde vivo sucede si no que también en el segundo piso tienen el mismo problema los recibos de energía llegan super caros y se ha vuelto tedioso estar así la dueña de la vivienda tiene conocimiento desde hace mas de 9 meses y su respuesta es que el problema es mio yo hice la pertinente averiguaciones con una persona qyue conoce del tema y me dijo que el problema es del cableado interno de la casa. quiero saber si debo pagar los dia o el mes completo sin vivrlo. gracias

    Responder
  4. orlando enrique viloria sanchez (febrero 27 de 2022)

    [email protected]

    Responder
  5. Yurani (marzo 8 de 2022)

    Buena tarde cordial saludo quiero consultar firme un contrato de arrendamiento desde el año 2018 mas o menos 4 años la dueña del local es una persona de muchas complicaciones nunca se le a faltado en sus pagos siempre hemos sido cumplidos pero ya no aguantamos mas esos inconvenientes por lo cual se le informo a la señora que le vamos a entregar el local y le pedimos una tiempo de un mes mientras buscamos eso esta consentido o ella no nos debe dar ningún tiempo para buscar

    Responder
  6. arrendataria (mayo 5 de 2022)

    Buenas tardes, en octubre se termina mi contrato de arrendamiento y me avisaron que nos van a pedir desocupar porque quieren vender, pero justo en ese mes nace mi bebe y el bebe va a tener días de nacido para la fecha que quieren que desocupe. Como arrendataria tengo algún derecho que me cubra al menos mientras pasa el periodo de cuarentena para que no me obliguen a trastear con un bebe de dias y sin pasar cuarentena? Muchas gracias por la información.

    Responder
  7. nelli (abril 21 de 2023)

    llevo 18 años pagando arriendo y de un momento a otro la dueña me le sube 70.000 y luego 130.000 mil pesos de tacaso y ahora me le subio 170.000 mil pesos me parece una usura. ayudame estoy desesperada tan deseperada que me pienso ir a la mierda del desespero y la angustia

    Responder
  8. Yessica (junio 9 de 2023)

    Hola, tengo 9 meses en un apartamento que arrende y el registro de aguas negras ahí que hacerle mantenimiento, le notifique a la dueña y ella dice que debe correr por mi cuenta ese trabajo de mantenimiento de aguas negras, achicar pues el pozo debo pagar yo? O le corresponde a ella de echo le propuse pagarlo yo y descontarlo de el arriendo

    Responder
  9. jordi (septiembre 1 de 2023)

    Solicite a mi inquilino, que me dejara entrar a tomar unas fotos de mi apartamento, pero se niega diciendo que le afecto su intimidad. Que puedo hacer?

    Responder
    • Gerencie.com
      Gerencie.com en respuesta a jordi (octubre 17 de 2023)

      Buenos días, Jordi.

      No puede hacer nada distinto a intentar llegar a un acuerdo con el inquilino, puesto que como arrendatario es su casa y el arrendador no tiene facultad para ingresar a ella sin su autorización.

      Saludos

      Responder
  10. Leonidas Muñoz (octubre 8 de 2023)

    Si el inquilino no paga se le puede negar la entrada al inmueble?

    Responder
    • Gerencie.com
      Gerencie.com en respuesta a Leonidas Muñoz (octubre 17 de 2023)

      Buenos días, Leonidas.

      No. Debe terminar el contrato de arrendamiento por incumplimiento, y si el inquilino no le entrega el inmueble, debe iniciar un proceso de restitución de inmueble que puede concluir en el llamado lanzamiento con acompañamiento de la policía.

      Saludos

      Responder
  11. Ana Obando (diciembre 18 de 2023)

    Buenos días, estoy en un apartamento en arriendo a través de inmobiliaria. Desde que estamos en el mismo los baños se tapan constantemente y pueden estar tapados hasta por 3 semanas. Hicieron un paso de sonda y sin embargo siguen tapándose. En uno levantaron el sanitario y se evidenció que sólo presencia de materia fecal. El técnico dijo que estaba mal alineado y que tal vez por eso se tapaba. El otro sigue tapándose constantemente y, además en la base, tiene restos de cemento y material de pegado, en muy mal estado y aplicación. Hemos pedido que lo revisen y nos amenazan con tener que pagar la visita, y que ya no van a hacer nada porque ya los “sondearon”. Qué puedo hacer para hacer valer mi derecho al goce del apartamento con dos baños funcionales. Vivimos dos personas y no atienden nuestros requerimientos. Gracias

    Responder
    • Mario Pedraza L en respuesta a Ana Obando (diciembre 19 de 2023)

      Ana, en primer lugar debe revisar el contrato que firmó con la inmobiliaria, pero en general, las circunstancias que usted comenta, siempre que las tenga documentadas, pueden ser suficientes para alegar una terminación justa del contrato de arrendamiento, razón consistente, precisamente, en el mal estado del inmueble que lleva a una turbación en su gozo.

      Le sugiero enviar una nota a la inmobiliaria planteando su situación he informándoles la posibilidad de terminar el contrato de arrendamiento por los motivos expuestos.

      Responder
  12. gloria (enero 17 de 2024)

    Buenos dias , cuanto tiempo tengo para desocupar el inmueble ya que le notifique al arrendador que le desocuparia por incumpliento de algunoslos arreglos pedientes los cuales no se cumplio , por ejemplo le dije que le desocupo el dia 20 pero no puedo desocuparlo para esa fecha por que no me han entregado el inmueble donde voy a vivir ,

    Responder
    • Gerencie.com
      Gerencie.com en respuesta a gloria (enero 17 de 2024)

      El plazo para desocupar depende el acuerdo al que llegue con el arrendador, pues en caso de terminación del contrato de arrendamiento por incumplimiento, la ley no se ocupó de señalar un plazo para entregar el inmueble.

      Saludos

      Responder

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