El arrendatario tiene una serie de derechos que se le deben garantizar en la ejecución del contrato de arrendamiento, que a continuación resumimos.
- Derechos que tiene el arrendatario en Colombia.
- Derecho a que se le entregue la cosa arrendada.
- Derecho a que el inmueble permanezca en buen estado.
- Derecho a no ser turbado en el goce del bien o inmueble.
- Derecho al pago de reparaciones no locativas.
- Derecho al pago de las indemnizaciones de ley y contractuales.
- Derechos en bienes sometidos a propiedad horizontal.
- Preguntas frecuentes.
- ¿Cuál es la ley que protege a los inquilinos en Colombia?
- ¿El arrendatario tiene derecho a un mes gratis?
- ¿Cuántos días debe dar el arrendador para desocupar?
- ¿Un arrendador puede entrar en la vivienda?
- ¿Cuántos días dan para pagar el arrendamiento?
- ¿Qué hacer si el arrendador no devuelve el depósito?
- ¿Si el inquilino no paga se le puede negar la entrada al inmueble?
Derechos que tiene el arrendatario en Colombia.
El arrendatario o inquilino tiene una serie de derechos derivados del contrato de arrendamiento.
Los derechos del arrendatario dependen del tipo de inmueble arrendado, que pueden ser tres: vivienda, local comercial y demás inmuebles distintos a los dos primeros.
Los derechos están en el código civil que aplica de forma general, la ley 820 de 2003 que aplica en el arrendamiento de vivienda urbana, y el código de comercio que trata sobre el arrendamiento de locales comerciales.
Derecho a que se le entregue la cosa arrendada.
El primer derecho que tiene el arrendatario en cumplimiento del contrato de arrendamiento es que se le entregue la cosa arrendada.
Así lo señala el artículo 1982 del código civil, puesto que el objeto del arrendamiento es precisamente que el arrendatario pueda disfrutar de la cosa, bien o inmueble, por lo que debe pagar la renta respectiva.
Derecho a que el inmueble permanezca en buen estado.
Otro de los derechos que contempla el artículo 1982 del código civil es que la cosa, bien o inmueble arrendado, permanezca en buen estado durante la vigencia del contrato de arrendamiento.
Si el estado del bien arrendado no se mantiene en buenas condiciones, el arrendatario no podrá gozarlo en las condiciones por las que está pagando la renta.
Derecho a no ser turbado en el goce del bien o inmueble.
El arrendatario tiene derecho de gozar o utilizar el bien arrendado sin ser perturbado, ni por el arrendador ni por terceros.
El artículo 1988 del código civil señala respecto a este derecho:
«Si el arrendatario es turbado en su goce por vías de hecho de terceros, que no pretenden derecho a la cosa arrendada, el arrendatario a su propio nombre perseguirá la reparación del daño.
Y si es turbado o molestado en su goce por terceros que justifiquen algún derecho sobre la cosa arrendada, y la causa de este derecho hubiere sido anterior al contrato, podrá el arrendatario exigir una disminución proporcionada en el precio o renta del arriendo para el tiempo restante.
Y si el arrendatario, por consecuencia de los derechos que ha justificado un tercero, se hallare privado de tanta parte de la cosa arrendada, que sea de presumir que sin esa parte no habría contratado, podrá exigir que cese el arrendamiento.
Además, podrá exigir indemnización de todo perjuicio, si la causa del derecho justificado por el tercero fue o debió ser conocida del arrendador al tiempo del contrato, pero no lo fue del arrendatario, o siendo conocida de éste, intervino estipulación especial de saneamiento con respecto a ella.
Pero si la causa del referido derecho no era ni debía ser conocida del arrendador al tiempo del contrato, no será obligado el arrendador a abonar el lucro cesante.»
Incluso el artículo 1987 señala que el arrendatario tiene derecho a ser indemnizado cuando se perturba el goce de la cosa arrendada, indemnización que, por supuesto, se debe alegar, probar y tasar en juicio.
Derecho al pago de reparaciones no locativas.
Si el arrendatario debe hacer por su cuenta reparaciones no locativas que corresponden al arrendador, tiene derecho a que se le reembolse lo invertido en ellas, lo que puede hacer mediante descuentos en el canon de arrendamiento.
Si se trata de un inmueble destinado a vivienda urbana, el descuento se debe hacer conforme lo establece el artículo 27 de la ley 820 de 2003.
Derecho al pago de las indemnizaciones de ley y contractuales.
El arrendatario tiene derecho al pago de las indemnizaciones cuando se cumplan las condiciones que la ley fija para ello.
La ley considera distintas indemnizaciones en favor del arrendatario, como cuando se termina el contrato de arrendamiento sin justa causa o anticipadamente, o cuando así se haya acordado en el contrato de arrendamiento.
Derechos en bienes sometidos a propiedad horizontal.
Cuando el inmueble arrendado está sometido al régimen de propiedad horizontal, el arrendatario tiene una serie de derechos que se abordan en el siguiente artículo.
El arrendatario tiene una serie de derechos que consagra la ley según el tipo de bien arrendado y según lo que se acuerde en el contrato de arrendamiento. Si el arrendador no garantiza su cumplimiento, el arrendatario puede terminar el contrato y, en algunos casos, reclamar el pago de indemnizaciones o el pago de la cláusula penal o de incumplimiento en caso de haberse acordado.
El arrendatario, en algunos casos, no está obligado a entregar el inmueble al arrendador si este le adeuda algún concepto derivado del contrato de arrendamiento, figura que se conoce como derecho de retención.
Por último, es preciso señalar que muchos de los derechos del arrendatario pueden estar contenidos e incluso limitados en el contrato de arrendamiento, y por tal razón es preciso revisar cada uno de forma individual para evaluarlos y actuar en consecuencia.
Preguntas frecuentes.
A continuación, damos respuesta a las preguntas frecuentes realizadas por nuestros lectores.
En cuanto al arrendamiento de vivienda urbana, la ley que protege a los inquilinos es la 820 de 2003. En los demás casos, es el código civil y el código de comercio, según corresponda.
No. El contrato de arrendamiento es oneroso. Por definición, el contrato de arrendamiento es aquel en que el arrendatario adquiere el goce del bien pagando un canon al arrendador, por lo que no es gratis y debe pagarse desde el primer día hasta el último día.
En el caso del arrendamiento de vivienda urbana, se debe dar 3 meses al arrendatario para que desocupe, debido a que debe notificar la terminación del contrato con una antelación de 3 meses. Sin embargo, cuando el contrato termina porque el arrendatario incumple, como por no pagar el canon de arrendamiento, el arrendador no está obligado a darle un número específico de días para desocupar, así que dependerá de su voluntad o lo que acuerden las partes.
El arrendador puede entrar en la vivienda con la autorización del arrendatario, puesto que en el contrato de arrendamiento el arrendador cede el derecho de uso, goce y tenencia del inmueble, por lo que mientras el contrato esté vigente, el arrendador no puede ingresar sin la autorización del arrendatario, quien tiene derecho a la privacidad que le otorgan los derechos derivados del contrato de arrendamiento.
Los días de plazo que el arrendatario tiene para pagar el arriendo lo acuerdan las partes libremente en el contrato de arrendamiento, que por lo general son 5 días hábiles o 5 días calendario, pero puede ser un plazo diferente.
En primer lugar, en el caso del arrendamiento de vivienda urbana, es ilegal que el arrendador le exija el pago de un depósito, pero si aún así lo exige y luego no lo devuelve, el arrendatario puede demandar al arrendador con base precisamente en el contrato de arrendamiento.
No. Si el inquilino no paga, el arrendatario no puede impedirle el ingreso al inmueble. Lo que debe hacer el arrendatario es dar por terminado el contrato de arrendamiento, para luego solicitar al inquilino que le desocupe la casa, y si este se niega, iniciar un proceso de lanzamiento.
Impedir que el inquilino ingrese al inmueble es como hacer justicia por mano propia. No es lo correcto, pues la ley ha dado las herramientas para solucionar este tipo de problemas.
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Un propietario tiene derecho a ocupar las zonas comunes cuando tiene arrendado el apto.
En nuestro criterio, no, porque al ceder el derecho de goce y uso del bien mediante el contrato de arrendamiento, se cede también el derecho al uso de zonas comunes asociadas al bien privado.
Buenos días,
¿Cuánto tiempo tengo para desocupar el inmueble? Le notifiqué al arrendador que lo desocuparía por incumplimiento de algunos de los arreglos pendientes, los cuales no se cumplieron. Por ejemplo, le dije que desocuparía el día 20, pero no puedo hacerlo para esa fecha porque no me han entregado el inmueble donde voy a vivir.
El plazo para desocupar depende el acuerdo al que llegue con el arrendador, pues en caso de terminación del contrato de arrendamiento por incumplimiento, la ley no se ocupó de señalar un plazo para entregar el inmueble.
Saludos
Buenos días,
Estoy en un apartamento en arriendo a través de una inmobiliaria. Desde que estamos en el mismo, los baños se tapan constantemente y pueden estar obstruidos hasta por tres semanas. Hicieron un paso de sonda y, sin embargo, siguen tapándose. En uno de los baños levantaron el sanitario y se evidenció únicamente la presencia de materia fecal. El técnico dijo que estaba mal alineado y que tal vez por esa razón se tapaba. El otro baño sigue obstruyéndose constantemente y, además, en la base tiene restos de cemento y material de pegado, en muy mal estado y aplicación.
Hemos pedido que lo revisen, pero nos amenazan con tener que pagar la visita, argumentando que ya no van a hacer nada porque ya los “sondearon”. ¿Qué puedo hacer para hacer valer mi derecho al goce del apartamento con dos baños funcionales? Somos dos personas y no atienden nuestros requerimientos.
Gracias.
Ana, en primer lugar, debe revisar el contrato que firmó con la inmobiliaria. Sin embargo, en general, las circunstancias que usted menciona, siempre que las tenga documentadas, pueden ser suficientes para alegar una terminación justa del contrato de arrendamiento. La razón consiste precisamente en el mal estado del inmueble, lo cual provoca una turbación en su gozo.
Le sugiero enviar una nota a la inmobiliaria planteando su situación e informándoles sobre la posibilidad de terminar el contrato de arrendamiento por los motivos expuestos.
Si el inquilino no paga, ¿se le puede negar la entrada al inmueble?
Buenos días, Leonidas.
No. Debe terminar el contrato de arrendamiento por incumplimiento, y si el inquilino no le entrega el inmueble, debe iniciar un proceso de restitución de inmueble que puede concluir en el llamado lanzamiento con acompañamiento de la policía.
Saludos
Solicité a mi inquilino que me dejara entrar a tomar unas fotos de mi apartamento, pero se niega diciendo que le afecta su intimidad. ¿Qué puedo hacer?
Buenos días, Jordi.
No puede hacer nada distinto a intentar llegar a un acuerdo con el inquilino, puesto que como arrendatario es su casa y el arrendador no tiene facultad para ingresar a ella sin su autorización.
Saludos
Llevo 18 años pagando arriendo y, de un momento a otro, la dueña me sube 70,000; luego, 130,000 pesos de tacaso, y ahora me subió 170,000 pesos. Me parece una usura. Ayúdame, estoy desesperada, tan desesperada que me pienso ir a la mierda del desespero y la angustia.
Si es un arrendamiento de vivienda urbana, el incremento no puede ser superior al IPC. Si es un local comercial, el incremento es el que las partes decidan. Si el arrendatario no está de acuerdo con el incremento porque le parece excesivo, puede recurrir a un proceso para que ese incremento sea resuelto por un perito, según el Código de Comercio en su artículo 519.
Buena tarde, cordial saludo. Quiero consultar sobre un contrato de arrendamiento que firmé aproximadamente en el año 2018. Han pasado alrededor de 4 años. La dueña del local es una persona con muchas complicaciones. Nunca se le ha faltado en los pagos; siempre hemos sido cumplidos, pero ya no aguantamos más esos inconvenientes. Por lo cual, se le informó a la señora que le vamos a entregar el local y le pedimos un tiempo de un mes mientras buscamos otro. ¿Esto está consentido o ella no nos debe dar ningún tiempo para buscar?
En general, cuando hay terminación unilateral del contrato de arrendamiento, la fecha de entrega se acuerda entre las partes, aunque sea el arrendatario quien pase el aviso de terminación, lo que implica otorgar un tiempo prudencial para la entrega del inmueble.
Sin embargo, si la terminación es sin justa causa, será preciso regirse por lo que se haya acordado en el contrato, porque habría incumplimiento por parte del arrendatario si lo termina antes de la expiración del plazo pactado.
Buenas tardes, me pienso mudar de la casa donde vivo. La dueña de la casa me pide que le pague un mes de arriendo o que le pague los días vividos. Mi motivo para tomar esta decisión es que en el inmueble hay problemas con la energía, y no solo en el inmueble donde vivo, sino que también en el segundo piso tienen el mismo problema. Los recibos de energía llegan muy caros y se ha vuelto tedioso estar así. La dueña de la vivienda tiene conocimiento de esto desde hace más de 9 meses, y su respuesta es que el problema es mío. Hice las investigaciones pertinentes con una persona que conoce del tema y me dijo que el problema es del cableado interno de la casa. Quiero saber si debo pagar los días o el mes completo sin haberlo vivido. Gracias.
Si el contrato de arrendamiento se termina por justa causa debido al incumplimiento del contrato por parte del arrendador, este solo debe pagar hasta que entregue el inmueble, pero se debe acreditar dicho incumplimiento.
Voy a cumplir 2 años el 28 de febrero, y le informé al arrendador que, debido a temas de espacio, ya no cabemos en el inmueble. Con esto de la pandemia, le vamos a entregar el lugar, pero me dice que debimos avisarle con 6 meses de anticipación y que tengo que pagarle una sanción. Por favor, ¿me pueden ayudar asesorándome sobre este impase y cómo debo actuar?
Ando en las mismas. Necesito ayuda :C Más información respecto a este tema.