Terminación del contrato de arrendamiento de local comercial

Por en Sep 18 de 2019

Debido a la protección especial que la ley confiere a los comerciantes, la terminación del contrato de arrendamiento de locales comerciales está sometida a reglas especiales que en ocasiones hacen muy difícil terminar esos contratos.

Derecho del arrendatario a renovar el contrato de arrendamiento.

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El contrato de arrendamiento por lo general se hace a término fijo, pero expirado el término de arrendamiento pactado no necesariamente implica que el contrato termina, pues la ley considera el derecho del arrendatario a que se le renueve el contrato.

Este derecho está contemplado en el artículo 518 del código de comercio, y señala que el arrendatario que ha ocupado un mismo establecimiento de comercio por un término no inferior a dos años tiene derecho a que se le renueve.

Contrato de arrendamiento

Ese derecho no opera en los siguientes casos:

  1. Cuando el arrendatario haya incumplido el contrato.
  2. Cuando el propietario necesite los inmuebles para su propia habitación o para un establecimiento suyo destinado a una empresa sustancialmente distinta de la que tuviere el arrendatario.
  3. Cuando el inmueble deba ser reconstruido, o reparado con obras necesarias que no puedan ejecutarse sin la entrega o desocupación, o demolido por su estado de ruina o para la construcción de una obra nueva.

Luego de dos años de arrendamiento, el contrato de arrendamiento no puede ser terminado (no renovado), excepto si se configura una de las causales ya señaladas, o si el arrendatario decide no continuar con el contrato.

El derecho es del arrendatario quien puede ejercerlo o no.

Lo expuesto aquí aplica a cualquier arrendamiento comercial, como un local propiamente dicho, oficinas, bodegas, depósitos, en fin, cualquier inmueble que se utilizado para un establecimiento de comercio.

Causales de para la terminación del contrato de arrendamiento de local comercial.

El contrato de arrendamiento de local comercial se puede terminar por la expiración del plazo sin que se renueve, o en ejecución del contrato, esto es, antes de que expire el plazo si existe una causa legal o justa para hacerlo.

Arrendador y arrendatario ¿Quiénes son?

Las causales para terminar el contrato por no renovación están expresamente señaladas en el artículo 518 del código de comercio.

Las causales para la terminación del contrato de arrendamiento durante su ejecución no están reguladas por el código de comercio sino por el código civil, y la principal de todas es por voluntad de las partes.

Causales para que el arrendador termine el contrato de arrendamiento de local comercial.

El arrendador puede terminar el contrato de arrendamiento del local comercial en cualquier tiempo por las siguientes causas.

  1. Por no pago de la renta o canon de arrendamiento.
  2. Por utilización del local para usos distintos al autorizado en el contrato.
  3. Cuando el arrendatario no conserva el local en buen estado.
  4. En general cualquier incumplimiento del arrendatario.

Si el arrendatario incumple el contrato de arrendamiento en cualquier modo el arrendador queda facultado para terminarlo.

Indemnización por incumplimiento del arrendatario.

Si el arrendatario incumple con el contrato de arrendamiento, y en ocasión a ello el arrendador se ve obligado a terminar con el contrato, se aplica lo dispuesto en el artículo 203 del código civil:

«Cuando por culpa del arrendatario se pone término al arrendamiento, será el arrendatario obligado a la indemnización de perjuicios, y especialmente al pago de la renta por el tiempo que falte hasta el día en que desahuciando hubiera podido hacer cesar el arriendo, o en que el arriendo hubiera terminado sin desahucio.

Podrá, con todo, eximirse de este pago proponiendo, bajo su responsabilidad, persona idónea que le sustituya por el tiempo que falte, y prestando, al efecto, fianza u otra seguridad competente.»

En otras palabras el arrendatario tendrá que pagar los cánones de arrendamiento que faltaren por causarse hasta la terminación del contrato de arrendamiento, o hasta que el contrato terminara surtida la notificación de terminación del contrato (desahucio).

Causales para que el arrendatario termine el contrato de arrendamiento de local comercial.

El arrendatario también puede dar por terminado el contrato de arrendamiento por justa causa en los siguientes casos:

  1. Cuando el propietario no mantiene en estado funcional el local.
  2. Por mal estado de local.
  3. Por perturbación en el uso del local por terceros.
  4. Cualquier otro incumplimiento contractual del arrendador.

Si el contrato de arrendamiento es terminado por culpa del arrendador naturalmente el arrendatario no debe pagar ninguna indemnización ni cánones pendientes de causarse, y por el contrario, en algunos casos puede solicitar al arrendador el pago de una indemnización.

Terminación del contrato de arrendamiento por venta del local comercial.

La venta del local comercial por parte del dueño o arrendador no afecta el contrato de arrendamiento, de modo que el nuevo dueño no puede terminarlo, al menos por una justa causa.

¿Venta de inmueble arrendado termina el contrato de arrendamiento?

El artículo 2020 del código civil señala lo siguiente:

«Estarán obligados a respetar el arriendo:

  1. Todo aquel a quien se transfiere el derecho del arrendador por un título lucrativo.
  2. Todo aquel a quien se transfiere el derecho del arrendador a título oneroso, si el arrendamiento ha sido contraído por escritura pública, exceptuados los acreedores hipotecarios.
  3. Los acreedores hipotecarios, si el arrendamiento ha sido otorgado por escritura pública inscrita en el registro de instrumentos públicos, antes de la inscripción hipotecaria.

El arrendatario de bienes raíces podrá requerir por sí solo la inscripción de dicha escritura.»

Recordemos que si al momento de la venta del local no se han cumplido los 2 años de permanencia en el local, el arrendatario no tiene derecho a la renovación y el contrato puede no ser renovado por el nuevo dueño.

En consecuencia, para renovar o terminar el contrato el comprador de local debe sujetarse a las reglas que hubieran aplicado al vendedor si no hubiera vendido el local, pues el contrato de arrendamiento se mantiene al margen de lo que comprador y vendedor hagan.

Terminación del contrato de arrendamiento por embargo de local.

¿Qué sucede con el contrato de arrendamiento del local comercial si el es embargado por una acreedor del arrendador?

En tal caso el contrato tampoco se ve afectado como claramente lo señala el artículo 2023 del código civil:

«Si por el acreedor o acreedores del arrendador se trabare ejecución y embargo de la cosa arrendada, subsistirá el arriendo, y se sustituirán el acreedor o acreedores en los derecho y obligaciones del arrendador.

Si se adjudicare la cosa al acreedor o acreedores, tendrá lugar lo dispuesto en el artículo 2020.»

El contrato de arreamiento sigue vigente y simplemente hay una sustitución del arrendador tanto en sus derechos como obligaciones.

Terminación del contrato de arrendamiento de local comercial por causas legales.

El contrato de arrendamiento se puede terminar por una causa expresamente considerada por la ley que no depende la voluntad del arrendatario, y es cuando el local arrendado es expropiado por utilidad pública.

Esta causal está contenida en el artículo 2018 del código civil.

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3 Opiniones
  1. Werner Grytz Dice:

    Buen dia. Quiero saber si un contrato de arrendamiento comercial que ya se venció se proroga automaticamente si el arrendatario no ha avisado que NO se va a prorogar? El Arrendatario debe informar la NO-proroga por escito y lo debe hacer tambien acaso quiere aplicar incumplimiento de contrato?
    Gracias por su concepto!

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  2. zulay Dice:

    Buenas noches a quien corresponda tengo un local en la avenida primera de mayo en la zona mueblera de Bogotá el arrendatario que tengo me firmo el contrato con una persona mas como arrendatario y una persona mas como coarrendatario ( fiador ) el caso es el siguiente la señora arrendataria vendió el menaje que tiene dentro de mi local y por ello quiere dejar a una persona en mi predio sin mi entero consentimiento el caso es que si la persona que se quiere quedar en mi local cumple con los requisitos que yo estoy pidiendo pudiera yo dejarle el local a la nueva señora avalado por un nuevo contrato y con ello los documentos que avalen la validez del mismo, el caso es que las otras dos personas que inicialmente firmaron conmigo el contrato no se han pronunciado y no se juridicamente que efectos pueda tener esto para mi . agradeceria su pronta y cordial respuesta muy amable buenas noches

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  3. Carlos Muñoz Dice:

    Llevo 9 años en un local comercial y deseo trasladar mi establecimiento a otro lugar muy cercano para mejorar mi infraestructura, es decir que desalojo el inmueble voluntariamente. ¿Podría el dueño del inmueble arrendar para la misma actividad económica de mi comercio?¿hay una ley que ampare la acreditación del inmueble y no permita si se da el caso la competencia desleal?

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