En este artículo 21 secciones
- Cuándo termina el contrato de local comercial.
- Causales para que el arrendador termine el contrato.
- El desahucio de seis meses.
- Terminación por parte del arrendatario.
- Qué pasa si se vende el local arrendado.
- Qué pasa si embargan el local arrendado.
- Terminación por expropiación.
- Derechos del arrendatario por antigüedad.
- Preguntas frecuentes.
- ¿Cuándo puede el arrendador terminar el contrato de un local comercial?
- ¿Con cuánto tiempo deben avisarme para entregar el local?
- ¿Qué pasa si el arrendador no da el desahucio de seis meses?
- ¿Con cuánto tiempo debe avisar el arrendatario que se va?
- ¿Debe el arrendatario pagar los cánones que faltaban si se va antes?
- ¿Termina el contrato si se vende el local?
- ¿Puedo perder el derecho de renovación?
- ¿Sirve la cláusula donde renuncio al derecho de renovación?
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Terminar el arrendamiento de un local comercial es sencillo antes de los dos años y bastante difícil después, porque al cumplirse ese tiempo el arrendatario adquiere el derecho de renovación del artículo 518 del Código de Comercio y el arrendador solo puede negarse invocando tres causales taxativas. Todo lo demás, incluida la terminación por el arrendatario, se rige por el Código Civil. ¿Cuándo termina entonces el contrato y con qué preaviso?
Cuándo termina el contrato de local comercial.
Depende enteramente de un dato: cuánto tiempo lleva el arrendatario ocupando el inmueble con su establecimiento.
| Situación. | Antes de los dos años. | Después de los dos años. |
|---|---|---|
| Al vencimiento del plazo | El arrendador puede no renovar | Debe renovar, salvo causal del art. 518 |
| Preaviso del arrendador | El que diga el contrato | Seis meses en las causales 2 y 3 |
| Si no preavisa | Lo que diga el contrato | El contrato se entiende renovado |
| Por incumplimiento | Termina con justa causa | Termina con justa causa |
Los dos años se cuentan de ocupación consecutiva con un mismo establecimiento de comercio, y no exigen que sea bajo un mismo contrato. Tres contratos anuales encadenados suman igual.
Ese es el punto de quiebre de todo el régimen, y su desarrollo completo está en renovación del contrato de arrendamiento de local comercial.
- Proyección y planeación pensional
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Causales para que el arrendador termine el contrato.
Hay que separar dos situaciones que se confunden: terminar el contrato en curso y no renovarlo al vencimiento.
Terminación por incumplimiento del arrendatario.
Opera en cualquier momento y sin importar la antigüedad. El Código de Comercio no enumera causales, de modo que rigen las reglas generales de los contratos bilaterales.
Los incumplimientos que la habilitan son los corrientes: no pagar el canon, no pagar los servicios públicos, subarrendar más de la mitad del inmueble o cederlo sin autorización, cambiar la destinación pactada, o destruir o modificar el inmueble sin permiso.
Conviene precisar que el incumplimiento también le hace perder al arrendatario el derecho de renovación, porque es la primera excepción del artículo 518. Un arrendatario con cinco años en el local pero en mora no tiene derecho a que le renueven.
Negativa a renovar al vencimiento.
Cuando el arrendatario ya adquirió el derecho de renovación, el arrendador solo puede negarse por tres causales según el artículo 518 del Código de comercio:
- Que el arrendatario haya incumplido el contrato.
- Que el propietario necesite los inmuebles para su propia habitación o para un establecimiento suyo destinado a una empresa sustancialmente distinta de la que tuviere el arrendatario.
- Que el inmueble deba ser reconstruido, o reparado con obras necesarias que no puedan ejecutarse sin la entrega o desocupación, o demolido por su estado de ruina o para la construcción de una obra nueva.
La segunda causal tiene un requisito que suele omitirse: la empresa que el propietario quiera instalar debe ser sustancialmente distinta de la del arrendatario. No sirve para sacar al inquilino y montar el mismo negocio.
Fuera de esas tres causales, el arrendador está obligado a renovar. No renovar sin causal es un incumplimiento y el arrendatario puede negarse a entregar el local.
El desahucio de seis meses.
Es la carga más gravosa del arrendador comercial y la que más se incumple por desconocimiento. Dice el artículo 520 del Código de comercio:
«En los casos previstos en los ordinales 2o. y 3o. del artículo 518, el propietario desahuciará al arrendatario con no menos de seis meses de anticipación a la fecha de terminación del contrato, so pena de que éste se considere renovado o prorrogado en las mismas condiciones y por el mismo término del contrato inicial. Se exceptúan de lo dispuesto en este artículo los casos en que el inmueble sea ocupado o demolido por orden de autoridad competente.»
El artículo 520 del Código de Comercio exige entonces seis meses de anticipación, no tres, y solo para las causales 2 y 3.
La sanción por no darlo no es una multa: el contrato se considera renovado en las mismas condiciones y por el mismo término del contrato inicial. Un arrendador que olvidó avisar queda amarrado otro periodo completo.
¿Y en las demás causales? Para la causal 1, el incumplimiento, no hay desahucio legal. Y antes de los dos años tampoco, porque no hay derecho de renovación que enervar. En esos casos el preaviso es el que figure en el contrato, y si el contrato no dice nada, no hay término legal de preaviso a cargo del arrendador.
El alcance de la figura y su régimen en los demás arrendamientos están en el desahucio en el contrato de arrendamiento.
Terminación por parte del arrendatario.
Aquí el régimen comercial es notablemente más suelto que el de vivienda, y eso sorprende a muchos arrendadores.
El Código de Comercio no fija término de preaviso a cargo del arrendatario ni indemnización por terminar anticipadamente. No hay equivalente a los tres meses del artículo 24 de la ley 820 de 2003.
En consecuencia, el preaviso y la penalidad son los que el contrato haya pactado. Si el contrato guarda silencio, el arrendatario no tiene un plazo legal de preaviso que cumplir.
De acuerdo con nuestro criterio, en ese vacío lo razonable es avisar con la misma antelación que se use en el sector, que por costumbre suele ser de tres meses, aunque no exista norma que lo imponga.
Advertencia para el arrendador. Este vacío es la razón por la que el contrato comercial debe pactar expresamente el preaviso del arrendatario y una cláusula penal. Sin ellos, el arrendatario puede irse cuando quiera y el arrendador solo podrá reclamar los perjuicios que logre probar.
El tope de esa pena en materia comercial es más bajo que en la civil y se explica en cláusula penal en el contrato de arrendamiento.
Terminación por incumplimiento del arrendador.
El arrendatario puede terminar con justa causa cuando el arrendador incumple: no entrega el inmueble en condiciones de servir, no hace las reparaciones que le corresponden, perturba el goce del local o desconoce el derecho de renovación.
En esos casos no paga indemnización ni los cánones que faltaban, y puede además reclamar los perjuicios que acredite.
Qué pasa si se vende el local arrendado.
La venta no termina el contrato por sí sola, pero la obligación del comprador de respetarlo depende de cómo se haya celebrado el arrendamiento. Dice el artículo 2020 del Código civi:
«Estarán obligados a respetar el arriendo:
- Todo aquel a quien se transfiere el derecho del arrendador por un título lucrativo.
- Todo aquel a quien se transfiere el derecho del arrendador a título oneroso, si el arrendamiento ha sido contraído por escritura pública, exceptuados los acreedores hipotecarios.
- Los acreedores hipotecarios, si el arrendamiento ha sido otorgado por escritura pública inscrita en el registro de instrumentos públicos, antes de la inscripción hipotecaria.»
La norma condiciona entonces la oponibilidad al comprador a que el arrendamiento conste en escritura pública, y frente al acreedor hipotecario exige además que esa escritura esté inscrita antes de la hipoteca.
Es una regla poco conocida y de consecuencias serias, porque la gran mayoría de los contratos de arrendamiento comercial se celebran por documento privado.
¿Qué se debe hacer? El arrendatario de un local en el que va a invertir puede requerir por sí solo la inscripción de la escritura, según el mismo artículo. Es un trámite que rara vez se hace y que es la única forma de asegurar el contrato frente a un futuro comprador.
Conviene recordar además que si al momento de la venta el arrendatario aún no ha cumplido los dos años, no tiene derecho de renovación y el nuevo dueño podrá no renovarle al vencimiento. El tema se desarrolla en ¿qué pasa con el contrato de arrendamiento si se vende el inmueble?.
Qué pasa si embargan el local arrendado.
El embargo tampoco termina el contrato. Lo que ocurre es una sustitución del arrendador. Dice el artículo 2023 del Código civil:
«Si por el acreedor o acreedores del arrendador se trabare ejecución y embargo de la cosa arrendada, subsistirá el arriendo, y se sustituirán el acreedor o acreedores en los derechos y obligaciones del arrendador. Si se adjudicare la cosa al acreedor o acreedores, tendrá lugar lo dispuesto en el artículo 2020.»
Se mantiene entonces el contrato vigente durante la ejecución, y remite al artículo 2020 para el caso de la adjudicación, con lo cual vuelve a operar la exigencia de la escritura pública.
El detalle de esta situación está en secuestro y embargo de inmuebles arrendados.
Terminación por expropiación.
Es la única causal que no depende de la voluntad de ninguna de las partes.
Cuando el inmueble es expropiado por utilidad pública, el arrendamiento se extingue por disposición del artículo 2018 del Código Civil.
El arrendatario no puede oponerse ni exigirle al arrendador que lo mantenga, pero conserva sus derechos frente a la entidad expropiante en los términos del proceso de expropiación, que es materia distinta del arrendamiento.
Derechos del arrendatario por antigüedad.
El paso del tiempo le da al arrendatario comercial dos derechos que no tiene el de vivienda, y conviene tenerlos claros porque son la razón de casi todos los conflictos.
A los dos años, la renovación. El arrendador queda obligado a renovar el contrato salvo las tres causales del artículo 518, y esa obligación es de orden público.
Tras la reconstrucción, la preferencia. Si el local se recuperó para repararlo o reconstruirlo, el antiguo arrendatario tiene derecho a que se le prefiera en igualdad de circunstancias al arrendarlo de nuevo, sin pagar primas ni valores especiales, según el artículo 521 del Código de Comercio.
El derecho de preferencia es el complemento del desahucio: si le pidieron el local para reconstruirlo, tiene derecho a volver al local reconstruido.
Y si el arrendador no cumple lo que anunció, procede la indemnización del artículo 522, que comprende el lucro cesante, los gastos de nueva instalación, las indemnizaciones de los trabajadores despedidos y el valor de las mejoras, como se detalla en indemnizaciones en el contrato de arrendamiento.
Preguntas frecuentes.
A continuación respondemos las preguntas frecuentes de nuestros lectores.
¿Cuándo puede el arrendador terminar el contrato de un local comercial?
Antes de los dos años de ocupación, al vencimiento del plazo pactado. Después de los dos años solo puede negarse a renovar por tres causales: incumplimiento del arrendatario, necesidad de ocupar el inmueble para sí o para una empresa sustancialmente distinta, o reconstrucción o demolición del local.
¿Con cuánto tiempo deben avisarme para entregar el local?
Seis meses, cuando la negativa a renovar se funda en las causales 2 o 3 del artículo 518. En los demás casos, el preaviso es el que figure en el contrato, y si el contrato no dice nada, no hay término legal a cargo del arrendador.
¿Qué pasa si el arrendador no da el desahucio de seis meses?
El contrato se considera renovado o prorrogado en las mismas condiciones y por el mismo término del contrato inicial. No es una multa: es la prolongación del contrato que se quería terminar.
¿Con cuánto tiempo debe avisar el arrendatario que se va?
El Código de Comercio no fija término. Rige lo que diga el contrato y, si guarda silencio, no hay preaviso legal exigible. De acuerdo con nuestro criterio conviene avisar con tres meses, que es la costumbre del sector, aunque no sea obligatorio.
¿Debe el arrendatario pagar los cánones que faltaban si se va antes?
Solo si el contrato lo pactó. A diferencia de la vivienda urbana, en el arrendamiento comercial no hay indemnización legal por terminación anticipada, de modo que sin cláusula penal el arrendador solo podrá reclamar los perjuicios que logre probar.
¿Termina el contrato si se vende el local?
No por sí sola, pero el comprador solo está obligado a respetarlo si el arrendamiento consta en escritura pública, según el artículo 2020 del Código Civil. Como la mayoría de los contratos comerciales se hacen por documento privado, es un riesgo real para el arrendatario.
¿Puedo perder el derecho de renovación?
Sí, si incumple el contrato. El incumplimiento es la primera excepción del artículo 518, de modo que un arrendatario con muchos años en el local pero en mora no tiene derecho a que le renueven.
¿Sirve la cláusula donde renuncio al derecho de renovación?
No. El artículo 524 del Código de Comercio dispone que contra los artículos 518 a 523 no produce efectos ninguna estipulación de las partes, de modo que esa renuncia es ineficaz aunque esté firmada.
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Buenas noches:
Tengo un local comercial del cual soy propietario. Lo arrendé por medio de una inmobiliaria. En las cláusulas del contrato de mandato se estipuló que ellos no se harían cargo de gastos judiciales en caso de restitución del bien por una causal distinta al NO PAGO de los cánones de arrendamiento.
Necesito el inmueble para guardar un material de construcción, ya que soy contratista. Me acogí a lo que dice el Código de Comercio en el artículo 518 y le pasé el preaviso de terminación de contrato a la inmobiliaria.
La agencia me responde que ya remitió la carta, pero que el arrendatario no quiere desocupar si no se le indemniza por el derecho que tiene al goodwill.
Pregunta: Si cumplí con la notificación y la razón de acuerdo a la ley, y el arrendatario no quiere desocupar, ¿contra quién dirijo una demanda, contra el arrendatario, del que desconozco el contenido del contrato porque la inmobiliaria no me dio copia, o contra la inmobiliaria, que es la arrendadora?
¿Tengo derecho a que me indemnicen por retener el inmueble y negarme el derecho a la propiedad privada, además de los gastos en que estoy incurriendo porque debo pagar otro espacio y también llenar mi casa, limitando mi habitabilidad?
Muchas gracias por su respuesta.
En principio, se tiene que demandar a la inmobiliaria y vincular al arrendatario, pero habría que revisar el contrato de mandato que el propietario del inmueble firmó con la inmobiliaria para determinar las condiciones en que esta debía acatar las instrucciones del mandante.
Buenos días,
Tomé en arriendo un local comercial por 1 año, y llevando 3 meses de adquirido, se dañó la puerta principal del local y tuvieron que retirarla. El local se encuentra sin puerta hace una semana y, aunque queda dentro de un centro comercial, no está exento de robos.
Envié una carta solicitando la terminación anticipada del contrato, alegando que el local no es seguro, pero la inmobiliaria me dice que debo pagar la penalidad de 3 meses.
¿En qué ley me puedo apoyar para terminar el contrato sin pagar la penalidad? Cabe resaltar que el contrato de arrendamiento no estipula ninguna causal de terminación unilateral del contrato por parte del arrendatario.
La terminación del contrato es posible por incumplimiento de parte del arrendador, apoyándose en los artículos 1982, 1985 y 1990 del Código Civil. Si la inmobiliaria no repara el local y tampoco acepta la terminación del contrato, el asunto se debe resolver en un estado judicial donde usted, como arrendatario, debe demostrar que el arrendador, en este caso la inmobiliaria, incumplió con el contrato; por tanto, se debe ordenar la recisión o terminación del mismo.
Buen día, quisiera saber si un local arrendado por una inmobiliaria se desocupa antes de terminar el contrato. La inmobiliaria cobra la cláusula pactada de tres cánones mensuales. ¿Quién recibe el valor de la sanción y en qué parte de la ley dice esto? Gracias.
Se aplicará lo que se haya pactado en el contrato de arrendamiento, puesto que tratándose de locales comerciales, las partes tienen libertad para pactar las condiciones.
En general, se deben pagar todos los cánones que corresponda a la duración del contrato, y en ocasiones, se puede pactar que se pague una indemnización equivalente a 3 cánones de arrendamiento independientemente del número de meses que faltaban para terminar el contrato.
Saludos
Mi pregunta es la siguiente:
1. Tengo un local (restaurante-hotel) en el Parque del Neusa, ampliamente conocido, que me arrienda la Corporación Autónoma Regional CAR desde hace 27 años. Este arriendo se basa en un contrato suscrito con la Ley 80 de 1993 y está regido por el derecho privado, habiendo acreditado al máximo, por mi excelencia y esfuerzo, durante todos estos años.
La CAR me quiere desalojar porque va a arrendar el parque a un operador privado que hará lo mismo.
Pregunto: ¿tengo derecho a recibir indemnizaciones y cuáles serían?
Además, ¿tengo derecho a que, si se arrienda el parque y se opera el hotel que yo ocupaba, se respete mi derecho de renovación por haber estado más de 2 años en el lugar? Y si el nuevo operador hace lo mismo, ¿se debe respetar mi derecho de renovación con la CAR que opera el parque y el hotel?
En principio si tendría derecho a la renovación del contrato de arrendamiento, y a que se le indemnice en caso que no se renueve y un nuevo arrendador desarrolle la misma actividad suya. Sin embargo, por la complejidad del tema le sugerimos contactar a un abogado especialista en ese tema que no es de poca monta.
Saludos
Deseo dar por terminado el contrato de administración o corretaje con una inmobiliaria y parece una lucha ingente e imposible de lograr. Ponen trabas y difieren de manera indeterminada la devolución de la disposición del inmueble de mi propiedad, por mediar un contrato de arrendamiento de un consultorio.
En el contrato de corretaje debió haberse estipulado el proceso a seguir en esos casos, porque la inmobiliaria alegará su derecho debido a que hay un contrato de arrendamiento vigente que ella gestionó y del que obtiene beneficio económico.
Tenemos una casa arrendada desde hace 8 años. Hace 3 años, debido a la pandemia, nos impusieron un contrato y pasó de ser residencial a comercial. Le hemos hecho todas las adecuaciones desde hace 8 años y, hasta la fecha, hemos invertido casi 50 millones en estas. Ahora que ven la casa bonita, la piden argumentando unos arreglos en el segundo piso, los cuales no nos afectan directamente. Incluso propusimos retirarnos 2 meses para que hicieran las adecuaciones y no quisieron. Lo que quieren es aprovechar que ya todo está bien y sacarnos. ¿Qué abogado sería el ideal para brindarnos apoyo en este caso que tenemos?
No conocemos un abogado experto en estos temas que podamos recomendar. Lo ideal es contactar a un abogado experto en bienes raíces o temas inmobiliarios.
Saludos
Buenas tardes:
En calidad de arrendataria, hice entrega del local que tuve por 6 años consecutivos. Ahora la inmobiliaria me está pidiendo la suma de diez millones de pesos para dejarles el local nuevo. ¿Es esto posible? ¿Pueden cobrarme después de 6 años por reparaciones?
Buena tarde. Es muy importante revisar los acuerdos iniciales que se fijaron en el contrato de arrendamiento, ya que es difícil precisar si está bien o mal por parte de la inmobiliaria cobrar estos valores. Por ejemplo, no sabemos si este valor de 10″ corresponde al equivalente a uno o diez cánones de arrendamiento.
Es fundamental que usted tenga presente que, a lo largo de estos años, ha adquirido derechos que debe hacer valer, por lo que es muy importante que le asesoren antes de tomar una decisión.
Tenemos una casa arrendada desde hace 8 años. Hace 3 años, debido a la pandemia, nos impusieron un contrato y pasó de ser residencial a comercial. Le hemos hecho todas las adecuaciones desde hace 8 años y, hasta la fecha, hemos invertido casi 50 millones en estas. Ahora que ven la casa bonita, la piden argumentando unos arreglos en el segundo piso que no nos afectan directamente. Incluso propusimos retirarnos 2 meses para que hicieran las adecuaciones y no quisieron. Lo que quieren es aprovechar que ya todo está bien y sacarnos. ¿Qué abogado sería el ideal para brindarnos apoyo en este caso que tenemos?
Buenas tardes:
En calidad de arrendataria, hice entrega del local que tenía por seis años consecutivos. Ahora la inmobiliaria me está pidiendo la suma de diez millones de pesos para dejarles el local nuevo. ¿Es esto posible?
Atentamente.
Buenas tardes, señor Hernando.
Eso depende de lo que esté estipulado en el contrato de arrendamiento, pero en general, es obligación del arrendatario entregar el local en las mismas condiciones en que lo recibió, lo que implica pintarlo por lo menos, y usted puede pintarlo por su propia cuenta, o darle la plata a la inmobiliaria para que lo haga.
Aquí estamos suponiendo que sólo sea cuestión de pintarlo, pero es posible que haya desperfectos adicionales que se deban arreglar, como huegos en paredes o pisos, puertas rotas, etc.
Saludos
Buenas tardes:
El artículo menciona “Causales para que el arrendador termine el contrato de arrendamiento de local comercial”:
– Por no pago de la renta o canon de arrendamiento.
– Por utilización del local para usos distintos a los autorizados en el contrato.
– Cuando el arrendatario no conserve el local en buen estado.
– En general, cualquier incumplimiento del arrendatario.
¿Cuál es el soporte legal? ¿Qué artículo del Código Civil o Comercial regula este contenido?
Artículos 1996 y siguientes del Código Civil.
Tengo arrendada una bodega y me faltan 3 meses y 8 días para que se acabe el contrato de arriendo. Sin embargo, en este momento me quitaron el contrato de trabajo y no tendremos ingresos. Debo desocupar porque ya no funcionaremos más, pero mi duda es si debo pagar indemnización por incumplimiento de contrato.
Depende de lo que se haya acordado en el contrato de arrendamiento, pero, como mínimo, el arrendador le puede exigir el pago de los meses de arriendo que faltan para terminar el contrato.
Lo que se suele hacer en estos casos es negociar con el arrendador que, si es comprensivo, puede aceptar la terminación sin cobrarle nada.
Si un contrato comercial se va a dar por terminado unilateralmente por el arrendatario, debido al cierre prolongado de la vía para desarrollar su actividad comercial, ¿con cuánto tiempo se debe notificar al arrendador para no asumir más el canon de arrendamiento?
El Código de Comercio no establece un término de notificación para el arrendatario que desea terminar el contrato de arrendamiento; solo lo considera para el arrendador, que son 6 meses, según el artículo 520 del Código de Comercio. Por lo que, en su caso, dependerá de lo que se haya pactado en el contrato de arrendamiento.
Cordial saludo.
En septiembre del 2022, alquilé una fuente de soda. El arrendador me dijo que todos los impuestos se encontraban al día, pero nunca me entregó el paz y salvo del impuesto de Sayco y Acinpro. Después de 2 meses, me enteré de que este impuesto no se había pagado y tuve que cancelarlo yo, hasta el 31 de diciembre.
¿Puedo cancelar el contrato por incumplimiento del arrendador? ¿Estoy obligado a pagar desahucio?
Gracias.
Si tales condiciones estaban acordadas expresamente en el contrato de arrendamiento, sí se puede alegar incumplimiento y, en ese caso, no hay desahucio.
Buenos días, señores Gerencie:
Desde 2013, en que fallecieron mis padres, tenemos una casa con dos locales comerciales alquilados. Desde entonces, mi hermano mayor, por estar más cerca, se ha encargado del cobro de los arriendos y del pago de los impuestos, pero no ha hecho más, ya que ni siquiera le ha puesto pintura a la casa, la cual se encuentra en un deterioro muy notorio. Tampoco nos ha informado sobre lo que se ha recaudado por los arriendos a ninguno de mis hermanos; somos cuatro y ya llevamos casi diez años en esta situación.
¿De qué forma podemos solicitarle a mi hermano mayor el estado de cuentas relacionado con el recibo de los arriendos? La casa se encuentra en muy malas condiciones en cuanto a deterioro y presentación. Estamos muy preocupados, ya que los techos son de guadua y ya están podridos. Queremos repararlos, pero como están arrendados, estas reparaciones no se pueden ejecutar con los locales ocupados por el riesgo que esto representa. ¿Cómo podemos pedirle que los desocupe sin vernos perjudicados o sancionados?
Agradezco su atención.
Pueden recurrir a la acción de rendición provocada de cuentas o proceder a liquidar la sucesión para que se resuelva el asunto de fondo.
Buenos días, tomé en arriendo una bodega desde hace más de 10 años. Allí funciona un parqueadero. Ya se vence el contrato y lo voy a entregar. ¿Existe alguna norma o ley que prohíba al dueño del predio ejercer el mismo uso de parqueo en ese lugar, por lo menos por un tiempo?
No, si el arrendatario es el que termina el contrato de arrendamiento. La prohibición de ejercer la misma actividad comercial aplica para cuando el arrendador es el que termina unilateralmente y sin justa causa el contrato de arrendamiento.
Buenas tardes. Tengo una pregunta: en un año, el 14 de octubre, me mandan una solicitud de restitución de un inmueble comercial, anticipando 47 días la finalización de mi contrato, por un motivo que desconozco. Desean que desaloje. Mi pregunta es: me deben una suma de 1.550.000 pesos, no me hacen valer mi dinero, pero quieren que desaloje. ¿Puedo hacer algo en este caso? ¿Qué pasaría si no desalojo por falta de mi dinero y, además, no encuentro a dónde ir? Me gustaría recibir asesoría, por favor. Gracias. Mi celular es 3112083117.
Si hubo un proceso de restitución de inmueble, debió haber presentado las alegaciones correspondientes en ese proceso. Si no lo hizo dentro de la oportunidad procesal, ya no se podría hacer nada, sino desalojar, porque si no lo hiciere, se realizaría un proceso de lanzamiento con apoyo de la policía.
En cuanto al dinero que le adeudan, si tiene documentos que lo soporten, puede intentar cobrarlo en un proceso judicial independiente.
Buenas tardes:
Tenemos arrendado un local comercial a un señor que lleva 4 años. Queremos solicitarle que nos desocupe porque queremos montar un negocio propio. El contrato se renovó automáticamente hace 2 meses y faltan aún 4 meses para que se cumpla. Es vital para nosotros montar nuestro emprendimiento. ¿Cuál es la mejor manera de solicitar el local comercial?
El señor también nos dejó de pagar un mes de arriendo en la época de pandemia. Le expresamos durante mucho tiempo que se pusiera al día con el mes y, hasta ahora, no lo ha hecho. ¿Podría ser esto una causal justa para proceder con su desalojo?
Gracias.
De acuerdo con el artículo 518 del Código de Comercio, se puede terminar el contrato de arrendamiento, pero debe notificar al arrendatario con 6 meses de anticipación según el artículo 520 ibidem.
Si el arrendatario incumplió con el pago del canon de arrendamiento, es una causal que se puede alegar para terminar el contrato sin esperar los 6 meses de notificación.
Muy buenas tardes:
Tengo una consulta. Llevo dieciocho años en un local comercial donde funciona un jardín infantil. Los gastos que han generado la adecuación del mismo son casi $400.000.000, además de los contratos que se tienen con los docentes y padres de familia.
El día de hoy me llegó un correo solicitándome el local, con fecha del 17 de diciembre de 2022. ¿Podría solicitar alguna indemnización? Mil gracias.
Depende de lo que se haya pactado en el contrato de arrendamiento; además, puede hacer valer el derecho a que se le renueve el contrato de arrendamiento según el artículo 518 del Código de Comercio, pues como derecho es exigible siempre que no haya incumplido el contrato.
Buenas tardes. ¿La destinación de un local para actos que indiquen contravención, debidamente comprobados ante la autoridad policiva, es causal para la terminación del contrato de arrendamiento? Muchísimas gracias.
Sí, hay incumplimiento porque se le está dando un uso distinto al que fue arrendado el local comercial.
Buenos días, cordial saludo:
Mi papá tiene en arriendo un local desde hace 15 años y le solicitan que desocupe lo más pronto posible. Sin embargo, él no tiene otra opción de un local cerca, lo que implicaría cerrar del todo. Además, él es una persona de 64 años y este local es el único sustento que tiene para su alimentación, gastos y obligaciones.
Agradezco su colaboración.
Cuánto menos, el aviso debe notificarse por lo menos con 6 meses de anticipación y, en todo caso, él tiene el derecho a que se le renueve el contrato en los términos del artículo 518 del Código de Comercio.
Cordial saludo,
Resulta que arrendé un local comercial (soy propietario). El inquilino tiene una antigüedad de más de 5 años. Es necesario realizar la reparación del techo porque se encuentra inestable, pero requiero el local desocupado para llevar a cabo el cambio del techo. El inquilino no quiere permitir el arreglo y pone condiciones: que debo realizar la reparación con el establecimiento en funcionamiento y que debo garantizar la seguridad de sus productos y de los clientes. Sin embargo, esto no es viable, ya que se trata del techo de todo el local y no es un simple ajuste; debo hacer el cambio, pues el techo en guadua ha cumplido su vida útil. Faltan menos de 3 meses para cumplir el plazo del contrato, que especifica un preaviso de 1 mes. ¿Debo esperar otro año para notificarle? ¿Qué pasaría si el techo se cae y genera daños?
En aplicación del artículo 518 del Código de Comercio, y en completa sujeción a él, puede notificarle la no renovación del contrato, pero con 6 meses de anticipación, sin que requiera autorización del arrendatario.
Buenas tardes. Resulta que llevo 6 años en un local comercial. Tengo una ferretería y el señor me notificó que tengo que entregarle el local el 15 de abril de 2022, cuando se me vence el contrato para hacer unos arreglos. Recibí la notificación el 5 de febrero de 2022.
Mi pregunta es: ¿qué puedo hacer si en 2 meses no sé a dónde ir? Ese día cumplo 6 años aquí. ¿Podría pedirle más tiempo mientras consigo algo cerca? Este punto lo acredité, y nunca le he quedado mal al señor con el arriendo ni con los servicios. Gracias.
El artículo 520 del Código de Comercio establece que el plazo para desocupar es de 6 meses, o mejor, que la notificación debe realizarse con 6 meses de anticipación.
Buenas tardes,
Mi consulta es la siguiente: soy arrendataria de un local comercial con un contrato por un año, pero quiero finalizar dicho contrato porque el local no cubre sus mismos gastos. En el contrato no hay una cláusula que indique que seré amonestada o que tendré efectos legales por dicha cancelación. Aunque no lo mencione en el contrato, ¿me cobrarán el tiempo restante?
El contrato de arrendamiento se debe cumplir, y si se termina antes de la finalización pactada, el arrendatario le puede exigir el pago de los cánones pendientes, a no ser que en el contrato se haya pactado una penalidad fija para esos casos.
Buen día. Arrendé un local comercial hace seis años. El dueño me está pidiendo que desocupe; es propietario de cinco locales más, los cuales están ubicados en el mismo lugar. Uno de esos cinco locales lo arrendó para la misma actividad comercial. ¿Hay alguna ley que defienda mi derecho de antigüedad y acreditación? ¿Qué derechos tengo ante el tiempo que llevo aquí? ¿Debería desocupar?
Luego de 2 años, el arrendador queda sujeto al artículo 518 del Código de Comercio, según el cual el arrendatario tiene derecho a que se le renueve el contrato, es decir, a que no se le termine, y solo en los casos expresamente establecidos en dicho artículo, el arrendatario está obligado a desocupar el local.
Por consiguiente, si no se dan esos supuestos, no se le puede terminar el contrato de arrendamiento, aunque deberá avenirse a los incrementos del canon que exija el arrendador. Sin embargo, en caso de que sean excesivos, siempre se puede recurrir a un peritaje para evitar que el arrendador utilice el incremento como estrategia para obligar al arrendatario a desocupar.
¿Qué pasa si el arrendador me pide el local y aun el contrato sigue vigente? Pero el arrendador no cumple con ninguna causal del artículo, sino que la razón es más debido a que tengo un bar y se quejan del ruido. ¿Pueden sacarme del lugar y optar por indemnizarme?
Por otro lado, cuando suscribimos el contrato se dejó claro la destinación del inmueble; se sabía que sería para poner un bar. Pero el arrendador está diciéndome que el uso del terreno no es para bares y yo no sabía eso. ¿Esto puede ser una razón para sacarme del local?
Respecto a la primera pregunta, mientras el contrato esté vigente y usted, como arrendatario, no haya incumplido, no puede terminarlo unilateralmente; deberían llegar a un acuerdo que puede pasar por el pacto de una indemnización, si se desea.
En cuanto a la segunda pregunta, el hecho de que el uso de suelo no permita un bar consideramos que no es causal para que se le termine el contrato de arrendamiento, porque cualquier multa o sanción que se imponga no afecta al inmueble, sino al comerciante, que es el arrendatario. Es a quien le sellarán el local, por ejemplo. Sería una causa si al local arrendado se le hubiera dado un uso distinto al que establece el contrato de arrendamiento, así que en este caso es preciso ceñirse a lo pactado en dicho contrato.