Terminación del contrato de arrendamiento de local comercial

Debido a la protección especial que la ley confiere a los comerciantes, la terminación del contrato de arrendamiento de locales comerciales está sometida a reglas especiales que en ocasiones hacen muy difícil terminar esos contratos.

Derecho del arrendatario a renovar el contrato de arrendamiento.

terminar-contratos

El contrato de arrendamiento por lo general se hace a término fijo, pero expirado el término de arrendamiento pactado no necesariamente implica que el contrato termina, pues la ley considera el derecho del arrendatario a que se le renueve el contrato.

Este derecho está contemplado en el artículo 518 del código de comercio, y señala que el arrendatario que ha ocupado un mismo establecimiento de comercio por un término no inferior a dos años tiene derecho a que se le renueve.

Contrato de arrendamiento de locales comerciales

Ese derecho no opera en los siguientes casos:

  1. Cuando el arrendatario haya incumplido el contrato.
  2. Cuando el propietario necesite los inmuebles para su propia habitación o para un establecimiento suyo destinado a una empresa sustancialmente distinta de la que tuviere el arrendatario.
  3. Cuando el inmueble deba ser reconstruido, o reparado con obras necesarias que no puedan ejecutarse sin la entrega o desocupación, o demolido por su estado de ruina o para la construcción de una obra nueva.

Luego de dos años de arrendamiento, el contrato de arrendamiento no puede ser terminado (no renovado), excepto si se configura una de las causales ya señaladas, o si el arrendatario decide no continuar con el contrato.

El derecho es del arrendatario quien puede ejercerlo o no.

Lo expuesto aquí aplica a cualquier arrendamiento comercial, como un local propiamente dicho, oficinas, bodegas, depósitos, en fin, cualquier inmueble que se utilizado para un establecimiento de comercio.

Causales de para la terminación del contrato de arrendamiento de local comercial.

El contrato de arrendamiento de local comercial se puede terminar por la expiración del plazo sin que se renueve, o en ejecución del contrato, esto es, antes de que expire el plazo si existe una causa legal o justa para hacerlo.

Arrendador y arrendatario ¿Quiénes son?

Las causales para terminar el contrato por no renovación están expresamente señaladas en el artículo 518 del código de comercio.

Las causales para la terminación del contrato de arrendamiento durante su ejecución no están reguladas por el código de comercio sino por el código civil, y la principal de todas es por voluntad de las partes.

Causales para que el arrendador termine el contrato de arrendamiento de local comercial.

El arrendador puede terminar el contrato de arrendamiento del local comercial en cualquier tiempo por las siguientes causas.

  1. Por no pago de la renta o canon de arrendamiento.
  2. Por utilización del local para usos distintos al autorizado en el contrato.
  3. Cuando el arrendatario no conserva el local en buen estado.
  4. En general cualquier incumplimiento del arrendatario.

Si el arrendatario incumple el contrato de arrendamiento en cualquier modo el arrendador queda facultado para terminarlo.

Indemnización por incumplimiento del arrendatario.

Si el arrendatario incumple con el contrato de arrendamiento, y en ocasión a ello el arrendador se ve obligado a terminar con el contrato, se aplica lo dispuesto en el artículo 2003 del código civil:

«Cuando por culpa del arrendatario se pone término al arrendamiento, será el arrendatario obligado a la indemnización de perjuicios, y especialmente al pago de la renta por el tiempo que falte hasta el día en que desahuciando hubiera podido hacer cesar el arriendo, o en que el arriendo hubiera terminado sin desahucio.

Podrá, con todo, eximirse de este pago proponiendo, bajo su responsabilidad, persona idónea que le sustituya por el tiempo que falte, y prestando, al efecto, fianza u otra seguridad competente.»

En otras palabras el arrendatario tendrá que pagar los cánones de arrendamiento que faltaren por causarse hasta la terminación del contrato de arrendamiento, o hasta que el contrato terminara surtida la notificación de terminación del contrato (desahucio).

Causales para que el arrendatario termine el contrato de arrendamiento de local comercial.

El arrendatario también puede dar por terminado el contrato de arrendamiento por justa causa en los siguientes casos:

  1. Cuando el propietario no mantiene en estado funcional el local.
  2. Por mal estado de local.
  3. Por perturbación en el uso del local por terceros.
  4. Cualquier otro incumplimiento contractual del arrendador.

Si el contrato de arrendamiento es terminado por culpa del arrendador naturalmente el arrendatario no debe pagar ninguna indemnización ni cánones pendientes de causarse, y por el contrario, en algunos casos puede solicitar al arrendador el pago de una indemnización.

Terminación del contrato de arrendamiento por venta del local comercial.

La venta del local comercial por parte del dueño o arrendador no afecta el contrato de arrendamiento, de modo que el nuevo dueño no puede terminarlo, al menos por una justa causa.

Venta de inmueble arrendado – ¿Qué sucede con el arrendamiento?

El artículo 2020 del código civil señala lo siguiente:

«Estarán obligados a respetar el arriendo:

  1. Todo aquel a quien se transfiere el derecho del arrendador por un título lucrativo.
  2. Todo aquel a quien se transfiere el derecho del arrendador a título oneroso, si el arrendamiento ha sido contraído por escritura pública, exceptuados los acreedores hipotecarios.
  3. Los acreedores hipotecarios, si el arrendamiento ha sido otorgado por escritura pública inscrita en el registro de instrumentos públicos, antes de la inscripción hipotecaria.

El arrendatario de bienes raíces podrá requerir por sí solo la inscripción de dicha escritura.»

Recordemos que si al momento de la venta del local no se han cumplido los 2 años de permanencia en el local, el arrendatario no tiene derecho a la renovación y el contrato puede no ser renovado por el nuevo dueño.

En consecuencia, para renovar o terminar el contrato el comprador de local debe sujetarse a las reglas que hubieran aplicado al vendedor si no hubiera vendido el local, pues el contrato de arrendamiento se mantiene al margen de lo que comprador y vendedor hagan.

Terminación del contrato de arrendamiento por embargo de local.

¿Qué sucede con el contrato de arrendamiento del local comercial si el es embargado por una acreedor del arrendador?

En tal caso el contrato tampoco se ve afectado como claramente lo señala el artículo 2023 del código civil:

«Si por el acreedor o acreedores del arrendador se trabare ejecución y embargo de la cosa arrendada, subsistirá el arriendo, y se sustituirán el acreedor o acreedores en los derecho y obligaciones del arrendador.

Si se adjudicare la cosa al acreedor o acreedores, tendrá lugar lo dispuesto en el artículo 2020.»

El contrato de arreamiento sigue vigente y simplemente hay una sustitución del arrendador tanto en sus derechos como obligaciones.

Terminación del contrato de arrendamiento de local comercial por causas legales.

El contrato de arrendamiento se puede terminar por una causa expresamente considerada por la ley que no depende la voluntad del arrendatario, y es cuando el local arrendado es expropiado por utilidad pública.

Esta causal está contenida en el artículo 2018 del código civil.

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27 Opiniones
  1. Werner Grytz Dice:

    Buen dia. Quiero saber si un contrato de arrendamiento comercial que ya se venció se proroga automaticamente si el arrendatario no ha avisado que NO se va a prorogar? El Arrendatario debe informar la NO-proroga por escito y lo debe hacer tambien acaso quiere aplicar incumplimiento de contrato?
    Gracias por su concepto!

    Responder
  2. zulay Dice:

    Buenas noches a quien corresponda tengo un local en la avenida primera de mayo en la zona mueblera de Bogotá el arrendatario que tengo me firmo el contrato con una persona mas como arrendatario y una persona mas como coarrendatario ( fiador ) el caso es el siguiente la señora arrendataria vendió el menaje que tiene dentro de mi local y por ello quiere dejar a una persona en mi predio sin mi entero consentimiento el caso es que si la persona que se quiere quedar en mi local cumple con los requisitos que yo estoy pidiendo pudiera yo dejarle el local a la nueva señora avalado por un nuevo contrato y con ello los documentos que avalen la validez del mismo, el caso es que las otras dos personas que inicialmente firmaron conmigo el contrato no se han pronunciado y no se juridicamente que efectos pueda tener esto para mi . agradeceria su pronta y cordial respuesta muy amable buenas noches

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  3. Carlos Muñoz Dice:

    Llevo 9 años en un local comercial y deseo trasladar mi establecimiento a otro lugar muy cercano para mejorar mi infraestructura, es decir que desalojo el inmueble voluntariamente. ¿Podría el dueño del inmueble arrendar para la misma actividad económica de mi comercio?¿hay una ley que ampare la acreditación del inmueble y no permita si se da el caso la competencia desleal?

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    • Andres Sanchez Dice:

      Cuando la restitución del local se realiza de manera voluntaria por parte del arrendatario, quien entre a ocuparlo puede establecer cualquier establecimiento de comercio, inclusive el mismo que tenía el anterior.

      La ley solo protege al arrendatario en este sentido cuando la desocupación se produce, no voluntariamente, sino por requerimiento del arrendador para habitarlo o establecer una empresa, dice la ley, “sustancialmente distinta de la que desarrollaba el arrendatario”.

      La conclusión en el caso que planteas es: La ley no te garantiza ninguna acción contra el nuevo arrendatario que establezca una empresa igual a la tuya.

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      • carlos dueñas Dice:

        podrían sustentar mas tu tesis? con base a que norma y si conoces un caso o doctrina sobre la tesis que planteas. Gracias.

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  4. karen villa Dice:

    tengo un local comercial arrendado en 850.000 cuando me lo arrendaron me dijeron que era comercial pero no ha sido asi he tenido perdidas hable con el dueño de la casa para que le bajara al arriendo, esto no fue posible, le pedi unos arreglos locativos verbalmente y tampoco los realizo ya estoy aburrida en ese local, ahorita con los dias que nos dieron de cuarentena por el covid-19 no voy a poder abrir el local, quisiera saber si debo pagar arriendo mientras esta la cuarentena decretada por el gobierno, adicional a esto el contrato no esta firmado por el codeudor ni auntenticado por notaria este contrato es valido, si es valido puedo dar por terminado el contrato Cuando el propietario no mantiene en estado funcional el local

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  5. coke Dice:

    buenas tardesd debido a la pandemia y crisis mundial, debo cerrar definitivamente el restaurante, debo pagar la multa o cumplir con los 12 meses del contrato sino tengo recursos . la inmobiliaria me obliga a pagar la multa o terminar los 12 meses pagando.

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    • Fernando Dice:

      Buenas noches. Tengo en arrendamiento un local comercial desde el año 2017 para restaurante. A raíz de la pandemia que estamos viviendo en Colombia y por el Estado de Emergencia Económica declarado por la Presidencia de la República, el negocio está cerrado y desde hace más de dos meses no hay venta alguna. Como hay contrato escrito con clausula penal, puedo solicitar al arrendador la terminación anticipada del contrato sin el pago de dicha clausula?. Advierto que no debo ni arriendo ni servicios. Considero que se trata de un caso de fuerza mayor, pues estoy es perdiendo dinero. Gracias.

      Responder
      • ANA CASTRO Dice:

        Le cuento, que cuando no hay contrato escrito aplica la ley, y en tal caso no se puede terminar el contrato de arriendo por esta causal. Yo estoy en las mismas y debo pagar los canones hasta el final del termino aun cuando mi peluqueria está cerrada. Le sugiero negociar con el propietario, manifestarle la dura situación y llegar a un acuerdo, pero en todos los casos debe indemnizar, la ley indica que son 3 meses.

        Responder
    • solidaria Dice:

      debes pagar la tercera parte de la cláusula de incumplimiento. acuérdate que todo acuerdo quede por escrito,y Paz y Salvo.

      Responder
  6. David Paez Dice:

    no es cierto si se puede entregar el local sin necesidad de pagar multas o canones de arrendamiento no causados
    para mayor asesoría puede escribirme a mi correo
    davidalbertopaezrodriguez@gmail.com

    Responder
  7. Wilson A Dice:

    El articulo del código civil mencionado en la parte de indemnización no corresponde al tema o al menos en lo que pude validar dice:

    “ARTICULO 203. . Ejecutoriada la sentencia que decreta la separación de bienes, ninguno de los cónyuges tendrá desde entonces parte alguna en los gananciales que resulten de la administración del otro.”

    Responder
  8. Lina Dice:

    Que normativa esta contemplada las causales de terminación del contrato de arrendamiento local, por favor.

    Responder
  9. OBED RENTERIA Dice:

    Señores Gerencie.com tengo una duda sobre un CASO en mi casa cuentan con un local comercial hace 4 años hubo un inquilino el cual se fue debiendo unos canon de arrendamiento y dejando unas máquinas que ocupan un 30% del espacio del local desde entonces se ha tratado de contactar al ex inquilino para que saque sus maquinas que por culpa de ella no se ha podido alquilar el local en su totalidad si no un 70% del espacio por lo que sus maquinas estobar que debo hacer puedo yo sacar esa maquinas y venderlas o regalarlas debido a que este señor ya tienen mas de 4 años y no va por ella y ademas no se ha podido contatar

    Responder
  10. Ocaso Dice:

    Tengo en arrendamiento un local comercial, por razones de la pandemia me veo obligada a entregarlo, he avisado a la inmobiliaria con carta hace 30 días, ofreciendo pagar el 50% de la indemnizacion; sin embargo la inmobiliaria se niega a recibirlo exigiendo la totalidad de la indemnizacion y el pago del arriendo después de la fecha de notificado para recibir el local
    Mi pregunta es ante que entidad puedo hacer oficial la entrega del local para suspender el cobro mensual del arriendo?
    La inmobiliaria se puede negar indefinidamente a recibirlo?

    Responder
  11. maria jaimes Dice:

    buenas tardes
    Arrende un local comercial para un establecimento farmaceutico, despues de 4 meses el local presento el la placa humedades tan criticas que se evidencia hongos ,al realizar visita de inspecion,vigilancia y control el ente territorial me dio plazo de 30 dias para subsanar este daño ya que es de implicasion sanitaria, combirtiendose en un problema de salud publica.Se informo a la inmobiliaria quien envio un funcionario que verifico el daño y nunca mas volvieron.En esos dias inicio la situacion de la pandemia que agudizo mi situacion ,me toco para evitar sanciones por parte del Ministerio de Salud desocupar el local y trasladar el establecimiento farmaceutico.Envie correos, solicitando para entrega del local y me decian que no estaban laborando .Ahora me escriben diciendo que debo pagar una cantidad de dinero que no corresponde al tiempo que duro ocupado el local.Que debo hacer? mil gracias

    Responder
  12. solidaria Dice:

    Buenas tardes para que porfavor me colabores. Consigne casa comercial a Inmobiliari con seguro de arrendamiento y a la
    fecha no responden. El inquilino dice estar perjudicado el 98%. el canon es de 1.700.000 y presenta acuerdo por 200.000 pesos IMAGINESE y no se manifiesta para entrega del inmueble, aparte de esto tienen vivienda el casa comercial que hacer en este caso gracias

    Responder
  13. FERNANDO Dice:

    BUENOS DIAS.

    LLEVO 13 AÑOS EN UNA CASA QUE AL COMIENZO EL CONTRATO SE SUSCRIBIÓ COMO CONTRATO DE VIVIENDA URBANA, PERO EN EL OBJETO DEL MISMO DICE : ” PARA COMPRA Y VENTA DE PRODUCTOS QUIMICOS, NO SE LE PODRÁ DAR OTRO USO”. YO LO ALQUILE CON ESE FIN, ES DECIR COMERCIAL, SOLO HAGO ESO Y NO VIVO AHI. EL ULTIMO CONTRATO QUE FIRME CON LA DUEÑA DE LA CASA SOLO DICE ” CONTRATO DE ARRENDAMIENTO”, ME PIDIÓ DEPÓSITO HACE TRECE AÑOS Y SIGUE AHÍ ESCRITO, NUNCA ME HE IDO DEL LUGAR. LA PREGUNTA ES : QUÉ PRIMA MÁS, EL ENCABEZADO DEL CONTRATO O LA FINALIDAD DEL MISMO”, HAGO LA PREGUNTA YA QUE ELLA ME HA PEDIDO LA CASA LUEGO DE 13 AÑOS PARA CONSTRUIR, PERO LO HA HECHO FUERA DE LOS SEIS MESES. LA FINALIDAD DEL CONTRATO ES LO MÁS IMPORTANTE ,O NO ?

    Responder
  14. Adalberto Ariza Romero Dice:

    Buenos días, arrende hace 6 años tres localitos comerciales para juego, casino y oficina; luego el inquilino me manifestó que iba a poner una venta de jugos y comida rápida en unos de los locales, no vi inconveniente y acepté, pero después colocó una chimenea afectando la salud de los vecinos e inmediatamente le manisfesté mi inconformidad sin embargo el inquilino hizo caso omiso. el 18 de abril de este año se presento y me manifestó que que no podía pagarme el arriendo completo de dos locales que le bajará al 50 % pues yo vi factible pues los locales estaban cerrados, pero que el otro local lo tenía un señor Andrés que si queria lo sacara de allí le dije que yo le había arrendado tres locales a él y que debía responderme por los tres locales sin embargo el señor Andrés manifestó que quería quedarse con el local y le dije el local estaba a cargo de Fabían´Andrés se niega a desocupar y la chimenea afecta a los vecinos; no tiene documentos autorizados por mi y yo me niego a firmarle contrato a él. Tampoco tiene documentos que avalen el uso del suelo todo lo que tiene es fraudulento por favor necesito saber como sacarlo. gracias

    Responder
  15. LEONCIO MARTINEZ Dice:

    Existe un contrato de arrendamiento de local comercial (parqueadero),se le notifico la terminación del contrato al arrendatario, pero la carta se le entregó a destiempo. A raíz de esto se ha iniciado un conflicto jurídico. Pregunta. Aún habiéndose iniciado dicho trámite pre-jurídico, es procedente enviarle una nueva carta o comunicación de terminación del contrato, teniendo en cuenta que actualmente se está en el término de la nueva fecha de cumplimiento del contrato?. 2a. pregunta. el trámite pre-jurídico de conciliación impide o vuelve inocua la nueva comunicación que se envíe al arrendatario por parte del arrendador?. Agradecemos las luces que nos puedan dar sobre este tema de por sí engorroso

    Responder
  16. Hilda Dice:

    Entregué un local comercial,pagué una penalidad de tres meses ,vencía el 16 de junio/2020.
    Lo entregue hoy 2 de julio.
    Me cobraron la penalidad con incremento 2021,
    Incremento administración de enero a junio.
    Dos días de julio/2020
    Un depósito para servicios pendientes que llegan en julio
    Un depósito por papelería.
    Mi pregunta cuando deben expediente el paz y Salvo
    Gracias

    Responder
  17. DANIEL Dice:

    Quiero saber cuanto haciende una indemnización por 16 años de estar funcionando un local comercial y el arrendador solicita la entrega del inmueble, cuanto podría pagar el arrendador en favor del arrendatario?

    Responder
  18. michel moore Dice:

    mi consulta es tengo en arrendo un local comercial el arrendador me lo pidio de forma repentina, le he solicitado un desahucio el primero no me lo queria enviar, al fin me lo va ha enviar. Mi pregunta es durante los seis meses de desahucio debo pagarle en su totalidad los canones de arrendamiento?

    Responder
  19. Pedro Rojas Polo Dice:

    Buenas noches
    Tengo un negocio en un local comercial en arriendo, si desocupo por qué alguna razón; ¿cuánto tiempo debe pasar, para que en ese lugar se coloque o ubique un negocio con el mismo servicio o actividad comercial a la que yo brindaba?

    Responder
  20. JMAR Dice:

    Me van a arrendar por inmobiliaria un local en el 7 de agosto Bogotá, el contarto que me dieron para firmar una de las clausulas es que debo pagar el doble en lugar de pagar unos intereses eso es legal?.

    DECIMA PRIMERA: CLAUSULA PENAL: El incumplimiento por parte del arrendatario de cualesquiera de las cláusulas de este contrato, y el no pago de una o más mensualidades, lo constituirá en deudor del arrendador por una suma equivalente al valor del doble del precio de arrendamiento mensual que esté vigente en el momento en que tal incumplimiento se presente, a título de pena. Se entenderá, en todo caso, que el pago de la pena no extingue la obligación principal y que el arrendador podrá pedir a la vez el pago de la pena y la indemnización de perjuicios, si es el caso.

    Este contrato será prueba sumaria suficiente para el cobro de esta pena y el arrendatario renuncia expresamente a cualquier requerimiento privado o judicial para constituirlo en mora del pago de ésta o cualquier otra obligación derivada del contrato

    Responder
  21. PEDRO ANIBAL MORALES MANTILLA Dice:

    El Art. citado “203” del Estatuto civil vigente en Colombia, está mal, no es el 203, es el 2003.

    Responder
  22. Rafael Dice:

    Hola, me pueden ayudar por favor con una duda que tengo.

    La agencia con la cual tengo un local comercial en arriendo me paso carta manifestando que debía entregarle el local para el 30 de Agosto del 2020, sin embargo me permitieron estar hasta el 30 de Septiembre hasta que pudiese conseguir un nuevo local. La pregunta es como entrego el local el 30 de Septiembre de igual forma ese mes de Septiembre se debe pagar el arriendo.

    Quedo atento,

    Muchas gracias

    Responder
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