En este artículo 18 secciones
- De dónde sale la prohibición.
- Cuándo aplica la prohibición y cuándo no.
- ¿La prohibición cubre también a terceros?
- La indemnización del artículo 522.
- ¿Por cuánto tiempo dura la prohibición?
- Qué es una empresa «sustancialmente distinta».
- La vía alternativa: competencia desleal.
- Qué debe hacer cada parte.
- Preguntas frecuentes.
- ¿Se puede arrendar un local para la misma actividad del arrendatario anterior?
- ¿La prohibición cubre a terceros?
- ¿Qué comprende la indemnización?
- ¿Por cuánto tiempo no puedo montar el mismo negocio?
- ¿Qué se entiende por empresa sustancialmente distinta?
- ¿Aplica si el arrendatario incumplió el contrato?
- ¿Y si el arrendatario se fue por su propia voluntad?
- ¿Qué hago si el propietario montó mi mismo negocio?
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El propietario que recuperó su local invocando que lo necesitaba para un establecimiento propio no puede destinarlo a la misma actividad que tenía el arrendatario, porque el ordinal 2 del artículo 518 del Código de Comercio exige que la empresa sea «sustancialmente distinta». Hacerlo lo obliga a indemnizar en los términos del artículo 522. ¿Cuándo opera esa prohibición y por cuánto tiempo?
De dónde sale la prohibición.
No es una regla autónoma: nace de una de las tres causales por las que el arrendador puede negarse a renovar el contrato de un local comercial.
El ordinal 2 del artículo 518 permite negar la renovación cuando el propietario necesite el inmueble para su propia habitación o para un establecimiento suyo destinado a una empresa sustancialmente distinta de la que tuviera el arrendatario.
Esas dos palabras son toda la norma. Sin ellas, al propietario le bastaría alegar que necesita el local para quedarse con el negocio que otro acreditó durante años, que es exactamente lo que el legislador quiso impedir.
La finalidad del régimen comercial es proteger la clientela que el comerciante construyó en un lugar determinado, y por eso las normas de los artículos 518 a 523 son de orden público, como se explica en renovación del contrato de arrendamiento de local comercial.
- Guía de arrendamiento sin riesgo
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Cuándo aplica la prohibición y cuándo no.
Es la pregunta que decide los casos concretos, y la respuesta depende de por qué terminó el contrato.
| Cómo terminó el contrato. | ¿Puede montar el mismo negocio? | Por qué. |
|---|---|---|
| Se negó la renovación por el ordinal 2 del art. 518 | No | La empresa debe ser sustancialmente distinta |
| Se negó la renovación por el ordinal 3, reconstrucción | No, si no cumple lo anunciado | El art. 522 sanciona el destino distinto |
| El arrendatario incumplió el contrato | Sí | La causal es el ordinal 1, sin esa restricción |
| El arrendatario terminó voluntariamente o no renovó | Sí | No hubo negativa del arrendador |
| El arrendatario no llevaba dos años | Sí | No había derecho de renovación que enervar |
La prohibición solo opera cuando el arrendatario fue privado del local contra su voluntad. Si se fue porque quiso, o porque incumplió, no hay nada que proteger.
De acuerdo con nuestro criterio, esa es la clave de lectura de toda la figura: la restricción es la contrapartida de un derecho que se sacrificó, y donde no hubo sacrificio no hay restricción.
¿La prohibición cubre también a terceros?
Es la vía de elusión más obvia: el propietario no monta el negocio, sino que le arrienda a un tercero para que lo monte.
La ley la cerró. El artículo 522 no habla solo del propietario:
«Igual indemnización deberá pagarle si en esos mismos casos arrienda los locales, o los utiliza para establecimientos de comercio en que se desarrollen actividades similares a las que tenía el arrendatario.»
La redacción es deliberadamente amplia. Comprende tanto que el propietario utilice el local para una actividad similar como que lo arriende a un tercero que la desarrolle.
La lógica es evidente. Si el propietario dijo que necesitaba el local para una empresa suya distinta, o para reconstruirlo, y termina arrendándolo a alguien que monta el mismo negocio, es que la causal invocada no era cierta.
No importa, además, si el propietario es o no comerciante. Lo que la norma sanciona es el destino que se le dé al local, no la calidad de quien lo dé.
La indemnización del artículo 522.
Es la consecuencia de incumplir la causal invocada, y su alcance es mucho mayor de lo que suele suponerse.
«En la estimación de los perjuicios se incluirán, además del lucro cesante sufrido por el comerciante, los gastos indispensables para la nueva instalación, las indemnizaciones de los trabajadores despedidos con ocasión de la clausura o traslado del establecimiento y el valor actual de las mejoras necesarias y útiles que hubiere hecho en los locales entregados.»
Comprende entonces cuatro conceptos:
- El lucro cesante sufrido por el comerciante.
- Los gastos indispensables para la nueva instalación.
- Las indemnizaciones de los trabajadores despedidos por la clausura o el traslado.
- El valor actual de las mejoras necesarias y útiles hechas en el local.
El tercero es el que más sorprende. El propietario puede terminar pagando las liquidaciones de trabajadores que nunca fueron suyos, si el traslado del establecimiento obligó a despedirlos.
Los perjuicios los estiman peritos. No son una presunción a favor del arrendatario: hay que acreditarlos y cuantificarlos con dictamen debidamente soportado.
Conviene además recordar que el mismo artículo 522 sanciona una segunda conducta: no dar al local el destino anunciado o no iniciar las obras dentro de los tres meses siguientes a la entrega. El desarrollo completo está en indemnizaciones en el contrato de arrendamiento.
¿Por cuánto tiempo dura la prohibición?
Aquí está el punto que la ley no resolvió y donde el sitio fija posición.
Ni el ordinal 2 del artículo 518 ni ninguna otra norma que conozcamos establecen un término durante el cual el propietario deba abstenerse de desarrollar la actividad del arrendatario anterior.
Ante ese silencio hay que recurrir a la prescripción de la acción con que cuenta el arrendatario para reclamar.
De acuerdo con nuestro criterio, el término aplicable es el de la prescripción de la acción ordinaria del artículo 2536 del Código Civil, que es de diez años.
En consecuencia, el propietario debería abstenerse de ejercer la misma actividad, o de arrendar el local a un tercero con ese propósito, durante los diez años siguientes a la terminación del contrato.
Es una posición interpretativa y conviene advertirlo. La ley no fija plazo y la construcción se apoya en la prescripción de la acción, no en una norma que establezca el término de la prohibición. Un juez podría entender que la restricción se agota antes, atendiendo a la finalidad de la norma, que es impedir el aprovechamiento inmediato de la clientela ajena.
De acuerdo con nuestro criterio, ese matiz importa en la práctica: cuanto más tiempo haya transcurrido, más difícil será para el antiguo arrendatario acreditar que el nuevo destino del local le causó un perjuicio derivado de aquella terminación.
Qué es una empresa «sustancialmente distinta».
La norma no lo define, y de ahí nacen la mayoría de las discusiones concretas.
De acuerdo con nuestro criterio, la distinción no debe hacerse por el nombre de la actividad ni por su código de clasificación, sino por la clientela a la que se dirige. La finalidad del artículo 518 es proteger la clientela acreditada, de modo que el criterio debe ser si el nuevo negocio la aprovecha o no.
Un restaurante reemplazado por una ferretería es claramente distinto. Un restaurante reemplazado por una cafetería con carta de almuerzos, en el mismo local y con los mismos vecinos, difícilmente lo sea.
La norma habla además de actividades «similares», no idénticas. El artículo 522 sanciona el destino a «establecimientos de comercio en que se desarrollen actividades similares», lo que amplía el ámbito más allá de la reproducción exacta del negocio anterior.
Es una materia que se resuelve caso por caso y en la que la prueba de la similitud, y del perjuicio que de ella se deriva, recae sobre el antiguo arrendatario.
La vía alternativa: competencia desleal.
Cuando el caso no encaja en los artículos 518 y 522, queda una segunda ruta que conviene conocer.
La ley 256 de 1996 no contempla expresamente esta situación, pero su generalidad permite encuadrar los casos en que el arrendador priva al arrendatario del local para desarrollar enseguida la misma actividad, o para permitir que un tercero lo haga.
Aquí también hay que probarlo todo. El hecho alegado, el aprovechamiento de la clientela ajena y los perjuicios causados con su monto.
De acuerdo con nuestro criterio, esta vía es subsidiaria y solo debería intentarse cuando la del artículo 522 no está disponible, porque exige acreditar elementos adicionales que aquella no pide. Los supuestos de la ley están en actos que se consideran competencia desleal.
Qué debe hacer cada parte.
Si usted es el propietario. Antes de invocar el ordinal 2 del artículo 518, verifique que la empresa que va a instalar sea sustancialmente distinta. Y si va a arrendar el local a un tercero después de recuperarlo, tenga presente que la restricción lo alcanza igual.
Si usted es el arrendatario que salió. Documente el destino que se le dio al local: fotografías, registro mercantil del nuevo establecimiento, publicidad. Y conserve los soportes de su lucro cesante, de los gastos de traslado, de las liquidaciones de sus trabajadores y de las mejoras que hizo.
Si usted va a arrendar un local que quedó libre. Pregunte por qué salió el arrendatario anterior y qué negocio tenía. Si salió porque el propietario invocó el ordinal 2, montar allí una actividad similar puede exponer al propietario a la indemnización, y a usted a un conflicto que no buscó.
Preguntas frecuentes.
A continuación respondemos las preguntas frecuentes de nuestros lectores.
¿Se puede arrendar un local para la misma actividad del arrendatario anterior?
Depende de por qué salió el anterior. Si el propietario le negó la renovación invocando que necesitaba el local para una empresa suya distinta, no puede destinarlo a una actividad similar ni arrendarlo a un tercero que la desarrolle. Si el arrendatario se fue por su voluntad o porque incumplió, sí puede.
¿La prohibición cubre a terceros?
Sí. El artículo 522 del Código de Comercio sanciona igual que el propietario utilice el local para una actividad similar o que lo arriende a alguien que la desarrolle. La redacción es deliberadamente amplia para cerrar esa vía de elusión.
¿Qué comprende la indemnización?
El lucro cesante del comerciante, los gastos de la nueva instalación, las indemnizaciones de los trabajadores despedidos por la clausura o el traslado, y el valor actual de las mejoras necesarias y útiles hechas en el local. Los perjuicios los estiman peritos.
¿Por cuánto tiempo no puedo montar el mismo negocio?
La ley no fija plazo. De acuerdo con nuestro criterio, el término a considerar es el de la prescripción de la acción ordinaria del artículo 2536 del Código Civil, que es de diez años. Es una posición interpretativa, porque la norma no establece el término de la prohibición sino el de la acción.
¿Qué se entiende por empresa sustancialmente distinta?
La ley no lo define. De acuerdo con nuestro criterio, la distinción debe hacerse por la clientela a la que se dirige el negocio y no por el nombre de la actividad, porque lo que la norma protege es la clientela que el arrendatario acreditó.
¿Aplica si el arrendatario incumplió el contrato?
No. En ese caso la causal es el ordinal 1 del artículo 518, que no lleva la restricción del ordinal 2. El propietario puede montar el negocio que quiera.
¿Y si el arrendatario se fue por su propia voluntad?
Tampoco aplica. La restricción es la contrapartida de un derecho de renovación que se sacrificó, y si no hubo negativa del arrendador no hay nada que compensar.
¿Qué hago si el propietario montó mi mismo negocio?
Reclamar judicialmente la indemnización del artículo 522, acreditando el destino que se le dio al local y cuantificando los perjuicios con dictamen pericial. Si el caso no encaja en esa norma, queda la vía subsidiaria de la competencia desleal.
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Buenas tardes, yo arrendé un local comercial hace dos meses. Antes, en ese local había una boliche y vendía licor. La dueña del local le pidió el local con tres meses de anticipación. Después, al mes, me lo arrendó a mí y yo monté un café bar. Ahora la dueña me dice que no puedo vender licor porque la antigua arrendataria la puede demandar por colocar un negocio similar al que ella tenía. ¿Es verdad que la antigua arrendataria la puede demandar por montar este bar?
El artículo 518 del código de comercio prohíbe al arrendador desarrollar la misma actividad del arrendatario, pero eso aplica para cuando es el arrendador el que desarrolla la misma actividad, así que en nuestro criterio, la dueña no podría ser demandada por esa causal específica, pero si por haber dado un uso distinto a los señalados en el artículo 518 que permite la terminación del contrato, que es un asunto distinto y no depende de que se desarrolle la misma actividad.
Mi pregunta es la siguiente: una persona tenía arrendado un local y fue desalojada porque incumplió con el contrato. Además de esto, se generaron problemas porque no tenía permiso para el uso de aguas subterráneas ni disposición de aguas residuales al alcantarillado. No tenía todos los permisos necesarios para el funcionamiento del negocio. Al ser desalojada, yo tengo la intención de alquilar el lugar para poner el mismo negocio, pero con todos los permisos necesarios. ¿Se podría hacer sin lugar a indemnización ni perjuicios a la anterior persona que tenía alquilado?
En nuestro criterio, y como lo expresamos en el contenido del artículo, si hubo incumplimiento por parte del arrendatario, no hay lugar al pago de indemnización si el propietario instala allí un negocio del mismo tipo.
Hola, disculpen, de pronto mi ignorancia. Tengo un establecimiento de licor y quiero venderlo. La señora no me deja ceder el contrato. Me pasó la carta para desocupar, pero el hijo quiere realizar la misma actividad una vez nos vayamos. La pregunta es: ¿a cuánto tiempo puede realizar la misma actividad o arrendar para la misma? Quedo muy atento y agradecería su ayuda.
Según se explica en el artículo, serían 10 años, pero habría que determinar si se tendría derecho a la indemnización en razón a que usted plantea que va a vender el inmueble y la arrendadora no acepta la cesión del contrato, a lo que no está obligada…
Buen día, soy arrendataria de un local de comercio de telefonía y accesorios para celulares. El dueño del local tiene varios locales junto al mío, y arrenda un local contiguo con la misma actividad comercial que la mía, a pesar de que le habíamos preguntado y él lo negó por completo. Diría que esto es competencia desleal. Quiero saber si puedo hacer algo al respecto sobre este tema. Muchas gracias por su ayuda.
No se puede hacer gran cosa por cuanto la ley prohíbe al arrendador desarrollar la misma actividad en el mismo local que tenía arrendado, pero no en uno distinto.
Si en el contrato de arrendamiento no se acordó nada al respecto tampoco se puede se puede hacer nada. Y el hecho de montar un negocio similar al lado no es competencia desleal.
Tengo una sociedad de hecho con un hermano, en la cual él figura como arrendatario, pero yo soy quien está registrado en la Cámara de Comercio como propietario del establecimiento de comercio. La esposa compró el local y mi socio decidió terminar el contrato de manera voluntaria, sin tenerme en cuenta como socio. Yo soy el propietario del establecimiento de comercio, pero quieren sacarme de manera negativa. ¿Qué debo hacer? Muchas gracias.
Es un asunto complejo porque el arrendatario no es usted sino su hermano, y como arrendatario puede terminar el contrato cuando decida, y si el contrato de arrendamiento se ha terminado, el arrendador puede exigirle la entrega del local puesto que entre el arrendador y usted no hay ningún vínculo contractual, por lo tanto, no puede reclamar nada a este.
Tendría que revisar si entre usted y su hermano, en el contexto de la sociedad de hecho, se hizo algún acuerdo por escrito que le permita reclamarle algún incumplimiento o indemnización por los perjuicios que le haya causado al tomar esa decisión sin consultarle.
Si compro el local y el vendedor me lo entrega desocupado, ¿puedo poner el mismo negocio que tenía el anterior dueño?
Sí. La limitación que impone el artículo 522 del código se impuso para proteger los derechos del arrendatario, pero si es el arrendador quien ha vendido el local, la ley no impide que el comprador pueda desarrollar la misma actividad del dueño anterior.
Saludos
Si, tras la finalización de un contrato de 3 años, se niega la prórroga solicitada por 3, 6 o 9 meses, ¿puede el arrendatario utilizar el local para el mismo rubro? Cabe aclarar que se ofreció un contrato por 3 años, pero con un aumento del 170% y actualizaciones cada 3 meses según el IPC, lo cual es imposible para el rubro. Sin embargo, se aceptó el aumento y los incrementos para una prórroga, la cual fue negada.
Si la terminación del contrato de arrendamiento se dio porque las partes no se pusieron de acuerdo sobre las condiciones, considero que el arrendador queda habilitado para colocar un negocio con la misma actividad comercial que el arrendatario al que no le renovó el contrato.
La razón es que el artículo 522 del Código de Comercio establece que, cuando el contrato no se ha renovado alegando las causales estipuladas en el artículo 518 del mismo código, entre ellas no se encuentra la relacionada con el hecho de que las partes no pudieron ponerse de acuerdo en las condiciones en que se debía dar la renovación.
¿Durante cuánto tiempo debe el propietario evitar realizar el mismo negocio en el local para evitar la indemnización?
La ley no fija ese término, como se explica en el artículo.
Aprendí sobre mi finca para un hogar geriátrico durante 3 años. En ese tiempo, incumplió el contrato por pago inoportuno. Hasta hubo una demanda para el pago. El contrato se vencía en octubre y en enero envié la carta solicitando la finca cuando terminara el contrato. Sus pagos siguieron siendo a destiempo y su fama comercial era mala. Desocuparon en diciembre y en febrero la alquilé a otra persona que también manejaba un geriátrico. ¿Debo indemnizar al antiguo arrendatario?
Si el contrato fue incumplido y por esa razón le fue terminado, no hay lugar al pago de indemnizaciones.
Hace 4 años, en mi casa tenía arrendado un local cuya actividad era una taberna. Tras ser solicitado ese local, se estableció como apartamento. Ahora lo he reformado nuevamente como local. Mi pregunta es: si en este momento arrendara el local, ¿podría arrendarlo de nuevo para una taberna?
Con respecto a lo que leí, dice que, después de dos años, se puede arrendar para la misma actividad comercial.