En este artículo 20 secciones
- La renovación es automática y el silencio la produce.
- La prórroga del artículo 6 y sus dos condiciones.
- El arrendador está obligado a renovar.
- El preaviso para impedir la renovación.
- Qué se puede cambiar al renovar.
- Preguntas frecuentes.
- ¿Los contratos de arrendamiento se renuevan automáticamente?
- ¿Por cuánto tiempo se renueva el contrato?
- ¿Está obligado el arrendador a renovar el contrato?
- ¿Qué pasa si el arrendador no me da razones para no renovar?
- ¿Sirve un correo electrónico como preaviso?
- ¿Se puede pactar que el contrato no se renueve automáticamente?
- ¿Puedo cambiar las condiciones del contrato al renovarlo?
- ¿Se puede hacer un contrato de arrendamiento por seis meses?
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El contrato de arrendamiento de vivienda urbana se renueva solo, sin que nadie firme nada, si ninguna de las partes da el preaviso de tres meses que exigen los artículos 22 y 24 de la ley 820 de 2003. Esa renovación automática es la regla que más dinero cuesta desconocer, porque quien olvida avisar queda amarrado otro periodo completo y solo puede salir pagando tres meses de indemnización. ¿Cómo funciona y qué se puede cambiar al renovar?
La renovación es automática y el silencio la produce.
Conviene invertir el planteamiento habitual: no hay que hacer nada para que el contrato continúe. Hay que hacer algo para que termine.
La ley lo 820 de 2003 dice al final de los dos artículos (22 y 24) que regulan la terminación, en términos idénticos:
«De no mediar constancia por escrito del preaviso, el contrato de arrendamiento se entenderá renovado automáticamente por un término igual al inicialmente pactado.»
Ese inciso cierra tanto el artículo 22, que regula la terminación por el arrendador, como el artículo 24, que regula la del arrendatario. La consecuencia es la misma para los dos.
Y la renovación es por el término inicial, no por el que reste. Un contrato firmado por un año que no se preavisa se renueva por otro año completo, aunque ya hubiera pasado por varias prórrogas.
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Prórroga y renovación en la ley 820.
Técnicamente prorrogar y renovar no son lo mismo: la prórroga extiende el contrato existente y la renovación supone uno nuevo. La ley 820 de 2003, sin embargo, los usa de forma intercambiable.
El artículo 6 habla de prórroga y los artículos 22 y 24 hablan de renovación automática, pero todos describen el mismo fenómeno: el contrato continúa en iguales condiciones y por el mismo término inicial.
De acuerdo con nuestro criterio, lo que el legislador reguló en los artículos 22 y 24 es en rigor una prórroga y no una renovación, porque nada nuevo se pacta. La imprecisión no cambia el efecto, pero conviene tenerla presente al leer la norma.
La prórroga del artículo 6 y sus dos condiciones.
El artículo 6 regula la prórroga ordinaria y le pone dos requisitos que suelen pasarse por alto.
«El contrato de arrendamiento de vivienda urbana se entenderá prorrogado en iguales condiciones y por el mismo término inicial, siempre que cada una de las partes haya cumplido con las obligaciones a su cargo y, que el arrendatario, se avenga a los reajustes de la renta autorizados en esta ley.»
Primera condición. Que cada parte haya cumplido sus obligaciones. La prórroga del artículo 6 no opera a favor de quien incumplió.
Segunda condición. Que el arrendatario acepte el reajuste de la renta autorizado por la ley. Quien se niega a pagar el incremento legal no puede pretender que el contrato se le prorrogue.
Conviene precisar que el reajuste debe ser el autorizado por la ley, no cualquiera. Un incremento superior al índice de precios del año anterior es inoponible, y negarse a pagarlo no impide la prórroga, como se explica en incremento del arriendo de vivienda.
El arrendador está obligado a renovar.
Es la consecuencia práctica de todo lo anterior y suele plantearse como pregunta: ¿puede el arrendador negarse a renovar?
La respuesta es que solo en casos tasados. Fuera de ellos, si no preavisa el contrato se renueva, y si preavisa debe pagar.
| Situación del arrendador. | ¿Puede no renovar? | Qué debe hacer. |
|---|---|---|
| El arrendatario incumplió | Sí | Terminar con justa causa, sin indemnizar |
| Necesita el inmueble para su habitación | Sí | Preaviso de 3 meses y caución de 6 meses |
| Debe demoler o reparar el inmueble | Sí | Preaviso de 3 meses y caución de 6 meses |
| Debe entregarlo por una compraventa | Sí | Preaviso de 3 meses y caución de 6 meses |
| Plena voluntad, con 4 años de contrato | Sí | Preaviso de 3 meses e indemnización de 1,5 meses |
| Plena voluntad, con menos de 4 años | No al vencimiento | Terminar durante la prórroga, con 3 meses de indemnización |
| No hace nada | No | El contrato se renueva por el término inicial |
La penúltima fila es la que más se desconoce. Si el contrato lleva menos de cuatro años de ejecución, el arrendador no puede simplemente no renovar al vencimiento invocando su voluntad.
Lo que puede hacer es terminar durante la prórroga por la vía del numeral 7 del artículo 22, con preaviso de tres meses e indemnización de tres cánones. El resultado se parece pero la vía y el costo son distintos.
Y conviene insistir en algo que se malinterpreta: la regla de los cuatro años no premia al arrendatario antiguo. Al contrario, reduce a la mitad lo que el arrendador debe pagarle por no renovarle. Los montos están en indemnizaciones en el contrato de arrendamiento.
Cuando el arrendador avisa sin decir nada más.
Es una situación frecuente: llega la carta anunciando que el contrato no será renovado, sin invocar causal alguna y sin mencionar indemnización.
De acuerdo con nuestro criterio, en esos casos el arrendatario puede perseguir el pago de la indemnización que corresponda, porque una terminación sin causal invocada es una terminación por plena voluntad, y la ley la sujeta al pago.
¿Qué se debe hacer? Conservar la carta, responder por escrito solicitando que se indique la causal invocada y la indemnización o caución constituida, y guardar constancia de esa respuesta. Ese intercambio es la prueba del reclamo posterior.
El preaviso para impedir la renovación.
Todo depende de él, de modo que conviene precisar sus tres requisitos.
- Debe ser escrito. Un aviso verbal no produce efecto alguno.
- Debe darse con una antelación no menor a tres meses de la fecha de vencimiento.
- Debe enviarse por servicio postal autorizado, o por el mecanismo de notificación personal que el contrato haya establecido expresamente.
El tercer requisito es el que más se incumple. Un correo electrónico o un mensaje no cumplen la exigencia legal, salvo que el contrato los haya previsto expresamente como mecanismo de notificación.
Lo que importa es la fecha de recibo, no la de envío. Si el contrato vence el 25 de abril, el arrendatario debe haber recibido la carta a más tardar el 24 de enero. Conviene enviarla con varios días de anticipación para que el trayecto postal no consuma el plazo.
El modelo de esa carta y las precauciones al redactarla están en carta de no renovación de contrato de arrendamiento.
¿Se puede renunciar al preaviso en el contrato?
Es una pregunta que se hacen sobre todo los arrendadores que firman contratos cortos, y merece una respuesta cuidadosa porque hay dos vías con suerte distinta.
La cláusula de renuncia no sirve. Pactar que las partes renuncian al preaviso, de modo que el contrato no se renueve, choca con una norma imperativa. De acuerdo con nuestro criterio esa cláusula es ineficaz, porque la ley condiciona la terminación a la notificación y las partes no pueden dejar sin efecto lo que la ley dispone.
La cláusula que contiene el preaviso sí es defendible. Distinta es la cláusula por la cual una de las partes manifiesta desde la firma su voluntad de no renovar, constituyéndose esa estipulación en el preaviso exigido por la ley.
NO RENOVACIÓN. Las partes acuerdan que el presente contrato no se renovará automáticamente al finalizar su término inicial o sus prórrogas. El ARRENDATARIO manifiesta desde este momento su voluntad de no continuar con el contrato después de la fecha de vencimiento, constituyéndose esta cláusula en el preaviso requerido por la ley, sin que sea necesaria una nueva notificación.
El argumento a su favor es que la norma fija un mínimo de tres meses pero no un máximo, de modo que un preaviso dado con mayor antelación, incluso en el propio contrato, cumpliría el requisito.
De acuerdo con nuestro criterio, esta segunda vía es preferible a la renuncia, porque no desconoce la ley sino que cumple su finalidad: que ambas partes sepan con certeza que el contrato no continuará. Aun así es una posición interpretativa y no está exenta de discusión.
Contratos de duración menor al preaviso.
Hay un supuesto en que el preaviso resulta materialmente imposible y que muestra el problema de la norma.
En un contrato de dos meses, el preaviso tendría que darse un mes antes de que el contrato empiece. En uno de tres meses, exactamente el día en que inicia.
De acuerdo con nuestro criterio, esa imposibilidad refuerza la validez del preaviso incorporado al contrato: si la única forma de cumplir la norma es avisar al firmar, avisar al firmar debe ser suficiente.
Conviene recordar que para estancias cortas la ley previó una modalidad propia, el contrato de pensión, que se termina con diez días de aviso y sin indemnización, y que se explica en contrato de arrendamiento de vivienda urbana.
Qué se puede cambiar al renovar.
Aquí está la consecuencia menos obvia de la renovación automática, y la que perjudica sobre todo al arrendador.
Si el contrato se renovó por ministerio de la ley, lo hizo «en iguales condiciones». Lo único que puede cambiar es el canon, mediante el reajuste anual que autoriza la ley.
Cualquier otro cambio requiere el acuerdo de las dos partes: aumentar la duración, cambiar la forma de pago, agregar un garante, modificar la destinación o incorporar cláusulas nuevas.
| Se puede cambiar solo con. | Qué cambia. |
|---|---|
| El reajuste legal, sin acuerdo | El valor del canon, hasta el tope legal |
| Acuerdo de las dos partes | Todo lo demás: plazo, garantías, cláusulas, destinación |
¿Qué se debe hacer? Si el arrendador quiere modificar algo distinto del canon, no puede dejar que opere la renovación automática. Debe proponer el cambio antes del vencimiento y, si el arrendatario lo acepta, firmar un otrosí o un contrato nuevo.
Y si el arrendatario no lo acepta, al arrendador no le queda sino continuar en las mismas condiciones o terminar el contrato pagando lo que corresponda. El instrumento para formalizar el acuerdo es el otrosí.
La carta de renovación.
No es necesaria para que el contrato continúe, porque el silencio produce ese efecto. Su utilidad es otra.
Sirve para dejar constancia de las nuevas condiciones cuando las partes acuerdan cambiarlas, y para comunicar el reajuste del canon, que sí debe notificarse formalmente.
Preguntas frecuentes.
A continuación respondemos las preguntas frecuentes de nuestros lectores.
¿Los contratos de arrendamiento se renuevan automáticamente?
Sí. Si ninguna de las partes da el preaviso escrito de tres meses, el contrato se entiende renovado por un término igual al inicialmente pactado, según el último inciso de los artículos 22 y 24 de la ley 820 de 2003.
¿Por cuánto tiempo se renueva el contrato?
Por el mismo término inicialmente pactado, no por el que restaba. Un contrato de un año se renueva por otro año completo, aunque ya hubiera pasado por varias prórrogas.
¿Está obligado el arrendador a renovar el contrato?
Sí, salvo que el arrendatario haya incumplido o que invoque una causal especial de restitución con preaviso de tres meses y caución de seis. Puede además no renovar por su plena voluntad, pero solo si el contrato lleva al menos cuatro años de ejecución y pagando 1,5 meses de indemnización.
¿Qué pasa si el arrendador no me da razones para no renovar?
De acuerdo con nuestro criterio, una terminación sin causal invocada es una terminación por plena voluntad y está sujeta al pago de la indemnización correspondiente. Conviene responder por escrito solicitando que se indique la causal y la indemnización o caución constituida.
¿Sirve un correo electrónico como preaviso?
No, salvo que el contrato lo haya previsto expresamente como mecanismo de notificación personal. La ley exige servicio postal autorizado o el mecanismo que el contrato establezca de forma expresa.
¿Se puede pactar que el contrato no se renueve automáticamente?
Una cláusula de renuncia al preaviso es, de acuerdo con nuestro criterio, ineficaz por contrariar una norma imperativa. Es más defendible una cláusula en la que una parte manifiesta desde la firma su voluntad de no renovar, constituyéndose esa estipulación en el preaviso, ya que la ley fija un mínimo de tres meses pero no un máximo.
¿Puedo cambiar las condiciones del contrato al renovarlo?
Solo el canon, mediante el reajuste legal. Cualquier otro cambio exige el acuerdo de las dos partes y debe formalizarse en un otrosí o en un contrato nuevo antes de que opere la renovación automática.
¿Se puede hacer un contrato de arrendamiento por seis meses?
Sí, el plazo lo fijan las partes. Pero conviene tener presente que el preaviso de tres meses sigue siendo exigible, de modo que en un contrato corto habría que avisar casi desde el inicio para impedir la renovación.
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