Renovación del contrato de arrendamiento de vivienda

El contrato de arrendamiento de vivienda urbana, como cualquier otro contrato puede ser renovado, ya sea automáticamente o por acuerdo entre las partes.

Prórroga y renovación en el contrato de arrendamiento de vivienda.

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Aunque los conceptos prorrogar y renovar son técnicamente distintos, la ley 820 de 2003 parece utilizarlos indistintamente, por lo que resulta difícil saber cuándo se refiere a renovación y cuándo a prórroga.

Renovación automática del contrato de arrendamiento de vivienda.

El artículo 22 de la ley 820 de 2003, que trata sobre la terminación del contrato de arrendamiento por parte del arrendador, considera que en algunos de los casos allí previstos, la terminación requiere que previamente se informe o avise al arrendatario de la terminación del contrato, con una anticipación de 3 meses como en los numeral 7 y 8.

Y el último inciso del mismo artículo señala:

«De no mediar constancia por escrito del preaviso, el contrato de arrendamiento se entenderá renovado automáticamente por un término igual al inicialmente pactado.»

Ese preaviso se debe notificar con una antelación no inferior a 3 meses.

Contrato de arrendamiento de vivienda urbana

Por su parte el artículo 24 de la ley 820 que trata sobre la terminación del contrato de arrendamiento por parte del arrendatario, prevé que este, de forma unilateral pueda terminar el contrato ya sea durante la ejecución del término inicial o durante las prórrogas (en este caso con indemnización de 3 meses de arriendo), o al finalizar el término inicial o sus prorrogas, previa notificación al arrendatario con una antelación no inferior a 3 meses.

Luego, el último inciso señala que:

«De no mediar constancia por escrito del preaviso, el contrato de arrendamiento se entenderá renovado automáticamente por un término igual al inicialmente pactado.»

El punto es que en los casos en que la ley exige el preaviso para terminar el contrato de arrendamiento, ese preaviso debe existir, y debe notificarse dentro de los 3 meses previos a la finalización del contrato, y si no se hace, el contrato se entiende renovado automáticamente por ministerio de la ley.

Se supone que renovar es cambiar algo anterior o viejo por algo nuevo, pero en este caso lo que la ley quiere decir es que el contrato sigue con las mismas condiciones que traía, es decir que no hay nada nuevo, ni siquiera el término de duración.

Lo que el legislador debió considerar fue la prórroga automática y no la renovación automática, pero en todo caso lo que importa es que si el preaviso no se hace conforme la ley, el contrato queda renovado automáticamente, aunque ello no impide que las partes luego decidan terminarlo por mutuo acuerdo superando así la consecuencia jurídica de la ausencia del preaviso.

Prórroga del contrato de arrendamiento de vivienda.

La prórroga del contrato de arrendamiento está considerada en el artículo 6 de la ley 820 de 2003 en los siguientes términos:

«El contrato de arrendamiento de vivienda urbana se entenderá prorrogado en iguales condiciones y por el mismo término inicial, siempre que cada una de las partes haya cumplido con las obligaciones a su cargo y, que el arrendatario, se avenga a los reajustes de la renta autorizados en esta ley.»

En este caso el término prórroga parece usarse correctamente, pues el contrato sigue igual como venía, excepto que cambia el precio de la renta o canon de arrendamiento, en los términos que considera la ley.

Incremento del arrendamiento de vivienda ¿Cuánto se puede?

Si el contrato no es terminado expresamente por una de las partes o por ambas, se prorroga, se renueva o se extiende tácitamente, o por ministerio de la ley como consecuencia de no haberse observado los procedimientos que exige la ley para su terminación.

Pero también puede prorrogarse por acuerdo expreso entre las partes.

Lo importante a tener presente, es que, como la prórroga o renovación pueden ser tácitas o automáticas, la clave está en la terminación del contrato, de manera que si una de las partes no desea prorrogar o renovar el contrato, debe terminarlo conforme lo exige la norma.

Si las partes desean continuar con el contrato de arrendamiento, no hace falta hacer nada, excepto si quieren cambiar condiciones al contrato precedente, caso en el cual sí debe renovar el contrato para que en ese contrato renovado se puedan incluir las nuevas condiciones.

Terminación del contrato de arrendamiento de vivienda urbana

Si no hay nuevas condiciones, entonces se puede dejar que ocurra la prórroga tácita, es decir, por el silencio de las partes representado en la ausencia de la notificación de la terminación del contrato.

Lo que se puede cambiar en la renovación y prórroga del contrato.

Cuando hablamos de renovación automática en los términos de los artículos 22 y 24 de la ley 820, se entiende que el contrato se renueva con las mismas condiciones y con la misma duración.

Sin embargo, ello no significa que no se pueda incrementar el canon de arrendamiento, pues es una facultad que otorga la ley al arrendatario.

Es decir que si se permite que ocurra la renovación automática del contrato, lo único que se puede cambiar es el precio de la renta.

Si se necesita hacer otro cambio se requiere acuerdo entre las partes, es decir, que el contrato debe ser renovado en toda regla, ya sea firmando un nuevo contrato o un otrosí.

Otrosí en los contratos. ¿Qué es y para qué sirve?

En el caso de la prórroga, la misma norma dice que esta procede siempre que el arrendador se avenga a los incrementos que por ley se pueden hacer, así que no representa mayor inconveniente.

Y, como ya lo explicamos, si las partes necesitan cambiar algo más que el precio del arrendamiento, entonces deben modificar el contrato o hacer uno nuevo, pues la prórroga sólo permite extender al duración del contrato e incrementar el arrendamiento.

Si queremos un contrato de arrendamiento con nuevas condiciones, no podemos permitir su renovación automática, pues una vez concretada por ministerio de la ley, lo único que se puede cambiar es el precio del arriendo en cuanto se aplica el incremento permitido por la ley, y cualquier otro cambio requiere necesariamente la aceptación de la otra parte, que si no la da, no deja otro camino que esperar a finalizar el contrato, o terminarlo unilateralmente pagando las indemnizaciones a que haya lugar.

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Una opinión
  1. Diego Suárez Dice:

    Cordial saludo. Quiero saber si dadas las circunstancias actuales, sigue aplicando la norma de informar con tres meses de antelación al arrendatario que no quiero seguir arrendando un local. En mi caso el contrato vence el 30 de mayo y por el momento no estoy en la posibilidad de seguir usando el local y quiero pagar el mes de arriendo de mayo y terminar el contrato.

    Les agradezco por su colaboración.

    Responder
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