Deslinde y amojonamiento

El deslinde y amojonamiento es el proceso judicial para fijar los linderos entre predios colindantes y marcarlos físicamente con mojones. Lo regulan los artículos 400 a 405 del Código General del Proceso (CGP): pueden pedirlo el propietario, el nudo propietario, el usufructuario, el comunero y el poseedor con más de un año de posesión; la demanda debe acompañarse de un dictamen pericial sobre la línea divisoria; el demandado tiene tres días de traslado; y el juez fija los linderos en una diligencia en el terreno. La acción no prescribe.

Qué es el deslinde y qué es el amojonamiento.

El deslinde es la determinación de los límites de un predio frente a los predios vecinos. El amojonamiento es la colocación de mojones, es decir, de señales físicas que marcan esos límites en el terreno. Como lo ha explicado la Sala Civil de la Corte Suprema de Justicia (SC267-2023), el amojonamiento parte de que los límites ya están definidos y consiste en marcarlos físicamente.

El fundamento sustancial está en el artículo 900 del Código Civil:

«Todo dueño de un predio tiene derecho a que se fijen los limites que lo separan de los predios colindantes, y podrá exigir a los respectivos dueños que concurran a ello, haciéndose la demarcación a expensas comunes.»

Y si alguien quita un mojón, el artículo 901 del mismo código permite al dueño perjudicado exigir que lo reponga a su costa y lo indemnice.

Cuándo procede el proceso de deslinde.

El proceso procede cuando los colindantes no se ponen de acuerdo sobre dónde está el lindero, o cuando los linderos son inciertos. Por ejemplo, cuando el vecino corrió la cerca unos metros, o cuando los títulos describen los linderos de forma imprecisa.

El deslinde fija la línea divisoria; no discute quién es el dueño. Si el conflicto es sobre la propiedad de una franja que el vecino ocupa con ánimo de dueño, la vía puede ser la reivindicatoria o la pertenencia, y no solo el deslinde.

Quién puede demandar y contra quién.

Según el artículo 400 del CGP, pueden demandar el deslinde:

1. El propietario pleno.
2. El nudo propietario.
3. El usufructuario.
4. El comunero.
5. El poseedor material con más de un (1) año de posesión.

La demanda debe dirigirse contra todos los titulares de derechos reales principales sobre los inmuebles objeto del deslinde que aparezcan inscritos en los certificados del registrador de instrumentos públicos.

Requisitos de la demanda.

Según el artículo 401 del CGP, la demanda debe expresar los linderos de los predios y las zonas limítrofes que habrán de ser objeto de la demarcación, y acompañarse de:

1. El título del derecho invocado y los certificados del registrador sobre la situación jurídica de todos los inmuebles entre los cuales deba hacerse el deslinde, que cubran un período de diez (10) años si fuere posible.
2. Cuando sea el caso, la prueba siquiera sumaria de la posesión material del demandante. En este caso, puede pedir que el deslinde se haga con base en los títulos del colindante.
3. Un dictamen pericial que determine la línea divisoria, que se somete a contradicción según el artículo 228.

Por tratarse de un proceso declarativo que no está entre las excepciones del artículo 68 de la Ley 2220 de 2022, de acuerdo con nuestro criterio la conciliación extrajudicial es requisito de procedibilidad cuando el asunto sea conciliable, salvo que se pidan medidas cautelares. Las excepciones se explican en el artículo sobre los procesos declarativos.

Traslado de la demanda.

El artículo 402 del CGP dispone:

«De la demanda se correrá traslado al demandado por tres (3) días. Los hechos que constituyen excepciones previas, la cosa juzgada y la transacción, solo podrán alegarse como fundamento de recurso de reposición contra el auto admisorio de la demanda.»

El término de traslado es corto porque la discusión de fondo no se da en la contestación, sino en la diligencia de deslinde, donde el juez verifica los linderos en el terreno.

La diligencia de deslinde.

Según el artículo 403 del CGP, el juez fija fecha y hora para la diligencia en el terreno, a la que deben concurrir los peritos, y las partes deben presentar sus títulos a más tardar el día de la diligencia. Allí:

1. El juez recibe las declaraciones de los testigos que presenten las partes o que decrete de oficio, examina los títulos para verificar los linderos y oye a los peritos.
2. Si encuentra que los terrenos no son colindantes, declara improcedente el deslinde por auto. Si lo son, señala los linderos y hace colocar mojones donde sea necesario.
3. Pone o deja a las partes en posesión de sus terrenos según la línea fijada, y dicta allí mismo sentencia que declara en firme el deslinde, ordena cancelar la inscripción de la demanda y protocolizar el expediente en una notaría. El notario expide copia del acta para su inscripción en el registro.
4. Las oposiciones de terceros a la entrega se tramitan según el artículo 309.

Si nadie se opone, lo decidido en la diligencia queda en firme y el lindero se fija de manera definitiva.

Oposición al deslinde.

La parte que no esté de acuerdo con el deslinde practicado debe manifestarlo antes de que termine la diligencia, y luego, según el artículo 404 del CGP:

1. Dentro de los diez (10) días siguientes debe formalizar la oposición mediante demanda, en la que puede alegar sus derechos sobre la zona discutida y pedir el reconocimiento y pago de las mejoras puestas en ella.
2. Si no presenta la demanda a tiempo, el juez declara desierta la oposición y pone a los colindantes en posesión de lo que les corresponda, sin que pueda admitirse una nueva oposición, salvo la de terceros.
3. Si la presenta, se corre traslado al demandado por diez (10) días, con notificación por estado, y el asunto sigue por el trámite del proceso verbal. La sentencia decide la oposición y, si modifica la línea, fija el lindero definitivo y ordena el amojonamiento, la entrega, el registro y la protocolización.

La oposición no impide que se haga la diligencia, pero obliga a resolver en una sentencia la discusión sobre la franja de terreno.

Mejoras en la franja que pasa al vecino.

Si como consecuencia del deslinde un colindante debe entregar una franja en la que tiene mejoras, puede oponerse a la entrega mientras no se le pague su valor (artículo 405 del CGP). Las pruebas se practican en la diligencia, y si la decisión le es favorable, estima el valor bajo juramento; si se objeta, lo avalúan los peritos que asistieron.

La acción de deslinde no prescribe.

La acción de deslinde es imprescriptible: puede ejercerse en cualquier tiempo mientras subsista la incertidumbre sobre los linderos. Así lo ha sostenido la Sala Civil de la Corte Suprema de Justicia, por ejemplo en la sentencia del 1 de junio de 2005 (radicado 7802):

«Las características principales de la acción de deslinde son las de ser real, inmueble, imprescriptible, facultativa para los dueños de predios colindantes y obligatoria para el propietario a quien se demanda…»

Los diez años que menciona el artículo 401 no son un plazo para demandar: se refieren al período que deben cubrir los certificados del registrador.

A continuación respondemos las preguntas frecuentes de nuestros lectores.