Impuesto de registro: qué es, tarifas y cómo se liquida

El impuesto de registro es un impuesto departamental que se paga al inscribir en la oficina de registro de instrumentos públicos o en la cámara de comercio los documentos que contienen actos, contratos o negocios jurídicos en los que intervienen particulares, como la compraventa de un inmueble, una hipoteca o la constitución de una sociedad. Lo regulan los artículos 226 a 236 de la 226 y el decreto 650 de 1996, y cada departamento fija su tarifa dentro de los rangos legales. ¿Cuánto se paga, sobre qué base y qué pasa si no se registra a tiempo?

Qué es el impuesto de registro.

Cuando se vende un inmueble, la escritura pública no basta para transferir la propiedad: hay que inscribirla en la oficina de registro de instrumentos públicos. Antes de esa inscripción, debe pagarse el impuesto de registro al departamento.

Lo mismo ocurre con muchos actos que se inscriben en la cámara de comercio, como la constitución de una sociedad, la cesión de cuotas o el nombramiento de un representante legal.

En algunos departamentos se le conoce como impuesto de beneficencia o boleta fiscal, por el nombre del recibo con el que se paga. Es distinto de los derechos de registro, que son la tarifa que cobra la Superintendencia de Notariado y Registro por el servicio de inscripción y que tienen la naturaleza de una tasa.

Qué actos causan el impuesto.

Lo dispone el artículo 1 del decreto 650 de 1996, que reglamenta la ley 223 de 1995:

«Están sujetas al impuesto de registro, en los términos de la Ley 223 de 1995, las inscripciones de los documentos que contengan actos, providencias, contratos o negocios jurídicos en que los particulares sean parte o beneficiarios que, por normas legales, deban registrarse en las Cámaras de Comercio o en las Oficinas de Registro de Instrumentos Públicos.»

Así, causan el impuesto, entre otros, la compraventa y la hipoteca de inmuebles, la constitución y reforma de sociedades, la cesión de cuotas sociales y los nombramientos de representantes legales y revisores fiscales.

Cuando un mismo acto debe registrarse en la oficina de registro y en la cámara de comercio, el impuesto se paga una sola vez, en la oficina de registro, según el inciso 2 del artículo 226 de la ley 223 de 1995.

Actos que no causan el impuesto.

El decreto 650 de 1996 excluye, entre otros, los siguientes actos:

• La matrícula mercantil y su renovación.
• La inscripción en el registro único de proponentes y de los libros de contabilidad.
• La inscripción y cancelación de medidas cautelares, de la contribución de valorización y de otras providencias que no incorporan un derecho de valor económico a favor de una persona.
• Los actos, contratos o negocios celebrados entre entidades públicas.

Cuando en un acto intervienen entidades públicas y particulares, el impuesto se paga solo sobre la parte que corresponde a los particulares, que la ley presume en el 50% del valor.

Cuándo se causa.

El impuesto se causa en el momento en que se solicita la inscripción, y se paga una sola vez por cada acto. Si un mismo documento contiene varios actos sujetos a registro, el impuesto se liquida por cada uno de ellos. Es el caso de una escritura de compraventa en la que, además, se constituye una hipoteca: se paga el impuesto por la venta y por la hipoteca.

Base gravable.

La base gravable está definida en el artículo 229 de la ley 223 de 1995:

• Por regla general, el valor incorporado en el documento, es decir, el precio o la cuantía del acto.
• En la constitución o reforma de sociedades anónimas y asimiladas, el capital suscrito; en las limitadas y asimiladas, el capital social.
• Cuando el acto se refiere a inmuebles, el valor no puede ser inferior al avalúo catastral, el autoavalúo, el valor del remate o el de la adjudicación, según el caso.
• En los documentos sin cuantía, como un nombramiento, el impuesto es un valor fijo.

Por eso, si un inmueble se escritura por un valor inferior a su avalúo catastral, el impuesto de registro se liquida sobre el avalúo.

Tarifas del impuesto de registro.

Las tarifas las fija la asamblea de cada departamento, dentro de los rangos del artículo 230 de la ley 223 de 1995:

En la práctica, la mayoría de departamentos aplica el tope del 1% en las compraventas de inmuebles, como ocurre en el Valle del Cauca o en Antioquia. Pero conviene verificar la ordenanza vigente del departamento donde está el inmueble, porque algunos fijan tarifas menores para la vivienda de interés social o para ciertos actos.

Ejemplo.

Supongamos la compraventa de un apartamento por $300.000.000, cuyo avalúo catastral es de $200.000.000, en un departamento con tarifa del 1%:

• Base gravable: el mayor entre el precio y el avalúo, es decir, $300.000.000.
• Impuesto de registro: $300.000.000 × 1% = $3.000.000.

A ese valor se suman los derechos de registro de la Superintendencia de Notariado y Registro y, en algunos departamentos, estampillas u otros cobros. Si en la misma escritura se constituye una hipoteca, se liquida además el impuesto sobre el valor de la hipoteca.

Plazo para registrar.

El artículo 231 de la ley 223 de 1995 fija el plazo para solicitar el registro de los actos sujetos al impuesto: dos meses desde el otorgamiento de la escritura, cuando debe inscribirse en la oficina de registro de instrumentos públicos, y un plazo menor, de quince días, cuando debe inscribirse en la cámara de comercio.

Si se registra después de ese plazo, se causan intereses moratorios sobre el impuesto, por cada mes o fracción de retardo. Lo explicamos en el artículo sobre el plazo para registrar una escritura pública.

Además, mientras la escritura no se registre, el comprador no es propietario frente a terceros, y el inmueble puede ser embargado por deudas del vendedor.

A continuación respondemos las preguntas frecuentes de nuestros lectores.