¿En qué consiste la afectación a vivienda familiar?

Por   24/10/2017

La afectación a vivienda familiar es una figura creada por la ley para proteger la vivienda en la que reside una familia, de manera tal que dicha vivienda resulta inembargable excepto en algunos casos expresamente contemplados por la ley.

Con esta figura la ley busca proteger la familia como unidad básica de la sociedad. La ley ha entendido que para que una familia se pueda consolidar, requiere de un espacio físico mínimo el cual debe ser protegido de manera especial, lo que conlleva a que una vivienda familiar no pueda ser embargada por ningún acreedor.

Sobre el sentido de esta figura, ha dicho la corte constitucional en sentencia C-192 de 1998:

La Constitución de 1991 protege de manera especial a la familia, a la que considera "institución básica de la sociedad" (art. 5 C.P.) y "núcleo fundamental" de la misma (art. 42 C.P.).

Toda persona tiene derecho a una vivienda digna y la Constitución ordena al Estado que fije las condiciones necesarias para hacerlo efectivo (art. 51 C.P.).

Pero la vivienda destinada a la familia goza de especialísima protección constitucional, en cuanto un mínimo espacio físico, adecuado a su preservación y desarrollo, es absolutamente indispensable para que el conjunto de la sociedad se desenvuelva en armonía. Desde este punto de vista, la garantía de la vivienda familiar no es solamente un propósito deseable de los individuos sino un objetivo del más alto y urgente interés social, particularmente en lo que toca con las personas de menores ingresos.

El artículo 44 de la Constitución, al consagrar los derechos fundamentales de los niños, destaca entre ellos el de tener una familia y no ser separados de ella, a la vez que proclama el mandato de protegerlos contra toda forma de abandono e insiste en la obligación de la familia, la sociedad y el Estado en el sentido de garantizar su desarrollo armónico e integral y el ejercicio pleno de sus derechos, nada de lo cual puede lograrse cabalmente si los menores, solos o con los suyos, carecen de una habitación digna a la cual acogerse, o si corren el riesgo de perderla, generalmente a causa de problemas económicos que no está en sus manos resolver.

Por eso, de manera expresa el Constituyente ha querido establecer a favor de la familia, y particularmente de los niños, un patrimonio mínimo que pueda subsistir aun frente a cobros judiciales coactivos y del cual no se pueda disponer, inclusive por quienes lo han constituido, para fines distintos. La Carta Política autoriza al legislador para determinar el patrimonio familiar inalienable e inembargable.

Bien, la afectación a vivienda familiar está contemplada por la ley 258 de 1996 que en su artículo primero dice:

Definición. Entiéndese afectado a vivienda familiar el bien inmueble adquirido en su totalidad por uno o ambos cónyuges, antes o después de la celebración del matrimonio destinado a la habitación de la familia.

La consecuencia principal de la afectación a vivienda familiar es la inembargabilidad del inmueble calificado como tal. Sobre el respecto dice el artículo 7 de la ley 258 de 1996:

Los bienes inmuebles bajo afectación a vivienda familiar son inembargables, salvo en los siguientes casos:

1. Cuando sobre el bien inmueble se hubiere constituido hipoteca con anterioridad al registro de la afectación a vivienda familiar.

2. Cuando la hipoteca se hubiere constituido para garantizar préstamos para la adquisición, construcción o mejora de la vivienda.

El inmueble afectado a vivienda familiar sólo se puede embargar si se hipotecó con anterioridad a la fecha en que se registró la afectación a vivienda familiar, y por supuesto que en este caso sólo el beneficiario de la hipoteca puede solicitar el embargo.

Se puede embargar también cuando la hipoteca se constituye posteriormente a la fecha de de registro de la afectación a vivienda familiar, si dicha hipoteca se constituyó para adquirir, construir o mejorar la vivienda objeto de afectación familiar.

Esta es la razón por la que algunos bancos no aceptan como garantía un bien inmueble con afectación a vivienda, puesto que en caso de que el deudor no pague, no le podrá embargar la vivienda.

Otro aspecto importante de esta figura, es que para poder vender un inmueble afectado a vivienda familiar, se requiere la firma de los dos cónyuges, puesto que para poder vender primero se debe levantar la afectación a vivienda familiar, y dicha afectación se debe levantar por escritura pública para lo cual se requiere que comparezcan los dos cónyuges.

Como se puede observar, esta figura protege la vivienda familiar no solo frente a terceros sino que protege a un cónyuge frente al otro, dado que ninguno puede vender la vivienda sin la aprobación del otro.

Para mayor información consultar la ley 258 de 1996

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18 Opiniones
  1. Alberto Hernandez dice:

    Buen dia,

    soy acreedor de una hipoteca abierta , constituída en Agosto de 2011 con fecha de vencimiento 1 año despues en Agosto de 2012 , 1 año antes de que el deudor registrara la afectación a vivienda familiar. Hay unos pagarés respaldados por esta hipoteca abierta y van a prescribir en 6 meses , junto con la hipoteca.
    Se puede hacer una escritura de extension de la hipoteca para que la fecha de vencimiento sea en Agosto del 2018 y asi poder cambiar los pagares y extender también la fecha de vencimiento de los pagares ,para que no prescriba la obligación?
    Al hacer esta extension de la fecha de vencimiento , la escritura de extension será registrada en la oficina de registro de instrumentos públicos? En caso de hacer un cobro ejecutivo de los pagarés , el inmueble hipotecado podría ser embargado?

    Gracias

  2. Katherine dice:

    Buen día, me encuentro en mora de 30 con las cuotas de un crédito, yo tengo una casa a nombre mío y temo que me la puedan embargar, si yo la afecto como patrimonio familiar, puedo salvarme del embargo? Gracias. La deuda es bastante alta, mi esposo se encuentra sin trabajo hace 3 meses y mis ingresos no alcanzan para cubrirla.

    • daniela lopez dice:

      buen dia tengo tengo deudas con tres bancos bastante grandes la afectacion a vivienda se hizo despues de los prestamos y me atrase con las cuotas, ya no puedo cumplirle a los bancos. mi pregunta es ¿me pueden los bancos levantar la afectacion a vivienda familiar?

  3. Marta Fernandez dice:

    Buenas tardes:

    He sido notificada de un Acto Administrativo por parte de un Ente del Estado, donde me informan sobre la apertura de una investigación y sanción “suspensión inmediata” por violación a normas ambientales; ellos inician ésta apertura en razón a una visita que realizaron y tomaron fotografías y evidencian que hay violación a normas ambientales, por haberse votado desechos (escombros) a ronda de caño es decir 20 metros, donde se está haciendo un conjunto cerrado.

    Ellos informan que al momento de la visita, no se encontró ninguna persona responsable y que para verificar de quien era el predio, tuvieron que buscar en el sistema igac, quien era su propietario, lo extraño es que nunca fuimos informados de dicha visita, hasta ahora nos llega la notificación de la resolución y llegó la comunicación a nuestras oficinas, que quedan dentro del mismo predio donde se encuentra la construcción del conjunto cerrado.

    Les solicito muy amablemente me informen, que puedo hacer, dentro de la resolución tengo 10 días para presentaralegatos podemos solicitar pruebas, aportar pruebas que consideremos pertinentes con el fin del derecho a la defensa.

    Que puedo alegar????….

    Gracias;

    Estudiante de Derecho

  4. Jaime Enrique dice:

    Cordial Saludo.
    Es posible el embargo de un inmueble que es colocado bajo afectación de familia con deudas adquiridas atrás ?.

  5. Ivan Giraldo M. dice:

    Figuro con una deuda en Industria y Comercio de Medellin, por un establecimiento de Comercio que nunca tuve. he pasado 10 años , demostrando que nunca tuve ese establecimiento, cuando logre probar que no existía, El fallo me salio restando unos años, y no anulando el proceso de cobro. estoy viejo y para seguir peleando , me coge muerto. tengo una vivienda de mi esposa e hijo, afectada por vivienda familiar. tiene algún riesgo de ser envargada?
    gracias

    • Juan Camilo Notaria dice:

      Buenas Noches Ivan. Su vivienda no tiene riesgo de ser embargada, hipotecada o rematada por alguna entidad publica o privada porque la afectacion a vivienda familiar, saca al bien inmueble del comercio, y con esa limitacion al dominio que tiene, no se puede hacer ningun tipo de transcaccion, operacion o tramite con su casa, pues està protegida a favor de su conyugue. Incluso si usted va al banco y desea obtener un credito hipotecario donde la deuda la respalde su casa, tampoco lo puede hacer.

  6. Paola Cano dice:

    Buenas noches, actualmente poseo una deuda al Banco Colpatria por una suma de $8.000.000, no tengo trabajo y por ende no tengo como pagar esta deuda, he tratado de conciliar con el banco pero no me dan otra alternativa de pagar el valor total sin ninguna opción, mi duda es que tengo una casa a mi nombre que actualmente estoy pagando y mirando en las escrituras aparece como vivienda con no afectación a vivienda familiar e inembargable, puede el banco tomar acciones legales sobre mi casa ? gracias por su ayuda

  7. carlos caballero dice:

    buenas noches adquirí una vivienda de interés familiar en el 2006 con mi ex-esposa y hija menor de edad, al cabo de un tiempo nos separamos, mi hija ya tiene mas de 18 años pero, mi ex en su nueva unión tiene una menor de edad.
    mis preguntas la hija de ella (menor de edad) en su nuevo núcleo familiar afecta la vivienda
    que puedo hacer para darle fin a ya que ella no quiere vender ni ceder y nada

  8. anna bustamante dice:

    Buenos dias, tengo una casa y esta tiene afectacion familiar, mi duda es que mi hijo ya cunple los 18 en diciembre del 2017, que pasa en ese caso?

  9. Mateo dice:

    Buenas, Cordial Saludo
    Quiero comprar una vivienda pero lo cual tiene afectación a vivienda familiar y patrimonio de familia y la pareja están divorciados y tienen hijos menores de edad.
    Que se puede hacer en ese caso?

  10. rufino dice:

    Buenas tardes,mi situación es la siguiente,mi esposa tiene una deuda en una corporación bancaria,y se ha quedado en cuotas de pago,los de la corporación le dijeron q podría ser embargada si no pagaba lo q esta por pagar,nosotros no tenemos escritura publica,sera q ellos pueden enbargar la casa?
    por favor dígame q hago en este sentido.

    o puedo ir a hacer un papel a una notaria para afectación familiar.sobre la casa,pero tenemos carta venta autenticada.y se paga impuesto.y se aparece en el aguztin codazi.por favor díganme q debo hacer para evitar el embargo de mi casa.

    • Jhon garcia dice:

      tienes que hacer la afectación a vivienda familiar antes que te embarguen!!!!
      esto protegerá tu casa, a menos que la deuda de tu esposa halla sido destinada para adquirir esa misma casa o remodelar etc..

    • Jhon garcia dice:

      debes hacer el tramite de afectación a vivienda familiar antes de que embarguen!!
      eso protegerá tu casa a menos de que la deuda que adquirió tu esposa halla sido para adquirir esa misma casa..

  11. Carolina G dice:

    Puedo constituir un establecimiento un patrimonio de familia sobre un establecimiento de comercio?

  12. MARCELA POLANCO dice:

    tengo una vivienda con afectación a vivienda familiar murió mi compañero permanente y ahora sus hijos de su primer matrimonio abren una sucesión tienen derecho a este predio?

  13. LUIS EDUARDO GUTIERREZ dice:

    SI MI CASA ES DE AFECTACION FAMILIAR Y SOLO TENEMOS ESA NO SE LE PUEDE QUITAR LA AFECTACION FAMILIAR O COMO PUEDO HACER PARA HIPOTECARLA QUE NO SEA PARA AREGLARLA NI NADA CON EL FIN DE ELLA SI NO PARA OTRA CAUSA? GRACIAS

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