La afectación a vivienda familiar es una figura jurídica creada para proteger la vivienda familiar, que se constituye en favor del cónyuge o compañero permanente regulada por la ley 258 de 1996.
- Qué es la afectación a vivienda familiar.
- Funciones que cumple la afectación a vivienda familiar.
- Constitución de la afectación a vivienda familiar.
- Quién puede constituir la afectación a vivienda familiar.
- Requisitos para constituir la afectación a vivienda familiar.
- El inmueble con afectación familiar debe ser utilizado como vivienda.
- La necesidad de que exista matrimonio o unión permanente.
- Quien constituye la afectación a vivienda familiar debe ostentar la propiedad total del inmueble.
- No se puede constituir la afectación a vivienda familiar sobre más de un inmueble.
- Inscripción de la afectación a vivienda familiar.
- Documentos requeridos para la afectación a vivienda familiar.
- Beneficiarios de la afectación a vivienda familiar.
- Cuántos inmuebles se pueden afectar a vivienda familiar.
- Limitaciones de la afectación a vivienda familiar.
- Cancelación de la afectación a vivienda familiar.
- Extinción de la afectación a vivienda familiar.
Qué es la afectación a vivienda familiar.
La afectación a vivienda familiar es una figura para proteger los intereses del cónyuge que no es propietario.
En un matrimonio, regularmente los inmuebles y otros bienes están a nombre de un solo cónyuge, quien puede venderlos o regalarlos en detrimento del otro cónyuge, detrimento que se minimiza con la figura de la afectación a vivienda familiar, pues el cónyuge propietario no podrá disponer del bien sin la firma (autorización) del otro cónyuge.
Adicionalmente, los bienes con afectación a vivienda familiar son inembargables, por lo que es una figura que se erige como protectora del patrimonio de ambos cónyuges.
Funciones que cumple la afectación a vivienda familiar.
La afectación a vivienda familiar cumple dos funciones importantes que debemos considerar:
- Protege la propiedad del bien al convertirlo en inembargable.
- Protege los derechos del cónyuge no propietario.
Un vivienda o apartamento con afectación a vivienda familiar por regla general no puede ser embargado, lo que materializa la protección de la vivienda familiar puesto que impide que terceros puedan perseguirla.
De otra parte, la afectación a vivienda familiar protege los derechos del cónyuge no propietario, en razón a que el cónyuge propietario puede enajenar o gravar la vivienda sólo con la autorización del cónyuge.
Tenga en cuenta que la afectación familiar es distinta al patrimonio de familia, y a pesar de tener fines similares, sus diferencias hacen en ocasiones una sea apropiada y otra no.
Constitución de la afectación a vivienda familiar.
La afectación a vivienda familiar se hace mediante escritura pública por el cónyuge propietario del inmueble, sin necesidad de que el otro cónyuge autorice o firme la escritura.
Quién puede constituir la afectación a vivienda familiar.
La afectación a vivienda familiar la puede constituir el cónyuge propietario del inmueble, siempre a favor del otro cónyuge o compañero permanente.
Requisitos para constituir la afectación a vivienda familiar.
Para constituir la afectación a vivienda familiar se deben cumplir los siguientes requisitos:
- Que sea utilizado para vivienda.
- Que haya un matrimonio o unión marital de hecho.
- Que el cónyuge tenga la propiedad total del inmueble.
- No tener otros inmuebles con afectación a vivienda familiar.
- Inscribir en la oficina de registros públicos.
A continuación, se detalla más sobre cada requisito.
El inmueble con afectación familiar debe ser utilizado como vivienda.
La afectación a vivienda familiar se instituyó para proteger la vivienda de la familia, por tanto dicha figura sólo puede afectar inmuebles destinados a la vivienda de la familia.
Lo anterior impide que se puedan afectar segundas viviendas, locales comerciales, fincas recreacionales, lotes o cualquier otro inmueble que no esté destinado a la vivienda.
No quiere decir que esté prohibido afectar una finca de recreo, pues si esa es donde la familia habita es válido constituirla; lo que no es válido es tener un apartamento donde vive la familia, y además una finca de recreo y sobre esa crear la afectación a vivienda familiar.
La necesidad de que exista matrimonio o unión permanente.
Para constituir la afectación a vivienda familiar es necesario que existe matrimonio o unión permanente o marital de hecho.
Para el caso de compañeros permanente, el artículo 12 de la ley 258 de 1996 señala que se requiere una convivencia de por lo menos dos años.
Para el caso de los cónyuges no existe tiempo mínimo de existencia del matrimonio.
Quien constituye la afectación a vivienda familiar debe ostentar la propiedad total del inmueble.
No se puede constituir la afectación a vivienda familiar sobre una parte de un inmueble, por lo que el cónyuge que lo constituye debe tener el 100% de la propiedad del mismo.
Si el inmueble pertenece a los dos cónyuges, donde por obvia razón ninguno posee el 100% de la propiedad, se puede afectar a vivienda familiar en virtud a lo dispuesto por el artículo 1 de la ley 258 de 1996:
«Entiéndese afectado a vivienda familiar el bien inmueble adquirido en su totalidad por uno o ambos cónyuges, antes o después de la celebración del matrimonio destinado a la habitación de la familia.»
Lo que no procede es afectar un inmueble que una parte pertenece a un tercero distinto al cónyuge.
No se puede constituir la afectación a vivienda familiar sobre más de un inmueble.
Para la afectación a vivienda familiar de un inmueble es necesario que el mismo cónyuge no tenga otro bien afectado a vivienda familiar.
Si se llegase a tener más de un inmueble con afectación a vivienda familiar cualquier tercero interesado puede exigir su levantamiento mediante intervención judicial.
Inscripción de la afectación a vivienda familiar.
Para que la afectación a vivienda familiar surta efectos legales es requisito inscribir la escritura en que se constituye en la oficina de registros públicos según lo señala el artículo 12 de la ley 158 de 1996:
«La afectación a vivienda familiar a que se refiere la presente ley solo será oponible a terceros a partir de anotación ante la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos y en el correspondiente Folio de Matrícula Inmobiliaria.»
Esa inscripción hará que la afectación a vivienda familiar sea pública en la medida en que aparecerá en el certificado de libertad y tradición del inmueble.
Documentos requeridos para la afectación a vivienda familiar.
La afectación a vivienda familiar se hace por medio de escritura pública, para lo cual se deben allegar a la notaría los siguientes documentos:
- Certificado de libertad y tradición del inmueble.
- Copia de la escritura pública en la que conste la propiedad del inmueble.
- Fotocopia de la cédula de ciudadanía de cada uno de los cónyuges.
Al solicitar la elaboración de la escritura se debe responder el cuestionario que obligatoriamente debe hacer el notario que incluye preguntas como destinación del bien, si tiene o no otro inmueble afectado, etc.
Beneficiarios de la afectación a vivienda familiar.
La afectación a vivienda familiar sólo se puede constituir a favor el cónyuge o compañero permanente, de modo que los hijos no son beneficiarios de esta figura, como tampoco ningún otro familiar del cónyuge propietario y menos terceros.
Cuántos inmuebles se pueden afectar a vivienda familiar.
La ley sólo permite la afectación familiar a un único inmueble propiedad del cónyuge.
Si ya se tiene un inmueble con afectación a vivienda familiar y se quiere afectar otro, primero se debe cancelar o levantar la afectación del primer inmueble.
Limitaciones de la afectación a vivienda familiar.
La afectación a vivienda familiar busca proteger la vivienda de la pareja, pero tiene algunas limitaciones por lo que la protección no es plena ni absoluta.
¿Quién puede embargar una casa con afectación a vivienda familiar?
La afectación a vivienda familiar se constituye para impedir que la casa o el apartamento sea embargado por una deuda o cualquier otra obligación, pero el artículo 7 de la ley contempla dos excepciones a esa regla general:
- Cuando sobre el bien inmueble se hubiere constituido hipoteca con anterioridad al registro de la afectación a vivienda familiar.
- Cuando la hipoteca se hubiere constituido para garantizar préstamos para la adquisición, construcción o mejora de la vivienda.
También se puede embargar en el caso que pasa a señalarse.
Hipotecar un inmueble afectado a vivienda familiar.
La protección que brinda la afectación a vivienda familiar es para impedir que sea embargado, pero no impide que sea hipotecado por el cónyuge dueño del inmueble, pero en tal caso necesita el consentimiento y la firma del cónyuge no propietario, según lo dispone el artículo 3 de la ley 258 de 1996 que habla de la doble firma.
En consecuencia, un inmueble con afectación a vivienda familiar sí puede ser hipotecado, y ello significa que puede ser embargado por esa hipoteca en la que los dos cónyuges han consentido.
Cancelación de la afectación a vivienda familiar.
La afectación a vivienda familiar se puede cancelar de la misma forma en que se constituyó, es decir, mediante escritura pública, que debe ser inscrita en la oficina de registro de instrumentos públicos.
Levantamiento voluntario de la afectación a vivienda familiar.
El artículo 4 de la ley 258 de 1996 señala que la afectación a vivienda familiar se puede levantar por ambos cónyuges de forma voluntaria y en común acuerdo.
Esto significa que se requiere del consentimiento del cónyuge no propietario (beneficiario), consentimiento que se expresa con la firma en la escritura de cancelación o levantamiento de la afectación a vivienda familiar.
La exigencia de la firma o consentimiento del otro cónyuge o compañero permanente es la garantía que protege los derechos del cónyuge no propietario, pues sin ese consentimiento expresado con la firma del cónyuge dueño del inmueble no puede levantar la afectación y no puede enajenar ni gravar el inmueble.
Levantamiento de la afectación a vivienda familiar sin el consentimiento de los dos cónyuges.
Por regla general se requiere de los dos cónyuges para poder levantar o cancelar la afectación a vivienda familiar, pero el artículo 4 de la ley 258 señala este procedimiento puede ser solicitad por uno de los cónyuges o por autoridad competente en los siguientes casos:
- Cuando exista otra vivienda efectivamente habitada por la familia o se pruebe siquiera sumariamente que la habrá; circunstancias éstas que serán calificadas por el juez.
- Cuando la autoridad competente decrete la expropiación del inmueble o el juez de ejecuciones fiscales declare la existencia de una obligación tributaria o contribución de carácter público.
- Cuando judicialmente se suspenda o prive de la patria potestad a uno de los cónyuges.
- Cuando judicialmente se declare la ausencia de cualquiera de los cónyuges.
- Cuando judicialmente se declare la incapacidad civil de uno de los cónyuges.
- Cuando se disuelva la sociedad conyugal por cualquiera de las causas previstas en la ley.
- Por cualquier justo motivo apreciado por el juez de familia para levantar la afectación, a solicitud de un cónyuge, del Ministerio Público o de un tercero perjudicado o defraudado con la afectación.
En estos casos es necesaria la intervención judicial para proceder a levantar la afectación a vivienda familiar.
Extinción de la afectación a vivienda familiar.
La afectación a vivienda familiar se extingue en los casos señalados en el parágrafo segundo del artículo 4 de la ley 258:
«La afectación a vivienda familiar se extinguirá de pleno derecho, sin necesidad de pronunciamiento judicial, por muerte real o presunta de uno o ambos cónyuges, salvo que por una justa causa los herederos menores que estén habitando el inmueble soliciten al juez que la afectación se mantenga por el tiempo que esta fuera necesaria. De la solicitud conocerá el Juez de Familia o el Juez Civil Municipal o Promiscuo Municipal, en defecto de aquel, mediante proceso verbal sumario.
La anterior medida no podrá extenderse más allá de la fecha en que los menores cumplan la mayoría de edad o se emancipen, caso en el cual, el levantamiento de la afectación opera de pleno derecho, o cuando por invalidez o enfermedad grave, valorada por el Juez, al menor le sea imposible valerse por sí mismo.»
Para lo anterior es necesaria la intervención judicial no pudiéndose hacer por vía notarial.
Costumbre en derecho
Proceso divisorio
junio 17th, 2019 a las 8:34 am
Buenos días una vivienda afectada a vivienda familiar puede ser embargada cuando los hijos son mayores de edad?
noviembre 24th, 2020 a las 2:23 pm
No puede embargarse la vivienda afectada a vivienda familiar. En esta figura solo son beneficiarios los cónyuges o compañeros permanentes y no los hijos. Podrían ser beneficiarios los hijos si llegaren a faltar los padres y eso a consideración del juez de familia en un proceso verbal sumario. Solo el hipotecante tendría la opción del embargo. (Ley 258 de 1996 Art. 7º.-)
junio 26th, 2019 a las 2:50 pm
buenas tardes amigo, te recomendaría que la protejas afectando el bien inmueble con la figura de patrimonio de familia.
julio 2nd, 2019 a las 2:27 pm
Buenas tardes… estoy pagando un crédito hipotecario, el apartamento tiene afectación familiar… hace mucho estoy atrasada en los pagos… no he podido negociar con el banco… puede el banco quitarme la vivienda?
abril 29th, 2022 a las 11:10 am
Si la hipoteca está a favor del banco que prestó el dinero para la adquisición si la puede embargar, es una de las excepciones.
julio 15th, 2019 a las 8:51 am
que pasa si una pareja de casados tiene dos inmuebles con afectacion de vivienda familiar? que proceso se adelanta para levantar esta figura?
julio 6th, 2020 a las 10:04 pm
Hola, mi cordial saludo.
Quiero agradecer esta informacion tan importante, me ha sevido mucho y me he actualizado de como es la ley en estos casos.
<quisiera preguntar: ustedes tienen consultorio jurídico donde lo puedan asesorar a uno directamente y si es así, cuanto cuesta la consulta y la asesoría, que requisitos tengo que cumplir?
Agradezco de antemano cualquier información de su parte.
Gracias y muy agradecido por su respuesta.
septiembre 10th, 2020 a las 4:06 pm
Buenas tardes ..Mi esposo saco un credito para comprar un apto usado
nosotros ya tenemos una casa con patrimonio familiar…ya el compro el apto
y solo queda el en la escritura…ayer firmo…y hoy me dice que yo debo ir a firmar para renunciar a la afectacion por patrimonio familiar…
Debo firmar?
Gracias
enero 7th, 2021 a las 10:23 am
Me encuentro enfermo desde hace ya varios años,en el momento en que se descubrió la enfermedad me encontraba , desempleado,y por ende desprotegido ,en cuanto a seguros médicos, prestaciones etc.mi esposa desde ese entonces es quien ha llevado toda la carga económica ,y demás en nuestra casa tenemos un hijo adolescente, y antes de la enfermedad compramos una casa de interés social que registra como patrimonio familiar ,yo tuve una relación antes de la cual quedaron 2 hijos que ya son mayores de edad, mí pregunta es ,que documento o que trámite debo hacer para que cuando yo fallesca ,mí 50%,solo pertenezcan a mí hijo y mí actual esposa ya que son los únicos que me han asistido económica y emocionalmente Durante todos estos años y no quiero por ningún motivo dejarles problemas, agradezco su ayuda.
febrero 22nd, 2022 a las 6:09 am
Mira tengo esta inquietud, si yo vivo con miconyugue durante 15 años. Tuvimos una casa, pero fue vendida con el tiempo. Ella despues se compro otra de mayor valor, que pasa tiene 1 hijo al comprar ella la casa las escrituras la hizo a nombre de su hijo. Ella solo tiene un poder sobre esta compra. La pregunta mia? Tendre algun derecho sobre esta compra.
enero 29th, 2021 a las 10:26 am
yo compre un inmueble y en la escritura dice no afecta a vivienda Familiar. que quiere decir que yo puedo vender el inmueble libremente? y si fallezco solo tienen derecho mis hijos. por favor necesito aclarar este punto. gracias
Loli
febrero 25th, 2021 a las 4:33 pm
¿Cuál es el costo del registro de la escritura cuando tiene afectación a vivienda familiar?
mayo 21st, 2021 a las 2:23 am
Buen día
Cordial saludo,
Que se debe hacer, cuando una vivienda constituida como patrimonio familiar, es hipotecada por uno de los conyuges sin presentar la firma de la esposa legítima ante la notaría donde se realizó tal evento.
julio 17th, 2021 a las 12:56 pm
Cordial saludo. Saque un crédito para libre inversión. Y después de esto compre un apartamento de I tres social. Debido a la pandemia. Solo e podido responder x el crédito del apto el banco. ME demandó
Y pide me embarguen. X la deuda de libre inversión esto es posible que suceda.. E lo pueden quitar?. En la escritura estoy sola con mis 2 menores. La deuda es con el mismo banco.
noviembre 28th, 2021 a las 3:42 pm
Buenas tardes. Vivo en el seg piso y el primer piso tengo una bodega arrendada. Puedo poner afectacion de vivienda a esta casa bodega
septiembre 5th, 2022 a las 4:31 pm
Buenas tardes
Es posible realizar afectación a vivienda familiar a un inmueble hipotecado por compra del mismo?
Muchas gracias.
diciembre 19th, 2022 a las 1:45 pm
Buenas tardes. Mi padre falleció y la vivienda se encuentra afectada a vivida familiar junto con mi madre, mi padre tenía un hijo por fuera del matrimonio, quien ya es mayor de edad, todos los hijos ya somos mayores de edad, qué podría hacer mi hermano , podrá reclamar parte del inmueble?