Afectación a vivienda familiar ¿En qué consiste?

Por 14 agosto, 2019

La afectación a vivienda familiar es una figura jurídica creada para proteger la vivienda familiar, que se constituye en favor del cónyuge o compañero permanente regulada por la ley 258 de 1996.

Proteger la vivienda con al afectación a vivienda familiar.

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La afectación a vivienda familiar cumple dos funciones importantes que debemos considerar:

  1. Protege la propiedad del bien al convertirlo en inembargable.
  2. Protege los derechos del cónyuge no propietario.

Un vivienda o apartamento con afectación a vivienda familiar por regla general no puede ser embargado, lo que materializa la protección de la vivienda familiar puesto que impide que terceros puedan perseguirla.

De otra parte, la afectación a vivienda familiar protege los derechos del cónyuge no propietario, pues para que el cónyuge propietario pueda enajenar o gravar la vivienda necesita de la autorización de su cónyuge.

Diferencia entre patrimonio de familia y afectación a vivienda familiar

Tenga en cuenta que la afectación familiar es distinta al patrimonio de familia, y a pesar de tener fines similares, sus diferencias hacen en ocasiones una sea apropiada y otra no.

Casos en que se puede embargar un inmueble con afectación a vivienda familiar.

La afectación a vivienda familiar se constituye para impedir que la casa o el apartamento sea embargado por una deuda o cualquier otra obligación, pero el artículo 7 de la ley contempla dos excepciones a esa regla general:

  1. Cuando sobre el bien inmueble se hubiere constituido hipoteca con anterioridad al registro de la afectación a vivienda familiar.
  2. Cuando la hipoteca se hubiere constituido para garantizar préstamos para la adquisición, construcción o mejora de la vivienda.

También se puede embargar en el caso que pasa a señalarse.

Hipotecar un inmueble afectado a vivienda familiar.

La protección que brinda la afectación a vivienda familiar es para impedir que sea embargado, pero no impide que sea hipotecado por el cónyuge dueño del inmueble, pero en tal caso necesita el consentimiento y la firma del cónyuge no propietario, según lo dispone el artículo 3 de la ley 258 de 1996 que habla de la doble firma.

En consecuencia, un inmueble con afectación a vivienda familiar sí puede ser hipotecado, y ello significa que puede ser embargado por esa hipoteca en la que los dos cónyuges han consentido.

Quién puede constituir la afectación a vivienda familiar.

La afectación a vivienda familiar la puede constituir el cónyuge propietario del inmueble, siempre a favor del otro cónyuge o compañero permanente.

Beneficiarios de la afectación a vivienda familiar.

La afectación a vivienda familiar sólo se puede constituir a favor el cónyuge o compañero permanente, de modo que los hijos no son beneficiarios de esta figura, como tampoco ningún otro familiar del cónyuge propietario y menos terceros.

Cuántos inmuebles se pueden afectar a vivienda familiar.

La ley sólo permite la afectación familiar a un solo inmueble propiedad del cónyuge.

Si ya se tiene un inmueble con afectación a vivienda familiar y se quiere afectar otro, primero se debe cancelar o levantar la afectación del primer inmueble.

Constitución de la afectación a vivienda familiar.

La afectación a vivienda familiar se hace mediante escritura pública por el cónyuge propietario del inmueble, sin necesidad de que el otro cónyuge autorice o firme la escritura.

Requisitos para constituir la afectación a vivienda familiar.

Para constituir la afectación a vivienda familiar se deben cumplir los siguientes requisitos:

  1. Que sea utilizado para vivienda.
  2. Que haya un matrimonio o unión marital de hecho.
  3. Que el cónyuge tenga la propiedad total del inmueble.
  4. No tener otros inmuebles con afectación a vivienda familiar.
  5. Inscribir en la oficina de registros públicos.

A continuación se detalla más sobre cada requisito.

El inmueble con afectación familiar debe ser utilizado como vivienda.

La afectación a vivienda familiar se instituyó para proteger la vivienda de la familia, por tanto dicha figura sólo puede afectar inmuebles destinados a la vivienda de la familia.

Lo anterior impide que se puedan afectar segundas viviendas, locales comerciales, fincas recreacionales, lotes o cualquier otro inmueble que no esté destinado a la vivienda.

No quiere decir que esté prohibido afectar una finca de recreo, pues si esa es donde la familia habita es válido constituirla; lo que no es válido es tener un apartamento donde vive la familia, y además una finca de recreo y sobre esa crear la afectación a vivienda familiar.

La necesidad de que existe matrimonio o unión permanente.

Para constituir la afectación a vivienda familiar es necesario que existe matrimonio o unión permanente o marital de hecho.

Para el caso de compañeros permanente, el artículo 12 de la ley 258 de 1996 señala que se requiere una convivencia de por lo menos dos años.

Para el caso de los cónyuges no existe tiempo mínimo de existencia del matrimonio.

Quien constituye la afectación a vivienda familiar debe ostentar la propiedad total del inmueble.

No se puede constituir la afectación a vivienda familiar sobre una parte de un inmueble, por lo que el cónyuge que lo constituye debe tener el 100% de la propiedad del mismo.

Si el inmueble pertenece a los dos cónyuges, donde por obvia razón ninguno posee el 100% de la propiedad, se puede afectar a vivienda familiar en virtud a lo dispuesto por el artículo 1 de la ley 258 de 1996:

«Entiéndese afectado a vivienda familiar el bien inmueble adquirido en su totalidad por uno o ambos cónyuges, antes o después de la celebración del matrimonio destinado a la habitación de la familia.»

Lo que no procede es afectar un inmueble que una parte pertenece a un tercero distinto al cónyuge.

No se puede constituir la afectación a vivienda familiar sobre más de un inmueble.

Para la afectación a vivienda familiar de un inmueble es necesario que el mismo cónyuge no tenga otro bien afectado a vivienda familiar.

Si se llegase a tener más de un inmueble con afectación a vivienda familiar cualquier tercero interesado puede exigir su levantamiento mediante intervención judicial.

Inscripción de la escritura en la oficina de registro.

Para que la afectación a vivienda familiar surta efectos legales es requisito inscribir la escritura en que se constituye en la oficina de registros públicos según lo señala el artículo 12 de la ley 158 de 1996:

«La afectación a vivienda familiar a que se refiere la presente ley solo será oponible a terceros a partir de anotación ante la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos y en el correspondiente Folio de Matrícula Inmobiliaria.»

Esa inscripción hará que la afectación a vivienda familiar sea pública en la medida en que aparecerá en el certificado de libertad y tradición del inmueble.

Documentos requeridos para la afectación a vivienda familiar.

La afectación a vivienda familiar se hace por medio de escritura pública, para lo cual se deben allegar a la notaría los siguientes documentos:

  1. Certificado de libertad y tradición del inmueble.
  2. Copia de la escritura pública en la que conste la propiedad del inmueble.
  3. Fotocopia de la cédula de ciudadanía de cada uno de los cónyuges.

Al solicitar la elaboración de la escritura se debe responder el cuestionario que obligatoriamente debe hacer el notario que incluye preguntas como destinación del bien, si tiene o no otro inmueble afectado, etc.

Cancelación de la afectación a vivienda familiar.

La afectación a vivienda familiar se puede cancelar de la misma forma en que se constituyó, es decir, mediante escritura pública.

Levantamiento voluntario de la afectación a vivienda familiar.

El artículo 4 de la ley 258 de 1996 señala que la afectación a vivienda familiar se puede levantar por ambos cónyuges de forma voluntaria y en común acuerdo.

Esto significa que se requiere del consentimiento del cónyuge no propietario (beneficiario), consentimiento que se expresa con la firma en la escritura de cancelación o levantamiento de la afectación a vivienda familiar.

La exigencia de la firma o consentimiento del otro cónyuge o compañero permanente es la garantía que protege los derechos del cónyuge no propietario, pues sin esa consentimiento expresado con la firma del dueño del inmueble no puede levantar la afectación y no puede enajenar ni gravar el inmueble.

Levantamiento de la afectación a vivienda familiar sin el consentimiento de los dos cónyuges.

Por regla general se requiere de los dos cónyuges para poder levantar o cancelar la afectación a vivienda familiar, pero el artículo 4 de la ley 258 señala este procedimiento puede ser solicitad por uno de los cónyuges o por autoridad competente en los siguientes casos:

  1. Cuando exista otra vivienda efectivamente habitada por la familia o se pruebe siquiera sumariamente que la habrá; circunstancias éstas que serán calificadas por el juez.
  2. Cuando la autoridad competente decrete la expropiación del inmueble o el juez de ejecuciones fiscales declare la existencia de una obligación tributaria o contribución de carácter público.
  3. Cuando judicialmente se suspenda o prive de la patria potestad a uno de los cónyuges.
  4. Cuando judicialmente se declare la ausencia de cualquiera de los cónyuges.
  5. Cuando judicialmente se declare la incapacidad civil de uno de los cónyuges.
  6. Cuando se disuelva la sociedad conyugal por cualquiera de las causas previstas en la ley.
  7. Por cualquier justo motivo apreciado por el juez de familia para levantar la afectación, a solicitud de un cónyuge, del Ministerio Público o de un tercero perjudicado o defraudado con la afectación.

En estos casos es necesaria la intervención judicial para proceder a levantar la afectación a vivienda familiar.

Extinción de la afectación a vivienda familiar.

La afectación a vivienda familiar se extingue en los casos señalados en el parágrafo segundo del artículo 4 de la ley 258:

«La afectación a vivienda familiar se extinguirá de pleno derecho, sin necesidad de pronunciamiento judicial, por muerte real o presunta de uno o ambos cónyuges, salvo que por una justa causa los herederos menores que estén habitando el inmueble soliciten al juez que la afectación se mantenga por el tiempo que esta fuera necesaria. De la solicitud conocerá el Juez de Familia o el Juez Civil Municipal o Promiscuo Municipal, en defecto de aquel, mediante proceso verbal sumario.

La anterior medida no podrá extenderse más allá de la fecha en que los menores cumplan la mayoría de edad o se emancipen, caso en el cual, el levantamiento de la afectación opera de pleno derecho, o cuando por invalidez o enfermedad grave, valorada por el Juez, al menor le sea imposible valerse por sí mismo.»

Para lo anterior es necesaria la intervención judicial no pudiéndose hacer por vía notarial.

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30 Opiniones
  1. MarianaR Dice:

    Hola, yo compre con un familiar una vivienda hace más de 10 años y quedó con afectación ya que la compramos con subsidio de vivienda. Quiero saber si yo le quiero comprar a ella su parte, también es necesario levantar la afectación o solo con un cambio en la escritura? También quiero saber como se hace ese tramite y cuanto puede tardar???

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  2. Ruth Leguizamon Dice:

    Tengo una una casita en el campo con mi hermana y mi mama ahí vivimos . A esta propiedad le puedo poner afectación familiar.

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  3. SHIRLY GONZALEZ Dice:

    NO LO PUEDES EMBARGAR PORQUE ESTA PROTEGIDO CON ESTA FIGURA.LA AFECTACIÓN SOLO PERMITE EMBARGOS CUANDO SE CONSTITUYE HIPOTECA CON ANTERIORIDAD Y DICHA HIPOTECA SE REALIZA PARA ADQUIRIR EL BIEN.

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  4. Ali Dice:

    Una persona que se quedó soltera y no se pudo casar jamás ni tener hijos , con edad de 50 años en adelante y que vive sola y su único patrimonio es su vivienda que tiene mas de 15 años de comprada y libre de hipotecas tiene hipotecas y esta en estrato 5 o 6
    ?esta persona tiene la posibilidad de protejer su vivienda en afectación familiar para su protección aduciendo que es una monofamilia y que tiene nada mas que ese bien como parte de su monofamilia?

    si NO es asi esta personas estarían desfavorecidas solo por no tener pareja ?

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  5. Mercedes Dice:

    Unión libre 45 años, se compro casa con venta de otra a mi nombre y afectación familiar con mi separado esposo como levantamos la afectación hijos mayores de 33 años (3)

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  6. verónica Dice:

    buenas tardes, mi pregunta es, se hizo una compraventa sobre una casa, pero ahora para adquirir el dominio, cual es el proceso para entregar las escrituras ¿si esa casa es patrimonio de familia? sin embargo la posesión de la casa la tiene la parte que va hacer propietario a futuro.

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  7. Roberto vazques Dice:

    Vivo en mi casa con mi familia tiene afectacion a vivienda familiar. El hecho es que hace muchos años le permite a una hermana de mi esposa tener una casa prefabricada en la terrasa de la casa nunca he permitido hacer escalas aparte la dentrada es por la misma casa. Si yo quiero pedir la terrada lo puedo hacer tranquilamente ? De hecho nunca les he recibido un solo peso por este prestamo

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  8. samy veloza Dice:

    buenas tardes un favor cuanto tiempo se demora en la notaria subir la afectación familiar en la escritura ??? y mas o menos q valores hay q pagar

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  9. Jesus Blanco Dice:

    Hola: La afectación familiar protege a la propiedad en caso de deudas con la DIAN que pasen a cobro jurídico?

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    • Isa Dice:

      Si la afectacion familiar es como una burbuja que ptoteje la propiedad afectada a vivienda famiar

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  10. Valeria Quintero Dice:

    Buenas tardes, mi esposo trabajaba en una empresa la cual le dieron un auxilio de vivienda, la compro pero mientras la pagaba a la empresa quedo hipotecada; cuando se firmaron las escrituras el me hace firmar como que consiento la NO afectación del inmueble.
    Después de 23 años de vivir juntos y con tres hijos; 22, 19 y 17 años, decidimos separarnos, el me alega que yo no tengo derecho a la casa por que renuncie a los derechos. Que puedo hacer en este caso?

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    • Isa Dice:

      Si tienes derecho una cosa es la afectaciona a vivienda familiar y la otra es el derecho a la liquidacion de la socirdad patrimonial o conyugal

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  11. john salgado Dice:

    buenas noche yo tengo un apartamento con afectación familiar y tengo una deuda con un banco y esta esta hipotecada a este banco por un valor pero tengo otras deudas con este banco con el crédito de la propiedad estoy al dia pero con la otra no estos se pueden en varga esta propiedad gracias

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  12. DIANA ISAZA Dice:

    buenos dias mi esposo compro casa estando juntos pero no somos casados y ya estamos separados y resulta que hizo la escritura solo a nombre de el.
    no figuramos ni la hija ni yo que puedo hacer ?

    Responder
  13. Yenny Restrepo Dice:

    Buenas tardes necesito nos asesoren, mi esposo adquirió una deuda en un banco es en tarjetas de crédito dejo de pagarlas desde hace 6 meses mas o menos, en este momento no tenemos como cancelar ese crédito, nosotros tenemos casa propia esta libre de todo y la tenemos con afectación a vivienda Familiar desde que la compramos hace ya tres años, tenemos un hijo de 20 años, nos podrían embargar la casa? , dicen que salio una nueva sentencia sobre este tema y dicen que nos la pueden embargar ya que mi hijo tiene 20 años, es cierto esto? estamos realmente preocupados. Mil gracias, quedamos atentos.

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  14. Benedicto torres martinez Dice:

    Mi apartento está a nombre de mis tres hijas,una de ellas es menor de edad, cuenta con un usufructo,a nombre de mi esposa.el conjunto no es legal es un encerrad,que se encuentra en proceso de derribamiento. Por problema

    Responder
  15. Benedicto torres martinez Dice:

    Mi apartamento se encuentra en un conjunto ence

    Responder
    • Benedicto torres martinez Dice:

      Mi apartamento se encuentra en un conjunto encerrado por consiguiente es ilegal,pero con personería jurídica con muchos errores.debido a administraciones mal intencionadas en todo sentido dejos de cancelas las cuotas de admón.En la escritura aparece mis tres hijas como propietarias,siendo una de ellas menor de edad y con una cláusula de usufruto a nombre de mi esposa.Debido al no pago de las cuotas fue embargado. Mi pregunta es: se puede hacer,Que ley nos protege.Ellos aplican la ley de propiedad horizontal 675 agosto 3 de 2001,pero no sé actualizaron en el tiempo establecido por la corte constitucional, que fue de año y seis meses acogiéndose después de tres años.Gracias por si atención prestada

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  16. Jenny Español Dice:

    Buenos dias

    Me separe hace 2 años y mi ex pareja se quedo con el apartamento el cual tiene afectación de vivienda familiar yo tendría derecho de reclamar algo?
    Gracias

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  17. John Dice:

    Hola,soy separado hace 5 años y con mi ex pareja tengo una casa con afectación de vivienda familiar, yo quiero vender pero ella no, que puedo hacer ??

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  18. karina Dice:

    buenos dias. mi casa aparece con afectacion familiar.yo como compradora de la casa, temgo dos niñas con mi esposo, el tiene dos hijas de su primer matrimonio, si mi esposo muere que le corresponde a mis hijas a mi y a las hijas de mi esposo

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  19. joseA Dice:

    Tengo una casa con patrimonio de familia, puede el Estado embargarla por deudas de impuestos. Gracias

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  20. Martha dias Dice:

    Para que sirve la afectación de vivienda

    Responder
  21. Mona Dice:

    Estoy separada sin divorcio legal ni liquidación de sociedad conyugal. Mi exesposo vendió la casa le di la firma porque era para comprar un apto. Pensé q quedarian las escrituras del nuevo apto con afectación familiar pero en la escritura dice NO afectación familiar y fines comerciales. Temo quedarme en la calle tuvimos 2 hijas pero ya son adultas y viven aparte. Nunca trabaje el siempre me mantuvo. Le agradecería me aconsejara pues allí vivo. Dios le pagué por su concejo

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  22. Lily Dice:

    Buenos días una vivienda afectada a vivienda familiar puede ser embargada cuando los hijos son mayores de edad?

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  23. jhon jairo quintero navarro Dice:

    buenas tardes amigo, te recomendaría que la protejas afectando el bien inmueble con la figura de patrimonio de familia.

    Responder
  24. ana Dice:

    Buenas tardes… estoy pagando un crédito hipotecario, el apartamento tiene afectación familiar… hace mucho estoy atrasada en los pagos… no he podido negociar con el banco… puede el banco quitarme la vivienda?

    Responder
  25. Aura Dice:

    que pasa si una pareja de casados tiene dos inmuebles con afectacion de vivienda familiar? que proceso se adelanta para levantar esta figura?

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