Los contratos de construcción de bien inmueble u obra material, como también se le llaman, están gravados con el impuesto a las ventas y los pagos que se hagan por ese concepto están sujetos a retención en la fuente.
Retención en la fuente en los contratos de construcción de bien inmueble.
Como toda actividad económica que genera ingresos sometidos al impuesto de renta, los pagos que se realicen sobre lo contratos de construcción de obra material o bien inmueble, están sometidos a la retención en la fuente.
Se debe precisar que la retención aquí señalada aplica para los contratos de construcción de obra de bien inmueble por administración delegada.
Para conocer más sobre el contrato de administración delegada consulte este artículo.
Base de retención en contratos de construcción de bienes inmuebles.
La base sobre la que se debe aplicar la retención en la fuente en estos contratos es el 100% del pago o abono en cuenta.
Se debe tener presente lo señalado por el artículo 1.2.4.4.9 del decreto 1625 de 2016, respecto a los contratos de construcción de bien inmueble ejecutados mediante contratos de administración delegada, que en su primer inciso señala:
«En los contratos de construcción de obra material de bien inmueble por el sistema de administración delegada, el contratante, persona jurídica o sociedad de hecho, aplicará la retención en la fuente sobre el valor de los pagos o abonos en cuenta efectuados en favor del contratista por concepto de honorarios.»
Esta base de retención especial aplica exclusivamente cuando se desarrolla un contrato de administración delegada; en los demás casos la base de retención es del 100% del valor total del contrato.
Tarifa de retención en contratos de construcción de bienes inmuebles.
La tarifa de retención en la fuente en los contratos de construcción de obra material o urbanización, como los refiere la norma, es del 2%, según lo señala el artículo 1.2.4.9.1 del decreto 1625 de 2016, en su tercer inciso.
Impuesto a las ventas en contratos de construcción de bienes inmuebles.
La construcción de bienes inmuebles está sometida al impuesto a las ventas, siguiendo algunas reglas especiales que a continuación señalamos.
Base gravable del Iva en contratos de construcción de bien inmueble.
La base gravable en el impuesto a las ventas derivado de la ejecución de contratos de construcción de bienes inmuebles, está regulada por el artículo 1.3.1.7.9 del decreto 1625 de 2016, que señala en su primer inciso:
«En los contratos de construcción de bien inmueble, el impuesto sobre las ventas se genera sobre la parte de los ingresos correspondiente a los honorarios obtenidos por el constructor. Cuando no se pacten honorarios el impuesto se causará sobre la remuneración del servicio que corresponda a la utilidad del constructor. Para estos efectos, en el respectivo contrato se señalará la parte correspondiente a los honorarios o utilidad, la cual en ningún caso podrá ser inferior a la que comercialmente corresponda a contratos iguales o similares.»
Tenemos una base gravable especial, que corresponde a los honorarios que cobra el constructor, es decir que no se incluyen materiales ni suministros.
Si no se pactan honorarios, la base gravable será la utilidad que le corresponda al constructor, que debe figurar en el contrato.
Si en el contrato no se acuerda ni honorarios ni utilidad, no habría cómo determinar la base gravable especial y habría que facturar el Iva sobre el valor total del contrato.
Iva descontable en los contratos de construcción de bien inmueble.
El inciso segundo del artículo 1.3.1.7.9 del decreto 1625 de 2016 señala los impuestos descontables que puede declarar el responsable o constructor:
«En estos eventos, el responsable sólo podrá solicitar impuestos descontables por los gastos directamente relacionados con los honorarios percibidos o la utilidad obtenida, que constituyeron la base gravable del impuesto; en consecuencia, en ningún caso dará derecho a descuento el impuesto sobre las ventas cancelado por los costos y gastos necesarios para la construcción del bien inmueble.»
En ningún caso el responsable podrá descontar el Iva pagado en materiales, insumos u otros conceptos diferentes a los directamente relacionados con los honorarios o utilidad generada por el contrato, que configuran la base gravable sobre la que se genera el Iva.
Tarifa de Iva en contratos de construcción de bien inmueble.
Ante la ausencia de una norma que establezca una tarifa especial para los contratos de construcción de obra material o bien inmueble, se aplica la tarifa general del Iva, que hoy día es del 19%.
La tarifa del 19% se aplica sobre la base gravable especial a que nos referimos líneas atrás.
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