Monto máximo de la cláusula penal en el contrato de arrendamiento

En un contrato de arrendamiento sea de un local comercial o de una vivienda se puede pactar una cláusula penal que deberá pagar la parte que incumpla con las obligaciones pactadas, y el monto máximo que se puede pactar depende de si es una vivienda o un local comercial.

Monto de la clausula penal en el arrendamiento de vivienda.

La ley 820 de 2003 que regula el arrendamiento de vivienda urbana guarda silencio respecto a la cláusula penal o de incumplimiento, pero ello no significa que no se pueda acordar, sino que debe recurrirse a las normas generales del código civil que son las llamadas a regular los aspectos no contemplados en la ley 820.

El monto máximo de la cláusula penal figura en el artículo 1601 del código civil, que en su primer inciso señala sobre la cláusula penal enorme:

«Cuando por el pacto principal, una de las partes se obligó a pagar una cantidad determinada, como equivalente a lo que por la otra parte debe prestarse, y la pena consiste asimismo en el pago de una cantidad determinada, podrá pedirse que se rebaje de la segunda todo lo que exceda al duplo de la primera, incluyéndose ésta en él.»

La cláusula penal no puede exceder del doble de la obligación principal, que en el contrato de arrendamiento equivale al canon de arrendamiento mensual y no a los cánones de todo el contrato como lo han entendido los jueces civiles a la hora de evaluar la cláusula penal enorme.

Por ejemplo, si el contrato de arrendamiento tiene una duración de 12 meses y un canon mensual de $1.000.000, el límite máximo de la cláusula penal es de $2.000.000 y no de $24.000.000.

Nota: Algunos jueces consideran que el valor de la obligación principal es el que corresponda a los cánones de los meses por los cuales se haya firmado el contrato de arrendamiento, que en nuestro ejemplo son $24.000.000 por lo que no existe un criterio unificado.

Monto de la cláusula penal en el arrendamiento de local comercial.

El arrendamiento de locales comerciales está regulado por el código de comercio, y este en su artículo 867 señala que la pena no puede ser superior al monto de la obligación, es decir, al 100%, que en el caso del contrato de arrendamiento corresponde al canon de un mes de arrendamiento.

Como se puede observar, la cláusula penal que se puede pactar en negocios comerciales es menor a la que se puede pactar en negocios civiles, como el contrato de arrendamiento de vivienda, maquinaria, vehículos, etc.

¿Qué pasa si se pacta una cláusula penal superior al límite legal?

Cuando las partes acuerdan una cláusula penal que supera el valor máximo permitido por la ley, quien debe pagarla sólo puede ser obligado a pagar hasta el monto máximo establecido por la norma.

La ley no establece consecuencia como la pérdida del derecho a cobrar la cláusula penal así que el juez sólo la limita a lo que la ley establece.