Cómo terminar un contrato de arrendamiento sin pagar multa

Solo hay tres formas de salir de un contrato de arrendamiento sin pagar indemnización ni cláusula penal: que la otra parte haya incumplido, que se acuerde la terminación de mutuo acuerdo en los términos del artículo 21 de la ley 820 de 2003, o esperar el vencimiento avisando con tres meses. Fuera de esas tres, la multa se paga, y quien ya incumplió no la evita por su cuenta. ¿Cuál de las tres le sirve y cómo se negocia?

Las tres salidas que no cuestan.

Conviene empezar por lo que sí funciona, porque casi toda la información que circula sobre este tema consiste en atajos que no existen.

La tercera fila tiene una asimetría que conviene recordar: al vencimiento el arrendatario se va sin pagar nada, mientras que el arrendador que no quiere renovar debe invocar una causal especial o esperar a que el contrato cumpla cuatro años.

El detalle de cada vía está en terminación del contrato de arrendamiento de vivienda urbana.

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Terminar por justa causa.

Es la vía más limpia y la más desaprovechada, porque muchos arrendatarios pagan indemnizaciones cuando tenían derecho a irse gratis.

El arrendatario de vivienda urbana tiene tres causales en el artículo 24: la suspensión de los servicios públicos por acción del arrendador o por su mora, la perturbación reiterada del goce del inmueble comprobada ante la autoridad policiva, y el desconocimiento de derechos que la ley o el contrato le reconocen.

La tercera es de redacción amplia y cubre buena parte de los incumplimientos del arrendador: no reparar lo que le corresponde, exigir un depósito prohibido, no entregar copia del contrato o aplicar un incremento superior al legal.

¿Qué se debe hacer? Documentar antes de irse. Requerimiento escrito al arrendador describiendo el incumplimiento, constancia de su respuesta o de su silencio, y prueba del hecho: fotografías fechadas, facturas, el recibo del depósito exigido.

Sin esos soportes la salida se verá como un abandono y el arrendador cobrará la indemnización y la cláusula penal. La justa causa hay que probarla, no basta con alegarla.

Terminar por mutuo acuerdo.

Es la vía más flexible y la que resuelve la mayoría de los casos reales, en los que no hay incumplimiento de nadie y simplemente una de las partes necesita salir. Dice el artículo 21 de la ley 820 de 2003:

«Las partes, en cualquier tiempo, y de común acuerdo podrán dar por terminado el contrato de vivienda urbana.»

La ley 820 de 2003 no impone condición alguna: ni causal, ni preaviso, ni indemnización. Las partes fijan libremente la fecha de entrega y lo que cada una paga, si es que alguna paga algo.

Por qué al arrendador suele convenirle.

El arrendatario que quiere irse llega a la negociación creyendo que pide un favor, y no siempre es así.

Al arrendador rara vez le conviene retener a un inquilino que ya decidió irse. Si lo obliga a quedarse, es probable que deje de pagar, que descuide el inmueble o que termine forzando un proceso de restitución que cuesta más que los meses en discusión.

Y frente a un arrendatario sin bienes ni salarios embargables, cobrar la indemnización puede resultar imposible aunque se gane el juicio.

De acuerdo con nuestro criterio, ese cálculo es el argumento más fuerte del arrendatario en la negociación, y conviene plantearlo con franqueza y no como amenaza.

Cómo plantear la negociación.

Tres cosas ayudan más que cualquier argumento jurídico.

1. Avisar con tiempo. Un arrendador que tiene tres meses para conseguir otro inquilino pierde menos que uno al que le avisan la víspera.
2. Ofrecer una salida al arrendador. Entregar el inmueble en buen estado, permitir visitas de posibles arrendatarios, o proponer a alguien que lo reemplace.
3. Estar al día. Quien debe cánones no está negociando: está incumpliendo, y su margen es mucho menor.

Y documentarlo. El acuerdo debe constar por escrito, con la fecha de entrega, el estado en que se recibe el inmueble, lo que cada parte paga y una declaración de paz y salvo recíproca. Sin ese documento el acuerdo existe pero no se puede probar, y nada impide que después le cobren la indemnización.

La cláusula cuarta es la que evita el reclamo posterior, y la quinta la que cierra la relación. Ninguna de las dos debe omitirse.

Terminar al vencimiento con preaviso.

Es la única vía que no depende de la voluntad de la otra parte ni de que haya incumplido, pero solo está disponible para el arrendatario en el numeral 5 del artículo 24 de la ley 820 de 2003:

«El arrendatario podrá dar por terminado unilateralmente el contrato de arrendamiento a la fecha de vencimiento del término inicial o de sus prórrogas, siempre y cuando dé previo aviso escrito al arrendador a través del servicio postal autorizado, con una antelación no menor de tres (3) meses a la referida fecha de vencimiento. En este caso el arrendatario no estará obligado a invocar causal alguna diferente a la de su plena voluntad, ni deberá indemnizar al arrendador.»

La norma es explícita: sin causal y sin indemnizar. Lo único que exige es el preaviso de tres meses, escrito y por servicio postal autorizado.

El preaviso es la condición de la gratuidad. Quien no lo da ve renovado el contrato por otro periodo completo, y para salir de esa renovación tendrá que pagar tres meses de indemnización.

Es la equivocación más cara del arrendatario de vivienda, y por eso conviene marcar la fecha en el calendario apenas se firma. Los modelos de carta están en carta de no renovación de contrato de arrendamiento.

Cuando ya hubo incumplimiento.

Aquí cambia el panorama y conviene decirlo sin rodeos: la multa ya se causó.

Si el arrendatario dejó de pagar, el incumplimiento es un hecho consumado. La cláusula penal, si se pactó, ya es exigible, y no hay figura jurídica que la borre.

Lo único que evita el pago en ese escenario es que el arrendador decida no cobrarla. Y para eso no sirve el derecho, sirve la negociación.

Qué hace que un arrendador renuncie a cobrar.

En la práctica ocurre con más frecuencia de la que se cree, y por razones muy concretas.

El pragmatismo. A un arrendador puede resultarle más práctico perder un mes de arriendo que iniciar un cobro jurídico y un proceso de restitución que tomarán meses o años.

La ausencia de bienes que perseguir. Cuando ni el arrendatario ni sus garantes tienen bienes ni salarios embargables, ganar el proceso no significa cobrar. El arrendador que hace bien esa cuenta prefiere recuperar el inmueble pronto.

La conducta previa del arrendatario. Un inquilino que cumplió durante años, que avisa, que explica su situación y que entrega el inmueble en buen estado obtiene condiciones que no obtiene quien desaparece.

De acuerdo con nuestro criterio, esa última razón es la más determinante y la única que el arrendatario controla. La honestidad y la actitud conciliadora valen más que cualquier argumento en esta negociación.

El otro lado de la moneda.

Conviene advertir que ese mismo cálculo opera a favor de arrendatarios de mala fe, y que los arrendadores lo saben.

Un inquilino conflictivo, sin bienes y dispuesto a no pagar puede forzar al arrendador a condonarle la deuda con tal de recuperar el inmueble. Algunos lo usan deliberadamente.

Por eso el arrendador prudente evalúa la solvencia y la responsabilidad del candidato antes de firmar, y no cuando ya hay tres meses de mora. Las garantías admitidas están en garantías en el contrato de arrendamiento.

Lo que no funciona.

Circulan varios atajos que conviene descartar antes de intentarlos.

• Dejar de pagar para forzar la terminación. Convierte al arrendatario en incumplido, hace exigible la cláusula penal y expone a un proceso de restitución y a un reporte en centrales de riesgo.
• Irse sin avisar. El contrato sigue vigente y los cánones se siguen causando mientras no haya entrega formal del inmueble.
• Alegar que no se firmó nada. El contrato verbal es válido y produce los mismos efectos.
• Invocar fuerza mayor por quedarse sin empleo. La pérdida del trabajo no es imprevisible ni irresistible y no configura fuerza mayor.
• Descontar del canon lo que sea. El descuento solo procede por reparaciones indispensables no locativas, con aviso previo y hasta el 30% mensual.

El cuarto punto merece precisión porque genera muchas consultas: la fuerza mayor no es causal para terminar el contrato, aunque en ciertos casos pueda eximir de las consecuencias del incumplimiento, como se explica en terminar contrato de arrendamiento por fuerza mayor o caso fortuito.

En el arrendamiento de local comercial.

El panorama es distinto y en general más favorable al arrendatario que quiere irse.

El Código de Comercio no fija indemnización legal por terminación anticipada ni preaviso a cargo del arrendatario, de modo que rige únicamente lo que el contrato haya pactado.

Si el contrato no pactó cláusula penal ni preaviso, el arrendador solo podrá reclamar los perjuicios que logre probar, además de la renta faltante en los términos del artículo 2003 del Código Civil.

Ese mismo artículo ofrece una salida propia del régimen civil: el arrendatario puede eximirse del pago proponiendo persona idónea que lo sustituya por el tiempo que falte y prestando fianza. Conviene revisar antes si el contrato prohíbe esa sustitución, como se detalla en terminación anticipada del arrendamiento.

A continuación respondemos las preguntas frecuentes de nuestros lectores.

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