La ley fija un contenido mínimo para el contrato de arrendamiento de vivienda, pero ese mínimo no previene los problemas más comunes con el inquilino. Conviene agregar la fecha y el medio de pago, los intereses de mora, la prohibición de subarrendar por una sola vez, la destinación exclusiva a vivienda, el régimen de mascotas, el derecho de inspección con aviso previo, la prohibición de compras a crédito con cargo a los servicios y un inventario del estado del inmueble. Igual de importante es no incluir cláusulas que la ley declara ineficaces.
- Lo que la ley exige y lo que conviene agregar.
- Valor del canon, forma de pago e intereses de mora.
- Prohibición de subarrendar o ceder el contrato.
- Destinación exclusiva del inmueble.
- Cláusula sobre mascotas.
- Derecho del arrendador a inspeccionar el inmueble.
- Prohibición de compras a crédito con cargo a los servicios públicos.
- Estado del inmueble al momento de la entrega.
- Cláusula penal por incumplimiento.
- Cláusulas que no sirve incluir.
- Preguntas frecuentes.
- ¿Qué cláusulas debe tener un contrato de arrendamiento?
- ¿Es obligatorio incluir intereses de mora en el contrato?
- ¿Puedo prohibir mascotas en el contrato de arrendamiento?
- ¿Puedo pedir un mes de depósito en el contrato?
- ¿Sirve la cláusula que autoriza al arrendador a recuperar el inmueble por su cuenta?
- ¿Debe firmarse un inventario del estado del inmueble?
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El artículo 3 de la ley 820 de 2003 exige que el contrato de arrendamiento de vivienda contenga siete puntos mínimos, pero ese mínimo legal no basta para prevenir los problemas que después resultan difíciles de solventar. Hay cláusulas que la ley no exige y que conviene incluir, y otras que suelen escribirse aunque no producen efecto alguno. ¿Cuáles son unas y cuáles otras?
Lo que la ley exige y lo que conviene agregar.
Conviene separar dos planos que suelen confundirse al redactar el contrato.
El primero es el contenido mínimo obligatorio: nombres e identificación de las partes, identificación del inmueble y de la parte que se arrienda, precio y forma de pago, servicios conexos y adicionales, término de duración y designación de quién paga los servicios públicos. Ese mínimo se desarrolla en contrato de arrendamiento de vivienda urbana.
El segundo es todo lo demás, que la ley deja a la voluntad de las partes y que es donde se juega la tranquilidad del arrendador. Las cláusulas que siguen pertenecen a ese segundo plano.
Están escritas desde el punto de vista del arrendador, porque es quien redacta el contrato y quien asume el riesgo del inmueble. El arrendatario puede usarlas para saber qué está firmando.
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Valor del canon, forma de pago e intereses de mora.
Es la cláusula esencial y la que más se redacta a medias. Debe fijar con claridad:
- El valor del canon mensual.
- La fecha límite de pago dentro de cada mes.
- El lugar o el medio de pago, con cuenta bancaria si es el caso.
- El incremento anual, remitido al máximo legal.
- Los intereses de mora aplicables al retardo.
Los intereses de mora son los que más se olvidan y los que más cuestan. Si el contrato no los pacta, el arrendador que deba cobrar judicialmente solo obtendrá el interés legal del 6% anual, muy inferior al moratorio.
Conviene redactar la cláusula por referencia al máximo legal y no en un porcentaje fijo, porque una tasa fija que después resulte excesiva puede hacer perder todos los intereses. El detalle está en intereses de mora en el contrato de arrendamiento.
Prohibición de subarrendar o ceder el contrato.
La prohibición ya existe por ley: el artículo 17 de la ley 820 de 2003 dispone que el arrendatario no puede ceder ni subarrendar sin autorización expresa del arrendador. Incluirla en el contrato tiene sentido de todos modos, porque deja al inquilino sin excusa y porque permite precisar el procedimiento.
El ARRENDATARIO no podrá ceder, transferir ni subarrendar, total o parcialmente, el inmueble sin autorización previa y por escrito del ARRENDADOR. La autorización que llegue a otorgarse se entenderá concedida por una sola vez y respecto de la persona expresamente designada en ella.
La segunda frase es la que conviene no omitir. Sin ella, el nuevo arrendatario podría quedar facultado para volver a ceder el contrato a un tercero, como se explica en cesión del contrato de arrendamiento.
Destinación exclusiva del inmueble.
El contrato debe decir que el inmueble se arrienda exclusivamente para vivienda, y prohibir expresamente destinarlo a actividades comerciales o industriales.
Hay dos razones concretas y ninguna es formal.
La primera es tributaria y de servicios. Un uso comercial cambia la tarifa de los servicios públicos y puede afectar el impuesto predial del inmueble.
La segunda es el derecho de renovación. Si en el inmueble llega a funcionar un establecimiento de comercio, el arrendatario podría invocar el artículo 518 del Código de Comercio y reclamar el derecho a que se le renueve el contrato después de dos años, con lo que el arrendador perdería el control sobre la terminación.
El cambio de destinación sin autorización es además causal expresa de terminación en el numeral 3 del artículo 22 de la ley 820 de 2003, de modo que la cláusula refuerza una causal que ya existe.
Cláusula sobre mascotas.
Si el arrendador no quiere mascotas en el inmueble, debe decirlo en el contrato. No hay otra forma.
Ninguna norma obliga al propietario a aceptarlas, pero si el contrato guarda silencio no podrá impedirlas después, porque el arrendatario solo se obliga a lo que aceptó al firmar. El alcance de esta prohibición se trata en ¿el contrato de arrendamiento puede incluir prohibición de mascotas?.
Derecho del arrendador a inspeccionar el inmueble.
El arrendador no puede entrar al inmueble cuando quiera. Una vez entregado, el arrendatario tiene derecho al goce pacífico y exclusivo, y presentarse sin aviso constituye una perturbación.
Por eso conviene pactar visitas periódicas con notificación previa:
El ARRENDADOR o su representante podrá visitar el inmueble previa notificación al ARRENDATARIO con una antelación mínima de cuarenta y ocho (48) horas, con el fin de verificar su estado de conservación y el uso que se le está dando, en horarios razonables y respetando la intimidad del ARRENDATARIO.
La utilidad es preventiva: permite detectar a tiempo un deterioro, una obra no autorizada o un cambio de destinación, antes de que el daño sea irreversible o de que la situación se consolide.
Prohibición de compras a crédito con cargo a los servicios públicos.
Es la cláusula menos conocida y una de las más útiles, porque previene un riesgo que recae directamente sobre el inmueble.
Las empresas de servicios públicos financian electrodomésticos y otros bienes cargando las cuotas a la factura. Si el inquilino se va debiendo, esa obligación queda asociada a la factura del inmueble.
El ARRENDATARIO no podrá adquirir electrodomésticos, equipos ni otros bienes o servicios a crédito con cargo a las facturas de servicios públicos del inmueble. El incumplimiento de esta prohibición se considera causal de terminación del contrato por parte del ARRENDADOR.
Conviene además pactar la obligación del arrendatario de entregar periódicamente copia de las facturas y sus soportes de pago, que es la única forma de detectar el incumplimiento antes de que crezca.
Estado del inmueble al momento de la entrega.
No es propiamente una cláusula sino un anexo, y su ausencia es la causa de la mayoría de los conflictos al terminar el contrato.
El arrendatario debe restituir el inmueble en el estado en que lo recibió, salvo el deterioro del uso legítimo. Pero si nadie dejó constancia de cómo lo recibió, esa obligación es imposible de exigir.
¿Qué se debe hacer? Levantar un inventario del estado del inmueble, firmado por las dos partes y acompañado de fotografías fechadas, e incorporarlo al contrato como anexo con una cláusula que remita a él.
Ese anexo delimita también quién responde por cada arreglo durante el contrato, materia que se desarrolla en reparaciones en el contrato de arrendamiento.
Cláusula penal por incumplimiento.
La ley 820 de 2003 no contempla la cláusula penal, pero tampoco la prohíbe, de modo que se rige por el Código Civil y puede pactarse.
Debe ser expresa y precisa: si no se pacta no se puede exigir, y si se pacta en términos vagos el juez no podrá aplicarla. El monto debe fijarse en una cifra determinada o en un número de cánones.
El tope y las reglas para cobrarla están en cláusula penal en el contrato de arrendamiento. Conviene revisarlo antes de fijar el monto, porque una pena excesiva se reduce judicialmente.
Cláusulas que no sirve incluir.
Tan importante como saber qué agregar es saber qué no produce efecto, porque redactarlas da una falsa sensación de protección.
| Cláusula. | Por qué no produce efecto. |
|---|---|
| Depósito en garantía de uno o más cánones | El artículo 16 de la ley 820 prohíbe los depósitos en dinero y las cauciones reales, bajo cualquier nombre y en cualquier documento |
| Renuncia del arrendatario al preaviso de tres meses | El preaviso está fijado en norma imperativa y la renuncia anticipada no produce efecto |
| Incremento superior al índice de precios del año anterior | El artículo 20 fija el tope y el exceso es inoponible al arrendatario |
| Facultad del arrendador de entrar o desalojar por su cuenta | El desalojo solo procede por orden judicial; pactarlo no lo autoriza |
| Renuncia del arrendatario a las indemnizaciones de ley | Las indemnizaciones de los artículos 22 y 24 son de orden público |
La más frecuente es la primera. Es corriente que se exija un mes por adelantado «en garantía», y esa exigencia es ilegal aunque el arrendatario la haya aceptado y firmado, como se detalla en garantías en el contrato de arrendamiento.
De acuerdo con nuestro criterio, incluir estas cláusulas es contraproducente incluso para el arrendador: no le dan ninguna protección y, si el asunto llega ante la alcaldía o ante un juez, revelan que el contrato se redactó desconociendo la ley, lo que resta credibilidad al resto de sus reclamaciones.
Preguntas frecuentes.
A continuación respondemos las preguntas frecuentes de nuestros lectores.
¿Qué cláusulas debe tener un contrato de arrendamiento?
Como mínimo las siete que exige el artículo 3 de la ley 820 de 2003. Además conviene incluir la fecha y el medio de pago, los intereses de mora, la prohibición de subarrendar, la destinación exclusiva a vivienda, el régimen de mascotas, el derecho de inspección y el inventario del estado del inmueble.
¿Es obligatorio incluir intereses de mora en el contrato?
No es obligatorio, pero conviene. Sin cláusula expresa el arrendador solo podrá cobrar el interés legal del 6% anual, que es muy inferior al interés moratorio que podría haberse pactado.
¿Puedo prohibir mascotas en el contrato de arrendamiento?
Sí. Ninguna norma obliga al propietario a aceptarlas, pero la prohibición debe constar expresamente en el contrato. Si el contrato guarda silencio, el arrendador no puede impedirlas después.
¿Puedo pedir un mes de depósito en el contrato?
No. El artículo 16 de la ley 820 de 2003 prohíbe los depósitos en dinero y las cauciones reales en el arrendamiento de vivienda urbana, incluso si se pactan en documento aparte o bajo otro nombre.
¿Sirve la cláusula que autoriza al arrendador a recuperar el inmueble por su cuenta?
No. La restitución solo procede por acuerdo de las partes o por orden judicial. Una cláusula que autorice el desalojo directo no produce efecto y actuar conforme a ella expone al arrendador a una acción de tutela y a responsabilidad penal.
¿Debe firmarse un inventario del estado del inmueble?
La ley no lo exige, pero es lo que permite exigir después la restitución en el mismo estado. Conviene levantarlo con fotografías fechadas, firmarlo por ambas partes e incorporarlo al contrato como anexo.
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