En el contrato de arrendamiento de cualquier inmueble, sea de vivienda o locales comerciales, se puede pactar una cláusula penal por incumplimiento del contrato.
Procedencia de la clausula penal en el arrendamiento.
En el arrendamiento de locales comerciales la cláusula penal está regulada por el artículo 867 del código de comercio, que aplica para los diferentes contratos comerciales como lo es precisamente el de arrendamiento.
En el arrendamiento de vivienda urbana la ley 820 de 2003 no contempla una cláusula penal pero tampoco lo prohíbe, de suerte que le aplica el código civil en ese aspecto.
En el arrendamiento de los demás inmuebles y cosas, la cláusula penal procede según la regulación general del código civil.
Cláusula penal debe ser expresa y precisa.
La cláusula penal debe pactarse expresamente en el contrato de arrendamiento, puesto que si no se hace no se puede exigir.
Además, la cláusula penal debe ser precisa, se debe fijar su monto de forma clara, como $1.000.000, el canon de arrendamiento de 2 meses, etc.
Monto de la cláusula penal en el contrato de arrendamiento.
El valor de la cláusula penal es el que las partes estipulen en el contrato, sin embargo, dicho monto no puede exceder lo que dispone el artículo 1601 del código civil:
«Cuando por el pacto principal, una de las partes se obligó a pagar una cantidad determinada, como equivalente a lo que por la otra parte debe prestarse, y la pena consiste asimismo en el pago de una cantidad determinada, podrá pedirse que se rebaje de la segunda todo lo que exceda al duplo de la primera, incluyéndose ésta en él.»
La norma establece que la pena no puede exceder del doble de la obligación principal, y la obligación principal en el contrato de arrendamiento dependerá de cómo se interpreta, si se toma únicamente el canon de arrendamiento mensual o el valor total del contrato de arrendamiento, y ante la duda por lo general el monto que se acuerda es el de 2 o máximo 3 meses de arrendamiento.
Incumplimientos que dan lugar al pago de la cláusula penal.
En general, la cláusula penal se pacta para penalizar al arrendatario que no paga oportunamente el arrendamiento, pero puede cubrir incumplimiento de cualquier obligación asumida en el contrato. Si el incumplimiento da lugar a la terminación del contrato se deberá pagar la cláusula penal.
No se requiere probar perjuicios para cobrar la cláusula penal.
Cuando se pacta la cláusula penal el único presupuesto para que esta sea exigible es que se materialice el incumplimiento. Todo lo que se debe probar es que se incumplió con el contrato de arrendamiento.
Por ejemplo, no hace falta probar que el arrendador sufrió un perjuicio a causa de que el arrendatario no le pagó el arriendo. Simplemente debe probar que no le pagó.
Distinto es cuando lo que se reclama es la indemnización de perjuicios, como cuando por la mora en el pago del arrendamiento por parte del arrendatario el arrendador debió pagar intereses de mora por un crédito que tenía. En tal evento, el arrendador tendrá que probar que debido al incumplimiento del arrendatario perdió dinero, y debe probar la cantidad de dinero que perdió.
En este punto es importante recordar lo que dice el artículo 1600 del código civil:
«No podrá pedirse a la vez la pena y la indemnización de perjuicios, a menos de haberse estipulado así expresamente; pero siempre estará al arbitrio del acreedor pedir la indemnización o la pena.»
Quiere decir esto que, si no se pactó indemnización de perjuicios sino únicamente la pena, el arrendador deberá elegir entre reclamar el pago de la cláusula penal o el pago de la indemnización por los perjuicios causados.
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