Titularización: qué es, cómo funciona y ejemplos en Colombia

La titularización es un mecanismo de financiación en el que una empresa separa ciertos activos o flujos futuros de ingresos, los transfiere a un patrimonio autónomo y, con respaldo en ellos, se emiten títulos que se venden a inversionistas. Así, la empresa convierte en dinero de inmediato activos que tardarían años en producirlo, y los inversionistas reciben los pagos que generen esos activos. En Colombia se usa sobre todo con cartera hipotecaria, inmuebles y proyectos de infraestructura. ¿Cómo funciona y qué riesgos tiene?

Qué es la titularización.

Muchas empresas tienen activos que generarán dinero durante años, pero que no pueden vender fácilmente: una cartera de créditos hipotecarios que se pagará en quince años, unos inmuebles arrendados o el derecho a cobrar los peajes de una vía.

La titularización permite convertir esos activos en dinero hoy. Los activos se separan del patrimonio de la empresa, se agrupan en un vehículo independiente y, con base en los ingresos que producirán, se emiten títulos que se venden en el mercado de valores. El dinero de la venta llega a la empresa, y los inversionistas reciben, a cambio, lo que vayan produciendo los activos.

En otras palabras, es transformar activos poco líquidos en títulos negociables, y de ahí su nombre: se «titulariza» el activo.

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Cómo funciona la titularización.

El proceso tiene varios participantes y sigue, de forma general, estos pasos:

1. El originador es la empresa dueña de los activos. Decide titularizarlos para obtener recursos.
2. Los activos se transfieren a un patrimonio autónomo, que es un vehículo separado del patrimonio del originador, administrado por una sociedad fiduciaria o por una sociedad titularizadora, que actúa como agente de manejo.
3. El agente de manejo emite los títulos con respaldo en los activos del patrimonio autónomo y los coloca en el mercado de valores.
4. Los inversionistas compran los títulos, y el dinero se entrega al originador.
5. Los activos producen ingresos (cuotas de los créditos, arriendos, peajes), que el patrimonio autónomo usa para pagar a los inversionistas.

La clave está en el patrimonio autónomo. Como los activos ya no pertenecen al originador, si este quiebra, sus acreedores no pueden perseguirlos: siguen destinados a pagar a los inversionistas de los títulos. Por eso el riesgo del inversionista es el de los activos, no el de la empresa que los originó.

Qué se puede titularizar.

Se puede titularizar casi cualquier activo o flujo que genere ingresos previsibles. Los más comunes son estos:

• Cartera de créditos: sobre todo créditos hipotecarios de vivienda, pero también de consumo, de vehículos o de libranza.
• Inmuebles: edificios de oficinas, centros comerciales o bodegas, cuyos arriendos pagan los títulos.
• Flujos futuros: ingresos que aún no existen pero son previsibles, como los peajes de una concesión vial o los contratos de venta de un servicio.
• Proyectos de construcción: donde los títulos se pagan con la venta o el arriendo de lo construido.

Si los títulos le dan al inversionista una participación en los activos, como en un inmueble, se asemejan a la renta variable. Si le dan el derecho a unos pagos definidos, como en la cartera hipotecaria, se asemejan a la renta fija.

La titularización hipotecaria en Colombia.

El uso más importante de la titularización en Colombia es el de la cartera hipotecaria. La ley 546 de 1999, que reorganizó la financiación de vivienda después de la crisis hipotecaria de finales de los años noventa, promovió la titularización de los créditos de vivienda como forma de que los bancos obtuvieran recursos de largo plazo para seguir prestando.

Los bancos venden su cartera hipotecaria a una sociedad titularizadora, que emite títulos respaldados por esos créditos. Así, los bancos recuperan el dinero que prestaron y pueden volver a prestarlo, mientras los inversionistas, como los fondos de pensiones, reciben los pagos de los deudores hipotecarios.

Para el deudor, la titularización no cambia nada: sigue pagando su crédito en las mismas condiciones, aunque la entidad a la que le paga pueda cambiar. Sus derechos, como el de hacer abonos a capital y elegir entre reducir cuota o plazo, se mantienen.

Ventajas de la titularización.

Para el originador, la titularización tiene varias ventajas:

• Obtiene liquidez inmediata a partir de activos que tardarían años en producirla.
• Diversifica sus fuentes de financiación, sin depender solo de los bancos.
• Puede obtener un costo de financiación menor que con un crédito, porque los inversionistas evalúan el riesgo de los activos y no el de toda la empresa.
• Si vende los activos, los retira de su balance, lo que puede mejorar sus indicadores.

Para el inversionista, la titularización ofrece acceso a activos que no podría comprar directamente, como un portafolio de créditos hipotecarios o una participación en grandes inmuebles, con títulos negociables y un riesgo aislado del de la empresa originadora.

Riesgos de la titularización.

Los títulos titularizados tienen riesgos propios que el inversionista debe conocer:

• Riesgo de los activos: si los deudores dejan de pagar, los inmuebles se desocupan o los peajes caen, los pagos a los inversionistas se reducen.
• Riesgo de prepago: si los deudores hipotecarios pagan anticipadamente sus créditos, el inversionista recibe su dinero antes de lo previsto y deja de recibir los intereses esperados.
• Complejidad: las estructuras pueden ser difíciles de entender, con distintas clases de títulos que cobran en un orden de prioridad.

La crisis financiera de 2008 en Estados Unidos mostró los riesgos de titularizar créditos de mala calidad y empaquetarlos en estructuras que ocultaban su riesgo. Por eso la calidad de los activos y la transparencia de la estructura son lo primero que debe evaluarse, junto con la calificación de riesgo de los títulos.

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