Ruido en la propiedad horizontal: qué hacer y quién sanciona

La música a todo volumen, las fiestas que se extienden hasta la madrugada o el taladro un domingo son la queja más frecuente entre vecinos de edificios y conjuntos. El ruido puede sancionarse por dos vías independientes: la de la copropiedad, si el reglamento lo tipifica, con fundamento en el artículo 18 de la ley 675 de 2001, y la de la Policía, con la multa del artículo 33 del Código Nacional de Seguridad y Convivencia Ciudadana (ley 1801 de 2016), que la ley 2450 de 2025 endureció. ¿Qué hacer ante un vecino ruidoso y quién puede sancionarlo?

Dos vías independientes para el mismo ruido.

Conviene empezar por aquí, porque es la fuente de muchas confusiones. Un mismo hecho, como una fiesta ruidosa a las tres de la mañana, puede generar dos sanciones distintas, que no se excluyen entre sí:

La copropiedad no puede imponer las multas del Código de Policía, y la Policía no aplica el reglamento. Por eso el administrador no puede «poner un comparendo», y el policía que atiende la queja no puede imponer la multa del reglamento.

El ruido en el Código de Policía.

La ley 2450 de 2025, conocida como la ley contra el ruido, modificó el artículo 33 de la ley 1801 de 2016. Su numeral 1 considera contrario a la convivencia, en el vecindario o lugar de habitación, perturbar o permitir que se afecte el sosiego con:

«a. Sonidos o ruidos en actividades, fiestas, reuniones o eventos similares que afecten la convivencia del vecindario, cuando generen molestia por su impacto auditivo, en cuyo caso podrán las autoridades de Policía desactivar temporalmente la fuente del ruido, en caso de que el residente se niegue a desactivarlo.»

El literal b) del mismo numeral se refiere a cualquier medio, dispositivo o maquinaria que produzca emisión sonora o vibraciones desde bienes muebles o inmuebles, y excluye los ruidos originados en construcciones o reparaciones en horas permitidas. El literal c) cubre otras actividades privadas cuando trascienden a lo público y perturban la tranquilidad. El texto está en el gestor normativo de Función Pública.

Nótese que la norma no exige medir decibeles: basta que el ruido genere molestia al vecindario por su impacto auditivo, lo que el policía valora en el lugar con los testimonios y las demás pruebas. La medición acústica es un complemento, no un requisito.

La multa por ruido.

Desde la ley 2450 de 2025, el comportamiento del numeral 1 se sanciona con multa general tipo 4, equivalente a 16 salarios mínimos diarios legales vigentes, es decir, $933.824 en 2026, además de la disolución de la reunión o actividad cuando involucra aglomeraciones de público no complejas. Antes de esa ley la multa era tipo 3.

Quien recibe el comparendo puede obtener un descuento del 50% si paga dentro de los cinco días hábiles siguientes, conforme al artículo 180 de la ley 1801 de 2016, modificado por la misma ley 2450.

Ejemplo. Supongamos que el vecino del 502 celebra una fiesta un viernes y a la 1:00 a.m. la música sigue a todo volumen. Llamados a la línea 123, los policías verifican la molestia, le piden apagar el equipo y, si se niega, pueden desactivar temporalmente la fuente del ruido y expedir la orden de comparendo por la multa tipo 4. Si además el reglamento del conjunto tipifica el ruido en horario nocturno, la administración puede iniciar el procedimiento para imponerle la multa interna.

La desactivación de la fuente no autoriza a entrar al apartamento.

La Corte Constitucional, en la sentencia C-308 de 2019, precisó que la facultad de desactivar temporalmente la fuente del ruido no implica que la Policía pueda ingresar al domicilio. La ley 2450 de 2025 agregó, además, que la forma de desactivar la fuente la reglamenta cada ente territorial.

Horarios: no hay una hora a partir de la cual el ruido esté permitido.

Es un mito muy difundido que se puede hacer ruido hasta las 10:00 p.m. El artículo 33 se aplica a cualquier hora del día cuando el ruido afecta la convivencia del vecindario. Lo que sí cambia con la hora es el nivel de tolerancia.

La Resolución 627 de 2006 del Ministerio de Ambiente fija el horario diurno de las 7:01 a las 21:00 horas y el nocturno de las 21:01 a las 7:00 horas, y para las zonas residenciales estándares máximos de emisión de ruido de 65 decibeles en el día y 55 en la noche. Esos estándares los aplican las autoridades ambientales cuando miden la emisión de una fuente, y sirven de referencia sobre lo que es razonable.

Para las obras rigen los horarios que fijen las normas locales y el reglamento. Fuera de ellos, el ruido de la obra deja de estar amparado por la excepción del literal b), como explicamos en el artículo sobre las obras y remodelaciones en la propiedad horizontal.

Lo que puede hacer la copropiedad.

Con independencia de la Policía, la copropiedad puede sancionar el ruido. El fundamento es el deber de propietarios y tenedores, previsto en el artículo 18 de la ley 675 de 2001, de usar sus bienes privados sin producir ruidos ni actos que perturben la tranquilidad de los demás ocupantes.

Para que la sanción sea válida deben cumplirse tres condiciones:

1. Que el reglamento describa la conducta, por ejemplo, el ruido que trascienda a otras unidades en horario nocturno o la música a alto volumen en cualquier horario.
2. Que se requiera previamente al infractor y se le dé oportunidad de defenderse, como lo exige el artículo 60 de la ley 675 de 2001.
3. Que la sanción sea una de las del artículo 59: publicación en lugares de amplia circulación, multas sucesivas de hasta dos veces la cuota mensual sin superar diez en total, o restricción del uso de bienes comunes no esenciales.

El procedimiento completo está en el artículo sobre sanciones y multas en la propiedad horizontal.

El propietario responde por su arrendatario.

Si el ruido lo causa un arrendatario, la multa puede imponerse al propietario, que responde por los moradores de su inmueble según el artículo 59 y, en las unidades inmobiliarias cerradas, el parágrafo del artículo 79 de la ley 675 de 2001. El propietario podrá después repetir contra su arrendatario si el contrato lo prevé.

Lo que la administración no puede hacer.

La administración no puede cortar la luz o el agua al apartamento ruidoso, impedirle el ingreso ni retener sus pertenencias. Tampoco puede entrar a la unidad privada para apagar el equipo. Si el vecino no atiende el llamado del vigilante o del administrador, lo que corresponde es llamar a la Policía.

Ruidos que no son de fiestas ni equipos.

No todo ruido encaja en el artículo 33. Los pasos, los tacones, el arrastre de muebles o los niños jugando son ruidos de la vida cotidiana que, por regla general, no constituyen un comportamiento contrario a la convivencia, salvo que sean excesivos, reiterados y en horarios de descanso.

En esos casos la vía más eficaz suele ser el diálogo y el comité de convivencia, y, si el reglamento lo prevé, la sanción interna por perturbar la tranquilidad. Los ladridos tienen un tratamiento particular que explicamos en el artículo sobre la tenencia de mascotas en la propiedad horizontal.

El ruido de locales comerciales en copropiedades mixtas.

En los edificios y conjuntos mixtos, el ruido de un bar, un gimnasio o un taller del primer piso tiene reglas propias. La ley 2450 de 2025 adicionó el numeral 15 al artículo 93 de la ley 1801 de 2016, que sanciona con suspensión temporal de la actividad y multa especial generar ruidos o vibraciones que afecten la tranquilidad en zonas residenciales o en la propiedad horizontal. La multa especial por ruido va de 1,5 a 40 salarios mínimos mensuales, según la gravedad de la falta.

Qué hacer paso a paso ante un vecino ruidoso.

Cuando el ruido es reiterado, esta es la ruta que recomendamos:

1. Hablar con el vecino, con calma y en un momento distinto al del ruido.
2. Documentar los hechos: fechas, horas, duración, testigos y grabaciones de audio tomadas desde su propio inmueble.
3. Si el ruido está ocurriendo, avisar a la portería y, si no cesa, llamar a la línea 123.
4. Presentar la queja por escrito a la administración, pidiendo que se remita al comité de convivencia y que se inicie el procedimiento sancionatorio si el reglamento lo prevé.
5. Acudir al inspector de policía cuando el comportamiento es reiterado, aportando las pruebas.
6. Si el conflicto persiste, el juez civil municipal puede conocer de las controversias sobre el uso de los bienes privados por el proceso verbal sumario, según el numeral 1 del artículo 390 del Código General del Proceso.

Seguir este orden permite demostrar ante cualquier autoridad que se agotaron primero las vías internas. El funcionamiento del comité está en el artículo sobre el comité de convivencia y el manual de convivencia.

Cuidado con las pruebas.

El artículo 2.2.8.18.12.1.1 del Decreto 1070 de 2015, adicionado por el Decreto 768 de 2025, protege la privacidad de habitación, y por eso no se admiten en el proceso de policía las pruebas obtenidas violándola.

De acuerdo con nuestro criterio, grabar desde el propio apartamento el ruido que llega del vecino, con registro de fecha y hora, es una prueba lícita. Grabar el interior de la vivienda ajena no lo es, y puede terminar invalidando la queja.

Modelo de queja por ruido.

Este modelo puede adaptarse para presentar la queja ante la administración:

Conserve copia radicada de la queja. Es la prueba de que agotó la instancia interna si después necesita acudir a la Policía o al juez.

Estas son las dudas más comunes sobre el ruido en edificios y conjuntos.