Cámaras, biometría y datos personales en la propiedad horizontal

Las cámaras de seguridad, el registro de visitantes en portería, el acceso con huella o reconocimiento facial y las bases de datos de residentes implican tratar datos personales. Por eso la copropiedad está sometida a la ley 1581 de 2012 de protección de datos, y la Superintendencia de Industria y Comercio (SIC) es la autoridad que la vigila en esta materia. ¿Qué puede hacer el conjunto con las cámaras, puede exigir la huella para entrar y qué datos puede publicar?

La copropiedad es responsable del tratamiento de datos.

Un dato personal es cualquier información que identifique o permita identificar a una persona: nombre, cédula, teléfono, placa del vehículo, número del apartamento y también su imagen en un video. La persona jurídica de la propiedad horizontal recolecta y usa esos datos de propietarios, residentes, visitantes y empleados, y por eso es responsable del tratamiento en los términos de la ley 1581 de 2012.

La SIC lo ha reiterado en sus conceptos y en la Guía sobre el tratamiento de datos personales en la propiedad horizontal, publicada en diciembre de 2020. Como responsable, la copropiedad debe, entre otras cosas:

• Adoptar una política de tratamiento de datos personales y darla a conocer.
• Obtener la autorización de los titulares cuando la ley la exija, e informarles la finalidad del tratamiento.
• Usar los datos solo para las finalidades informadas y conservarlos el tiempo necesario.
• Atender las consultas y reclamos de los titulares.
• Adoptar medidas de seguridad para evitar el acceso no autorizado.

El administrador, como representante legal, es quien debe implementar estas obligaciones. Si la copropiedad contrata una empresa de vigilancia o un software de administración, esa empresa actúa como encargada del tratamiento y debe cumplir las instrucciones de la copropiedad.

Las cámaras de videovigilancia.

Las imágenes de personas identificables captadas por cámaras son datos personales. Por eso la instalación de cámaras en la copropiedad debe cumplir dos órdenes de reglas: las de la ley 675 de 2001 sobre quién decide, y las de la ley 1581 de 2012 sobre cómo se tratan las imágenes.

La Corte Constitucional fijó el marco en la sentencia C-094 de 2020, al estudiar el artículo 237 del Código de Policía. Según la Corte, el tratamiento de imágenes captadas por sistemas de video ubicados:

«…en el espacio público, en lugares abiertos al público, en zonas comunes o en lugares privados abiertos al público o que siendo privados trasciendan a lo público, deberá observar los principios de legalidad, finalidad, libertad, transparencia, acceso y circulación restringida, seguridad y confidencialidad y caducidad.»

La SIC aplica esa regla a las copropiedades en sus conceptos 23-281341 de agosto de 2023 y 23-133938 de mayo de 2024. En la práctica significa que las cámaras deben tener una finalidad legítima e informada, por regla general la seguridad de bienes y personas, y que las grabaciones solo pueden verlas las personas autorizadas, con medidas que eviten su pérdida o divulgación.

Quién autoriza la instalación.

La SIC ha señalado que corresponde al gobierno interno de la copropiedad, en particular a la asamblea general, autorizar la instalación de las cámaras junto con la política de tratamiento de las imágenes. Instalar un sistema de cámaras en zonas comunes es, además, una intervención de bienes comunes que debe decidir el órgano competente según el reglamento, y no el administrador por su cuenta.

Dónde pueden instalarse.

Las cámaras de la copropiedad pueden ubicarse en las zonas comunes con fines de seguridad: porterías, accesos, parqueaderos, pasillos, ascensores y zonas sociales. No pueden enfocar el interior de los apartamentos, ni captar zonas donde existe una expectativa razonable de intimidad, como baños o vestieres de la piscina o del gimnasio.

Tampoco deben captar la vía pública más allá de lo indispensable para vigilar los accesos. La SIC no ha prohibido de forma expresa que una cámara de la copropiedad capte parte de la vía, pero en el concepto 23-133938 advirtió que quien instala cámaras en el espacio público se convierte en responsable del tratamiento de esas imágenes y debe cumplir toda la ley 1581 de 2012. De acuerdo con nuestro criterio, la copropiedad debe limitar el encuadre a sus accesos y no extenderlo a vías y andenes por los que transitan terceros.

El aviso de videovigilancia.

Quien entra a una zona vigilada debe saberlo. Según los conceptos SIC 23-281341 y 23-133938, la autorización de quienes son grabados puede obtenerse mediante avisos ubicados en porterías, ascensores, parqueaderos y demás zonas con cámaras, porque el ingreso informado constituye una conducta inequívoca en los términos del artículo 2.2.2.25.2.4 del Decreto 1074 de 2015.

Los avisos deben ser visibles y legibles y contener, como mínimo, los requisitos del aviso de privacidad del artículo 2.2.2.25.3.3 del mismo decreto:

1. El nombre y los datos de contacto de la copropiedad como responsable del tratamiento.
2. El tratamiento que se dará a las imágenes y su finalidad.
3. Los derechos de los titulares.
4. Dónde consultar la política de tratamiento de datos.

La SIC aclara que el aviso no exime a la copropiedad de las demás obligaciones de la ley 1581 de 2012, como adoptar la política de tratamiento y proteger las grabaciones.

Quién puede ver las grabaciones.

El acceso a las grabaciones debe limitarse a quienes lo necesitan para la finalidad de seguridad: el administrador, el personal de vigilancia autorizado y, cuando el reglamento lo prevea, el consejo de administración para un caso concreto. Un residente no tiene derecho a revisar libremente las grabaciones de las zonas comunes.

Sí puede, como titular, pedir las imágenes en las que aparece él mismo. Y las autoridades, como la Fiscalía o la Policía, pueden solicitarlas en ejercicio de sus funciones. De acuerdo con nuestro criterio, cuando un residente necesita una grabación para denunciar un hurto o un daño a su vehículo, la administración debe conservarla y entregarla a la autoridad que la solicite, en lugar de entregársela directamente a él.

Las grabaciones deben conservarse solo el tiempo necesario para su finalidad y luego eliminarse. La ley no fija un plazo único; conviene que la política de tratamiento lo establezca.

Cámaras instaladas por los propios residentes.

Es cada vez más común que un propietario instale una cámara en la puerta de su apartamento o un timbre con video. De acuerdo con nuestro criterio, si la cámara capta el pasillo o una zona común, el residente debe contar con autorización de la copropiedad, porque interviene un bien común y graba a otras personas. Y en ningún caso puede enfocar el interior de la vivienda de un vecino, conducta que además vulnera la privacidad de habitación que protege el artículo 2.2.8.18.12.1.1 del Decreto 1070 de 2015, adicionado por el Decreto 768 de 2025.

Quien instala esa cámara, aunque sea una persona natural, se convierte en responsable del tratamiento de las imágenes que capta, según el concepto SIC 23-133938. Por eso el vecino grabado puede presentarle un reclamo directamente y, si no lo atiende, acudir a la SIC por el procedimiento que explicamos más adelante.

La biometría: huella y reconocimiento facial.

Los sistemas de acceso con huella dactilar, reconocimiento facial o lectura del iris tratan datos biométricos, que la ley clasifica como datos sensibles. El artículo 5 de la ley 1581 de 2012 define los datos sensibles como aquellos que afectan la intimidad del titular o cuyo uso indebido puede generar discriminación, e incluye expresamente los datos biométricos.

El tratamiento de datos sensibles está, en principio, prohibido, salvo que el titular dé su autorización explícita, según el artículo 6 de la misma ley. Y la reglamentación agrega que ninguna actividad puede condicionarse a que el titular suministre datos sensibles.

No pueden obligarlo a entregar su huella o su rostro.

La SIC lo aplicó a la propiedad horizontal en la Resolución 52185 de 2025. En ese caso ordenó a un conjunto residencial de Bogotá eliminar los registros de reconocimiento facial de los residentes que lo pidieron, y no condicionar el ingreso a la entrega de datos biométricos.

Las reglas que se desprenden son claras:

1. La copropiedad puede implementar un sistema biométrico, pero su uso debe ser voluntario.
2. Debe obtener la autorización previa, expresa e informada de cada persona que se registre.
3. Debe ofrecer una alternativa de acceso a quien no quiera registrarse, como tarjetas de proximidad, códigos o el control del personal de vigilancia.
4. Debe suprimir los datos biométricos de quien lo solicite.
5. Debe proteger esos datos con medidas de seguridad reforzadas.

Ningún residente puede quedar sin acceso a su vivienda por negarse a entregar su huella o su rostro. La misma regla aplica a los visitantes y a los trabajadores de la copropiedad.

El registro de visitantes en portería.

Pedir el nombre y el documento de identidad del visitante es una medida de seguridad legítima, siempre que se informe la finalidad y los datos se usen solo para ese fin. De acuerdo con nuestro criterio, la copropiedad debe pedir únicamente los datos necesarios: el nombre, el número del documento y el apartamento que se visita suelen bastar.

Tomar una fotografía del visitante o de su documento es más delicado. La SIC, en su guía, considera que las fotografías y videograbaciones pueden ser datos sensibles, de modo que su captura debe ser opcional y contar con alternativa.

Qué datos puede publicar la copropiedad.

La publicación de datos de los copropietarios tiene reglas especiales en la ley 675 de 2001:

• La lista de deudores en la convocatoria. El parágrafo 2 del artículo 39 exige que la convocatoria a la asamblea contenga una relación de los propietarios que adeuden contribuciones a las expensas comunes. Es una publicación autorizada por la ley, que debe limitarse a identificar la unidad y la deuda.
• La publicación como sanción. El numeral 1 del artículo 59 permite publicar en lugares de amplia circulación la lista de infractores, con indicación expresa del hecho que origina la sanción, previo el procedimiento del reglamento.

Fuera de esos casos, la copropiedad no puede divulgar datos personales de los residentes. No puede, por ejemplo, publicar en un grupo de WhatsApp el video de un residente para exponerlo, ni compartir con terceros la base de datos de propietarios, ni entregar los teléfonos de un vecino a otro sin su autorización.

Sanciones por incumplir la protección de datos.

La SIC puede imponer a la copropiedad que incumpla la ley 1581 de 2012 las sanciones del artículo 23 de esa ley, entre ellas multas de hasta 2.000 salarios mínimos mensuales, además de ordenar la supresión de los datos tratados indebidamente.

El titular que considere vulnerados sus derechos debe reclamar primero ante la copropiedad, conforme al artículo 15 de la ley 1581 de 2012. La copropiedad tiene 15 días hábiles para responder, prorrogables por 8 días hábiles más si informa los motivos de la demora.

Solo si el reclamo no se responde a tiempo o la respuesta es desfavorable puede presentarse la queja ante la SIC. El artículo 16 de la misma ley exige agotar primero el reclamo como requisito de procedibilidad, según lo reiteró la SIC en el concepto 23-133938.

Modelo de reclamo ante la copropiedad.

Este modelo puede adaptarse para pedir la supresión de datos biométricos o el ejercicio de otros derechos:

Conserve copia radicada del reclamo. Si la copropiedad no responde o la respuesta no le satisface, podrá acudir a la SIC con esa prueba.

Estas son las dudas más comunes sobre cámaras, biometría y datos personales en edificios y conjuntos.