Sanciones tributarias a notarios públicos

Los notarios intervienen en la venta de inmuebles y otros activos, y por eso la ley les asigna obligaciones tributarias propias: recaudar la retención en la fuente de esas ventas y verificar ciertos requisitos antes de autorizar una escritura. Si no lo hacen, el Estatuto Tributario les impone sanciones específicas, en sus artículos 672 y 673. ¿Qué deben verificar los notarios, qué sanciones pueden recibir y qué otras obligaciones tributarias tienen?

Por qué los notarios tienen obligaciones tributarias.

La venta de un inmueble requiere escritura pública, y la escritura la autoriza el notario. Ese momento es el punto de control ideal para el Estado: si el notario no autoriza la escritura mientras no se pague un impuesto, el impuesto se paga.

Por eso la ley convierte al notario en un recaudador y en un verificador. Recauda la retención en la fuente de la venta, verifica que el predio esté al día en el predial y comprueba que el precio escriturado cumpla ciertos mínimos. Si falla en esas tareas, responde con sanciones.

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Retención en la fuente en la venta de activos fijos.

La venta de activos fijos por personas naturales está sujeta a una retención en la fuente del 1% a título de renta, según el artículo 398 del E.T. Esa retención la recauda el notario, que debe exigir su pago antes de autorizar la escritura y luego declararla y consignarla a la Dian.

Los detalles de esa retención, como la base y los casos en que no aplica, los explicamos en el artículo sobre la retención en la fuente en la venta de inmuebles.

Sanción por autorizar escrituras sin el pago de la retención.

Si el notario autoriza la escritura sin que se haya pagado la retención, incurre en la sanción del artículo 672 del E.T.:

«Los notarios y demás funcionarios que autoricen escrituras o traspasos sin que se acredite previamente la cancelación del impuesto retenido, incurrirán en una multa equivalente al doble del valor que ha debido ser cancelado, la cual se impondrá por el respectivo Administrador de Impuestos o su delegado, previa comprobación del hecho.»

Supongamos que un inmueble se vende por $400.000.000 y la retención es de $4.000.000. Si el notario autoriza la escritura sin que se pague, la multa es de $8.000.000, el doble de lo que debió recaudarse.

Sanción por escriturar por debajo del mínimo en compras con préstamo.

Cuando un inmueble se compra con un préstamo de una entidad vigilada por el Estado, el precio escriturado no puede ser tan bajo que el préstamo supere el 70% del total. Lo dispone el artículo 278 del E.T.:

«Cuando se adquieran bienes raíces con préstamos de entidades sometidas a la vigilancia el Estado, el precio de compra fijado en la escritura no podrá ser inferior a una suma en la cual el préstamo represente el 70% del total. Los notarios se abstendrán de autorizar las escrituras que no cumplan con este requisito.»

La regla busca evitar que se escriture por un valor muy inferior al real cuando el propio crédito revela que el inmueble vale más. Si el banco presta $210.000.000, el precio escriturado no puede ser inferior a $300.000.000.

Si el notario autoriza una escritura que incumple ese mínimo, se expone a la sanción del artículo 673 del E.T.:

«Los notarios que violaren lo dispuesto en el inciso 2o del artículo 278, serán sancionados por la Superintendencia de Notariado y Registro, con base en la información que le suministre la Dirección General de Impuestos Nacionales, con multa equivalente al 5% del valor mínimo que debería figurar en la correspondiente escritura.»

En el ejemplo anterior, la multa sería del 5% de $300.000.000, es decir, $15.000.000. Nótese que esta sanción la impone la Superintendencia de Notariado y Registro, no la Dian.

El valor de la escritura y el artículo 90 del E.T.

El artículo 90 del E.T. fija otras reglas sobre el valor por el que se puede escriturar un inmueble: el precio no puede ser inferior al avalúo catastral ni al costo fiscal, y la Dian puede desconocerlo si difiere en más de un 15% del valor comercial. Además, las partes deben declarar en la escritura, bajo la gravedad del juramento, que el precio es real.

Sin embargo, el incumplimiento de esas reglas no genera una sanción para el notario. El notario no tiene la obligación de establecer el valor comercial del inmueble; las consecuencias las asume el contribuyente, a quien la Dian puede ajustar la utilidad en la venta.

Lo explicamos en el artículo sobre el valor por el que se debe escriturar la venta de un inmueble.

Paz y salvo del impuesto predial.

El notario también debe verificar que el inmueble esté al día en el impuesto predial antes de autorizar una escritura de transferencia. Así lo exige el artículo 60 de la ley 1430 de 2010, porque el predial es un gravamen real que sigue al inmueble, como explicamos en el artículo sobre el impuesto predial.

Otras obligaciones tributarias del notario.

Además de las sanciones propias de su función, el notario tiene las obligaciones de cualquier contribuyente que realiza su actividad:

• Es responsable del IVA por los servicios notariales que presta.
• Es agente de retención en la fuente en los pagos que realiza.
• Declara renta por los ingresos de la notaría.
• Si no consigna las retenciones recaudadas, puede incurrir en el delito de omisión del agente retenedor.

También le aplican las sanciones generales, como la extemporaneidad, la corrección o la de no reportar información exógena.

De acuerdo con nuestro criterio, como la ley no establece una responsabilidad parcial, el notario que es responsable del IVA y agente de retención lo es respecto de todas sus operaciones, incluidas las que no tienen relación con la notaría, como el arriendo de inmuebles propios gravados con IVA.

A continuación respondemos las preguntas frecuentes de nuestros lectores.

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