Retención en la fuente en la venta de inmuebles

La venta de bienes inmuebles está sujeta a retención en la fuente, y la tarifa aplicable depende de si el vendedor es una persona natural o una persona jurídica.

Concepto de bienes inmuebles.

Cuando hablamos de la retención en la fuente en la venta de bienes inmuebles, nos referimos generalmente a bienes raíces, como casas, apartamentos, fincas, lotes, bodegas, oficinas, etc.

Son bienes o propiedades que están sujetas a registro en la oficina de registro de instrumentos públicos.

Además, para la enajenación o venta del bien inmueble se requiere hacerlo mediante escritura pública ante notario.

Retención en la fuente en la venta de inmuebles por personas jurídicas.

Cuando el comprador es una persona jurídica, la retención en la fuente es practicada por el comprador a una tarifa del 2.5%.

Este artículo habla sobre la retención en la fuente por otros ingresos, que tiene una tarifa del 2.5% según el artículo 1.2.4.9.1 del decreto 1625 de 2016.

El parágrafo único del artículo 401 del estatuto tributario señala que la retención en la fuente debe hacerla la empresa que adquiere el inmueble, es decir, el comprador, y no el notario, como en el caso de las personas naturales.

Por consiguiente, la empresa debe pagar la retención en la fuente mediante el recibo de pago de la Dian (490) y presentar ese recibo al notario para que este proceda a elaborar la escritura pública.

La empresa debe declarar esa retención en la fuente en el mes respectivo y luego imputa el pago de la retención por la compra del bien inmueble, es decir, lo descuenta del valor total de las retenciones declaradas.

Si la venta del inmueble la hace una persona jurídica o empresa, la retención se aplica de acuerdo a lo señalado en el artículo 401 del estatuto tributario, siempre que el comprador del inmueble sea una persona jurídica. Si el comprador es una persona natural, no hay lugar a efectuar retención.

Retención en la fuente en la venta de inmuebles por personas naturales.

Cuando el bien inmueble es vendido por una persona natural, se aplica la retención en la fuente según el artículo 398 del estatuto tributario.

Este artículo fija una retención en la fuente del 1% del valor de la venta, y la retención en la fuente debe ser realizada por el notario, quien actúa como agente de retención.

El valor de la retención en la fuente debe pagarlo el vendedor al notario, y en caso de que el comprador sea agente de retención, no debe retenerle al vendedor, pues este ya fue objeto de retención por medio de la notaría.

Retención en la fuente en la venta de inmuebles destinados a vivienda.

La venta de bienes inmuebles o bienes raíces para ser utilizados como vivienda o casa de habitación tiene regulación especial en el artículo 1.2.4.9.1 del decreto 1625 de 2016, que en el inciso 2 del parágrafo segundo señala:

«Cuando el pago o abono en cuenta corresponda a la adquisición de bienes raíces cuya destinación y uso sea vivienda de habitación, la retención prevista en este artículo será del uno por ciento (1%) por las primeras veinte mil (20.000) UVT. Para el exceso de dicho monto, la tarifa de retención será del dos punto cinco por ciento (2.5%). Cuando el pago o abono en cuenta corresponda a la adquisición de bienes raíces cuya destinación y uso sean distintos a vivienda de habitación, la retención prevista en este artículo será del dos punto cinco por ciento (2.5%).»

En este caso se aplica una retención del 1% hasta los 20.000 Uvt. Si el valor de la transacción supera los 20.000 Uvt, al exceso se le aplica una tarifa del 2.5%.

Ejemplo de retención en la fuente venta de bienes inmuebles destinados a vivienda.

• Valor de la venta: 30.000 Uvt
• Retención 1%: 20.000 x 0.01 = 200 Uvt
• Retención 2.5%: 10.000 x 0.025 = 250 Uvt
• Total, retención: 450 Uvt.

Esto aplica para el caso de quien vende es una persona jurídica, puesto que si el vendedor es una persona natural se aplica el artículo 398 del estatuto tributario.

Casos en que no hay retención en la fuente en la venta de bienes inmuebles.

Existe un caso muy particular en que no hay lugar a efectuar la retención en la fuente en la venta de un inmueble.

Se trata de cuando el vendedor es una persona jurídica y el comprador es una persona natural, caso en el cual no aplica ni el artículo 401 del estatuto tributario ni el artículo 398.

El artículo 401 del estatuto tributario aplica cuando la persona jurídica compra bienes inmuebles, y en este caso está vendiendo.

Por su parte, el artículo 398 del estatuto tributario aplica cuando el vendedor es una persona natural, y en este caso la persona natural está comprando.

En ese sentido, se pronunció la Dian en el concepto 000456 del 26 de febrero de 2019, interpretación que parece razonable, en razón a que existe una regulación específica que deja por fuera este supuesto puntual.

Agentes de retención en la venta de bienes inmuebles.

Como lo hemos señalado, si la compra la hace una persona jurídica, el agente de retención es la persona jurídica que actúa como comprador.

Si la venta la hace una persona natural, el agente de retención es el notario, quien recauda la retención, la declara y la paga a la Dian.

Casos particulares en la retención en la fuente en la venta de inmuebles.

En la retención en la fuente por venta de bienes inmuebles se aplican 2 tarifas diferentes, una para personas naturales y otra para personas jurídicas, y se pueden presentar distintas combinaciones entre personas jurídicas y naturales, donde uno es el comprador y otro es el vendedor, situación que la Dian resuelve en el oficio 4860 de 2019.

El vendedor es persona natural y el comprador persona jurídica.

La retención la aplica el notario en razón a que por expresa disposición el artículo 398 del estatuto tributario señala que cuando la persona natural es quien vende, la retención es del 1% y debe ser aplicada por el notario.

El vendedor es persona jurídica y el comprador persona jurídica.

Se aplica el artículo 401 del estatuto tributario y es el comprador quien debe efectuar la retención en la fuente. En este caso, el notario no actúa como agente de retención. La tarifa es del 2.5%.

El vendedor es persona natural y el comprador persona jurídica.

La retención es aplicada por el notario en razón a que así lo dispone expresamente el artículo 398 del estatuto tributario, y la tarifa es del 1%.

El vendedor es persona jurídica y el comprador persona natural.

No se aplica retención alguna porque no procede ni el artículo 398 del estatuto tributario en razón a que no es una venta de persona natural, y tampoco procede el artículo 401 del estatuto tributario porque solo aplica cuando el comprador es una persona jurídica.

Cuánto se paga en la venta de bienes inmuebles.

Es una consulta recurrente en Gerencie.com, especialmente de personas naturales que están vendiendo su propiedad.

El valor que se debe pagar por retención depende del valor de la venta del inmueble y de la tarifa de retención, que ya vimos es del 1% para las personas naturales y del 2.5% para las personas jurídicas.

Por ejemplo, si la casa se vende en $150.000.000, el vendedor de la casa debe pagar al notario el 1% de ese valor por concepto de retención, esto es la suma de $1.500.000.

La base sobre la que se aplica o calcula la retención en la fuente es el valor que figure en la escritura, valor que también está regulado por la ley, como se explica en el siguiente artículo, que recomendamos encarecidamente consultar.

Valor por el que se debe escriturar la venta de inmuebles.Valor mínimo por el que se debe escriturar la compra de bienes inmuebles como casas, apartamentos, locales, fincas, etc.

Las personas suelen escriturar la venta de su casa por un valor muy inferior al real para pagar menos retención en la fuente o menos impuesto de ganancia ocasional, lo que está prohibido por la norma tributaria y puede conllevar una serie de consecuencias negativas tanto para el comprador como para el vendedor.

¿Quién paga la retención en la fuente en la venta de un inmueble?

La retención en la fuente en la venta de un inmueble debe ser pagada por el vendedor del inmueble, ya que la retención se aplica sobre los ingresos producto de la venta, como un pago anticipado del impuesto a la renta a cargo del beneficiario del ingreso, que no es más que el vendedor.

Quien se descuenta la retención en la fuente practicada y certificada por el notario es el vendedor, pues es su retención.

Los gastos de escrituración, por lo general, son pagados en partes iguales por comprador y vendedor, o por el comprador en su totalidad, según acuerden las partes en la promesa de compraventa, pero la retención siempre estará a cargo del vendedor.

¿Retención por enajenación ante notarios y tránsito es deducible?

La retención por enajenación ante notarios y oficinas de tránsito no es deducible del impuesto a la renta, y en su lugar se descuenta del impuesto de renta precisamente como retenciones en la fuente practicadas.

Recordemos que la retención en la fuente es un pago anticipado del impuesto a la renta y, por ello, cuando se declara renta, una vez determinado el impuesto, se descuentan las retenciones que se le hayan practicado al contribuyente.

Una deducción es un pago que se descuenta de los ingresos para llegar a la renta líquida, y ese no es el caso de la retención por venta de inmuebles.

En el hipotético caso de que la retención en la fuente fuera pagada por el comprador, como ya vimos, este no podrá descontarse las retenciones ni podrá deducirlas del impuesto a la renta.

Retenciones por enajenación ante notarios y tránsito.

Las retenciones en la fuente sobre bienes sujetos a registro, como es el caso de la venta de inmuebles y vehículos, son practicadas por el notario en caso de la venta de bienes inmuebles y por la oficina de tránsito en el caso de los vehículos.