Valor por el que se debe escriturar la venta de un inmueble

Por 22 julio, 2019

Con los cambios que hizo la ley 1943 de 2018 al artículo 90 de estatuto tributario, que limita o regula el precio de venta en la escritura pública de compraventa de bienes inmuebles, existe duda respecto al valor o precio por el que se debe realizar la escritura.

El origen de la regulación del precio o valor a escriturar.

persona-que-duda

La compra o venta de un inmueble tiene importantes efectos tributarios, como el caso del impuesto a la renta, las ganancias ocasionales y el impuesto al consumo de bienes inmuebles.

Ganancia ocasional en la venta de activos fijos

Es evidente que entre más elevado el precio de venta del inmueble, mayor es el impuesto que se debe pagar, razón por la cual el contribuyente hace lo necesario por formalizar un precio de venta lo menor posible para disminuir su carga tributaria.

Impuesto al consumo en la venta de bienes inmuebles

El gobierno consciente de que los contribuyentes han estado evadiendo impuestos escriturando la compra venta de bienes inmuebles por un valor inferior al real, modificó el artículo 90 del estatuto tributario para dificultar esta práctica.

Valores relacionados con la compra venta de bienes inmuebles.

Cuando se venden inmuebles podemos identificar varios valores distintos, y surge la duda de cuál es el que debe figurar en la escritura.

  1. Valor comercial.
  2. Avalúo catastral.
  3. Autoavalúo.
  4. Costo fiscal.
  5. Valor o precio acordado entre las partes (Valor real).

Cada valor puede ser distinto en mayor o menor medida, y todos tienen importancia a la hora evaluar la operación desde el punto de venta tributario.

La regulación o limitación del precio de venta en la escritura pública.

El inciso 5 del artículo 90 del estatuto tributario señala lo siguiente respecto al valor mínimo del precio:

«En el caso de bienes raíces, además de lo previsto en esta disposición, no se aceptará un precio inferior al costo, al avalúo catastral ni al autoavalúo, sin perjuicio de la posibilidad de un valor comercial superior. En los casos en que existan listas de precios, bases de datos, ofertas o cualquier otro mecanismo que permita determinar el valor comercial de los bienes raíces enajenados o transferidos, los contribuyentes deberán remitirse a los mismos. Del mismo modo, el valor de los inmuebles estará conformado por todas las sumas pagadas para su adquisición, así se convengan o facturen por fuera de la escritura o correspondan a bienes o servicios accesorios a la adquisición del bien, tales como aportes, mejoras, construcciones, intermediación o cualquier otro concepto.»

La norma está regulando un precio mínimo, y cualquier precio inferior a ese mínimo no se aceptará fiscalmente, así que esa la base que tomaremos como referencia.

El valor por el que se debe escriturar un inmueble.

La norma fija un límite mínimo al precio de venta del inmueble, que es el avalúo catastral, lo que no significa que pueda se deba escriturar por ese mismo valor, ya que la norma dice que será sin perjuicio de un valor comercial superior, pues lo que se  pretende es que se reconozca el precio real como lo señala el inciso 6 del mismo artículo 90:

«En la escritura pública de enajenación o declaración de construcción las partes deberán declarar, bajo la gravedad de juramento, que el precio incluido en la escritura es real y no ha sido objeto de pactos privados en los que se señale un valor diferente; en caso de que tales pactos existan, deberá informarse el precio convenido en ellos. En la misma escritura se debe declarar que no existen sumas que se hayan convenido o facturado por fuera de la misma o, de lo contrario, deberá manifestarse su valor. Sin las referidas declaraciones, tanto el impuesto sobre la renta, como la ganancia ocasional, el impuesto de registro, los derechos de registro y los derechos notariales, serán liquidados sobre una base equivalente a cuatro veces el valor incluido en la escritura, sin perjuicio de la obligación del notario de reportar la irregularidad a las autoridades de impuestos para lo de su competencia y sin perjuicio de las facultades de la Dirección de Impuestos y Aduanas Nacionales (DIAN) para determinar el valor real de la transacción.»

En la escritura se debe indicar bajo la gravedad de juramento que el precio corresponde al que realmente se pactó, es decir, que no debe haber dos precios, uno para la escritura y uno que represente el valor real pactado entre las partes.

Es claro que el precio o valor de la escritura debe ser el real, y ese real no puede ser inferior al avalúo catastral, pero tampoco que difiera notoriamente del precio comercial del bien enajenado, como lo señala el inciso 9 del artículo 90 del estatuto tributario:

«Cuando el valor asignado por las partes difiera notoriamente del valor comercial de los bienes o servicios en la fecha de su enajenación o prestación, conforme a lo dispuesto en este artículo, el funcionario que esté adelantando el proceso de fiscalización respectivo, podrá rechazarlo para los efectos impositivos y señalar un precio de enajenación acorde con la naturaleza, condiciones y estado de los activos; atendiendo a los datos estadísticos producidos por la Dirección General de Impuestos Nacionales, por el Departamento Nacional de Estadística, por el Banco de la República u otras entidades afines. Su aplicación y discusión se hará dentro del mismo proceso.»

Y señala el inciso 10 del mismo artículo el precio pactado no debe diferir en un 15 del valor comercial:

«Se entiende que el valor asignado por las partes difiere notoriamente del promedio vigente, cuando se aparte en más de un quince por ciento (15%) de los precios establecidos en el comercio para los bienes o servicios de la misma especie y calidad, en la fecha de enajenación o prestación, teniendo en cuenta la naturaleza, condiciones y estado de los activos y servicios.»

Se puede afirmar que el precio de venta debe ser igual o superior al avalúo catastral, y hasta un 15% inferior al valor comercial del bien.

Supongamos que se venda una casa, para lo cual tenemos los siguientes supuestos:

Avalúo catastral 100.000.000
Valor comercial 200.000.000
Margen permitido respecto al valor comercial 170.000.000 (-15% del valor comercial)
Precio de la escritura esperado por la Dian 170.000.000

El precio comercial tiene relevancia sólo en el caso en que la Dian fiscalice la declaración de renta, es decir que el notario puede autorizar una escritura cuyo precio de venta cumpla con el requisito de no ser inferior al costo, avalúo catastral o autoavalúo, pero en caso que la Dian revise esa operación, aplicará la regla del 15% respecto al valor comercial.

Costo fiscal de los activos fijos

En el ejemplo propuesto se puede hacer una escritura por $100.000.000 que es el avalúo catastral, pues el notario no está obligado a determinar el valor comercial de ese bien para limitar el precio de la escritura al 85% de ese valor comercial. El notario lo que verifica es que el precio de la escritura no sea inferior al avalúo catastral, y de ahí en adelante es trabajo de la Dian.

Lo anterior permite que el contribuyente pueda manejar un precio de venta igual o superior al avalúo catastral e inferior al precio real, a riesgo de que la Dian lo investigue.

Ante la pregunta puntual de cual debe ser el precio de la escritura, hay que decir que como mínimo el avalúo catastral, teniendo en cuenta que la Dian puede manejar un rango de +-15% del valor comercial, y es decisión del contribuyente apartarse de ese valor comercial según el riesgo que quiera asumir.

Lo que pasa cuando se fija un precio en la escritura inferior al exigido por la norma tributaria.

Como lo afirmamos anteriormente, la ley exige que el precio de venta no puede ser inferior al costo fiscal, avalúo catastral o autoavalúo, pero tampoco puede ser inferior al 85% del valor comercial del bien que determine al Dian en un proceso de fiscalización, de manera que si se incumple con esa regla, se aplica lo que señala el artículo 90 del estatuto tributario en la siguiente parte:

«… el funcionario que esté adelantando el proceso de fiscalización respectivo, podrá rechazarlo para los efectos impositivos y señalar un precio de enajenación acorde con la naturaleza, condiciones y estado de los activos…»

En otras palabras, la Dian ignorará el precio que figure en la escritura y los ingresos para efectos tributarios los determinará según las reglas del artículo 90 del estatuto tributario, lo que implica que habrá que pagar un mayor impuesto, sanciones e intereses moratorios.

Efectos tributarios de manejar precios inferiores a los reales.

La norma es clara en que no se acepta un precio inferior al avalúo catastral, pero aún así queda un margen para que los contribuyentes manejen un precio inferior al real, de manera que aún existe la posibilidad de que se pacte un precio y se escriture otro, por ello hay que tener claro cuáles son los efectos fiscales de esa práctica.

Efectos fiscales para el vendedor.

El contribuyente que escritura un precio inferior al que realmente le han pagado, naturalmente obtiene un beneficio pues evade parte de los impuestos que debería pagar, debido a que declara un menor ingreso, y ante un menor ingreso se paga un menor impuesto.

Si la suma omitida es importante, debe tener presente que eventualmente puede presentarse una diferencia patrimonial no justificada, pues si recibe un dinero que no declara y con ese dinero adquiere activos que debe declarar, se refleja un incremento patrimonial que habrá de ser justificado.

De otra parte, es natural que al evadir impuestos se incrementa el riesgo de ser investigado y sancionado por la Dian, pues si esta descubre que el precio real fue superior al declarado, exigirá al contribuyente que corrija su declaración, pague el mayor impuesto, la sanción por inexactitud y los intereses moratorios respectivos.

Efectos fiscales para el comprador.

El contribuyente que paga un precio superior al que figure en la escritura tiene puede terminar pagando lo que el vendedor dejó de pagar.

En primer lugar, el costo del inmueble será aquel que figure en la escritura, por lo que perderá el costo que pagó y no declaró.

Esto tiene un efecto importante porque tarde o temprano el contribuyente venderá ese inmueble, y la ganancia o renta líquida se determina con base al costo fiscalmente reconocido, esto es, el que figure en la escritura.

Supongamos la siguiente comparativa sin considerar ajustes fiscales para efectos de practicidad:

Concepto/valor Precio real Precio ficticio
Compra venta casa 300.000.000 200.000.000
Costo fiscal 300.000.000 200.000.000
Precio de venta futuro 500.000.000 500.000.000
Costo 300.000.000. 200.000.000
Ganancia ocasional 200.000.000 300.000.000
Impuesto por ganancia ocasional 20.000.000. 30.000.000

Como se puede observar, al vender el inmueble el comprador pagará más impuestos si ha escriturado el inmueble por un valor inferior a real, pues su costo fiscal será inferior, y como la ganancia ocasional se determina restando el costo fiscal al precio de venta, entre más bajo el costo más elevada la ganancia.

Lo que ha pasado aquí es que el comprador termina pagando el impuesto que en su momento evadió el vendedor.

Para evitar esto, es el comprador se ve obligado a escriturar la venta futura por un valor inferior al real, y es lo que históricamente los contribuyentes hay hecho, y por eso las nuevas regulaciones para evitar que esto sigua sucediendo.

Aquí entra a jugar un papel importante el inciso 8 del artículo 90 del estatuto tributario:

«A partir del 1 de enero de 2019, no serán constitutivos de costo de los bienes raíces aquellas sumas que no se hayan desembolsado a través de entidades financieras.»

La forma en que el contribuyente intenta evitar que la Dian se entere de que maneja dos precios distintos, es pagando en efectivo la parte del precio que quiere ocultar, y con esto el comprador ya no puede hacerlo sin perder el costo que ha de declarar, y en razón a lo anterior muchos compradores no estarán dispuestos a hacer ese tipo de acuerdos ocultos.

En un futuro será más difícil ocultar el precio real que se ha pagado, lo que incrementa la posibilidad de tener que pagar el impuesto real al momento de vender un inmueble, y esto debe ser evaluado por quien decide comprar un inmueble escriturando un valor inferior al real, pues lo más seguro es que en el futuro tenga que pagar el impuesto que con su ayuda el vendedor deje de pagar en el presente.

Téngase en cuenta que el precio por el que legalice fiscalmente un activo tiene efecto sobre el patrimonio del contribuyente, y ese patrimonio tiene efectos en la renta presuntiva y en el impuesto al patrimonio o riqueza, y en la renta por comparación patrimonial.

La promesa de compraventa y la escritura pública.

El modos operandi de los contribuyentes para evadir los impuestos en la compra y venta de bienes inmuebles es haciendo la escritura pública por un precio, una promesa de compraventa por el mismo precio escriturado (cuando el banco lo exige), y una segunda promesa de compraventa con el valor real, lo que ya no tiene mucho sentido con la nueva redacción del artículo 90 del estatuto tributario.

Contrato de promesa de compraventa

Recuérdese que allí se jura que no se pactó un precio diferente al de la escritura, y si se hace una promesa de compraventa donde se acuerda y reconoce expresamente lo contrario, está quedando una evidencia del pacto realizado para defraudar el fisco, y si la Dian accede a esa prueba, le queda muy fácil demostrar la evasión, pues en tal caso lo que diga la promesa de compraventa primará sobre lo consignado en la escritura pública.

Y es probable que esta práctica cruce los límites del derecho penal pues se puede configurar una falsead ideológica en documento privado, toda vez que el contenido de uno de documentos firmados por el contribuyente, uno de ellos bajo la gravedad de juramento, es falso, no es fiel a la realidad del negocio jurídico llevado a cabo.

Prepara tu declaración de renta con garantía en Tributi.com, la declaración de renta más confiable de Colombia.

Gerencie.com en su correo.

Suscríbase y nosotros colocaremos en su bandeja de entrada la mejor información que generamos diariamente.


Déjenos su opinión

16 Opiniones
  1. marco Dice:

    seria 100.0000 en lugar de 100.000

    Responder
    • Jose Villa Dice:

      Bueno marco, explique lo que quiso decir, porque tiene un enredo el berraco con los ceros y los puntos decimales.

      Responder
  2. Neschado Dice:

    Pareciera que se busca con la norma es incentivar el crédito más que el control, que pasa sí el usuario tiene un ahorro?, tendría que endeudarse por más de lo necesario, el colmo sería que te prohíban de alguna forma abonar lo ahorrado.

    Responder
    • GustavoJC Dice:

      Utilizar una entidad financiera no implica solicitar créditos, a lo que apunta es a que se haga por transacción bancaria. Si tenes ahorros, lo que deberías hacer según la nueva ley, es depositarlo en tu cta y posteriormente hacer una transferencia o pagar con un cheque.

      Responder
      • RAMIRO PUERTA Dice:

        Al hacer la transacción en una entidad bancaria, el gobierno estaría ganando también por el cuatro por mil…. A ojos vistos no saben como meterle la mano al bolsillo a los colombianos.

        Responder
  3. LUIS64 Dice:

    Se puede concluir que tácitamente se esta gravando con 4 por mil tanto el vendedor como el comprador y exponiéndolos a pagos por servicios bancarios, al que tener que ambos ingresar el dinero al sistema.?

    Responder
    • GustavoJC Dice:

      No conozco bien la ley y debería profundizar más, pero si lo haces por intermedio de una cta AFC, tendría entendido que no. Pero, necesitaría leer más al respecto.

      Responder
  4. Lola Dice:

    No estoy de acuerdo con esta nueva ley .Es obvio que lo que se busca es cobrar servicios bancarios ,el que no tiene una cuenta bancaria .TIENE POR OBLIGACIÓN ABRIRLA PARA ESTA TRANSACCIÓN?

    Responder
  5. Ivan Dice:

    ¿y que pasa cuando la venta se hace por cuotas o a crédito? ¿Como se determina el costo?

    Responder
  6. RGRO Dice:

    -Sobre el asunto jurar “bajo la gravedad de juramento» o «declaración juramentada» para el CRISTIANO NO TIENE VALIDEZ pues son claras en los Evangelios las palabras de JESUCRISTO en el denominado Sermón del Monte:
    Mat 5:34 Mas yo os digo: NO JURÉIS EN NINGUNA MANERA: ni por el cielo, porque es el trono de DIOS;
    Mat 5:35 Ni por la tierra, porque es el estrado de sus pies; ni por Jerusalem, porque es la ciudad del gran Rey.
    Mat 5:36 Ni por tu cabeza jurarás, porque no puedes hacer un cabello blanco ó negro un solo cabello,
    Mat 5:37 Pero sea vuestro hablar: Sí o No; porque lo que es más de esto, procede del maligno (Satanás).
    y muchas otras citas referentes a «jurar» o «poner por testigo a DIOS, a sí mismo o a otras personas u objetos».
    Además el CRISTIANO ACATA esta otra cita bíblica: “ES NECESARIO OBEDECER A DIOS ANTES QUE A LOS HOMBRES” Hechos 5:29

    Y la NORMA SUPERIOR humana en Colombia, garantiza y protege estas CONVICCIONES O CREENCIAS CRISTIANAS así:
    CONSTITUCIÓN POLÍTICA DE COLOMBIA 1991
    Artículo 18. SE GARANTIZA LA LIBERTAD DE CONCIENCIA. Nadie será molestado por razón de sus CONVICCIONES O CREENCIAS ni compelido a revelarlas NI OBLIGADO A ACTUAR CONTRA SU CONCIENCIA.
    Artículo 19. SE GARANTIZA LA LIBERTAD DE CULTOS. Toda persona tiene derecho a profesar libremente su religión y a difundirla en forma individual o colectiva. TODAS LAS CONFESIONES RELIGIOSAS E IGLESIAS SON IGUALMENTE LIBRES ANTE LA LEY.

    Las otras normas o leyes son de categoría menor y no pueden modificar ni contradecir la CONSTITUCIÓN POLÍTICA de superior jerarquía, tal como la Ley 1943 de 2018.

    Responder
  7. rgro Dice:

    Continúa
    CONCLUSIÓN: la Ley 1943 de 2018 VIOLA la LIBERTAD DE CONCIENCIA, OBLIGA al CRISTIANO A ACTUAR CONTRA SU CONCIENCIA, por tanto el CRISTIANO no la debe OBEDECER en lo relacionado con » jurar bajo la gravedad de juramento» o «declaración juramentada».

    Si bien es cierto que los CRISTIANOS, según Romanos 13:1, deben “someterse las autoridades superiores; porque no hay autoridad sino de parte de Dios, y las que hay, por Dios han sido establecidas”, pero a no todas las autoridades, (gobernantes, magistrados) debe someterse los CRISTIANOS, solamente a las autoridades que son “servidores de DIOS para nuestro bien” según Romanos 13:4. Y evidentemente esa Ley 1943 de 2018, además de violar su propia norma de superior jerarquía, proviene de magistrados quienes no son servidores de DIOS para nuestro bien, son todo lo contrario.

    -Surge la pregunta: ¿QUÉ HACE O CÓMO PROCEDE EL CRISTIANO ANTE ESTA SITUACIÓN?
    Indudablemente el NOTARIO encargado en este caso de aplicar esta nefasta e ilegal Ley 1943 de 2018 no atiende argumentos, aunque pueden existir NOTARIOS CRISTIANOS que entenderían, pero lo único que pueden hacer es dejar constancia como esta: “el comprador y/o vendedor……declara ser CRISTIANO o declara profesar el CRISTIANISMO” (lo cual sería útil para el caso eventual de ser acusado de cometer un “presunto” delito penal). Pues DE TODAS FORMAS FIRMARÁ lo que el NOTARIO le presente porque necesita comprar casa para vivienda o vender propiedad por diversos motivos y sobre todo porque guarda fidelidad o lealtad al negocio de compraventa efectuado de manera LIBRE (sin juramentos, intimidantes, conminatorios, amenazadores por la posibilidad de incurrir en un delito. Que de ese modo esos juramentos resultan inocuos tanto para CRISTIANOS o no).
    Así que las partes puestas de acuerdo sin presiones ni coacciones escriben un documento PRIVADO o Contrato de Promesa de Compraventa, imprimen dos copias una para cada uno de los contratantes, cuyas firmas y huellas autentican en Notaría.
    Las NOTARÍAS antes imparciales, han perdido la confianza del público pues se han convertido en juez y parte a partir de esta infortunada Ley y deben limitarse a comparar, reconocer o certificar unas firmas pero no guardarán copia.

    Responder
  8. JAIME Dice:

    Estoy negociando un apartamento por un precio bastante inferior al del avalúo catastral, pues el vendedor ha tratado de venderlo infructuosamente por un precio superior y ademas esta en muy mal estado.

    Me preocupa que a pesar de declarar bajo juramento que el valor escriturado es el real, la ley presuma que el negocio fue por mayor valor y termine en un lío.

    Responder
  9. Jose Villa Dice:

    «El precio comercial tiene relevancia sólo en el caso en que la Dian fiscalice la declaración de renta, »

    QUE NO QUEPA LA MENOR DUDA QUE LA DIAN VA A FISCALIZAR AL MILIMILIMETRO LAS VENTAS DE BIENES RAICES OCURRIDAS A PARTIR DEL 01/01/2019.

    La Dian en estos momentos está siendo muy activa con el nuevo modelo de requerir por e-mail al correo electrónico que aparezca en el RUT del declarante (contribuyente). La Dian recibe estas informaciones de venta de bienes raíces por los reportes de exógena de los notarios. Jugar a que la Dian no ha de pillar estas jugadas es asumir riesgos no solo fiscales sino penales.

    Responder
  10. Gerardo Dice:

    Conclusión, lo único cierto es que el pueblo trabaja para el estado, que el estado no puede ver al pueblo progresar, que cualquier peso que busque el ciudadano capitalizar, el estado buscará siempre la forma de gravarlo, cada vez con mas impuestos, ojala que así persiguieran a las altas esferas de la corrupción (nuestros gobernantes). ahora, que hacer con todos estos políticos que nos llenan de mentiras, en campaña dicen no mas impuestos, pero tan pronto se toma el poder, se les olvidan lo que prometen y lo primero que hacen es buscar fundamentos jurídicos para ver de que manera nos quitan nuestros pocos ahorros y no dejarnos progresar.

    Responder
  11. pocho Dice:

    quiero permutar un lote de tierra cuyo valor comercial es $ 200 millones y recibir a cambio un apartamento por el mismo valor

    Responder
  12. pocho Dice:

    tengo una casa que tiene un valor comercial de $400 millones y no la he podido vender ni por tres cientos y he decidido vendersela a mi hija por el valor que tiene en catastro que es $57 millones

    Responder
En Gerencie.com está permitido opinar, criticar, discutir, controvertir, disentir, etc., pero debe hacerlo con respeto, sin insultar y sin ofender a otros.

Información legal aplicable para Colombia.

¿Preocupado por su pensión?