El artículo 90 del estatuto tributario limita o regula el precio de venta mínimo por el que se debe hacer la escritura pública en la venta de bienes inmuebles para efectos tributarios.
- Precio mínimo de venta de un inmueble.
- El origen de la regulación del precio o valor a escriturar.
- Valores relacionados con la compra venta de bienes inmuebles.
- La regulación o limitación del precio de venta en la escritura pública.
- El valor por el que se debe escriturar un inmueble.
- Lo que pasa cuando se fija un precio en la escritura inferior al exigido por la norma tributaria.
- Efectos tributarios de manejar precios inferiores a los reales.
- La promesa de compraventa y la escritura pública.
- Valor mínimo de la escritura en inmuebles adquiridos con créditos hipotecarios.
- Valor catastral y valor comercial.
- Preguntas frecuentes.
Precio mínimo de venta de un inmueble.
El precio de venta de un inmueble es el que fijen las partes en común acuerdo, algo que la ley no puede limitar en razón a la libertad contractual de las partes, pero para efectos fiscales sí existe un precio mínimo aceptable, independientemente de que las partes hayan acordado uno inferior.
La norma tributaria sólo reconoce el precio de venta determinado según las reglas del artículo 90 del estatuto tributario, que fija un precio mínimo, sin perjuicio de su facultar para determinar un precio comercial superior en caso que lo haya.
Esa limitación para efectos fiscales termina imponiendo una limitación para efectos comerciales o civiles, especialmente cuando las partes de la compraventa de inmuebles son declarantes del impuesto a la renta.
El origen de la regulación del precio o valor a escriturar.
La compra o venta de un inmueble tiene importantes efectos tributarios, como el caso del impuesto a la renta, las ganancias ocasionales o el impuesto a la riqueza o patrimonio.
Es evidente que entre más elevado el precio de venta del inmueble, mayor es el impuesto que se debe pagar, razón por la cual el contribuyente hace lo necesario por formalizar un precio de venta lo menor posible para disminuir su carga tributaria.
El gobierno consciente de que los contribuyentes han estado evadiendo impuestos escriturando la compra venta de bienes inmuebles por un valor inferior al real, modificó el artículo 90 del estatuto tributario para dificultar esta práctica.
Valores relacionados con la compra venta de bienes inmuebles.
Cuando se venden inmuebles podemos identificar varios valores distintos, y surge la duda de cuál es el que debe figurar en la escritura.
- Valor comercial.
- Avalúo catastral.
- Autoavalúo.
- Costo fiscal.
- Valor o precio acordado entre las partes (Valor real).
Cada valor puede ser distinto en mayor o menor medida, y todos tienen importancia a la hora evaluar la operación desde el punto de venta tributario.
La regulación o limitación del precio de venta en la escritura pública.
El inciso 5 del artículo 90 del estatuto tributario señala lo siguiente respecto al valor mínimo del precio:
«En el caso de bienes raíces, además de lo previsto en esta disposición, no se aceptará un precio inferior al costo, al avalúo catastral ni al autoavalúo, sin perjuicio de la posibilidad de un valor comercial superior. En los casos en que existan listas de precios, bases de datos, ofertas o cualquier otro mecanismo que permita determinar el valor comercial de los bienes raíces enajenados o transferidos, los contribuyentes deberán remitirse a los mismos. Del mismo modo, el valor de los inmuebles estará conformado por todas las sumas pagadas para su adquisición, así se convengan o facturen por fuera de la escritura o correspondan a bienes o servicios accesorios a la adquisición del bien, tales como aportes, mejoras, construcciones, intermediación o cualquier otro concepto.»
La norma está regulando un precio mínimo, y cualquier precio inferior a ese mínimo no se aceptará fiscalmente, así que esa la base que tomaremos como referencia.
El valor por el que se debe escriturar un inmueble.
La norma fija un límite mínimo al precio de venta del inmueble, que es el avalúo catastral, lo que no significa que pueda se deba escriturar por ese mismo valor, ya que la norma dice que será sin perjuicio de un valor comercial superior, pues lo que se pretende es que se reconozca el precio real como lo señala el inciso 6 del mismo artículo 90:
«En la escritura pública de enajenación o declaración de construcción las partes deberán declarar, bajo la gravedad de juramento, que el precio incluido en la escritura es real y no ha sido objeto de pactos privados en los que se señale un valor diferente; en caso de que tales pactos existan, deberá informarse el precio convenido en ellos. En la misma escritura se debe declarar que no existen sumas que se hayan convenido o facturado por fuera de la misma o, de lo contrario, deberá manifestarse su valor. Sin las referidas declaraciones, tanto el impuesto sobre la renta, como la ganancia ocasional, el impuesto de registro, los derechos de registro y los derechos notariales, serán liquidados sobre una base equivalente a cuatro veces el valor incluido en la escritura, sin perjuicio de la obligación del notario de reportar la irregularidad a las autoridades de impuestos para lo de su competencia y sin perjuicio de las facultades de la Dirección de Impuestos y Aduanas Nacionales (DIAN) para determinar el valor real de la transacción.»
En la escritura se debe indicar bajo la gravedad de juramento que el precio corresponde al que realmente se pactó, es decir, que no debe haber dos precios, uno para la escritura y uno que represente el valor real pactado entre las partes.
Es claro que el precio o valor de la escritura debe ser el real, y ese valor real no puede ser inferior al avalúo catastral, pero tampoco que difiera notoriamente del precio comercial del bien enajenado, como lo señala el inciso 9 del artículo 90 del estatuto tributario:
«Cuando el valor asignado por las partes difiera notoriamente del valor comercial de los bienes o servicios en la fecha de su enajenación o prestación, conforme a lo dispuesto en este artículo, el funcionario que esté adelantando el proceso de fiscalización respectivo, podrá rechazarlo para los efectos impositivos y señalar un precio de enajenación acorde con la naturaleza, condiciones y estado de los activos; atendiendo a los datos estadísticos producidos por la Dirección General de Impuestos Nacionales, por el Departamento Nacional de Estadística, por el Banco de la República u otras entidades afines. Su aplicación y discusión se hará dentro del mismo proceso.»
Y señala el inciso 10 del mismo artículo el precio pactado no debe diferir en un 15 del valor comercial:
«Se entiende que el valor asignado por las partes difiere notoriamente del promedio vigente, cuando se aparte en más de un quince por ciento (15%) de los precios establecidos en el comercio para los bienes o servicios de la misma especie y calidad, en la fecha de enajenación o prestación, teniendo en cuenta la naturaleza, condiciones y estado de los activos y servicios.»
Se puede afirmar que el precio de venta debe ser igual o superior al avalúo catastral, y hasta un 15% inferior al valor comercial del bien.
Supongamos que se venda una casa, para lo cual tenemos los siguientes supuestos:
| Avalúo catastral | 100.000.000 |
| Valor comercial | 200.000.000 |
| Margen permitido respecto al valor comercial | 170.000.000 (-15% del valor comercial) |
| Precio de la escritura esperado por la Dian | 170.000.000 |
El precio comercial tiene relevancia sólo en el caso en que la Dian fiscalice la declaración de renta, es decir que el notario puede autorizar una escritura cuyo precio de venta cumpla con el requisito de no ser inferior al costo, avalúo catastral o autoavalúo, pero en caso que la Dian revise esa operación, aplicará la regla del 15% respecto al valor comercial.
En el ejemplo propuesto se puede hacer una escritura por $100.000.000 que es el avalúo catastral, pues el notario no está obligado a determinar el valor comercial de ese bien para limitar el precio de la escritura al 85% de ese valor comercial. El notario lo que verifica es que el precio de la escritura no sea inferior al avalúo catastral, y de ahí en adelante es trabajo de la Dian.
Lo anterior permite que el contribuyente pueda manejar un precio de venta igual o superior al avalúo catastral e inferior al precio real, a riesgo de que la Dian lo investigue.
Ante la pregunta puntual de cuál debe ser el precio de la escritura, hay que decir que, como mínimo el avalúo catastral, teniendo en cuenta que la Dian puede manejar un rango de +-15% del valor comercial, y es decisión del contribuyente apartarse de ese valor comercial según el riesgo que quiera asumir.
Lo que pasa cuando se fija un precio en la escritura inferior al exigido por la norma tributaria.
Como lo afirmamos anteriormente, la ley exige que el precio de venta no puede ser inferior al costo fiscal, avalúo catastral o autoavalúo, pero tampoco puede ser inferior al 85% del valor comercial del bien que determine al Dian en un proceso de fiscalización, de manera que, si se incumple con esa regla, se aplica lo que señala el artículo 90 del estatuto tributario en la siguiente parte:
«… el funcionario que esté adelantando el proceso de fiscalización respectivo, podrá rechazarlo para los efectos impositivos y señalar un precio de enajenación acorde con la naturaleza, condiciones y estado de los activos…»
En otras palabras, la Dian ignorará el precio que figure en la escritura y los ingresos para efectos tributarios los determinará según las reglas del artículo 90 del estatuto tributario, lo que implica que habrá que pagar un mayor impuesto, sanciones e intereses moratorios.
Efectos tributarios de manejar precios inferiores a los reales.
La norma es clara en que no se acepta un precio inferior al avalúo catastral, pero aun así queda un margen para que los contribuyentes manejen un precio inferior al real, de manera que aún existe la posibilidad de que se pacte un precio y se escriture otro, por ello hay que tener claro cuáles son los efectos fiscales de esa práctica.
Efectos fiscales para el vendedor.
El contribuyente que escritura un precio inferior al que realmente le han pagado, naturalmente obtiene un beneficio pues evade parte de los impuestos que debería pagar, debido a que declara un menor ingreso, y ante un menor ingreso se paga un menor impuesto.
Si la suma omitida es importante, debe tener presente que eventualmente puede presentarse una diferencia patrimonial no justificada, pues si recibe un dinero que no declara y con ese dinero adquiere activos que debe declarar, se refleja un incremento patrimonial que habrá de ser justificado.
De otra parte, es natural que al evadir impuestos se incrementa el riesgo de ser investigado y sancionado por la Dian, toda vez que si esta descubre que el precio real fue superior al declarado, exigirá al contribuyente que corrija su declaración, pague el mayor impuesto, la sanción por inexactitud y los intereses moratorios respectivos.
Efectos fiscales para el comprador.
El contribuyente que paga un precio superior al que figure en la escritura tiene puede terminar pagando lo que el vendedor dejó de pagar.
En primer lugar, el costo del inmueble será aquel que figure en la escritura, por lo que perderá el costo que pagó y no declaró.
Esto tiene un efecto importante porque tarde o temprano el contribuyente venderá ese inmueble, y la ganancia o renta líquida se determina con base al costo fiscalmente reconocido, esto es, el que figure en la escritura con los respectivos ajustes fiscales.
Supongamos la siguiente comparativa sin considerar ajustes fiscales para efectos de practicidad:
| Concepto/valor | Precio real | Precio ficticio |
| Compra venta casa | 300.000.000 | 200.000.000 |
| Costo fiscal | 300.000.000 | 200.000.000 |
| Precio de venta futuro | 500.000.000 | 500.000.000 |
| Costo | 300.000.000. | 200.000.000 |
| Ganancia ocasional | 200.000.000 | 300.000.000 |
| Impuesto por ganancia ocasional | 20.000.000. | 30.000.000 |
Como se puede observar, al vender el inmueble el comprador pagará más impuestos si ha escriturado el inmueble por un valor inferior a real, pues su costo fiscal será inferior, y como la ganancia ocasional se determina restando el costo fiscal al precio de venta, entre más bajo el costo más elevada la ganancia.
Lo que ha pasado aquí es que el comprador termina pagando el impuesto que en su momento evadió el vendedor.
Para evitar esto, el comprador se ve obligado a escriturar la venta futura por un valor inferior al real, y es lo que históricamente los contribuyentes hay hecho, y por eso las nuevas regulaciones para evitar que esto sigua sucediendo.
Aquí entra a jugar un papel importante el inciso 8 del artículo 90 del estatuto tributario:
«No serán constitutivos de costo de los bienes raíces aquellas sumas que no se hayan desembolsado a través de entidades financieras.»
La forma en que el contribuyente intenta evitar que la Dian se entere de que maneja dos precios distintos, es pagando en efectivo la parte del precio que quiere ocultar, y con esto el comprador ya no puede hacerlo sin perder el costo que ha de declarar, y en razón a lo anterior muchos compradores no estarán dispuestos a hacer ese tipo de acuerdos ocultos.
En un futuro será más difícil ocultar el precio real que se ha pagado, lo que incrementa la posibilidad de tener que pagar el impuesto real al momento de vender un inmueble, y esto debe ser evaluado por quien decide comprar un inmueble escriturando un valor inferior al real, pues lo más seguro es que en el futuro tenga que pagar el impuesto que con su ayuda el vendedor deje de pagar en el presente.
Téngase en cuenta que el precio por el que legalice fiscalmente un activo tiene efecto sobre el patrimonio del contribuyente, y ese patrimonio tiene efectos en la renta presuntiva y en el impuesto al patrimonio o riqueza, y en la renta por comparación patrimonial.
La promesa de compraventa y la escritura pública.
El modus operandi de los contribuyentes para evadir los impuestos en la compra y venta de bienes inmuebles es haciendo la escritura pública por un precio, una promesa de compraventa por el mismo precio escriturado (cuando el banco lo exige), y una segunda promesa de compraventa con el valor real, lo que ya no tiene mucho sentido con la nueva redacción del artículo 90 del estatuto tributario.
Recuérdese que allí se jura que no se pactó un precio diferente al de la escritura, y si se hace una promesa de compraventa donde se acuerda y reconoce expresamente lo contrario, está quedando una evidencia del pacto realizado para defraudar el fisco, y si la Dian accede a esa prueba, le queda muy fácil demostrar la evasión, pues en tal caso lo que diga la promesa de compraventa primará sobre lo consignado en la escritura pública.
Y es probable que esta práctica cruce los límites del derecho penal pues se puede configurar una falsead ideológica en documento privado, toda vez que el contenido de uno de documentos firmados por el contribuyente, uno de ellos bajo la gravedad de juramento, es falso, no es fiel a la realidad del negocio jurídico llevado a cabo.
Valor mínimo de la escritura en inmuebles adquiridos con créditos hipotecarios.
Cuando un bien inmueble es adquirido mediante un crédito bancario se debe aplicar lo señalado en el artículo 278 del estatuto tributario, que dispone lo siguiente:
«Cuando se adquieran bienes raíces con préstamos de entidades sometidas a la vigilancia el Estado, el precio de compra fijado en la escritura no podrá ser inferior a una suma en la cual el préstamo represente el 70% del total.
Los notarios se abstendrán de autorizar las escrituras que no cumplan con este requisito.»
Esta norma está reglamentada por el artículo 1.2.1.6.7 del decreto 1625 de 2016:
«Para dar cumplimiento a lo dispuesto en el artículo 278 del Estatuto Tributario, cuando se adquieran bienes raíces con préstamos otorgados por entidades sometidas a la vigilancia del Estado, el precio de compra fijado en la escritura no podrá ser inferior a una suma en la cual el préstamo represente el setenta por ciento (70%) del total, salvo cuando existan disposiciones especiales que autoricen a tales entidades a otorgar préstamos superiores a dicho setenta por ciento (70%).
Para que los notarios puedan autorizar escrituras, cuando el valor del préstamo sea superior al setenta por ciento (70%) del valor de la venta, deberá hacerse constar en la escritura correspondiente la norma especial que así lo autorice.»
Por ejemplo, si el valor de la casa es de $200.000.000, y el banco financia el 80%, el valor de la escritura debe ser de $160.000.000, situación que el notario debe verificar antes de autorizar la escritura de compraventa.
Valor catastral y valor comercial.
Cuando una persona natural vende un inmueble, estos dos valores son relevantes por lo que vale la pena precisar el significado de cada uno.
Valor catastral.
El valor catastral de un inmueble es el que determina catastro para efecto del impuesto predial.
Ese valor se determina mediante el avalúo catastral realizado por las autoridades de catastro de cada municipio o distrito.
En los municipios donde no hay una entidad autónoma de catastra, que es en la mayoría, el avalúo catastral lo realiza el Instituto Agustín Codazzi.
Valor comercial.
El valor comercial de un inmueble es el valor aceptado en el comercio, el valor por el que está dispuesto a vender el dueño del inmueble y el valor que está dispuesto a pagar el comprador.
El valor comercial es determinado de manera oficial por un perito, es decir, una persona experta y autorizada para realizar tal actividad.
El valor de venta lo fijan las partes, comprador y vendedor, de manera autónoma, que puede o no coincidir con el valor comercial.
Preguntas frecuentes.
A continuación, damos respuesta a las preguntas frecuentes realizadas por nuestros lectores.
Sí. Se puede vender el porcentaje de una propiedad y en todo caso el valor proporcional debe corresponderse con lo que la norma tributaria espera.
Sí, pero ello tiene consecuciones tributarias puesto que la intención de la ley es impedir esta práctica imponiendo un costo al comprador.
No. Lo que hay es una consecuencia fiscal en el sentido de que para efectos tributarios se rechace el precio pagado y se tenga en cuenta el valor mínimo que espera la ley.
No. El notario no protocoliza una escritura cuyo precio de venta sea inferior al avalúo catastral.
La Dian puede fiscalizarle la declaración y liquidar el impuesto sobre el valor real que logre probar. En el caso del comprador, cuando venda el inmueble tendrá una ganancia ocasional superior pagando un alto impuesto como consecuencia de ello.
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Abogados, una pregunta. Yo compre un apartamento en Madrid Cundinamarca por $106.000.000 millones los cuales pague en efectivo el 30% y a crédito el 70%. Ahora bien, el impuesto del municipio me llego con un avaluo catastral de $27.000.000 sobre los cuales debo pagar el impuesto. Mi pregunta es ¿porque el catrastal llega tan inferior a lo que vale comercialmente?, teniendo en cuenta que a la fecha en el sector los apartamento ya valen $165.000.000. El valor comercial actual (165.000.000) es casi 600% superior al catrastal, algo que no tiene logica. Otro tema es que la constructura desemblogo en el 2019 y en el desemblogue cada unidad de apto (son 768) llego por el mismo avaluo de $27.000.000. ¿es diferente cuando se trata de apartamentos? si se desembloga ¿la suma de los avaluos de cada apartamento es lo que vale el avaluo del lote donde se construyo?. Muchas gracias
Hola antes que nada agradecer por esta bibliografía que nos apoya en nuestras vidas. Mi pregunta va a un proceso de compra venta por nuda propiedad con usufructo vitalicio. Esas propiedades están en cabeza de personas naturales y desean capitalizarla en una sas que tienen familiar. La empresa es la que va a comprar el activo fijo del cual ellos a su vez son accionistas. Los hijos le van a vender a su madre el usufructo vitalicio. Sin embargo la pregunta es con base a que por cual valor debemos hacer esa venta de las propiedades??? de manera pues que luego no tengan que irse a sucesión si el proceso de la venta no se hace bien. Es viable hacerlo sobre el valor del avaluo catastral ????
Att. Alexandra.
Actualmente, al menos en Bogotá, la oficina de Catastro está fijando avalúos catastrales que exceden, a veces desconsideradamente, el valor comercial de los inmuebles. Los notarios tramitan las escrituras públicas de compraventa de estos inmuebles por el valor que fijan las partes, incluso aunque este valor esté por debajo del avalúo catastral, pero limitan su responsabilidad a liquidar los derechos notariales, la retenciòn en la fuente (cuando les corresponde) y recaudan el impuesto de registro y beneficencia con base en el avalúo catastral. Considero que, cuando las partes declaran bajo juramento que el precio allí consignado es real, aunque esté, repito, por debajo del avalúo catastral, esta declaración debe ser tomada en cuenta por la DIAN para, si considera que ha debido realizarse la operación por un mayor valor, demostrar ese mayor valor, pues, de lo contrario, estará exigiendo un tributo sin tomar en cuenta la capacidad económica de los contribuyentes, quienes además pueden respaldar el precio convenido en la escritura con la demostración de los valores pagados, consignados, girados, y también con avalúoss técnicos que establezcan el valor comercial y la excesiva valoraciòn aplicada por el Catastro . Considero que el artículo 90 del E.T. consagra una presunción de precio juris tantum que los contribuyentes pueden desvirtuar, y no, como parece sugerirlo el artículo, una situación incontrovertible a la cual los contribuyentes deban someterse irremediablemente sin poder comprobar la realidad económica de la transacción y, por ende, la base gravable económica real del impuesto.
La argumentación de Celsio del 26 de junio de 2022 es muy valedera. ¿Qué opina Gerencie? ¿Será posible escriturar por debajo del valor catastral sin problemas con la DIAN?
Buenas tardes, deseo vender un apto por 360 millones y el avalúo catastral 2022 es de $217 millones. Teniendo en cuenta que dicho apto está escriturado por 300 millones y que la nueva escritura no puede estar por debajo del avalúo catastral, cua es el valor aproximado por el cual se puede hacer esta nueva escritura, teniendo en cuenta también el 15%-?
Tengo un apto que compre en 2018 , en $106 millones en obra gris y lo termine invirtiendo $50 millones.lo voy a vender en $190millones. Cual sería la ganancia ocasional .?