El precio que se escritura en la venta de un inmueble lo fijan las partes, pero la ley tributaria impone un piso: no se acepta un valor inferior al costo, al avalúo catastral ni al autoavalúo, y las partes deben declarar bajo juramento que el precio es real y que no hay sumas pagadas por fuera. Si esas declaraciones faltan, los impuestos y los derechos notariales y de registro se liquidan sobre cuatro veces el valor escriturado. Además, la Dian puede rechazar el precio cuando se aparta más de un quince por ciento del valor comercial, y quien compra por un valor subvalorado pierde ese costo para siempre.
- El precio mínimo por el que se puede escriturar.
- La declaración bajo juramento del artículo 61 de la Ley 2010 de 2019.
- El precio no puede diferir notoriamente del valor comercial.
- Qué verifica el notario y qué verifica la Dian.
- Valor mínimo de la escritura cuando hay crédito hipotecario.
- Qué pasa si se escritura por un valor inferior al real.
- La promesa de compraventa con un valor distinto al de la escritura.
- Efecto del valor escriturado en el impuesto de registro y en los gastos notariales.
- Valor catastral y valor comercial.
- Preguntas frecuentes.
- ¿Puedo vender un inmueble por debajo del valor catastral?
- ¿Se puede escriturar en porcentajes?
- ¿Hay multa por vender por debajo del valor comercial?
- ¿Puedo vender mi casa más cara que el avalúo catastral?
- ¿Qué pasa si ya escrituré por debajo del valor real?
- ¿Quién paga los gastos de escritura y los impuestos de la venta?
- Compré en obra gris e invertí en los acabados. ¿Puedo sumar eso al costo?
- Quiero pasar un inmueble a nombre de mi cónyuge o de mis hijos. ¿Debo hacer una venta?
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El precio que se escritura en la venta de un inmueble lo fijan libremente las partes, pero para efectos tributarios el artículo 90 del estatuto tributario, modificado por el artículo 61 de la Ley 2010 de 2019, impone un piso: no se acepta un precio inferior al costo, al avalúo catastral ni al autoavalúo, y exige que las partes declaren bajo juramento que ese precio es el real. ¿Cuál es entonces el valor por el que conviene escriturar y qué pasa si se escritura por menos?
El precio mínimo por el que se puede escriturar.
El punto de partida es que el precio de venta es el valor comercial de la operación. Sobre esa regla general, el artículo 90 fija un mínimo específico para los bienes raíces:
«En el caso de bienes raíces, además de lo previsto en esta disposición, no se aceptará un precio inferior al costo, al avalúo catastral ni al autoavalúo, sin perjuicio de la posibilidad de un valor comercial superior. En los casos en que existan listas de precios, bases de datos, ofertas o cualquier otro mecanismo que permita determinar el valor comercial de los bienes raíces enajenados o transferidos, los contribuyentes deberán remitirse a los mismos.»
El piso no es solo el avalúo catastral: son tres referencias y el precio no puede quedar por debajo de ninguna. Si el costo fiscal del inmueble es de $150.000.000 y el avalúo catastral es de $120.000.000, el precio mínimo aceptable es de $150.000.000, porque es el mayor de los tres valores en juego.
Conviene precisar el alcance de la norma: se trata de una regla fiscal, no de una prohibición civil. La venta por un precio menor es válida entre las partes, porque la libertad contractual no se limita por una norma tributaria; lo que ocurre es que la Dian no acepta ese precio y liquida los impuestos sobre el valor mínimo. Por eso la pregunta correcta no es si se puede vender por menos, sino cuánto cuesta hacerlo.
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Los cinco valores que aparecen en una compraventa.
Antes de seguir conviene distinguirlos, porque casi toda la confusión de nuestros lectores nace de mezclarlos:
| Valor. | Qué es. |
|---|---|
| Precio pactado | Lo que realmente acuerdan comprador y vendedor. Es el que debe ir en la escritura. |
| Valor comercial | Lo que el inmueble vale en el mercado, según peritos, listas de precios o bases de datos. |
| Avalúo catastral | El valor que fija la autoridad catastral para el impuesto predial. |
| Autoavalúo | El valor que el propietario declara en el predial, en los municipios con sistema de declaración. |
| Costo fiscal | El valor por el que el vendedor tiene el inmueble para efectos tributarios. Ver el artículo sobre el costo fiscal de los activos fijos. |
Los tres últimos importan como piso del precio; el valor comercial importa como techo de la tolerancia que acepta la Dian, y el costo fiscal es además el que se resta para calcular la ganancia ocasional.
La declaración bajo juramento del artículo 61 de la Ley 2010 de 2019.
La exigencia de declarar el precio real bajo juramento no viene del texto original del estatuto tributario. Fue introducida por el artículo 53 de la Ley 1943 de 2018, que la Corte Constitucional declaró inexequible por vicios de trámite en la sentencia C-481 de 2019, y quedó incorporada de nuevo, con idéntica redacción, en el artículo 61 de la Ley 2010 de 2019, que es la norma vigente que hoy da su contenido al artículo 90 del estatuto tributario. Dice así:
«En la escritura pública de enajenación o declaración de construcción las partes deberán declarar, bajo la gravedad de juramento, que el precio incluido en la escritura es real y no ha sido objeto de pactos privados en los que se señale un valor diferente; en caso de que tales pactos existan, deberá informarse el precio convenido en ellos. En la misma escritura se debe declarar que no existen sumas que se hayan convenido o facturado por fuera de la misma o, de lo contrario, deberá manifestarse su valor.»
La declaración es obligatoria en toda escritura de enajenación de inmuebles y de declaración de construcción, y son dos afirmaciones distintas: que el precio es real y que no hay sumas pagadas por fuera. Ambas se hacen bajo juramento, con las consecuencias que eso implica.
La sanción de las cuatro veces el valor de la escritura.
Lo que hace verdaderamente severa esta norma no es la declaración en sí, sino lo que ocurre si se omite. El mismo inciso continúa:
«Sin las referidas declaraciones, tanto el impuesto sobre la renta, como la ganancia ocasional, el impuesto de registro, los derechos de registro y los derechos notariales, serán liquidados sobre una base equivalente a cuatro veces el valor incluido en la escritura, sin perjuicio de la obligación del notario de reportar la irregularidad a las autoridades de impuestos para lo de su competencia.»
Es decir, una escritura de $200.000.000 sin esas declaraciones liquida renta, ganancia ocasional, impuesto de registro, derechos de registro y derechos notariales sobre $800.000.000. No es una sanción que imponga la Dian tras una investigación: es la base gravable que se aplica de entrada, y afecta a las dos partes.
En la práctica las notarías incorporan estas declaraciones en el texto de la escritura, precisamente para evitar ese efecto, pero conviene verificar que estén y leerlas antes de firmar, porque se firman bajo juramento.
Las sumas pagadas por fuera de la escritura.
El artículo 90 cierra además la puerta a fraccionar el precio en conceptos accesorios que no queden en la escritura:
«Del mismo modo, el valor de los inmuebles estará conformado por todas las sumas pagadas para su adquisición, así se convengan o facturen por fuera de la escritura o correspondan a bienes o servicios accesorios a la adquisición del bien, tales como aportes, mejoras, construcciones, intermediación o cualquier otro concepto.»
De modo que los pagos por acabados, muebles fijos, intermediación inmobiliaria o cualquier concepto accesorio hacen parte del valor del inmueble aunque se facturen aparte, y deben sumarse al precio que se declara.
El precio no puede diferir notoriamente del valor comercial.
Cumplir el piso del avalúo catastral no basta. El artículo 90 faculta a la Dian para rechazar el precio cuando se aparta del valor de mercado, y define cuándo se entiende que eso ocurre:
«Se entiende que el valor asignado por las partes difiere notoriamente del promedio vigente, cuando se aparte en más de un quince por ciento (15%) de los precios establecidos en el comercio para los bienes o servicios de la misma especie y calidad, en la fecha de enajenación o prestación, teniendo en cuenta la naturaleza, condiciones y estado de los activos y servicios.»
Cuando eso sucede, el funcionario que adelanta la fiscalización puede rechazar el precio declarado y fijar uno acorde con la naturaleza, condiciones y estado del activo, apoyándose en datos estadísticos de la Dian, el DANE, el Banco de la República u otras entidades afines.
Supongamos una casa con un avalúo catastral de $100.000.000 y un valor comercial de $200.000.000:
| Concepto. | Valor. |
|---|---|
| Avalúo catastral (piso legal) | 100.000.000 |
| Valor comercial | 200.000.000 |
| Margen del 15% sobre el valor comercial | 30.000.000 |
| Precio mínimo sin riesgo de rechazo por la Dian | 170.000.000 |
En este ejemplo el notario puede autorizar una escritura por $100.000.000, porque cumple el piso legal, pero si la Dian revisa la operación puede llevar el precio a $170.000.000 y cobrar el mayor impuesto con sanción e intereses. Entre esas dos cifras hay un rango en el que el contribuyente asume un riesgo que debería medir.
Qué verifica el notario y qué verifica la Dian.
Conviene separar los dos controles, porque operan en momentos distintos y con alcances distintos.
El notario verifica que el precio de la escritura no sea inferior al avalúo catastral o al autoavalúo, que las declaraciones bajo juramento estén incorporadas y, cuando hay crédito hipotecario, la proporción del artículo 278. No está obligado a determinar el valor comercial del inmueble ni a exigir un avalúo pericial.
La Dian verifica después, en un proceso de fiscalización, que el precio no se aparte más del 15% del valor comercial y que no existan pagos por fuera de la escritura. Para ello cruza información de notarías, del impuesto predial, de los reportes de exógena y de las entidades financieras.
Por eso una escritura puede quedar perfectamente protocolizada y, dos o tres años después, generar un requerimiento. El término de firmeza de la declaración de renta corre desde su presentación, de modo que el riesgo no desaparece al salir de la notaría.
Valor mínimo de la escritura cuando hay crédito hipotecario.
Cuando el inmueble se adquiere con un préstamo de una entidad vigilada, hay una regla adicional en el artículo 278 del estatuto tributario, que ata el precio de la escritura al monto del crédito:
«Cuando se adquieran bienes raíces con préstamos de entidades sometidas a la vigilancia el Estado, el precio de compra fijado en la escritura no podrá ser inferior a una suma en la cual el préstamo represente el 70% del total. Los notarios se abstendrán de autorizar las escrituras que no cumplan con este requisito.»
El artículo 1.2.1.6.7 del Decreto 1625 de 2016 reglamenta esa disposición y admite una excepción: cuando exista una norma especial que autorice a la entidad a prestar más del 70%, debe hacerse constar esa norma en la escritura para que el notario pueda autorizarla.
Ejemplo: si el banco desembolsa un crédito de $160.000.000, el precio de la escritura no puede ser inferior a $228.571.428, que es la suma en la que ese crédito representa el 70%. La cuenta es sencilla: el valor del préstamo dividido entre 0,7.
La lógica de la norma es evidente: nadie presta más de lo que vale el bien, de modo que un crédito alto revela un precio real alto, y así se detecta la escritura subvalorada.
Qué pasa si se escritura por un valor inferior al real.
Aunque la norma cerró varias puertas, sigue existiendo un margen para escriturar por debajo del precio realmente pactado. Veamos qué le ocurre a cada parte.
Efectos para el vendedor.
El vendedor obtiene un beneficio inmediato, porque declara un ingreso menor y paga menos impuesto de ganancia ocasional. Pero asume tres riesgos.
- Sanción por inexactitud. Si la Dian establece el precio real, exigirá corregir la declaración y pagar el mayor impuesto, con la sanción del artículo 648 y los intereses moratorios.
- Renta por comparación patrimonial. El dinero recibido y no declarado suele terminar en otro activo que sí se declara, y ese incremento patrimonial habrá que justificarlo. Es una de las formas más frecuentes en que la Dian detecta la omisión, y se explica en nuestro artículo sobre la renta por comparación patrimonial.
- Riesgo penal. La declaración bajo juramento convierte esto en algo más que una discusión tributaria, como veremos al hablar de la promesa de compraventa.
Efectos para el comprador.
El comprador es quien realmente paga la factura, y casi nunca lo advierte al momento de firmar. Su costo fiscal será el que figure en la escritura, de modo que pierde para siempre la parte del precio que pagó y no quedó documentada.
Supongamos una casa comprada realmente en $300.000.000 y escriturada en $200.000.000, que años después se vende en $500.000.000. Para simplificar no consideramos reajustes fiscales:
| Concepto. | Escritura por el valor real. | Escritura subvalorada. |
|---|---|---|
| Valor de la compra | 300.000.000 | 200.000.000 |
| Costo fiscal en la venta futura | 300.000.000 | 200.000.000 |
| Precio de venta futuro | 500.000.000 | 500.000.000 |
| Ganancia ocasional | 200.000.000 | 300.000.000 |
| Impuesto de ganancia ocasional (15%) | 30.000.000 | 45.000.000 |
El comprador termina pagando $15.000.000 adicionales, que corresponden justamente al impuesto que el vendedor se ahorró en su momento. Y su única salida sería repetir la maniobra cuando venda, lo que traslada el problema al siguiente comprador.
A esa pérdida se suma una limitación que suele pasar inadvertida:
«No serán constitutivos de costo de los bienes raíces aquellas sumas que no se hayan desembolsado a través de entidades financieras.»
Como el sobreprecio se suele pagar en efectivo para no dejar rastro, esa suma no solo queda por fuera de la escritura: tampoco puede tratarse como costo aunque después se logre probar el pago. Por eso, hoy, un comprador informado difícilmente acepta este tipo de acuerdos.
Téngase en cuenta, además, que el valor escriturado fija el costo fiscal que luego se podrá reajustar, y que el reajuste opera sobre una base menor. Los mecanismos para actualizarlo están en nuestro artículo sobre el reajuste fiscal de los activos fijos.
La promesa de compraventa con un valor distinto al de la escritura.
La práctica tradicional consistía en firmar una escritura por un precio, una promesa de compraventa por ese mismo precio para el banco, y una segunda promesa con el valor real. Con la redacción actual del artículo 90 esa maniobra dejó de tener sentido y pasó a ser peligrosa.
La razón es que en la escritura se jura que no existen pactos privados con un valor diferente. Si existe una promesa que dice lo contrario, esa promesa es la prueba del pacto que se negó bajo juramento, y a la Dian le basta acceder a ella para demostrar la omisión.
De acuerdo con nuestro criterio, esa conducta puede desbordar el ámbito tributario y comprometer responsabilidad penal, pues uno de los dos documentos firmados es contrario a la realidad del negocio y uno de ellos se suscribió bajo juramento. No es un riesgo teórico para operaciones de cuantía considerable, y conviene evaluarlo con un abogado antes que con un asesor tributario.
Efecto del valor escriturado en el impuesto de registro y en los gastos notariales.
El valor de la escritura no solo determina el impuesto de renta: es la base de los costos de la transacción, que se liquidan sobre esa cifra.
En el impuesto de registro la base gravable es el valor incorporado en el documento, pero con un piso propio que fija el artículo 229 de la Ley 223 de 1995: cuando el acto se refiere a bienes inmuebles, ese valor no puede ser inferior al avalúo catastral, al autoavalúo, al valor del remate o al de la adjudicación, según el caso. Es un piso independiente del tributario, aunque coincida en buena parte con él.
Los derechos notariales se liquidan sobre el valor del acto que consta en la escritura, conforme a la tarifa que fija cada año la Superintendencia de Notariado y Registro, y los derechos de registro sobre la misma base del impuesto de registro. Recordemos que, si faltan las declaraciones bajo juramento, todos ellos se liquidan sobre cuatro veces el valor escriturado.
El valor de la escritura también determina el impuesto de timbre en la enajenación de inmuebles, que la Ley 2277 de 2022 reintrodujo con tarifas progresivas a partir de cierto monto en UVT. Consúltelo para el año en que vaya a escriturar, porque puede representar una suma importante en inmuebles de valor alto.
Valor catastral y valor comercial.
El avalúo catastral lo determina la autoridad catastral de cada municipio o distrito y, donde no existe una entidad catastral propia, el Instituto Geográfico Agustín Codazzi. Sirve de base al impuesto predial y suele estar por debajo del valor de mercado, sobre todo donde el catastro no se ha actualizado en años.
El valor comercial es el que reconoce el mercado y se establece mediante avalúo pericial o con listas de precios y bases de datos de la zona. Es el referente que usa la Dian para aplicar la regla del 15%.
Que el avalúo catastral sea muy inferior al comercial es lo normal en Colombia y no constituye una irregularidad; simplemente refleja el rezago de la formación catastral. Lo relevante es que ese rezago no autoriza a escriturar por el catastral cuando el precio real es otro.
Preguntas frecuentes.
A continuación respondemos las preguntas frecuentes de nuestros lectores sobre el valor por el que se debe escriturar un inmueble.
¿Puedo vender un inmueble por debajo del valor catastral?
Civilmente sí, porque la ley tributaria no anula la compraventa, pero fiscalmente ese precio no se acepta: la Dian liquidará el impuesto sobre el mínimo del artículo 90 y el notario, por regla general, se abstiene de autorizar la escritura. Si el inmueble está deteriorado y realmente vale menos que el avalúo, la salida es solicitar la revisión del avalúo catastral ante la autoridad catastral antes de vender, para que el catastro refleje el estado real del predio.
¿Se puede escriturar en porcentajes?
Sí. Se puede vender una cuota parte del inmueble, como un séptimo o una mitad, sin necesidad de desenglobar ni de dividir los servicios. El valor de esa cuota debe guardar proporción con el precio total y respetar los mismos mínimos del artículo 90. La única limitación posible aparece después, si el POT del municipio no permite el desenglobe, pero eso no impide la venta de la cuota.
¿Hay multa por vender por debajo del valor comercial?
No existe una multa como tal. Lo que hay es el rechazo fiscal del precio: la Dian lo desconoce, fija el que corresponde y liquida el mayor impuesto con la sanción por inexactitud y los intereses moratorios, que en conjunto suelen superar con creces el impuesto que se pretendía evitar.
¿Puedo vender mi casa más cara que el avalúo catastral?
Sí, y es lo habitual. La ley solo fija un mínimo, no un máximo. El único límite por arriba viene del derecho civil con la lesión enorme, que permite rescindir la venta cuando el precio se aparta desproporcionadamente del justo precio.
¿Qué pasa si ya escrituré por debajo del valor real?
Depende de qué lado esté. Si es el vendedor, puede corregir su declaración de renta para incluir el ingreso real antes de que la Dian lo requiera, lo que reduce la sanción. Si es el comprador, su costo fiscal quedó fijado en el valor de la escritura y no hay forma de aumentarlo después, salvo por las mejoras que haga y pueda probar.
¿Quién paga los gastos de escritura y los impuestos de la venta?
Depende. El artículo 1862 del Código Civil dispone que los impuestos fiscales o municipales y las costas de la escritura son de cargo del vendedor, salvo pacto en contrario, y en la práctica notarial los derechos se reparten por mitades entre las partes, mientras el comprador asume el registro. Como la norma admite pacto en contrario, lo determinante es lo que se acuerde en la promesa de compraventa.
Compré en obra gris e invertí en los acabados. ¿Puedo sumar eso al costo?
Sí, siempre que pueda probarlo. El literal b) del parágrafo 2 del artículo 69 del estatuto tributario permite sumar al costo las construcciones y mejoras del inmueble, y para las personas naturales no obligadas a llevar contabilidad el soporte son las facturas o documentos equivalentes de esas obras. Sin soportes no se puede sumar, y en ese caso conviene evaluar el avalúo catastral como costo fiscal, que suele recoger el valor de la construcción terminada.
Quiero pasar un inmueble a nombre de mi cónyuge o de mis hijos. ¿Debo hacer una venta?
Si no hay un pago real, la figura que corresponde es la donación y no la compraventa, con sus propios efectos: la donación es ganancia ocasional para quien la recibe. Es común que se acuda a una compraventa simulada sin desembolso, pero eso implica declarar bajo juramento un precio que no existe, con los riesgos ya explicados.
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Infortunadamente fui mal asesorada y vendí mi casa y la escritura se registró por un valor de $230.000.000. El ingreso real fue de $450.000.000 que fueron consignados en ventanilla de oficina de banco; por lo que entiendo del artículo debo declarar el ingreso real de $450.000.000. Dice en el artículo que puedo corregir mi renta y la sanción es menor; en ese caso, aunque declare la realidad del dinero, la Dian me va a requerir, teniendo en cuenta que desde el inicio voy a declarar el ingreso real, aunque la escritura hubiese quedado por un menor valor. Esta inconsistencia vs el registro notarial hará que la Dian me requiera y me cobre multas o algún dinero por haber dejado la escritura baja. En la mala asesoría que me dieron, me dijeron que el valor de escritura se podía alejar hasta en un 85% del valor comercial; con este artículo entendí todo.
Lo que ha hecho se llama omisión de ingresos porque declaró un ingreso inferior al real; el camino es corregir y seguramente tenga que liquidar la sanción por corrección del 10%. Adicional a ello, la Dian no le impondrá ninguna multa por haber escriturado por debajo del valor real.
Se puede vender 1/7 de un inmueble sin que se le tenga desglobalizado sus servicios y demás?
Sí, se puede vender cualquier porcentaje. La única limitación es que luego, por disposiciones del POT, no se pueda desenglobar, pero es otro asunto que no impide la venta de una parte del inmueble.
Señores, estoy muy agradecido por la información que por ustedes pude conocer, de modo conciso, detallado y muy oportuno, pues estoy en un proceso de iniciar la venta de mi casa, y ustedes me han ilustrado. De modo que sigo solicitando su concurso, para efectos de realizarla conforme a la ley. No quiero ni engañar ni ser engañado en este momento crucial para mí y mi familia. Gracias de corazón.
Gracias por su comentario.
Si el predio en venta está deteriorado y los posibles clientes no ofrecen sino menos del valor catastral, ¿cómo vender por menos del valor catastral sin incurrir en sanciones? La construcción se cayó, prácticamente se vende solo el lote y no la casa. ¿Cómo puede la ley funcionar en este caso?
Podría solicitar una revisión del avalúo catastral para que refleje el valor real del predio.
Mi papá tiene un inmueble que quiere pasar a nombre de mi mamá y de nosotros. ¿Se realizaría una venta?
Si no hay un pago real, la figura indicada es la donación, pero en la cotidianidad lo que hacen las personas es una compraventa aunque al final no haya desembolso efectivo de valor pactado.
Tengo un apartamento que compré en 2018 por $106 millones, en obra gris, y le terminé invirtiendo $50 millones. Lo voy a vender en $190 millones. ¿Cuál sería la ganancia ocasional?
Si no lleva contabilidad, lo que le haya invertido difícilmente puede incluirse en el costo fiscal, por lo que tendrá que tomar el valor de compra y aplicarle los reajustes fiscales, y con base en ello determinar la utilidad.
Buenas tardes, deseo vender un apartamento por 360 millones y el avalúo catastral de 2022 es de $217 millones. Teniendo en cuenta que dicho apartamento está escriturado por 300 millones y que la nueva escritura no puede estar por debajo del avalúo catastral, ¿cuál es el valor aproximado por el cual se puede hacer esta nueva escritura, teniendo en cuenta también el 15%?
En ese caso, la escritura no podría ser inferior a 255 millones, asumiendo que el valor comercial para inmuebles de la misma zona y tipo sea de aproximadamente el valor por el que se escrituró, que parece razonable.
Abogados, tengo una pregunta. Compré un apartamento en Madrid, Cundinamarca, por $106.000.000, de los cuales pagué en efectivo el 30% y a crédito el 70%. Ahora bien, el impuesto del municipio llegó con un avalúo catastral de $27.000.000, sobre el cual debo pagar el impuesto. Mi pregunta es: ¿por qué el avalúo catastral es tan inferior al valor comercial? Teniendo en cuenta que, a la fecha, en el sector los apartamentos ya valen $165.000.000, el valor comercial actual (165.000.000) es casi 600% superior al catastral, algo que no tiene lógica.
Otro tema es que la constructora desembolsó en 2019 y en el desembolso, cada unidad de apartamento (son 768) llegó con el mismo avalúo de $27.000.000. ¿Es diferente cuando se trata de apartamentos? Si se desembolsa, ¿la suma de los avalúos de cada apartamento es lo que vale el avalúo del lote donde se construyó?
Muchas gracias.
Esto se debe a que el avalúo catastral no se ha actualizado, y en todo caso, históricamente el avalúo catastral ha sido inferior al valor comercial.