¿Se puede hipotecar una casa de varios herederos?

Depende de si ya se hizo la sucesión. Si la casa sigue a nombre del fallecido, no se puede hipotecar, ni siquiera con la firma de todos los herederos, porque solo puede hipotecar quien figura como dueño. Si la sucesión ya se liquidó y la casa quedó en común, sí: todos los copropietarios pueden hipotecarla juntos, y cada uno puede hipotecar su cuota por separado, como lo permite el artículo 2442 del Código Civil, aunque en la práctica los bancos rara vez aceptan una cuota como garantía. ¿Qué opciones tienen entonces los herederos que necesitan un crédito?

Casa en sucesión: por qué no se puede hipotecar.

La hipoteca es un derecho real que se constituye sobre un inmueble para garantizar una deuda. Debe otorgarse por escritura pública e inscribirse en la oficina de registro de instrumentos públicos, y sin esa inscripción no existe.

Solo puede hipotecar un bien quien puede enajenarlo, es decir, su dueño. Y mientras la sucesión no se liquide, el dueño inscrito de la casa sigue siendo la persona fallecida. Los herederos son titulares de un derecho sobre la herencia en conjunto, pero ninguno, ni todos juntos, figuran como propietarios del inmueble en el certificado de tradición.

La consecuencia es registral. Si los herederos otorgaran una escritura de hipoteca, el registrador la devolvería sin inscribir, porque quienes la firman no son los titulares del dominio. Por eso ninguna entidad financiera la acepta.

Tampoco sirve hipotecar los derechos herenciales. La hipoteca solo recae sobre inmuebles, y el derecho de herencia no lo es, aunque en la herencia haya inmuebles.

Lo que sí pueden hacer los herederos antes de la sucesión es arrendar la casa, como acto de administración, o ceder sus derechos herenciales, como explicamos en el artículo sobre la cesión o venta de derechos herenciales. Pero no venderla ni hipotecarla como tal.

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Qué pasa con la hipoteca que ya tenía la casa.

Cosa distinta es la hipoteca que constituyó el causante en vida. Esa sigue vigente, porque la hipoteca sigue al bien sin importar quién sea su dueño. Los herederos reciben la casa con el gravamen, y el banco puede ejecutarla si la deuda no se paga.

Antes de asumir que hay que seguir pagando, conviene averiguar si el crédito tenía seguro de vida deudores, que es lo usual. Si lo tenía, la aseguradora paga el saldo y los herederos pueden pedir la cancelación de la hipoteca. El tema lo tratamos al responder si las deudas se heredan.

Primer paso: liquidar la sucesión.

Para que la casa pueda servir de garantía hay que ponerla a nombre de los herederos, y eso solo se logra con la sucesión, por notaría si todos están de acuerdo o ante el juez si no lo están, como explicamos en el artículo sobre la liquidación de la sucesión en Colombia. Registrada la escritura o la sentencia, la casa quedará de una de estas formas:

• A nombre de un solo heredero. Él puede hipotecarla sin contar con nadie.
• En común y proindiviso entre varios. Cada uno es dueño de un porcentaje de toda la casa. Es lo más frecuente, porque una casa no se puede partir en pedazos.

Cuando los herederos ya saben que uno de ellos necesita el inmueble como garantía, pueden acordar en la partición que la casa se le adjudique a él y que los demás reciban otros bienes o una compensación en dinero. Es la solución más limpia.

Hipoteca de la casa que quedó en común.

Liquidada la sucesión, los herederos son copropietarios, o comuneros, y ya pueden gravar el inmueble. Hay dos posibilidades.

Todos los comuneros hipotecan la casa completa.

Si todos firman la escritura, la hipoteca recae sobre el cien por ciento del inmueble. Es la única modalidad que los bancos aceptan sin reparos, porque en caso de incumplimiento pueden rematar la casa entera.

Los comuneros deben tener claro lo que firman. Aunque el crédito sea de uno solo, todos comprometen su cuota. Si el deudor no paga, el banco remata la casa y los demás pierden su parte, con derecho a cobrarle después al hermano incumplido. Quien no es deudor debería firmar solo como garante hipotecario, y no como codeudor, para no responder además con sus otros bienes.

Un comunero hipoteca solo su cuota.

Si los demás no quieren comprometerse, el comunero puede gravar lo suyo sin pedirles permiso. Lo autoriza el artículo 2442 del Código Civil:

«El comunero puede antes de la división de la cosa común, hipotecar su cuota; pero verificada la división, la hipoteca afectará solamente los bienes que en razón de dicha cuota se adjudiquen, si fueren hipotecables. Si no lo fueren, caducará la hipoteca. Podrá, con todo, subsistir la hipoteca sobre los bienes adjudicados a los otros partícipes, si éstos consintieren en ello, y así constare por escritura pública, de que se tome razón al margen de la inscripción hipotecaria.»

La hipoteca de cuota no afecta a los demás comuneros. Grava únicamente el porcentaje del que la constituye, y su suerte depende de lo que ocurra cuando la comunidad se divida:

• Si al comunero se le adjudica un inmueble o una parte material del inmueble, la hipoteca se concentra en lo adjudicado.
• Si se le adjudica dinero u otro bien no hipotecable, por ejemplo porque la casa se remató en un proceso divisorio, la hipoteca caduca, y el acreedor tendrá que perseguir ese dinero por otras vías.
• Solo subsiste sobre lo adjudicado a otros comuneros si estos lo consienten por escritura pública.

Esa incertidumbre explica por qué la hipoteca de cuota, aunque legal, es poco útil para conseguir un crédito bancario. El acreedor que remata una cuota obtiene apenas un porcentaje de una casa ocupada por otros dueños, que casi nadie quiere comprar. La aceptan, a veces, prestamistas particulares, con intereses más altos.

Alternativas para el heredero que necesita un crédito.

Vistas las limitaciones, las salidas reales para quien necesita financiarse con un bien heredado son estas:

1. Hacer la sucesión y pedir que la casa se le adjudique a él, compensando a los demás.
2. Hacer la sucesión y comprar después las cuotas de los otros comuneros, para quedar como único dueño.
3. Obtener que todos los comuneros firmen como garantes hipotecarios, con los riesgos ya dichos para ellos.
4. Vender su cuota, o sus derechos herenciales si la sucesión no se ha hecho, en lugar de endeudarse.
5. Pedir la división o venta del inmueble en un proceso divisorio, y recibir su parte en dinero. El tema lo tratamos al responder si se puede desalojar a un heredero de una casa.

Si la casa está amparada con patrimonio de familia o con afectación a vivienda familiar, esas limitaciones deben levantarse antes de hipotecar, salvo que el crédito sea precisamente para su adquisición, construcción o mejora.

A continuación respondemos las preguntas frecuentes de nuestros lectores.

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