¿Se puede desalojar a un heredero de una casa?

Mientras no se haya hecho la sucesión, no: la casa pertenece en común a todos los herederos y el que vive en ella es tan dueño como los demás, de modo que no hay proceso para «sacarlo». Lo que sí pueden hacer los otros es iniciar la sucesión para que la casa se adjudique, pedir entre tanto su secuestro conforme al numeral 2 del artículo 496 del Código General del Proceso, y cobrarle su parte de los arriendos que reciba. Hecha la partición, el heredero a quien se adjudique la casa sí puede exigir su entrega, y si queda en común, cualquiera puede pedir que se venda. ¿Cuál es el camino en cada caso?

Por qué no se puede desalojar a un coheredero antes de la partición.

Cuando una persona muere, sus bienes pasan a todos sus herederos en común. Cada uno tiene una cuota sobre el conjunto, pero ninguno es dueño de la casa, ni de un piso, ni de una habitación. Eso solo se define con la partición.

El hermano que se quedó viviendo en la casa de los padres no es, entonces, un invasor ni un arrendatario. Es un comunero que usa una cosa que también es suya. Y los demás no pueden desalojarlo por la misma razón por la que él no puede impedirles entrar: todos tienen el mismo derecho y ninguno tiene uno mejor.

De ahí que no sirvan contra él las acciones pensadas para recuperar un bien de quien no tiene derecho:

• No procede la restitución de inmueble arrendado, porque no hay contrato de arrendamiento.
• No procede la acción reivindicatoria, porque los demandantes no son dueños exclusivos del bien.
• No procede la querella policiva por ocupación de hecho, porque no entró por la fuerza a un bien ajeno.

Tampoco es, por regla general, el caso de la acción de petición de herencia. Esa acción se dirige contra quien ocupa la herencia negando que el demandante sea heredero, como ocurre cuando alguien hizo la sucesión a espaldas de los demás. El hermano que vive en la casa sin haber hecho la sucesión, y sin discutir que sus hermanos también son herederos, no está en ese supuesto.

La conclusión es que el problema no se resuelve desalojando, sino repartiendo.

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Qué pueden hacer los demás herederos.

Que no haya desalojo no significa que los demás tengan que resignarse. La ley les da herramientas para definir la situación, proteger el bien y cobrar lo que les corresponde.

Iniciar la sucesión y pedir la partición.

Es el remedio de fondo. Cualquier heredero puede iniciarla sin el consentimiento de los demás, y el que ocupa la casa no puede impedirlo. El artículo 1374 del Código Civil dispone que ninguno de los coasignatarios está obligado a permanecer en la indivisión y que la partición podrá siempre pedirse.

Si el ocupante se niega a colaborar o a firmar, la sucesión no puede hacerse por notaría, pero sí ante el juez, donde no se necesita su acuerdo. Se le notifica, y si no comparece se presume que repudia la herencia. Los pasos están en el artículo sobre la liquidación de la sucesión en Colombia.

Pedir el secuestro de la casa.

Mientras la sucesión avanza, los herederos pueden pedir que la casa salga de manos del ocupante. El numeral 2 del artículo 496 del Código General del Proceso lo prevé:

«En caso de desacuerdo entre los herederos, o entre estos y el cónyuge o compañero permanente sobrevivientes, o entre cualquiera de los anteriores y el albacea, en torno a la administración que adelanten, el juez a solicitud de cualquiera de ellos decretará el secuestro de los bienes, sin perjuicio del albaceazgo.»

Basta el desacuerdo sobre la administración; no hay que probar mala fe. Decretado el secuestro, un secuestre nombrado por el juez recibe el inmueble y lo administra. Si estaba arrendado, cobra los cánones; si lo habita el heredero, el secuestre puede dejarlo allí en calidad de depositario o arrendarlo, según lo que convenga a la comunidad. También puede pedirse aun antes de abrir el proceso, con base en el artículo 480, como explicamos en el artículo sobre el embargo y secuestro en las sucesiones.

Cobrar los arriendos y frutos.

Hay que distinguir dos situaciones.

El heredero arrienda la casa, o parte de ella, a terceros. Esos arriendos son frutos de la herencia y pertenecen a todos a prorrata de sus cuotas. Quien los cobra solo es un administrador de hecho que debe rendir cuentas, y los demás pueden exigírselas, como explicamos en el artículo sobre la administración de los bienes de la sucesión.

El heredero simplemente vive en la casa. De acuerdo con nuestro criterio, el solo hecho de habitarla no lo obliga a pagar arriendo a los demás, porque usa una cosa que también es suya, salvo que haya un acuerdo en ese sentido o que les impida a los otros usarla. Si los excluye, los demás pueden pedir que en la sucesión se reconozca a su favor una compensación por el uso exclusivo, que el juez decidirá según lo que se pruebe.

En cualquier caso, los gastos del inmueble, como el impuesto predial, son de todos. El ocupante que los ha pagado puede cobrar a los demás su parte, y debe asumir por su cuenta los servicios públicos que consume.

No dejar que el tiempo corra.

El verdadero riesgo de dejar a un hermano años en la casa no es que viva gratis, sino que termine quedándose con ella. El heredero que posee el bien como único dueño durante diez años, desconociendo a los demás, puede pedir que se le adjudique por prescripción adquisitiva.

No le basta con vivir allí. Debe probar que en algún momento dejó de reconocer a sus hermanos como condueños y empezó a comportarse como dueño exclusivo, lo que se llama interversión del título, y que desde entonces pasaron diez años sin que ellos reclamaran. Lo explicamos en el artículo sobre la prescripción de los derechos herenciales.

Por eso conviene dejar constancias: comunicaciones escritas en las que se le recuerde que la casa es de todos, el pago compartido del predial, y sobre todo el inicio de la sucesión, que es el acto más claro de reclamo.

Después de la partición sí se puede exigir la entrega.

Terminada la sucesión, la situación cambia por completo, porque ya hay un dueño determinado. Lo que ocurra depende de cómo se haya adjudicado la casa.

La entrega la regula el artículo 512 del Código General del Proceso. Registrada la partición, el adjudicatario la pide al juez de la sucesión, sin necesidad de otro proceso, y el juez la ordena. La norma solo permite a los herederos oponerse alegando derecho de retención por mejoras puestas en el inmueble antes de la muerte del causante, o después con conocimiento y tolerancia del adjudicatario.

Si la sucesión se hizo por notaría, no hay juez que ordene la entrega. El adjudicatario, que ya es propietario inscrito, debe acudir a la acción reivindicatoria o al proceso de entrega del tradente al adquirente, según el caso.

Cuando la casa queda en común: el proceso divisorio.

Lo más frecuente es que la casa, por no admitir división, se adjudique a todos los hermanos en común, cada uno con su porcentaje. En ese escenario el ocupante sigue siendo condueño y sigue sin poder ser desalojado.

Pero ninguno está obligado a permanecer en comunidad. El artículo 406 del Código General del Proceso permite a cualquier comunero demandar la división material del bien, si es posible, o su venta en pública subasta para repartir el producto. Los demás comuneros tienen derecho de compra preferente sobre la cuota del que demanda.

Rematada la casa, el que la compra la recibe libre de ocupantes, y el hermano que vivía allí recibe en dinero lo que vale su cuota. Es, en la práctica, la forma legal de poner fin a la ocupación cuando no hay acuerdo.

Antes de llegar a ese punto suele ser mejor negocio para todos un acuerdo: que el ocupante compre las cuotas de los demás, que ellos compren la suya, o que vendan juntos a un tercero. En el remate los bienes suelen venderse por debajo de su valor.

Cuando quien ocupa la casa no es heredero.

Todo lo anterior vale para el coheredero. Si quien ocupa la casa no tiene derecho a la herencia, el tratamiento es otro.

• El cónyuge o compañero sobreviviente. No es un extraño. Si la casa era un bien social, la mitad es suya por gananciales, y tampoco puede ser desalojado antes de liquidar. Lo explicamos en el artículo sobre cómo se divide la herencia entre hijos y esposa.
• La pareja o los hijos de un heredero fallecido. Los hijos ocupan el lugar de su padre por representación o transmisión y son herederos. La nuera o el yerno no lo son.
• Un arrendatario. El contrato continúa con los herederos como arrendadores. Para terminarlo se aplican las reglas del arrendamiento.
• Un tercero que posee el bien. Procede la acción reivindicatoria de cosas hereditarias, que cualquier heredero puede ejercer a nombre de la sucesión, antes de que ese tercero lo adquiera por prescripción.
• Alguien a quien el causante permitió vivir allí. Es un mero tenedor. Los herederos pueden pedirle la restitución.

Lo que no se debe hacer.

Cuando la convivencia entre hermanos se rompe, es frecuente que alguno intente resolver por la fuerza: cambiar las cerraduras, sacar las pertenencias del otro, cortarle los servicios o impedirle la entrada.

Nada de eso es legal, y suele volverse contra quien lo hace. El ocupante puede acudir a la inspección de policía para que lo amparen en su posesión o tenencia, conforme al Código Nacional de Seguridad y Convivencia, y denunciar penalmente si hubo violencia o daño. Y en la sucesión, esas conductas solo endurecen las posiciones y encarecen el proceso.

En sentido contrario, tampoco puede el ocupante impedir a los demás el ingreso al inmueble, ni arrendarlo o modificarlo por su cuenta como si fuera solo suyo.

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