La subrogación hipotecaria es una figura utilizada para cambiar tanto el deudor como el acreedor existiendo una hipoteca de por medio, es decir, se cambian los sujetos involucrados en la hipoteca.
Subrogación de la hipoteca.
La subrogación de la hipoteca supone el cambio de un deudor por otro, en el que el nuevo deudor asume el papel que tiene el deudor hipotecario inicial, con todo lo que ello implica.
Recordemos que la hipoteca es un derecho real que recae sobre el inmueble, pero en todo caso existe una obligación personal del deudor, consistente en pagar la deuda hipotecaria representada en las cuotas respectivas, y esa obligación se subroga al nuevo deudor o propietario.
Con la subrogación de la hipoteca se sustituye uno de las partes, al deudor hipotecario.
Cómo opera la subrogación de hipoteca.
La subrogación supone el cambio de los sujetos en la hipoteca, que generalmente consta de dos:
- Deudor hipotecario.
- Acreedor hipotecario.
Por ejemplo, cuando Rosa compra una casa con una hipoteca otorgada por Bancolombia, el acreedor hipotecario es Bancolombia y Rosa es la deudora hipotecaria.
En tal caso, el deudor hipotecario puede ser cambiado por otra persona como en el caso que Rosa venda la casa, y el banco acepte la subrogación de la hipoteca en cabeza del comprador, quien en adelante será el obligado a pagar las cuotas del crédito hipotecario.
Cómo se hace la subrogación hipotecaria.
La subrogación hipotecaria exige que el acreedor hipotecario acepte la subrogación, en razón a que el banco, en este caso, debe asegurarse que el nuevo deudor hipotecario tiene la solvencia necesaria para asumir el crédito hipotecario.
Esto en razón a que la subrogación no es más que la sustitución de un deudor por otro, así que el nuevo deudor debe satisfacer los requisitos de riesgo del banco.
Por lo anterior, quien pretenda subrogar una hipoteca debe presentar la solicitud al banco, junto con los documentos que este exija y someterse a su evaluación y aprobación.
En la misma escritura de compraventa del bien hipotecado se hace la subrogación de la hipoteca.
Subrogación hipotecaria legal o convencional.
El artículo 1668 del código civil señala los casos en que la subrogación se hace por ministerio de la ley, es decir, a pesar del acreedor, pero en el caso de la subrogación hipotecaria siempre debe ser convencional.
Esto en razón a que como ya lo explicamos, el banco o acreedor hipotecario tiene el derecho y privilegio de elegir a su deudor, a fin de garantizar la solvencia necesaria para poder recuperar su crédito.
Traspaso de hipoteca.
El traspaso de la hipoteca se puede entender como el nombre popular que se le da a la subrogación hipotecaria, cuando se vende un inmueble hipotecado según el ejemplo antes pactado.
Es lo que se hace cuando se compra un bien hipotecado, donde se traspasa al comprador tanto la propiedad del dominio como la prenda hipotecaria, teniendo en cuenta que la hipoteca es precisamente un derecho de prenda.
Recordemos que un inmueble hipotecado se puede vender, y si esa venta incluye traspasar también la hipoteca, entonces estamos ante una subrogación hipotecaria.
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