Uso de parqueaderos de visitantes por copropietarios y residentes

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En la propiedad horizontal, el uso de parqueaderos de visitantes por propietarios y residentes está prohibido por la ley 675 de 2001, ya que estos espacios son de uso común y no pueden ser asignados de manera exclusiva. Esta situación puede generar conflictos y desigualdades en el acceso a estos espacios. Aunque es posible desafectar un parqueadero de visitantes con la aprobación de la asamblea y cumpliendo ciertas condiciones, es complicado en la práctica. Se recomienda que el reglamento de copropiedad prohíba explícitamente este uso y establezca sanciones. Además, arrendar estos parqueaderos a copropietarios podría implicar responsabilidades fiscales.

En la propiedad horizontal es común que el parqueadero de visitantes sea utilizado por propietarios y residentes, lo que en principio está prohibido debido a que son bienes de uso común que en ningún caso pueden asignarse como bienes de uso exclusivo de algún copropietario.

Tabla de contenido (Ver/Ocultar)

Los parqueaderos de visitantes no pueden ser de uso exclusivo.
¿Se puede desafectar el bien común de un parqueadero de visitantes?
¿El reglamento de copropiedad debe prohibir el uso de parqueadero por parte de propietarios y residentes?
¿La administración puede arrendar el parqueadero de visitantes a los copropietarios y residentes?
Preguntas frecuentes

Los parqueaderos de visitantes no pueden ser de uso exclusivo.

El artículo 22 de la ley 675 de 2001 señala expresamente que los parqueaderos de visitantes no pueden ser objeto de uso exclusivo, lo que significa que no pueden ser asignados a ningún propietario ni residente en particular.

La destinación del parqueadero de visitantes no es otra que la indicada por la norma, y no puede ser utilizado por los copropietarios y residentes para uso particular porque en la práctica se está haciendo un uso exclusivo y es precisamente lo que prohíbe la norma.

Adicionalmente, permitir el uso de parqueaderos para visitantes por parte de propietarios y residentes es una fuente de conflictos porque se presenta un uso desigual e inequitativo de los espacios comunes, impidiendo en muchos casos que los demás residentes puedan recibir visitantes.

Se sugiere consultar el concepto 2025ER0080591 del Ministerio de Vivienda.

¿Se puede desafectar el bien común de un parqueadero de visitantes?

De acuerdo al artículo 20 de la ley 675 de 2001 sí es posible que un parqueadero de visitantes sea desafectado y asignado a un parqueadero de visitantes, con la aprobación de la asamblea con una mayoría del 70%, pero requiere la siguiente condición:

«En todo caso, la desafectación de parqueaderos, de visitantes o de usuarios, estará condicionada a la reposición de igual o mayor número de estacionamientos con la misma destinación, previo cumplimiento de las normas urbanísticas aplicables en el municipio o distrito del que se trate.»

Esta limitación hace improbable que se pueda reasignar la destinación o uso de un parqueadero de visitantes porque implica habilitar y construir otro que lo reemplace, y en conjuntos ya establecidos es difícil que haya espacio para ello.

¿El reglamento de copropiedad debe prohibir el uso de parqueadero por parte de propietarios y residentes?

No es necesario que en el reglamento de copropiedad se prohíba a los propietarios y residentes hacer uso del parqueadero de visitantes porque es algo que está prohibido por la misma ley, pero sí es conveniente que en el reglamento se prohíba expresamente, y lo más importante, se imponga la consecuencia de incumplir esa prohibición, como la imposición de una multa.

La ley 657 de 2001 establece implícitamente esa prohibición, pero no contempla multas o sanciones, por lo tanto, para imponerlas es preciso que estén contempladas en el reglamento de propiedad horizontal.

¿La administración puede arrendar el parqueadero de visitantes a los copropietarios y residentes?

Arrendar un parqueadero de visitantes implica cambiarle el uso o destinación, puesto que deja de ser de uso común (pasa a ser de uso exclusivo para quien pague el canon de arrendamiento), y en nuestro criterio se puede hacer si la asamblea así lo autoriza. No es una decisión que pueda tomar autónomamente el administrador o el consejo de administración.

De otra parte, se debe tener en cuenta que, al arrendar un parqueadero de visitantes, que es un bien de uso común, convierte a la copropiedad en responsable del IVA, puesto que el servicio de parqueadero está gravado con el IVA según el artículo 462-2 del estatuto tributario, por lo que no se justifica a no ser que la copropiedad ya sea responsable del IVA por otra causa o razón. Revise [Obligaciones tributarias de la propiedad horizontal].

Preguntas frecuentes

¿Qué hacer si un residente ocupa el parqueadero de visitantes?

Es un asunto que debe resolver la administración o el comité de convivencia, por lo que debería presentarse la queja o reporte ante estos organismos. En algunos conjuntos, es tarea del guarda de seguridad controlar que los copropietarios o residentes estacionen sus vehículos en el parqueadero de visitantes, así que se debe informar a estos.

¿Cuáles son las sanciones por usar indebidamente el parqueadero de visitantes?

Las sanciones son las que consten en el reglamento de propiedad horizontal, que generalmente consisten en una multa económica.

¿Puede la administración bloquear el acceso a parqueaderos de visitantes?

No. El parqueadero de visitantes debe estar habilitado para su propósito y sólo puede ser bloqueado temporalmente por seguridad o mantenimiento.

¿Cómo se denuncia el uso indebido de parqueaderos de visitantes?

La denuncia se suele presentar por escrito ante la administración, comité de convivencia o consejo de administración para que le den el trámite correspondiente.