Obligaciones tributarias de la propiedad horizontal

La propiedad horizontal, a pesar de ser una persona jurídica de naturaleza civil y sin ánimo de lucro, tiene una serie de obligaciones relacionadas con distintos impuestos que dependerán de las actividades que desarrolle cada una.

Impuesto a la renta en la propiedad horizontal.

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El impuesto a la renta de las personas jurídicas constituidas en propiedad horizontal está regulado por el artículo 19-5 del es estatuto tributario, que señala:

«Las personas jurídicas originadas en la constitución de la propiedad horizontal que destinan algún o algunos de sus bienes, o áreas comunes para la explotación comercial o industrial, generando algún tipo de renta, serán contribuyentes del régimen ordinario del impuesto sobre la renta y complementarios y del impuesto de industria y comercio.

PARÁGRAFO. Se excluirán de lo dispuesto en este artículo las propiedades horizontales de uso residencial.»

De lo anterior resaltan 3 aspectos:

  1. Sólo las copropiedades de uso comercial o mixto pueden ser responsables del impuesto a la renta.
  2. La responsabilidad con el impuesto a la renta surge sólo por la explotación comercial o industrial de las áreas comunes.
  3. Se excluyen las copropiedades de uso residencial aun cuando exploten comercialmente sus áreas comunes.

Si la propiedad horizontal de uso comercial o mixto explota económicamente sus áreas comunes, es responsable del impuesto a la renta del régimen ordinario, debiendo declarar y pagar renta como cualquier empresa.

Esto sucede por ejemplo en los centros comerciales donde arriendan espacios para eventos puntuales y temporales en un pasillo o en una plazoleta, que son espacios de uso comunal.

Declaración de renta en la propiedad horizontal.

Si de acuerdo a las condiciones anteriores la propiedad horizontal es responsable del impuesto a la renta, entonces debe presentar la declaración de renta respectiva, en los plazos que el gobierno fije para las personas jurídicas.

La propiedad horizontal solo es responsable respecto a la explotación económica que realice de las áreas comunes, de modo que sólo declarará esos ingresos, y los pasivos y activos relacionados con las áreas explotada económicamente.

Al respecto señala el artículo 1.2.1.5.3.2 del decreto 1625 de 2016:

«Las personas jurídicas sin ánimo de lucro originadas en la propiedad horizontal de uso comercial, industrial o mixto calcularán su renta líquida sobre las rentas generadas por la explotación de algún o algunos de sus bienes o áreas comunes de conformidad con el artículo 26 del Estatuto Tributario.

Por tanto, sus ingresos, costos, deducciones, activos y pasivos fiscales, serán determinados de conformidad con las normas establecidas en el Estatuto Tributario y en este decreto para los contribuyentes obligados a llevar contabilidad.»

Se le aplican las reglas del sistema ordinario para la determinación de la renta, como cualquier otro contribuyente.

Luego señala el parágrafo primero del referido artículo:

«Los ingresos originados por cuotas de administración ordinarias y/o extraordinarias en aplicación de la Ley 675 del 2001, así como los costos y gastos asociados a los mismos, no se consideran base gravable para la determinación del impuesto sobre la renta y complementario, y no deberán ser declarados, así como sus activos y pasivos diferentes a sus bienes o áreas comunes que se destinen para la explotación comercial, industrial o mixta.»

La propiedad horizontal declarará únicamente lo relacionado con la actividad que genera los ingresos gravados con el impuesto a la renta.

Seguidamente señala el parágrafo segundo:

«En el evento que el contribuyente tenga rentas gravadas y no gravadas y no sea posible diferenciar con claridad los costos y gastos atribuibles a cada uno, estos deberán aplicarse en proporción a los ingresos asociados a rentas no gravadas sobre los ingresos totales del contribuyente, dando como resultado los costos y gastos imputables a las rentas no gravadas.

En todo caso, la aplicación de los costos y los gastos a que se refiere el inciso anterior, no dará lugar a pérdidas fiscales susceptibles de ser compensadas en los términos del artículo 147 del Estatuto Tributario, cuando hubiere lugar a ello.»

Para evitar la situación anterior la propiedad horizontal debe separar en la contabilidad los ingresos que perciba por los diferentes conceptos, de manera que haya claridad respecto a los ingresos gravados, y respecto a los activos involucrados en la generación de esos ingresos.

Renta presuntiva en la propiedad horizontal.

Como todo contribuyente del régimen ordinario del impuesto a la renta, la propiedad horizontal debe calcular y declarar la renta presuntiva según las normas generales de esta.

Renta presuntiva ¿Qué es y cómo se calcula?

Sin embargo, debe tenerse en cuenta lo dispuesto en el artículo 1.2.1.5.3.2 del decreto 1625 de 2016:

«Los contribuyentes de que tratan los artículos 19-5 del Estatuto Tributario y 1.2.1.5.3.1. de este decreto están obligados a determinar renta presuntiva respecto de su patrimonio líquido destinado para la explotación comercial, industrial o mixta.»

La renta presuntiva se determina únicamente sobre el patrimonio líquido correspondiente a los activos de uso común involucrados en la actividad que genera la renta; otra razón más para tener en la contabilidad todo individualizado y debidamente clasificado.

Impuesto a las ventas.

La propiedad horizontal como tal no es responsable del impuesto a las ventas, excepto si se trata del servicio de parqueadero.

Al respecto señala el artículo 462-2 del estatuto tributario:

«RESPONSABILIDAD EN LOS SERVICIOS DE PARQUEADERO PRESTADO POR LAS PROPIEDADES HORIZONTALES. En el caso del impuesto sobre las ventas causado por la prestación directa del servicio de parqueadero o estacionamiento en zonas comunes por parte de las personas jurídicas constituidas como propiedad horizontal o sus administradores, son responsables del impuesto la persona jurídica constituida como propiedad horizontal o la persona que preste directamente el servicio.»

Es el caso de los centros comerciales que cobran por el uso del parqueadero, pues en la práctica esos parqueaderos son de servicio público como cualquier otro.

Esta es una norma especial, y llama la atención que se refiere a la propiedad horizontal de forma general ,es decir, no discrimina entre las copropiedades de uso residencial, comercial o mixto, por lo que se podría entender que las copropiedades de uso residencial que cobren por el servicio de parqueadero están realizando una actividad gravada con el Iva, y al no estar excluidas de esa responsabilidad, se convierten en responsables del Iva.

El artículo 19-5 del estatuto tributario excluye a las copropiedades de uso residencial, pero dicha exclusión está limitada al impuesto a la renta y al impuesto de industria y comercio, más no al impuesto a las ventas.

Téngase en cuenta que la responsabilidad del Iva no surge de la naturaleza de la persona sino de la actividad que la persona realiza, de suerte que si la propiedad horizontal a pesar de su naturaleza jurídica realiza una actividad gravada con Iva, se convierte en responsable del Iva; es por ello que arrendar parqueaderos, o cualquier otra zona comunal convierte en responsable del Iva a la propiedad horizontal.

Impuesto de industria y comercio en la propiedad horizontal.

En el impuesto de industria y comercio la situación es igual que en el impuesto a la renta, puesto que el artículo 19-5 del estatuto tributario aplica tanto para el impuesto a la renta como para el impuesto de industria y comercio.

En consecuencia, las copropiedades de uso comercial o mixto que exploten económicamente sus áreas comunes, son responsables del impuesto de industria y comercio respecto a los ingresos que perciban por esa explotación económica, excluyendo en consecuencia los pagos por cuotas ordinaras o extraordinarias.

Información exógena en la propiedad horizontal.

Las propiedades horizontales de uso comercial, mixto e industrial deben reportar información exógena o en medios magnéticos por expresa disposición del artículo 1.2.1.5.3.6 del decreto 1625 de 2016.

Es importante señalar que la norma reglamentaria no condiciona la obligación de reportar información exógena a que la copropiedad hay explotado económicamente sus áreas comunes, de modo que toda propiedad horizontal de uso industrial, comercial o misto, tiene la obligación de reportar exógena, según los requerimientos técnicos que exija la Dian para cada periodo a reportar, y el artículo referido dice que como mínimo se ha de reportar lo siguiente:

  1. Tipo o clasificación del uso autorizado para la propiedad horizontal.
  2. Ubicación, número e identificación de bienes inmuebles que la componen.
  3. Destinación o uso de los inmuebles.
  4. Identificación del propietario, poseedor o tenedor de los bienes que la componen.
  5. Nombre del establecimiento comercial, industrial o de servicio que ocupa el bien.
  6. Ubicación e identificación de bienes o áreas comunes y las rentas que se derivan de las mismas.

Lo anterior es la información mínima que exige la norma, pero la Dian podrá exigir información adicional en la respectiva resolución que publica cada año, y es a la que nos debemos ceñir.

¿La propiedad horizontal está obligada a facturar?

La obligación de expedir factura surge cuando se venden bienes o se prestan servicios, así que las propiedades horizontales tendrán que facturar sólo si cumple con esos supuestos.

¿Quiénes están obligados a facturar?

Recordemos que la cuotas ordinarias y extraordinarias que la propiedad cobra a sus copropietarios, no causan ningún impuesto y no se deben facturar.

Lo que se debe facturar son los servicios que la propiedad presta en relación a la explotación económica de sus áreas comunes, como puede ser el arrendamiento de espacios para eventos, o comercialización de productos o servicios, o cuando cobra por el uso del parqueadero.

Requisitos de la factura de venta

En esos eventos le asiste la obligación de facturar, y al estar obligadas a facturar deben hacerlo cumpliendo los requisitos que correspondan, como por ejemplo la resolución de facturación y la facturación electrónica cuando por las normas generales a ello estuviere obligada.

Retención en la fuente en la propiedad horizontal.

La propiedad horizontal como persona jurídica que es, es agente de retención en la fuente, y debe practicar retención en la fuente cuando realice pagos sujetos a retención.

Retención en la fuente ¿Qué es?

La propiedad horizontal regularmente hace pagos por servicios, honorarios e incluso por ingresos laborales cuando tiene personal vinculado mediante contrato de trabajo.

También hace compras regularmente, por lo que es un concepto por el que debe practicar la retención en la fuente que corresponda.

En consecuencia, tiene que presentar la declaración de retención en la fuente cuando haya lugar a ello, en los plazos que correspondan.

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11 Opiniones
  1. MARTHA LUCIA GOMEZ MORA Dice:

    Cordial Saludo por favor me informan las cuotas de administracion se facturan electrónicamente? no es venta de bienes y servicios por lo tanto considero que no, pero las facturas por servicio alquiler parqueadero si se facturarían electrónicamente?

    Responder
    • Bibiancy Dice:

      las cuotas de administración no se facturan ni electrónicamente ni de ninguna manera, solo se expide un documentos de cobro común, ese dinero que se recauda no es por ninguna venta o servicio. pero de alquiler o arriendo de zonas comunes sí porque la unidad se está lucrando por una actividad gravada, y es obligación presentar el iva correspondiente al periodo como cualquier otro ente jurídico.

      Responder
  2. DanielF Dice:

    Cordial saludo, una pregunta de orientación: ¿En caso que la dueña de una casa en un conjunto cerrado, quiera alquilar uno o dos cuartos de la casa, se considera como actividad comercial o tiene libertad para hacerlo, y no debe cobrarsele ningún recargo de administración a la dueña de la casa?

    Responder
    • Bibiancy Dice:

      cada dueño puede disponer de sus bienes privados de cualquier forma exceptuando actividades que vayan en contra de la moral o el reglamento de la copropiedad, no se considera actividad comercial ya que la copropiedad no se está lucrando de esa actividad; igual pasa con los parqueaderos que pertenezcan a particulares, la obligación corresponde al dueño de cada bien.

      Responder
  3. LUIS MIGUEL RODRIGUEZ GOMEZ Dice:

    Quiero saber que impuestos se paga de una propiedad horizontal adquirida en B/quilla

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  4. Aracelly Julio Dice:

    Cordial saludo,
    por favor necesito información concreta sobre si en una propiedad se hace la venta de un bien tal es el caso del TRANSFORMADOR DE ELECTRICIDAD del Edificio, ya que este equipo se va depreciando aparte de que el edificio como tal debe cumplir con hacerle mantenimiento, es decir implica es gastos cuando la responsabilidad debe ser de la entidad que presta el servicio de energía, entonces el Edificio tributariamente como se veria afectado, o como se puede presentar la venta para no tener incidencia tributariamente? gracias por su pronta respuesta.

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  5. Patricia Gómez Dice:

    La venta de un mueble no esencial desafectado de una Copropiedad conforme al Art. 20 de la ley 675 de 2001, los ingresos de la venta serán destinados a la reparación, mantenimiento y adquisición de bienes comunes, deben declararse o se ven afectados tributariamente?

    gracias

    Responder
  6. Marco Mosquera Dice:

    Pregunta: un edificio sometido al régimen de propiedad horizontal destinado a vivienda debe presentar información exogena? Sus ingresos anuales no superan los 100 millones

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  7. Majo Dice:

    Cordial saludo, mi inquietud es la siguiente:una copropiedad residencial recibe ingresos adicionales por la instalación de una antena ubicada en la terraza, que impuestos nacionales o
    distritales debe presentar por este ingreso adicional? gracias.

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    • Pilar Dice:

      Buen dia, tengo la misma inquietud de Majo junio 04-2020. Al leer su articulo encuentro que la propiedad horizontal netamente residencial, al percibir ingresos por la instalacion de una antena, se convierte en responsable de Iva unicamente por ese hecho y por esos ingresos??? Mas no renta y tampoco ICA???

      Responder
  8. Myrita Duque Dice:

    El conjunto residencial tiene nit sin actualizar. Que debo hacer para renovarlo? lo puedo hacer en linea? y es obligatorio sacar el rut para una propiedad horizontal residencial ?

    Responder
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