Obligaciones tributarias de la propiedad horizontal

La propiedad horizontal, a pesar de ser una persona jurídica de naturaleza civil y sin ánimo de lucro, tiene una serie de obligaciones relacionadas con distintos impuestos que dependerán de las actividades que desarrolle cada una.

Impuesto a la renta en la propiedad horizontal.

De acuerdo al artículo 19-5 del estatuto tributario sólo las copropiedades de uso comercial o mixto pueden ser responsables del impuesto a la renta. La responsabilidad con el impuesto a la renta surge sólo por la explotación comercial o industrial de las áreas comunes.

Se excluyen las copropiedades de uso residencial aun cuando exploten comercialmente sus áreas comunes.

Si la propiedad horizontal de uso comercial o mixto explota económicamente sus áreas comunes, es responsable del impuesto a la renta del régimen ordinario, debiendo declarar y pagar renta como cualquier empresa. Esto sucede por ejemplo en los centros comerciales donde arriendan espacios para eventos puntuales y temporales en un pasillo o en una plazoleta, que son espacios de uso comunal.

Declaración de renta en la propiedad horizontal.

Si de acuerdo a las condiciones anteriores la propiedad horizontal es responsable del impuesto a la renta, entonces debe presentar la declaración de renta respectiva, en los plazos que el gobierno fije para las personas jurídicas.

La propiedad horizontal solo es responsable respecto a la explotación económica que realice de las áreas comunes, de modo que sólo declarará esos ingresos, y los pasivos y activos relacionados con las áreas explotada económicamente.

Al respecto señala el artículo 1.2.1.5.3.2 del decreto 1625 de 2016:

«Las personas jurídicas sin ánimo de lucro originadas en la propiedad horizontal de uso comercial, industrial o mixto calcularán su renta líquida sobre las rentas generadas por la explotación de algún o algunos de sus bienes o áreas comunes de conformidad con el artículo 26 del Estatuto Tributario.

Por tanto, sus ingresos, costos, deducciones, activos y pasivos fiscales, serán determinados de conformidad con las normas establecidas en el Estatuto Tributario y en este decreto para los contribuyentes obligados a llevar contabilidad.»

Se le aplican las reglas del sistema ordinario para la determinación de la renta, como cualquier otro contribuyente.

Luego señala el parágrafo primero del referido artículo:

«Los ingresos originados por cuotas de administración ordinarias y/o extraordinarias en aplicación de la Ley 675 del 2001, así como los costos y gastos asociados a los mismos, no se consideran base gravable para la determinación del impuesto sobre la renta y complementario, y no deberán ser declarados, así como sus activos y pasivos diferentes a sus bienes o áreas comunes que se destinen para la explotación comercial, industrial o mixta.»

La propiedad horizontal declarará únicamente lo relacionado con la actividad que genera los ingresos gravados con el impuesto a la renta.

Seguidamente señala el parágrafo segundo:

«En el evento que el contribuyente tenga rentas gravadas y no gravadas y no sea posible diferenciar con claridad los costos y gastos atribuibles a cada uno, estos deberán aplicarse en proporción a los ingresos asociados a rentas no gravadas sobre los ingresos totales del contribuyente, dando como resultado los costos y gastos imputables a las rentas no gravadas.

En todo caso, la aplicación de los costos y los gastos a que se refiere el inciso anterior, no dará lugar a pérdidas fiscales susceptibles de ser compensadas en los términos del artículo 147 del Estatuto Tributario, cuando hubiere lugar a ello.»

Para evitar la situación anterior la propiedad horizontal debe separar en la contabilidad los ingresos que perciba por los diferentes conceptos, de manera que haya claridad respecto a los ingresos gravados, y respecto a los activos involucrados en la generación de esos ingresos.

Renta presuntiva en la propiedad horizontal.

Como todo contribuyente del régimen ordinario del impuesto a la renta, la propiedad horizontal debe calcular y declarar la renta presuntiva según las normas generales de esta.

Renta presuntiva.La renta presuntiva es un sistema que permite al estado estimar la renta presunta que el patrimonio de un contribuyente debe generar, que tiene una tarifa del 0% a partir del 2021.

Sin embargo, debe tenerse en cuenta lo dispuesto en el artículo 1.2.1.5.3.2 del decreto 1625 de 2016:

«Los contribuyentes de que tratan los artículos 19-5 del Estatuto Tributario y 1.2.1.5.3.1. de este decreto están obligados a determinar renta presuntiva respecto de su patrimonio líquido destinado para la explotación comercial, industrial o mixta.»

La renta presuntiva se determina únicamente sobre el patrimonio líquido correspondiente a los activos de uso común involucrados en la actividad que genera la renta; otra razón más para tener en la contabilidad todo individualizado y debidamente clasificado.

Impuesto a las ventas.

La propiedad horizontal como tal no es responsable del impuesto a las ventas, excepto si se trata del servicio de parqueadero.

Al respecto señala el artículo 462-2 del estatuto tributario:

«RESPONSABILIDAD EN LOS SERVICIOS DE PARQUEADERO PRESTADO POR LAS PROPIEDADES HORIZONTALES. En el caso del impuesto sobre las ventas causado por la prestación directa del servicio de parqueadero o estacionamiento en zonas comunes por parte de las personas jurídicas constituidas como propiedad horizontal o sus administradores, son responsables del impuesto la persona jurídica constituida como propiedad horizontal o la persona que preste directamente el servicio.»

Es el caso de los centros comerciales que cobran por el uso del parqueadero, pues en la práctica esos parqueaderos son de servicio público como cualquier otro.

Esta es una norma especial, y llama la atención que se refiere a la propiedad horizontal de forma general, es decir, no discrimina entre las copropiedades de uso residencial, comercial o mixto, por lo que se podría entender que las copropiedades de uso residencial que cobren por el servicio de parqueadero están realizando una actividad gravada con el Iva, y al no estar excluidas de esa responsabilidad, se convierten en responsables del Iva.

El artículo 19-5 del estatuto tributario excluye a las copropiedades de uso residencial, pero dicha exclusión está limitada al impuesto a la renta y al impuesto de industria y comercio, más no al impuesto a las ventas.

Téngase en cuenta que la responsabilidad del Iva no surge de la naturaleza de la persona sino de la actividad que la persona realiza, de suerte que, si la propiedad horizontal a pesar de su naturaleza jurídica realiza una actividad gravada con Iva, se convierte en responsable del Iva; es por ello que arrendar parqueaderos, o cualquier otra zona comunal convierte en responsable del Iva a la propiedad horizontal.

Impuesto de industria y comercio en la propiedad horizontal.

En el impuesto de industria y comercio la situación es igual que en el impuesto a la renta, puesto que el artículo 19-5 del estatuto tributario aplica tanto para el impuesto a la renta como para el impuesto de industria y comercio.

En consecuencia, las copropiedades de uso comercial o mixto que exploten económicamente sus áreas comunes, son responsables del impuesto de industria y comercio respecto a los ingresos que perciban por esa explotación económica, excluyendo en consecuencia los pagos por cuotas ordinaras o extraordinarias.

Información exógena en la propiedad horizontal.

Las propiedades horizontales de uso comercial, mixto e industrial deben reportar información exógena o en medios magnéticos por expresa disposición del artículo 1.2.1.5.3.6 del decreto 1625 de 2016.

Es importante señalar que la norma reglamentaria no condiciona la obligación de reportar información exógena a que la copropiedad hay explotado económicamente sus áreas comunes, de modo que toda propiedad horizontal de uso industrial, comercial o misto, tiene la obligación de reportar exógena, según los requerimientos técnicos que exija la Dian para cada periodo a reportar, y el artículo referido dice que como mínimo se ha de reportar lo siguiente:

  1. Tipo o clasificación del uso autorizado para la propiedad horizontal.
  2. Ubicación, número e identificación de bienes inmuebles que la componen.
  3. Destinación o uso de los inmuebles.
  4. Identificación del propietario, poseedor o tenedor de los bienes que la componen.
  5. Nombre del establecimiento comercial, industrial o de servicio que ocupa el bien.
  6. Ubicación e identificación de bienes o áreas comunes y las rentas que se derivan de las mismas.

Lo anterior es la información mínima que exige la norma, pero la Dian podrá exigir información adicional en la respectiva resolución que publica cada año, y es a la que nos debemos ceñir.

Retención en la fuente en la propiedad horizontal.

La propiedad horizontal como persona jurídica que es, es agente de retención en la fuente, y debe practicar retención en la fuente cuando realice pagos sujetos a retención.

Retención en la fuente.La retención en la fuente es un mecanismo de recaudo anticipado de un impuesto que involucra agentes de retención, tarifas, conceptos, bases, etc.

La propiedad horizontal regularmente hace pagos por servicios, honorarios e incluso por ingresos laborales cuando tiene personal vinculado mediante contrato de trabajo.

También hace compras regularmente, por lo que es un concepto por el que debe practicar la retención en la fuente que corresponda.

En consecuencia, tiene que presentar la declaración de retención en la fuente cuando haya lugar a ello, en los plazos que correspondan.

Preguntas frecuentes.

A continuación, damos respuesta a las preguntas frecuentes realizadas por nuestros lectores.

Sí. En general, la propiedad horizontal debe presentar medios magnéticos cuando se dan los supuestos contemplados por la ley. Es decir, que por el hecho de ser propiedad horizontal no están eximidas de tal obligación, debiendo revisarse si cada una en particular junto con la normativa de cada municipio.

Las propiedades horizontales de uso comercial o mixto sí deben declarar renta. Las de uso comercial, no.

El código de actividad económica en la propiedad horizontal es el 9499, llamado Actividades de otras asociaciones N.C.P.

En general, por ser persona jurídica la propiedad horizontal actúa como agente de retención de ICA, considerando que cada municipio tiene su propia regulación, que, en general, se ajusta a la regulación para efecto de impuestos nacionales.

El servicio de administración, entendido como el servicio que presta el administrador contratado mediante contrato de prestación de servicios, está gravado en el Iva a la tarifa general, y será facturado siempre que el administrador sea responsable del Iva.

La obligación de expedir factura surge cuando se venden bienes o se prestan servicios, así que las propiedades horizontales tendrán que facturar sólo si cumple con esos supuestos.

¿Quiénes están obligados a facturar?.Personas naturales y empresas que están obligadas a expedir factura, sean o no responsables del impuesto a las ventas.

Recordemos que la cuotas ordinarias y extraordinarias que la propiedad cobra a sus copropietarios, no causan ningún impuesto y no se deben facturar.

Lo que se debe facturar son los servicios que la propiedad presta en relación a la explotación económica de sus áreas comunes, como puede ser el arrendamiento de espacios para eventos, o comercialización de productos o servicios, o cuando cobra por el uso del parqueadero.

Requisitos de la factura.Requisitos que debe cumplir una factura para que sea válida desde el punto de vista fiscal y desde e punto de vista comercial como título valor.

En esos eventos le asiste la obligación de facturar, y al estar obligadas a facturar deben hacerlo cumpliendo los requisitos que correspondan, como por ejemplo la resolución de facturación y la facturación electrónica cuando por las normas generales a ello estuviere obligada.

Forma de citar este artículo (APA):

Gerencie.com. (2023, octubre 10). Obligaciones tributarias de la propiedad horizontal [Entrada de blog]. Recuperado de https://www.gerencie.com/obligaciones-tributarias-de-la-propiedad-horizontal.html

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  1. DamnificadoL675 (febrero 27 de 2022)

    Buenas noches. Soy copropietario de un edificio residencial de menos de 10 unidades. La administración y la contadora no mencionaron el ingreso de más de 13 millones por cuota extradordinaria en los estados financieros y se niegan de corregir esto. Qué puedo hacer por medio ej. de la justicia ordinaria sin perjudicar a mi mismo?

    Responder
  2. san joaquin (abril 4 de 2022)

    Buenas Tardes, quisiera saber si en una propiedad horizontal los proveedores son del regimen simple de tributacion, no presenta declaracion de retencion en la fuente. Gracias

    Responder
  3. Cesar (mayo 11 de 2022)

    Buenas tardes, una propiedad horizontal exclusivamente residencial debe facturar con iva el alquiler espacio para antena parabólica.

    Responder
    • MAX en respuesta a Cesar (junio 1 de 2022)

      Buen día la propiedad horizontal es agente retenedor de ica?
      Gracias…

      Responder
  4. CARLOS CESPEDEZ (mayo 16 de 2022)

    Buenas tardes, una copropiedad de uso residencial, esta en la obligacion de practicar retencion de ica sobre los pagos o abonos en la ciudad de bogota

    Responder
    • MAX en respuesta a CARLOS CESPEDEZ (junio 1 de 2022)

      Buenas tardes Carlos Cespedez lo que mencionas en tu comentario es una afirmación o estas preguntando es que tengo la duda si la propiedad horizontal es agente retenedor de ica.

      Responder
  5. Erika (agosto 18 de 2022)

    Una propiedad horizontal de oficinas esta obligada a reportar en el Registro Único de Beneficiarios Finales?

    Responder
  6. Yanneth Botero (marzo 1 de 2023)

    La PH. esta generando unos ingresos que por mas de 3 años no a reinvertido en mejoras a la PH, como RF le he sugerido cada año que deben ejecutar un proyecto con ese dinero y mejorar el edificio y no hacen caso, esto les puede generar algún mal como PH, de tipo tributario o alguna sanción.

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