La propiedad horizontal, a pesar de ser una persona jurídica de naturaleza civil y sin ánimo de lucro, tiene una serie de obligaciones relacionadas con distintos impuestos que dependerán de las actividades que desarrolle cada una.
- Impuesto a la renta en la propiedad horizontal.
- Impuesto a las ventas.
- Impuesto de industria y comercio en la propiedad horizontal.
- Información exógena en la propiedad horizontal.
- Retención en la fuente en la propiedad horizontal.
- Preguntas frecuentes.
- ¿La propiedad horizontal debe presentar medios magnéticos distritales?
- ¿Las propiedades horizontales declaran renta?
- ¿Cuál es el código de actividad económica de la propiedad horizontal?
- ¿La propiedad horizontal es agente retenedor de ICA?
- ¿La administración de propiedad horizontal tiene IVA?
- ¿Las propiedades horizontales están obligadas a facturar?
Impuesto a la renta en la propiedad horizontal.
De acuerdo con el artículo 19-5 del estatuto tributario, solo las copropiedades de uso comercial o mixto pueden ser responsables del impuesto a la renta. La responsabilidad con el impuesto a la renta surge solo por la explotación comercial o industrial de las áreas comunes.
Se excluyen las copropiedades de uso residencial, aun cuando exploten comercialmente sus áreas comunes.
Si la propiedad horizontal de uso comercial o mixto explota económicamente sus áreas comunes, es responsable del impuesto a la renta del régimen ordinario, debiendo declarar y pagar renta como cualquier empresa. Esto sucede, por ejemplo, en los centros comerciales donde arriendan espacios para eventos puntuales y temporales en un pasillo o en una plazoleta, que son espacios de uso comunal.
Declaración de renta en la propiedad horizontal.
Si de acuerdo con las condiciones anteriores la propiedad horizontal es responsable del impuesto a la renta, entonces debe presentar la declaración de renta respectiva, en los plazos que el gobierno fije para las personas jurídicas.
La propiedad horizontal solo es responsable respecto a la explotación económica que realice de las áreas comunes, de modo que solo declarará esos ingresos, y los pasivos y activos relacionados con las áreas explotadas económicamente.
Al respecto, señala el artículo 1.2.1.5.3.2 del decreto 1625 de 2016:
«Las personas jurídicas sin ánimo de lucro originadas en la propiedad horizontal de uso comercial, industrial o mixto calcularán su renta líquida sobre las rentas generadas por la explotación de algún o algunos de sus bienes o áreas comunes de conformidad con el artículo 26 del Estatuto Tributario.
Por tanto, sus ingresos, costos, deducciones, activos y pasivos fiscales, serán determinados de conformidad con las normas establecidas en el Estatuto Tributario y en este decreto para los contribuyentes obligados a llevar contabilidad.»
Se le aplican las reglas del sistema ordinario para la determinación de la renta, como cualquier otro contribuyente.
Luego señala el parágrafo primero del referido artículo:
«Los ingresos originados por cuotas de administración ordinarias y/o extraordinarias en aplicación de la Ley 675 del 2001, así como los costos y gastos asociados a los mismos, no se consideran base gravable para la determinación del impuesto sobre la renta y complementario, y no deberán ser declarados, así como sus activos y pasivos diferentes a sus bienes o áreas comunes que se destinen para la explotación comercial, industrial o mixta.»
La propiedad horizontal declarará únicamente lo relacionado con la actividad que genera los ingresos gravados con el impuesto a la renta.
Seguidamente señala el parágrafo segundo:
«En el evento que el contribuyente tenga rentas gravadas y no gravadas y no sea posible diferenciar con claridad los costos y gastos atribuibles a cada uno, estos deberán aplicarse en proporción a los ingresos asociados a rentas no gravadas sobre los ingresos totales del contribuyente, dando como resultado los costos y gastos imputables a las rentas no gravadas.
En todo caso, la aplicación de los costos y los gastos a que se refiere el inciso anterior, no dará lugar a pérdidas fiscales susceptibles de ser compensadas en los términos del artículo 147 del Estatuto Tributario, cuando hubiere lugar a ello.»
Para evitar la situación anterior, la propiedad horizontal debe separar en la contabilidad los ingresos que perciba por los diferentes conceptos, de manera que haya claridad respecto a los ingresos gravados y respecto a los activos involucrados en la generación de esos ingresos.
Renta presuntiva en la propiedad horizontal.
Como todo contribuyente del régimen ordinario del impuesto a la renta, la propiedad horizontal debe calcular y declarar la renta presuntiva según las normas generales de esta.
Sin embargo, debe tenerse en cuenta lo dispuesto en el artículo 1.2.1.5.3.2 del decreto 1625 de 2016:
«Los contribuyentes de que tratan los artículos 19-5 del Estatuto Tributario y 1.2.1.5.3.1. de este decreto están obligados a determinar renta presuntiva respecto de su patrimonio líquido destinado para la explotación comercial, industrial o mixta.»
La renta presuntiva se determina únicamente sobre el patrimonio líquido correspondiente a los activos de uso común involucrados en la actividad que genera la renta; otra razón más para tener en la contabilidad todo individualizado y debidamente clasificado.
Impuesto a las ventas.
La propiedad horizontal como tal no es responsable del impuesto a las ventas, excepto si se trata del servicio de parqueadero.
Al respecto, señala el artículo 462-2 del estatuto tributario:
«RESPONSABILIDAD EN LOS SERVICIOS DE PARQUEADERO PRESTADO POR LAS PROPIEDADES HORIZONTALES. En el caso del impuesto sobre las ventas causado por la prestación directa del servicio de parqueadero o estacionamiento en zonas comunes por parte de las personas jurídicas constituidas como propiedad horizontal o sus administradores, son responsables del impuesto la persona jurídica constituida como propiedad horizontal o la persona que preste directamente el servicio.»
Es el caso de los centros comerciales que cobran por el uso del parqueadero, pues en la práctica esos parqueaderos son de servicio público como cualquier otro.
Esta es una norma especial, y llama la atención que se refiere a la propiedad horizontal de forma general, es decir, no discrimina entre las copropiedades de uso residencial, comercial o mixto, por lo que se podría entender que las copropiedades de uso residencial que cobren por el servicio de parqueadero están realizando una actividad gravada con el IVA, y al no estar excluidas de esa responsabilidad, se convierten en responsables del IVA.
El artículo 19-5 del estatuto tributario excluye a las copropiedades de uso residencial, pero dicha exclusión está limitada al impuesto a la renta y al impuesto de industria y comercio, más no al impuesto a las ventas.
Téngase en cuenta que la responsabilidad del IVA no surge de la naturaleza de la persona, sino de la actividad que la persona realiza, de suerte que, si la propiedad horizontal, a pesar de su naturaleza jurídica, realiza una actividad gravada con IVA, se convierte en responsable del IVA; es por ello que arrendar parqueaderos o cualquier otra zona comunal convierte en responsable del IVA a la propiedad horizontal.
Impuesto de industria y comercio en la propiedad horizontal.
En el impuesto de industria y comercio, la situación es igual que en el impuesto a la renta, puesto que el artículo 19-5 del estatuto tributario aplica tanto para el impuesto a la renta como para el impuesto de industria y comercio.
En consecuencia, las copropiedades de uso comercial o mixto que exploten económicamente sus áreas comunes son responsables del impuesto de industria y comercio respecto a los ingresos que perciban por esa explotación económica, excluyendo en consecuencia los pagos por cuotas ordinarias o extraordinarias.
Información exógena en la propiedad horizontal.
Las propiedades horizontales de uso comercial, mixto e industrial deben reportar información exógena o en medios magnéticos por expresa disposición del artículo 1.2.1.5.3.6 del decreto 1625 de 2016.
Es importante señalar que la norma reglamentaria no condiciona la obligación de reportar información exógena a que la copropiedad haya explotado económicamente sus áreas comunes, de modo que toda propiedad horizontal de uso industrial, comercial o mixto tiene la obligación de reportar exógena, según los requerimientos técnicos que exija la Dian para cada periodo a reportar, y el artículo referido dice que como mínimo se ha de reportar lo siguiente:
- Tipo o clasificación del uso autorizado para la propiedad horizontal.
- Ubicación, número e identificación de bienes inmuebles que la componen.
- Destinación o uso de los inmuebles.
- Identificación del propietario, poseedor o tenedor de los bienes que la componen.
- Nombre del establecimiento comercial, industrial o de servicio que ocupa el bien.
- Ubicación e identificación de bienes o áreas comunes y las rentas que se derivan de las mismas.
Lo anterior es la información mínima que exige la norma, pero la Dian podrá exigir información adicional en la respectiva resolución que publica cada año, y es a la que nos debemos ceñir.
Retención en la fuente en la propiedad horizontal.
La propiedad horizontal, como persona jurídica que es, es agente de retención en la fuente, y debe practicar retención en la fuente cuando realice pagos sujetos a retención.
La propiedad horizontal regularmente hace pagos por servicios, honorarios e incluso por ingresos laborales cuando tiene personal vinculado mediante contrato de trabajo.
También hace compras regularmente, por lo que es un concepto por el que debe practicar la retención en la fuente que corresponda.
En consecuencia, tiene que presentar la declaración de retención en la fuente cuando haya lugar a ello, en los plazos que correspondan.
Preguntas frecuentes.
A continuación, damos respuesta a las preguntas frecuentes realizadas por nuestros lectores.
Sí. En general, la propiedad horizontal debe presentar medios magnéticos cuando se dan los supuestos contemplados por la ley. Es decir, que por el hecho de ser propiedad horizontal no están eximidas de tal obligación, debiendo revisarse si cada una en particular junto con la normativa de cada municipio.
Las propiedades horizontales de uso comercial o mixto sí deben declarar renta. Las de uso residencial no.
El código de actividad económica en la propiedad horizontal es el 9499, llamado Actividades de otras asociaciones N.C.P.
En general, por ser persona jurídica, la propiedad horizontal actúa como agente de retención de ICA, considerando que cada municipio tiene su propia regulación, que, en general, se ajusta a la regulación para efecto de impuestos nacionales.
El servicio de administración, entendido como el servicio que presta el administrador contratado mediante contrato de prestación de servicios, está gravado en el IVA a la tarifa general, y será facturado siempre que el administrador sea responsable del IVA.
La obligación de expedir factura surge cuando se venden bienes o se prestan servicios, así que las propiedades horizontales tendrán que facturar solo si cumplen con esos supuestos.
Recordemos que las cuotas ordinarias y extraordinarias que la propiedad cobra a sus copropietarios no causan ningún impuesto y no se deben facturar.
Lo que se debe facturar son los servicios que la propiedad presta en relación a la explotación económica de sus áreas comunes, como puede ser el arrendamiento de espacios para eventos o la comercialización de productos o servicios, o cuando cobra por el uso del parqueadero.
En esos eventos le asiste la obligación de facturar, y al estar obligadas a facturar deben hacerlo cumpliendo los requisitos que correspondan, como por ejemplo la resolución de facturación y la facturación electrónica cuando por las normas generales a ello estuviese obligada.
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La PH está generando unos ingresos que, por más de 3 años, no ha reinvertido en mejoras. Como RF, le he sugerido cada año que deben ejecutar un proyecto con ese dinero y mejorar el edificio, pero no hacen caso. Esto les puede generar algún problema como PH, de tipo tributario o alguna sanción.
No, el hecho de no gastar los recursos que se tengan no genera ninguna consecuencia legal ni tributaria. Solo tiene efectos financieros.
¿Una propiedad horizontal de oficinas está obligada a reportar en el Registro Único de Beneficiarios Finales?
Sí, respecto a los copropietarios que tengan el 5% o más de coeficiente de copropiedad y el administrador o representante legal.
Buenas tardes. Una propiedad horizontal exclusivamente residencial debe facturar con IVA el alquiler del espacio para una antena parabólica.
Buen día. ¿La propiedad horizontal es agente retenedor de ICA?
Gracias.
Buenas tardes, tenemos 21 parqueaderos para 86 unidades habitacionales. Quiero saber si el IVA debe ser pagado por la copropiedad, si son los usuarios quienes deben pagarlo, o si por ser residencial hay alguna excepción.
Mil gracias.
El artículo 462-2 del Estatuto Tributario considera gravado con IVA el servicio de parqueadero prestado por la propiedad horizontal y no distingue si el servicio se cobra a los visitantes o a los copropietarios, por lo que se cobrará el IVA en todos los casos.
La norma que consideraba la exclusión del IVA en el servicio de parqueadero por parte de la propiedad horizontal de uso residencial fue derogada por la Ley 1819 de 2016.