Manejo de parqueaderos en la propiedad horizontal

En la propiedad horizontal donde se combinan bienes privados, comunes,  y comunes de uso exclusivo, el manejo de los parqueaderos es un tema que se debe abordar adecuadamente para evitar conflictos.

Parqueaderos de uso privado.

Los parqueaderos de uso privado son aquellos son propiedad del copropietario dueño del apartamento, casa o local comercial, y el uso, por ser un bien privado, es exclusivo de su propietario y la administración no puede restringirlo de ningún modo.

Propiedad horizontal en Colombia.Normas y reglas que rigen la propiedad horizontal, y las obligaciones y deberes de los copropietarios.

Estos espacios hacen parte de la esfera privada de cada copropietario, y este, así no tenga carro, tiene el derecho a  disponer de él, y por supuesto no puede ser utilizado ni por otro propietario, ni visitantes,  ni la administración puede disponer de él sin la autorización del dueño.

Parqueaderos comunes de uso exclusivo.

Existen parqueaderos de comunes de uso exclusivo, que son asignados por la administración de acuerdo al reglamento de propiedad horizontal.

En algunos conjuntos no existen parqueaderos privados, sino comunes que son asignados a los propietarios según los criterios que previamente se hayan fijado en el reglamento, o según los criterios que se fijen en la asamblea de copropietarios.

Parqueadero de visitantes.

Los parqueaderos de visitantes son aquellos de uso exclusivo para las personas visitantes del los copropietarios del conjunto, y son distintos a los privados o a los comunes destinados para el uso de los copropietarios.

Cobro de parqueadero a visitantes de la propiedad horizontal.

La propiedad horizontal puede, válidamente, fijar un cobro por el uso de los parqueaderos de visitantes.

El cobro de parqueaderos a visitantes se puede hacer por razones de control, o por razones económicas.

Asamblea de copropietarios en la propiedad horizontal.Aspectos a considerar sobre las asambleas de copropietarios ordinarias y extraordinarias en la propiedad horizontal.

El cobro de del parqueaderos a visitantes debe ser aprobado por la asamblea general de copropietarios.

Asignación de parqueaderos de visitantes para uso exclusivo.

Los parqueaderos de visitantes no pueden ser entregados para uso exclusivo de copropietarios ni de las personas que hacen parte de la administración.

Al respecto señala el inciso segundo del artículo 22 de la ley 675 de 2001:

«Los parqueaderos de visitantes, accesos y circulaciones y todas las zonas comunes que por su naturaleza o destino son de uso y goce general, como salones comunales y áreas de recreación y deporte, entre otros, no podrán ser objeto de uso exclusivo.»

Como su nombre lo indica, el parqueado de visitantes es para los visitantes, y al respecto señala el ministerio de vivienda en su cartilla sobre propiedad horizontal:

«En cuanto a la prohibición de uso de los parqueaderos de visitantes, por parte de los propietarios o residentes de un edificio o conjunto, es administrativamente correcta en cuanto dichos parqueaderos no pueden ser usados por estos ni en forma permanente ni transitoria, pues los parqueaderos de visitantes son única y exclusivamente para el uso de los visitantes de la copropiedad.»

En algunos conjuntos se tolera que los copropietarios que tienen dos vehículos utilicen el parqueadero de visitantes, pero ello no significa que sea correcto, y esa práctica suele convertirse en fuente de conflicto, puesto que crea inequidad y en algún momento impedirá que la visita de algún copropietario pueda parquear su vehículo, lo que inevitablemente causará molestias entre los copropietarios.

Restringir uso de parqueaderos a copropietarios morosos.

Cuando se trata de parqueaderos de uso común, la propiedad horizontal puede impedir que sea utilizado por los copropietarios morosos.

Así lo señala el ministerio de vivienda en su cartilla:

«La prohibición de uso de los parqueaderos comunes de un edificio o conjunto como medida correctiva a los deudores morosos es correcta cuando el parqueadero corresponde a la categoría de bien común.»

Esto aplica para parqueadero de visitantes y comunes de uso exclusivo, más no para parqueaderos de uso privado.

Sanciones y multas en la propiedad horizontal.Sanciones y multas que se pueden imponer en una propiedad horizontal, y el procedimiento sancionatorio que se debe seguir.

Consultar la cartilla de propiedad horizontal del Ministerio de vivienda.

Arrendamiento de parqueaderos.

Los copropietarios que tienen parqueaderos de uso privado pueden arrendarlos en virtud de los señalado en el parágrafo 4 del artículo 5 de la ley 675 del 2001:

«El reglamento de administración de la propiedad horizontal no podrá contener normas que prohíban la enajenación o gravamen de los bienes de dominio privado, ni limitar o prohibir la cesión de los mismos a cualquier título.»

En cuanto a los parqueaderos de visitantes, se puede cobrar su uso pero no arrendarlo, puesto que ello implicaría una asignación de uso exclusivo para quien lo toma en arriendo, y ello está prohibido por la ley.

En el caso de parqueaderos comunes de uso exclusivo, se puede cobrar por esa asignación y goce, pero no necesariamente sería un arrendamiento.

Impuestos en el alquiler o arrendamiento de parqueaderos.

Cuando la propiedad horizontal cobra el uso de parqueadero está prestando un servicio gravado con el Iva, pues así lo señala expresamente el artículo 462-2 del estatuto tributario.

Obligaciones tributarias de la propiedad horizontal.La propiedad horizontal, dependiendo la destinación sus bienes privados y comunes, debe asumir algunas obligaciones tributarias.

Por este sólo hecho la propiedad horizontal se puede convertir en responsable del Iva debiendo presentar la respectiva declaración, lo que obliga a considerar si se justifica o no cobrar por el uso de parqueaderos, pues en algunos casos puede que los ingresos obtenidos por ese concepto no justifique el costo de ser responsable del Iva.

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  1. Hernan (enero 30 de 2022)

    Consulta: quiero saber si existe alguna norma o regulacion sobre el peso maximo del vehiculo en un parqueadero de un conjunto residencial?
    Gracias por sus comentarios

    Responder
    • M.L.C.D. en respuesta a Hernan (febrero 3 de 2022)

      MIRA TU REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL

      Responder
  2. Jhon Castiblanco B (febrero 4 de 2022)

    En mi conjunto tengo parqueadero privado porque es con escritura publica aparte del apto y allí estaciono mi moto al respaldo del vehículo, no excede el limite permitido me pasaron el dia de hoy un llamado de atención que porque no puedo tener dos vehículos en mi propio parqueadero privado pero acaso eso es viable si da a lugar a sabiendas que es un paqueadero privado y la administracion no puede tener derecho sobre el .

    Responder
  3. Monica Puentes (marzo 9 de 2022)

    De acuerdo a lo anterior, tengo inquietud la administración de la propiedad horizontal puede hacer cobro de cuotas adicionales a la administración para los propietarios de los parqueaderos privados?

    mi pregunta se realiza dado a que en mi conjunto residencial la administración esta tomando decisión de realizar cobros adicionales por el uso del parqueadero privado , este parqueadero se encuentra en escritura publica por lo que deseo saber si es posible entablar proceso legal por esta razón, gracias a quien me pueda responder

    Responder
  4. Patricia Rojas (abril 4 de 2022)

    Buenas tardes, en mi conjunto los parquaderos son comunales si, yo no saco mi carro todo el tiempo o solo lo uso para viajar o hacer vueltas que ameriten ir en carro, ahora me dicen que debo sacar el carro todo el tiempo si yo soy propietario tengo derecho a parquear verdad? hay una ley que ampara..gracias

    Responder
  5. John (mayo 23 de 2022)

    En mi edificio hay parqueaderos pùblicos y privados. Con frecuencia noto que en mi ausencia mi parquedero es ocupado. La vigilancia es muy regular y l aadministraciòn ni se da cuenta.
    Què debo hacer?

    Responder
  6. JOHA (julio 13 de 2022)

    EN LA UNIDAD DONDE VIVO SON PARQUEADEROS COMUNES Y PARA SU USO SE DEBE PRESENTAR SOAT VIGENTE?…… SI NO EL VEHICULO DEBE QUEDAR AFUERA O SEA SIN INGRESO.

    ES ADMITIBLE.

    Responder
  7. Maria f Gomez (agosto 18 de 2022)

    Buenos días, escribo para consultar sobre, tengo al interior del conjuntó residencial donde vivo un local comercial, tipo supermercado, el consejo de administración tomo la decisión de prohibirme el ingreso de los vehículos que me surten, argumentando que se dañan los adoquines, pero si veo que dejan ingresar carros con material de construcción y trasteo, a los que no les realizan ninguna prohibición.

    es legal esta prohibición y que debo hacer?

    Responder
  8. Maria f Gomez (agosto 18 de 2022)

    Buenos días,

    en el conjunto donde vivo, como propietaria, tengo un espacio arrendado para un pequeño supermercado, el consejo de administración decidió prohibirme el ingreso de los vehículos que me surten, con el argumento que se daña el adoquín, pero si veo que dejan ingresar carros con material de construcción o trasteos, que debo hacer, es legal que prohíban el ingreso de estos vehículos, si no hay manual de convivencia aprobado?

    Responder
  9. Antonio Gómez Peruchi (septiembre 20 de 2022)

    Buenos días, la administradora ha permitido un estacionamiento sin cobro a un miembro del consejo, incurre en una falta?

    Responder
  10. diego novoa (octubre 11 de 2022)

    Buenas tardes una consulta .. existe alguna normatividad que diga que para asignación de parqueaderos comunales. CADA TRES MESES tengo que sacar certificado de tradición y libertad para tener derecho al parqueadero —-____

    Responder
  11. Sonia (noviembre 1 de 2022)

    Buenas tardes, tengo una consulta;

    En el edificio hay un total de 96 parqueaderos todos privados y todos numerados y algunos son de discapacidad pero también privados (tienen escritura para cada propietario); sin embargo se supone que estos parqueaderos son para estacionar un vehículo (lo dice la escritura y el RPH); pero hay un propietario que parquea dos vehículos aduciendo que es su parqueadero y que los vehículos caben en el espacio. Que se puede hacer al respecto, porque entonces todos los parqueaderos de discapacidad podrían parquear dos vehículos, lo cual puede generar sobrecargas en la estructura. Gracias.

    Responder
  12. Lina Gonzalez (enero 11 de 2023)

    quien tiene prioridad al ingresar a un parqueadero el vehiculo que entra o el vehiculo que sale?

    Responder
  13. Martha Morales (enero 28 de 2023)

    tengo un apartamento con parqueadero privado con escrituras independientes, puedo vender el apartamento sin el parqueadero?

    Responder
  14. EDNA LUCIA GUERRERO CORTÉS (febrero 5 de 2023)

    Cordial saludo. Deseo hacerles una pregunta. Mi padre es propietario de un apto en el norte de Bogotá, pero no convive allí. Sin embargo, hace uso esporádico del parqueadero de visitantes ya que requiere un tratamiento médico por una cardiopatía que tiene. Cada vez que vamos a este procedimiento, dura el carro parqueado entre 2 a 3 días y por este servicio nos facturan $108.000 por día de parqueo (es decir $ 324.000 mensual), suma que ni siquiera pagan las personas que parquean allí todos los días (la mensualidad del parqueadero es de $60.000). Quisiera saber si tengo alguna manera de no pagar este valor, ya que mi padre es una persona de la tercera edad, con una enfermedad crónica y el edificio no cuenta con parqueadero para todos los apartamentos.

    Responder
  15. MARIA (marzo 4 de 2023)

    Buenas tardes. Si alguien puede aclararme esta duda: En la escritura dice que el conjunto tiene un area de 11.593 M2. La administración para generar el coeficiente ha sumado a esta área, los parqueaderos privados que están dentro del conjunto dando como resultado 13.950 M2 y es el area que utiliza para generar los coeficientes de cada apto. Esto es correcto? Muchas gracias por su apoyo.

    Responder
  16. Gabriel (marzo 13 de 2023)

    Soy arredatario en un conjunto, mi hermano presto el parqueadero a un vecino por tres meses, lleva ocho años, ahora requerimos el espacio de parqueo y no hemos podido sacarlo que debo hacer??

    Mil gracias por su ayuda

    [email protected]

    Responder
  17. Nestor (marzo 15 de 2023)

    Vivo en un primer piso, los carros que se parquean quedan a menos de un metro de mi ventana, la encender estos vehículos se llena el apto de olor a gasolina y smog, la administración no hace nada al respecto, así somos varios los aptos que les pasa esto, como hago o que se debe hacer para que estos vehículos parqueen de frente, cualquier ayuda lo agradeceré

    Gracias
    [email protected]

    Responder
  18. Milonga (abril 14 de 2023)

    Felicitaciones por la claridad cuando se expresan los conceptos legales. Tengo la siguiente pregunta , Asistí en representación de mi esposa a la asamblea ordinaria de copropietarios, ¿ podría yo impugnar las decisiones que se tomaron, aunque sea ella quien aparece como dueña en la escritura? Podría ella concederme poder para que yo impugne en su nombre? Mil gracias. [email protected]

    Responder
  19. FRANCISCO DIAZ P (abril 26 de 2023)

    Buenos dias vivo en un conjunto residencial en un primer piso frente a mi apartamento quedan los parqueros de otras torres los propietarios de vehiculos los estacionan en reversa ocasionando que la emision de gases penetre por las ventanas ya que la cola del vehiculo queda a solo 60 cmts de de dichas ventanas a pesar de que en el manual de convivencia se pide estacionar de frente pero no se cumple y la administracion no hace nada ya he pasado quejas he inclusive un derecho de peticion pero ni siquiera me contestan que puedo hacer o-a quien recurrir y que norma me proteje ya que estan afectando la salud de un niño y dos adultos mayores asi como el derecho a la vida y el bienestar segun la constitucion AGRADESCO SU RESPUESTA

    Responder
    • legal en respuesta a FRANCISCO DIAZ P (octubre 25 de 2023)

      Impetre una Acción de Tutela contra la Administración del conjunto por violación al derecho de petición. Por encontrarse en peligro inminente personas de alta vulnerabilidad y de especial protección constitucional.

      Responder
  20. faro (julio 26 de 2023)

    en en conjunto residencial pueden cobrar el uso del parqueadero para visitantes a los visitantes y cual el valor maximo autolizado

    Responder
  21. fernando (septiembre 25 de 2023)

    Hola, tengo una duda, puede la asamblea de propietarios modificar la posicion de los parqueaderos privados? podria exigir que los parqueaderos privados sean traladados a otro sitio de la propiedad para hacer modificaciones en la zona comun ?

    Responder
  22. Martha (octubre 2 de 2023)

    Tengo un apartamento en un conjunto cerrado al cual le pertenece un parqueadero de un área muy limitada que apenas le cabe un auto pequeño, el parqueadero esta delimitado por una línea amarilla de los vecinos, resulta que uno de ellos además de tener una camioneta grande que estaciona al lado también posee una motocicleta la cual estaciona sobre la línea amarilla que delimita de un lado mi parqueadero por lo que me incomoda y me estorba para salir y entrar a mi auto además de que en varias ocasiones se topa o toca con mi carro, ni ha sido posible por las buenas hacerle mover la moto que esta sobre esta línea amarilla que me incomoda y estorba además de ser una permanente amenaza para un rayón en la pintura de mi carro,
    EXISTE ALGUNA NORMA QUE PROHIBA ESTE TIPO DE ESTACIONAMIENTO COMO MEDIDA PREVENTIVA PARA EVITAR UN CONFLICTO ENTRE VECINOS ?

    Responder
    • Gerencie.com
      Gerencie.com en respuesta a Martha (octubre 21 de 2023)

      Buenas tardes, Martha

      No conocemos una norma específica para esos casos por lo que es preciso remitirse al reglamento de convivencia, y en todo caso, presentar su caso ante el comité de convivencia.

      Saludos

      Responder
  23. Fernando Rodríguez (octubre 25 de 2023)

    Tengo un parqueadero privado y en el tengo un vehículo con un eje partido el cual se le esta cambiando. A pesar de no molestar ni hacer ruido ni hacer uso de los recursos del conjunto, ni espacios adicionales, se me va a cobrar una multa por no hacer eso en un taller. Pero el auto en esas condiciones no puedo sacarlo. Que puedo alegar???? Gracias

    Responder
  24. cesar (noviembre 25 de 2023)

    hola, tengo una pues duda o mas bien, inquietud porque en mi conjunto, claro que hay numeraciones ara los carros
    por ejemplo 26 25 24 23 22 21 20, ok
    esta semana vi que habia el numero 5 4 3 2 y el 1 hay? donde esta el 1? no deberia estar, debe ser todo desde la a hasta la z, bueno al lado del 2, debiara venir un 1, pero esta es un espacios para discapasitado ,osea son designados para personas con discapicidad, solo mi inquietud es ese lote o esspacio es enumerado osea es el 1?, ammm pense que lo era pero me dije porque no l ponen el numero 1 para que no empiece el orden desde el 2, seria como bcdefghijklñmnopqrst, ya, osea ese espacio ya vi por internet que no usan numeros en las imagenes que vi, pues eso solo es una pequeña inquietud jejej, soy muy cuirioso, bueno si me dije si si esta de primero es el numero 1, eso fue ayer que no vi las imagenes y pense porque no le ponen los numeros hay dos espacios de esos uno frente a otro y hoy vi las imagenes y ninguna de parqueo especial posee numero, porque me dije el parqueadero el espaicio tambien tiene otro espacio para discapasitados y dije si tampoco tiene numero y al lado de el esta el numero 117, el debe ser el 118, eso fue ayer, entonces no se si el primer espacio de discapasitado es el primero, pero puede ser asi por orden, pero tampoco puede ser asi porque empesaria la numeracion desde el 1 2 3 4 5 sin enumerar el sitio, entonces, pense entonces si no se enumeran no es el 1? un vigilante me dijo ayer, aya , es que ese es especial y viene el 2 el 3 el 4 parqueo y este de aca osea al ado derecho izquierdo hay un espacio parqueadero grandesito de motos el me dijo este es el 1, e primero y yo dije ahhhhhhhh, claro es un espacio mas grande dodne caben como 20 motos y tiene unas pequeñas numeraciones, que ni se usan porque las motos las ponen desordenadas. jejejej, bueno ahroa asi si pues e me dijo que el uno es el parqueadero lde motos pero, bueno le crei, y tiene ,as sentido, hasya le pregunte a la IA es aveces son formas de los diseñadores o cuestiones de espacios o logica. gracias de antemado por este pensamiento, es algo simple solo, que yo estube en la facultad de arquitectura, y pues veo mucho los detalles y en mi edificios hay detalles horribles, espeluznantes, ya no hay pasion, trabajar por trabajar, asi lo es, en si tenia 2) formas que mi mente conciente uso, 1) el numero 1 es evidente el parqueadero 1, el azul del dibujo de discapasitados, pero me dije aja porque abajo no le pusieron un 1, para enumerarlo, puedo ser asi de logica no ponerlo porque es el primero y despues viene el 2 y 34567891011121314, y pense eso a yaaaa, es el primer, y es especial, no hay necesidad de enumerar, y hoy vi en fotos de bing, que no encontre ninguno enumerado, a yaa ,dije hoy entonces es el primero y es el uno(1) pues no hay necesidad de enumerar, PORQUE ES EL PRIMERO DE LA LSITA, pero no se si sea el primero o el anterior de las motos, en si como que me estreso ese problemita, despues ayer me di cuenta , que si ese es el 1 entonces el 118 que esta al frente de el azul para discapacitados seria el 118, entonces no se si se enumeran, los espacios especiales o si, pero lo queme dijo el vigilante que el 1 es el espacio grnade de las motos, puede ser verdad. en si dejemos esos espacios azules quietos sin numeros y pues en mi conjunto se empieza por el ..espacio de motos como el estacionamiento numero (1), no se si suenma bobo, porque ayer le iba a preguntar a la arquitecta y como que penso que la iba a cotetear o algo que mal sentido de algunas profesionales, solo era ua pregutna de diseño y logistica, la inteligencia artificial chat gtp. si me dijo que aveces se designarn numeros distintos al 1 en este caso 2 para reservar el 1 a otros espacios o intereses o logica de diseño, pues le creo al vigilante que es mi amigo y a la ia, me puedes dar tu punto de vista, a este detalle, jejejjeejej,pensaras que tipo detallista.

    Responder
    • Gerencie.com
      Gerencie.com en respuesta a cesar (noviembre 25 de 2023)

      Buenas tardes, César.

      La decisión empezar la numeración desde el segundo parqueadero, es una forma de reservar una plaza para otros fines, decisión que por lo general toma el constructor.

      En el reglamento de propiedad debería figurar el uso del parqueadero sin numerar, uso que la asamblea puede cambiar si así lo desea.

      En generar no hay ningún problema con dejar de numerar un parqueadero, siempre y cuando un copropietario no haga uso de él, pues se debe respetar el uso asignado por la propiedad horizontal.
      Saludos.

      Responder
  25. eimy moreno (noviembre 27 de 2023)

    buenas noches.

    sucede que tengo un apartamento en un edificio de 4 pisos, en el cual no esta constituida la propiedad horizontal ni nada.
    desde hace 3 años tengo inconvenientes con los arrendatarios y dueños del apartamento ya que ningun inquilino les sirve y cada vez que arriendo mi apartamento molestan tanto los inquilinos que en dos meses se me van. no hacen si no llamarme escribirme y molestar, de que los niños de los señores que viven molestam, que tienen un perro y molestan y en fin un sin numero de cosas que me tienen aburrida.
    tambien pasaron una cotizacion para pintar el edificio pero que en esa cotizacion no va la fachada del edificio, mi apartamento es uno de los que tiene vista a la calle y que segun ellos lo debo pintar solo yo, barandas y fachada de mi apartamento.
    ahora resulta que se les dio por molestar con que no cuento con parqueadero de apartamento, que ellos hablaron con el señor que construyo y que el dijo que no, que nunca me vendio derecho a parqueadero, en la escritura no aparece, pero el en contrato de compraventa si aparece que tengo derecho a parqueadero para moto. por que es imposible que de todos los apartamentos del edificio mi apartamento sea el unico que no cuenta con parqueadero?
    que debo hacer? gracias?

    Responder
    • Gerencie.com
      Gerencie.com en respuesta a eimy moreno (noviembre 28 de 2023)

      Buenos días, Eimy

      Es una situación difícil de resolver porque no existe un reglamente que regule el comportamiento de los vecinos.

      La única posibilidad es llamar al vecino a un centro de conciliación o de convivencia, que tampoco tiene muchas herramienta para corregir la situación.

      En estos casos, lo más saludable es vender el apartamento y huir de un problema que puede no tener solución.

      Saludos

      Responder
  26. Jose Fernando Rios (diciembre 4 de 2023)

    Buenos dias, quiero preguntar, que manejo se le debe dar a un parqueadero en unidad abierta?

    Responder
    • Gerencie.com
      Gerencie.com en respuesta a Jose Fernando Rios (diciembre 5 de 2023)

      Buenos día, José Fernando.

      En una unidad abierta el parqueadero no es común ni privado, prácticamente es público, por lo que, si bien los vecinos se pueden organizar de algún modo que encuentren una solución satisfactoria para todos, tal acuerdo no es vinculante.

      Saludos

      Responder

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