Manejo de parqueaderos en la propiedad horizontal

En la propiedad horizontal conviven parqueaderos privados, comunes de uso exclusivo y de visitantes, y cada clase tiene un régimen distinto en cuanto a su uso, asignación, cobro y restricciones, según la ley 675 de 2001 y el reglamento de propiedad horizontal. El desconocimiento de esas reglas es una de las principales fuentes de conflicto en los conjuntos, de modo que conviene precisar qué puede y qué no puede hacer la administración con cada tipo de parqueadero.

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Clases de parqueaderos en la propiedad horizontal.

Antes de resolver las dudas, hay que distinguir las tres clases de parqueaderos, porque de la clase depende el régimen aplicable.

• Parqueaderos de uso privado: son propiedad del copropietario, hacen parte de su bien privado y su uso es exclusivo de su dueño.
• Parqueaderos comunes de uso exclusivo: son bienes comunes que la copropiedad asigna a un propietario para su uso, sin transferirle la propiedad.
• Parqueaderos de visitantes: son bienes comunes destinados únicamente a las visitas de los residentes.

Parqueaderos de uso privado.

Los parqueaderos de uso privado son propiedad del copropietario, por lo general con escritura pública propia o incluida en la del inmueble. Al ser un bien privado, su uso es exclusivo del dueño, quien puede disponer de él aun cuando no tenga vehículo, y la administración no puede restringirlo ni disponer de él sin su autorización.

¿Puede la administración limitar el uso del parqueadero privado?

Por regla general, no. Mientras el uso no viole el reglamento de propiedad horizontal, la administración no puede imponer restricciones que no estén contempladas en ninguna norma, ni retirar bienes ubicados en el parqueadero privado sin el consentimiento del dueño ni una orden judicial.

Cosa distinta es que el reglamento sí establezca una limitación, como que el parqueadero se destine a vehículos livianos de cierto peso o a un solo vehículo. En ese caso la limitación es de obligatorio cumplimiento hasta que se modifique, y quien la considere ilegal debe solicitar por escrito el sustento y, de ser necesario, acudir a una acción civil.

¿Puedo parquear dos vehículos o una moto y un carro en mi parqueadero privado?

Depende del reglamento. Si el reglamento o la escritura destinan el parqueadero a un solo vehículo, debe respetarse ese uso. Si nada dicen, puede usarse con libertad, siempre que los vehículos quepan dentro del espacio demarcado y no invadan el parqueadero vecino ni las zonas comunes.

Aun dentro de la demarcación, un segundo vehículo puede generar problemas si impide abrir las puertas de los vehículos contiguos o compromete la seguridad, y por eso algunos reglamentos lo limitan. Lo mismo aplica al control de bicicletas: no puede prohibirse su parqueo si no obstaculiza el espacio común y el reglamento no lo prohíbe.

¿Los parqueaderos privados pagan una cuota de administración adicional?

No. Cuando el parqueadero privado está incluido en el coeficiente de copropiedad, la cuota de administración ya comprende tanto el inmueble como el parqueadero, pues la contribución a las expensas se hace con base en el coeficiente. No es procedente, entonces, un cobro adicional por el parqueadero privado.

El coeficiente se determina con el área del bien privado, que es la sumatoria de la vivienda y el parqueadero, salvo que el parqueadero esté dentro de la misma vivienda. Por eso su área ya está considerada en la cuota.

Arrendamiento y venta del parqueadero privado.

El dueño de un parqueadero privado puede arrendarlo o venderlo, como cualquier bien privado, en virtud del parágrafo 4 del artículo 5 de la ley 675 de 2001:

«El reglamento de administración de la propiedad horizontal no podrá contener normas que prohíban la enajenación o gravamen de los bienes de dominio privado, ni limitar o prohibir la cesión de los mismos a cualquier título.»

Incluso puede venderse el apartamento sin el parqueadero, o el parqueadero sin el apartamento, si el reglamento no lo prohíbe, teniendo en cuenta que ello puede modificar el coeficiente de copropiedad y, por tanto, exigir la reforma del reglamento por escritura pública.

Parqueaderos comunes de uso exclusivo.

En muchos conjuntos no hay parqueaderos privados, sino comunes que la administración asigna a los propietarios según los criterios del reglamento o los que fije la asamblea. El asignatario recibe el uso, no la propiedad, que sigue siendo de la copropiedad.

Por eso la copropiedad puede cobrar por esa asignación y goce, y si un asignatario pierde el uso —por ejemplo, por mora— y la administración lo arrienda, ese dinero pertenece a la copropiedad y va a su presupuesto, no se abona automáticamente a la deuda del moroso.

Asignación y sorteo de parqueaderos comunes.

Cuando los parqueaderos comunes no alcanzan para todos, su asignación suele hacerse por sorteo. Las reglas del sorteo deben constar por escrito y ser equitativas, de modo que ningún copropietario pueda apropiarse de un parqueadero común ni monopolizarlo, y no pueden depender del capricho del administrador o del consejo.

La copropiedad puede establecer limitantes —por ejemplo, que una misma persona no resulte beneficiaria más de cierto número de veces—, pero deben estar expresamente previstas. Y no puede excluirse, sin sustento en el reglamento, el vehículo que está a nombre del cónyuge del copropietario.

Se puede establecer que los propietarios con deudas con la copropiedad no participen en el sorteo, o que este aplique únicamente para propietarios excluyendo arrendatarios.

Parqueaderos de visitantes.

Los parqueaderos de visitantes son de uso exclusivo de las visitas de los residentes, y no pueden asignarse para uso exclusivo de copropietarios ni de quienes integran la administración. Así lo dispone el inciso segundo del artículo 22 de la ley 675 de 2001:

«Los parqueaderos de visitantes, accesos y circulaciones y todas las zonas comunes que por su naturaleza o destino son de uso y goce general, como salones comunales y áreas de recreación y deporte, entre otros, no podrán ser objeto de uso exclusivo.»

La prohibición es de las que no admiten excepción por decisión interna: ni el reglamento, ni la asamblea, ni el consejo de administración pueden asignar esos espacios a un residente en particular.

Los residentes no pueden usarlos ni de forma permanente ni transitoria.

El Ministerio de Vivienda, en su cartilla de propiedad horizontal, precisa que los propietarios y residentes no pueden usar los parqueaderos de visitantes ni de forma permanente ni transitoria, pues son única y exclusivamente para las visitas. Por eso, si un propietario los usa, y son de pago, debe pagar por ese uso, como cualquier visitante.

En el mismo sentido puede consultarse el concepto 2025ER0080591 del Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio.

La razón es sencilla: cuando un residente estaciona allí de manera habitual está haciendo, en la práctica, un uso exclusivo del bien común, que es justamente lo que la ley prohíbe, aunque no exista una asignación formal.

A eso se suma un problema de convivencia. El uso desigual de esos espacios impide que los demás residentes puedan recibir visitas y termina siendo una de las causas más frecuentes de conflicto en los conjuntos.

Qué hacer cuando un residente ocupa el parqueadero de visitantes.

La queja debe presentarse por escrito ante la administración, el consejo de administración o el comité de convivencia, según lo que prevea el reglamento, dejando constancia de la fecha, la placa del vehículo y la unidad privada del infractor.

En muchos conjuntos el control operativo está a cargo del personal de portería o de vigilancia, de modo que la primera medida suele ser informarles para que registren el ingreso y adviertan al residente.

Recordemos que el comité de convivencia intenta fórmulas de arreglo y no puede imponer sanciones, según el parágrafo 2 del artículo 58 de la ley 675 de 2001. La sanción, cuando procede, la imponen la asamblea o el consejo de administración.

Lo que no puede hacer la administración es bloquear el acceso al parqueadero de visitantes para evitar el problema. Ese bien común debe permanecer habilitado para su destinación, y solo puede cerrarse de manera temporal por razones de seguridad o mantenimiento.

El reglamento debe fijar la prohibición y la sanción.

No es indispensable que el reglamento de propiedad horizontal prohíba el uso del parqueadero de visitantes por parte de residentes, porque la prohibición ya está en la ley.

Lo que sí es indispensable es que el reglamento señale la consecuencia del incumplimiento, pues la ley 675 de 2001 no fijó sanciones para este caso y, conforme al parágrafo del artículo 60, en el reglamento deben indicarse las conductas objeto de sanción y las sanciones que proceden para cada evento.

Sin esa previsión, la administración carece de herramientas: no puede multar por una conducta que el reglamento no describe. El régimen sancionatorio, con sus topes y su procedimiento, lo ampliamos en el artículo sobre sanciones y multas en la propiedad horizontal.

Cobro del parqueadero de visitantes.

La propiedad horizontal puede cobrar por el uso de los parqueaderos de visitantes, por razones de control o económicas. Ese cobro debe ser aprobado por la asamblea general, y el valor lo fijan los copropietarios.

El cobro por horas o por rotación es compatible con la destinación del bien, porque no lo asigna a nadie: sigue disponible para cualquier visitante que llegue y pague la tarifa.

De acuerdo con nuestro criterio, el administrador no puede fijar ni modificar esa tarifa por su cuenta, ni el consejo de administración, salvo que la asamblea los haya facultado expresamente para hacerlo dentro de unos parámetros.

¿Puede la copropiedad arrendar el parqueadero de visitantes?

Aquí conviene distinguir con cuidado, porque la respuesta cambia según lo que se pretenda.

Arrendarlo de manera permanente a un residente, no. Eso equivale a asignarle un uso exclusivo, que es precisamente lo que prohíbe el inciso segundo del artículo 22, sin importar que medie un canon.

Explotarlo económicamente conservando su destinación, sí. El parágrafo 2 del artículo 19 de la ley 675 de 2001 permite que el reglamento autorice la explotación económica de los bienes comunes, siempre que no impida la circulación por las zonas comunes, no afecte la estructura ni contravenga las normas urbanísticas o ambientales, y que los ingresos se destinen al beneficio común.

De acuerdo con nuestro criterio, esa explotación debe ser autorizada por la asamblea general y no es una decisión que puedan tomar por su cuenta el administrador o el consejo de administración.

El IVA en el cobro del parqueadero.

Antes de aprobar un cobro conviene revisar el efecto tributario. El artículo 462-2 del Estatuto Tributario dispone que en el impuesto sobre las ventas causado por la prestación directa del servicio de parqueadero o estacionamiento en zonas comunes por parte de las propiedades horizontales o sus administradores, son responsables del impuesto la persona jurídica constituida como propiedad horizontal o quien preste directamente el servicio.

El punto no está exento de discusión. La Dian, en el oficio 16044 de 2018, sostuvo que las copropiedades de uso residencial no son responsables del IVA por ese servicio, apoyándose en la exclusión prevista para ellas en el artículo 186 de la ley 1607 de 2012, hoy artículo 19-5 del Estatuto Tributario.

De acuerdo con nuestro criterio, esa exclusión está referida al impuesto de renta y al de industria y comercio, mientras que el artículo 462-2 no contempla excepción alguna para las copropiedades residenciales, razón por la cual el asunto debe manejarse con prudencia.

En la práctica, además, buena parte de las copropiedades no supera los topes que permiten operar como no responsables del IVA, de modo que la decisión debe evaluarse caso por caso. El tema lo desarrollamos en el artículo sobre las obligaciones tributarias de la propiedad horizontal.

Restricción del uso de parqueaderos a los copropietarios morosos.

Cuando se trata de parqueaderos de uso común —de visitantes o comunes de uso exclusivo—, la propiedad horizontal puede impedir que los utilice el copropietario moroso. Así lo reconoce la cartilla del Ministerio de Vivienda:

«La prohibición de uso de los parqueaderos comunes de un edificio o conjunto como medida correctiva a los deudores morosos es correcta cuando el parqueadero corresponde a la categoría de bien común.»

Esta medida no aplica a los parqueaderos de uso privado, que no pueden restringirse por la mora. Téngase presente, además, que la restricción del uso de bienes comunes no esenciales es una sanción del numeral 3 del artículo 59 de la ley 675 de 2001 y, como tal, debe imponerse con el debido proceso del artículo 60.

Reserva de parqueaderos para personas con movilidad reducida.

El artículo 11 del decreto 1538 de 2005 dispone que, de los parqueaderos destinados a visitantes, en especial en establecimientos comerciales abiertos al público, al menos el 2 % se reserve para personas con movilidad reducida, debidamente señalizados.

Esos cupos no pueden asignarse a residentes ni utilizarse como parqueaderos ordinarios, y su señalización es responsabilidad de la administración.

Desafectación del parqueadero de visitantes.

Una copropiedad puede preguntarse si es posible convertir el parqueadero de visitantes en un bien privado. El artículo 20 de la ley 675 de 2001 lo permite mediante la desafectación, que exige autorización de las autoridades municipales o distritales competentes y el voto favorable del 70 % de los coeficientes de copropiedad, pero le impone una condición:

«En todo caso, la desafectación de parqueaderos, de visitantes o de usuarios, estará condicionada a la reposición de igual o mayor número de estacionamientos con la misma destinación, previo cumplimiento de las normas urbanísticas aplicables en el municipio o distrito del que se trate.»

Esa exigencia hace poco probable la desafectación en conjuntos ya construidos, porque obliga a habilitar otros estacionamientos que reemplacen a los que se retiran, y rara vez hay espacio disponible para ello.

Recordemos, por último, que la desafectación implica una reforma del reglamento de propiedad horizontal, que debe elevarse a escritura pública y registrarse, y que los bienes desafectados pasan a ser de dominio particular de la persona jurídica.

Reserva de parqueaderos para personas con movilidad reducida.

El artículo 11 del decreto 1538 de 2005 dispone que, de los parqueaderos destinados a visitantes, en especial en establecimientos comerciales abiertos al público, al menos el 2% se reserve para personas con movilidad reducida, debidamente señalizados.

Restricción del uso de parqueaderos a los copropietarios morosos.

Cuando se trata de parqueaderos de uso común —de visitantes o comunes de uso exclusivo—, la propiedad horizontal puede impedir que los utilice el copropietario moroso. Así lo reconoce la cartilla del Ministerio de Vivienda:

«La prohibición de uso de los parqueaderos comunes de un edificio o conjunto como medida correctiva a los deudores morosos es correcta cuando el parqueadero corresponde a la categoría de bien común.»

Esta medida no aplica a los parqueaderos de uso privado, que no pueden restringirse por la mora. Ampliamos el régimen sancionatorio en el artículo sobre sanciones y multas en la propiedad horizontal.

Conflictos frecuentes en el uso de los parqueaderos.

Ocupación del parqueadero ajeno o apropiación de los comunes.

Ningún copropietario puede apropiarse de un parqueadero común, poner candados o reservárselo, por más que haya sido de los primeros residentes; los comunes son de todos. Es deber de la administración recuperar el bien de uso común, incluso mediante acción civil o policiva.

Cuando alguien ocupa el parqueadero privado de otro, el afectado debe informar a la administración con pruebas para que actúe según lo previsto, y, tratándose de un bien privado, puede acudir a una acción civil para recuperar su uso.

Vehículos que obstaculizan accesos, salidas o zonas peatonales.

El acceso a los bienes privados no puede ser obstaculizado, y las zonas peatonales, las entradas y las salidas no son parqueaderos. La asamblea puede reglamentar el uso, pero no aprobar decisiones que obstaculicen el acceso a las viviendas; si lo hace, el afectado puede demandar a la copropiedad por los perjuicios.

Cuando el estacionamiento de vehículos afecta la salud —por humos o gases que entran a las viviendas—, y la administración no responde a las quejas ni a los derechos de petición, puede acudirse a la acción de tutela para proteger los derechos fundamentales, sobre todo si hay personas de especial protección.

Vehículos grandes y las dimensiones de los parqueaderos.

Ninguna norma nacional fija las dimensiones de los vehículos que pueden ingresar; es la copropiedad la que lo reglamenta según sus características. Si un parqueadero, por su tamaño, no permite alojar vehículos de ciertas dimensiones, la restricción es razonable, porque un vehículo que sobresale invade el espacio peatonal o común y puede causar accidentes.

SOAT, lavado y mecánica de vehículos.

La copropiedad puede exigir el SOAT vigente para ingresar a los parqueadores comunes, como medida de seguridad frente a la responsabilidad por accidentes, siempre que esté debidamente aprobada. Del mismo modo, los reglamentos suelen prohibir lavar el vehículo o hacerle mecánica en las zonas comunes, prohibiciones que son válidas si están previstas.

Modificación y desafectación de los parqueaderos.

La asamblea puede modificar la ubicación de los parqueaderos o cambiar su destinación, pero, de acuerdo con nuestro criterio, ello implica la reforma del reglamento de propiedad horizontal.

Convertir un parqueadero común en privado, o a la inversa, exige seguir el procedimiento de desafectación previsto en la ley 675 de 2001, que implica una reforma del reglamento aprobada con la mayoría calificada y elevada a escritura pública registrada. La administración no puede hacer estos cambios por sí sola.

¿Cuántos parqueaderos debe tener un edificio y de qué medidas?

La ley 675 no fija el número de parqueaderos ni sus dimensiones. Eso lo determina la norma urbanística de cada municipio —el Plan de Ordenamiento Territorial y sus reglamentaciones— y la licencia de construcción del proyecto.

Por eso, el número de parqueaderos exigible y sus medidas dependen del municipio y del proyecto aprobado, y no de una norma nacional única.

IVA en el cobro y alquiler de parqueaderos.

Cuando la propiedad horizontal cobra por el uso del parqueadero, presta un servicio gravado con IVA, según el artículo 462-2 del estatuto tributario, que hace responsable del impuesto a la persona jurídica de la propiedad horizontal.

Conviene aclarar un punto que suele confundirse: aunque el artículo 19-5 del estatuto tributario excluye a las copropiedades residenciales de ser contribuyentes, esa exclusión se limita al impuesto de renta y al de industria y comercio, no al IVA. Por eso, incluso las copropiedades residenciales son responsables del IVA cuando cobran el servicio de parqueadero —de visitantes, de residentes o de bicicletas—, como lo ha sostenido el Consejo de Estado en su sentencia de unificación del 29 de octubre de 2014.

Ser responsable del IVA obliga a facturar, declarar y pagar el impuesto, por lo que conviene evaluar si el ingreso por el parqueadero justifica asumir esas cargas. Ampliamos el tema en el artículo sobre las obligaciones tributarias de la propiedad horizontal.

Preguntas frecuentes.

A continuación respondemos las preguntas frecuentes que nos plantean nuestros lectores.