Manejo de parqueaderos en la propiedad horizontal

En la propiedad horizontal donde se combinan bienes privados, comunes,  y comunes de uso exclusivo, el manejo de los parqueaderos es un tema que se debe abordar adecuadamente para evitar conflictos.

Parqueaderos de uso privado.

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Los parqueaderos de uso privado son aquellos son propiedad del copropietario dueño del apartamento, casa o local comercial, y el uso, por ser un bien privado, es exclusivo de su propietario y la administración no puede restringirlo de ningún modo.

Propiedad horizontal en Colombia

Estos espacios hacen parte de la esfera privada de cada copropietario, y este, así no tenga carro, tiene el derecho a  disponer de él, y por supuesto no puede ser utilizado ni por otro propietario, ni visitantes,  ni la administración puede disponer de él sin la autorización del dueño.

Parqueaderos comunes de uso exclusivo.

Existen parqueaderos de comunes de uso exclusivo, que son asignados por la administración de acuerdo al reglamento de propiedad horizontal.

En algunos conjuntos no existen parqueaderos privados, sino comunes que son asignados a los propietarios según los criterios que previamente se hayan fijado en el reglamento, o según los criterios que se fijen en la asamblea de copropietarios.

Parqueadero de visitantes.

Los parqueaderos de visitantes son aquellos de uso exclusivo para las personas visitantes del los copropietarios del conjunto, y son distintos a los privados o a los comunes destinados para el uso de los copropietarios.

Cobro de parqueadero a visitantes de la propiedad horizontal.

La propiedad horizontal puede, válidamente, fijar un cobro por el uso de los parqueaderos de visitantes.

El cobro de parqueaderos a visitantes se puede hacer por razones de control, o por razones económicas.

Asamblea de copropietarios en la propiedad horizontal

El cobro de del parqueaderos a visitantes debe ser aprobado por la asamblea general de copropietarios.

Asignación de parqueaderos de visitantes para uso exclusivo.

Los parqueaderos de visitantes no pueden ser entregados para uso exclusivo de copropietarios ni de las personas que hacen parte de la administración.

Al respecto señala el inciso segundo del artículo 22 de la ley 675 de 2001:

«Los parqueaderos de visitantes, accesos y circulaciones y todas las zonas comunes que por su naturaleza o destino son de uso y goce general, como salones comunales y áreas de recreación y deporte, entre otros, no podrán ser objeto de uso exclusivo.»

Como su nombre lo indica, el parqueado de visitantes es para los visitantes, y al respecto señala el ministerio de vivienda en su cartilla sobre propiedad horizontal:

«En cuanto a la prohibición de uso de los parqueaderos de visitantes, por parte de los propietarios o residentes de un edificio o conjunto, es administrativamente correcta en cuanto dichos parqueaderos no pueden ser usados por estos ni en forma permanente ni transitoria, pues los parqueaderos de visitantes son única y exclusivamente para el uso de los visitantes de la copropiedad.»

En algunos conjuntos se tolera que los copropietarios que tienen dos vehículos utilicen el parqueadero de visitantes, pero ello no significa que sea correcto, y esa práctica suele convertirse en fuente de conflicto, puesto que crea inequidad y en algún momento impedirá que la visita de algún copropietario pueda parquear su vehículo, lo que inevitablemente causará molestias entre los copropietarios.

Restringir uso de parqueaderos a copropietarios morosos.

Cuando se trata de parqueaderos de uso común, la propiedad horizontal puede impedir que sea utilizado por los copropietarios morosos.

Así lo señala el ministerio de vivienda en su cartilla:

«La prohibición de uso de los parqueaderos comunes de un edificio o conjunto como medida correctiva a los deudores morosos es correcta cuando el parqueadero corresponde a la categoría de bien común.»

Esto aplica para parqueadero de visitantes y comunes de uso exclusivo, más no para parqueaderos de uso privado.

Sanciones y multas en la propiedad horizontal

Consultar la cartilla de propiedad horizontal del Ministerio de vivienda.

Arrendamiento de parqueaderos.

Los copropietarios que tienen parqueaderos de uso privado pueden arrendarlos en virtud de los señalado en el parágrafo 4 del artículo 5 de la ley 675 del 2001:

«El reglamento de administración de la propiedad horizontal no podrá contener normas que prohíban la enajenación o gravamen de los bienes de dominio privado, ni limitar o prohibir la cesión de los mismos a cualquier título.»

En cuanto a los parqueaderos de visitantes, se puede cobrar su uso pero no arrendarlo, puesto que ello implicaría una asignación de uso exclusivo para quien lo toma en arriendo, y ello está prohibido por la ley.

En el caso de parqueaderos comunes de uso exclusivo, se puede cobrar por esa asignación y goce, pero no necesariamente sería un arrendamiento.

Impuestos en el alquiler o arrendamiento de parqueaderos.

Cuando la propiedad horizontal cobra el uso de parqueadero está prestando un servicio gravado con el Iva, pues así lo señala expresamente el artículo 462-2 del estatuto tributario.

Obligaciones tributarias de la propiedad horizontal

Por este sólo hecho la propiedad horizontal se puede convertir en responsable del Iva debiendo presentar la respectiva declaración, lo que obliga a considerar si se justifica o no cobrar por el uso de parqueaderos, pues en algunos casos puede que los ingresos obtenidos por ese concepto no justifique el costo de ser responsable del Iva.

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13 Opiniones
  1. Luis Fernando Gaviria Dice:

    Excelente artículo, como siempre. Felicitaciones.
    Tengo la siguiente consulta: puede la Co-propiedad prohibir en los edificios de apartamentos y/o en los condominios urbanos y/o campestres el alquiler por días o semanas de sus apartamentos y/o casas?
    Mi pregunta obedece a que se me ha impedido hacerlo aprovechando las oportunidades que se derivan del turismo (sobre todo de extranjeros), y particularmente de plataformas como airb&b.
    Gracias.
    Luis Fernando Gaviria

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    • Jeckson Navarro Dice:

      Para arrendarlo por ese periodo de tiempo, el decreto que regula el la prestación de servicios de vivienda turística ordena que se debe establecer en el reglamento de propiedad horizontal de la copropiedad, la posibilidad de destinarlos para ese uso. Si no está establecido, puede la copropiedad oponerse.

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    • Ius- Statera Abogados Dice:

      Buenas tardes, debe establecer ante la administración el uso de dicha actividad económica por cuanto puede verse afectado la seguridad y otros aspectos de la P.H, por ende se establecen acuerdos y permisos otorgados por el Administrador pero debe ser aprobado por asamblea como toda decisión. Buenas tardes, dichos arreglos deben ir por cuenta del arrendador usted como arrendatario no debe cubrir tales gastos, lo establece el contrato y la ley 820 del 2003. En iustateraabogados@gmail.com podemos darle una solución y guía analizando el caso con base a sus hechos expuestos y acompañarlo en el proceso, tenemos los mejores especialistas y los mejores resultados, puede comunicarse también al numero 301 450 2210

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    • Rodrigo Dice:

      Si el Edificio o Conjunto es Residencial, por supuesto que se pueden oponer. Se estaría cambiando el uso del bien lo cual no solo es sancionable al interior de la copropiedad, sino por autoridades de turismo.
      Existen edificios construidos específicamente para esa inversión. En ese caso, ocurre lo contrario, una persona que compre allí, no puede oponerse al alquiler por días o semanas.

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  2. secavila Dice:

    buenas tardes, agradezco toda clase de información al respecto de reglamento de propiedad horizontal.por favor me comentan si esto requiere algún cobro al igual que por hacer preguntas y consultas. Gracias.
    en un conjunto residencial de 25 apartamentos en el apto 501 ultimo piso que existe una gotera o humedad a quien corresponde la reparación al dueño o a la administración Gracias

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    • elsa gamez Dice:

      Buen día, la humedad o gotera en la cubierta del edificio, le corresponde a la administración, por ser área común, que generalmente está cubierta en la póliza del edificio.

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  3. mamoreno Dice:

    Buenas tardes, tengo una situación y es en mi conjunto son 330 apartamentos de los cuales solo 30 son privados, y parqueaderos comunales 117, desde hace aproximadamente 6 años que compre el apartamento en planos yo fui una de las que compro parqueadero privado, yo tengo dos carros y todo el tiempo he utilizado mi parqueadero privado y un parqueadero comunal por medio del sistema de rotación, aclaro que cuando tengo que salir por rotación yo lo hago no veo ningún problema normalmente uno sale un mes y ingresa por 4 meses, pero ahora me dice la administradora que yo no tengo derecho a participar en el sorteo de un parqueadero comunal por tener un parqueadero privado, pero que si vendo mi parqueadero privado y me lo arrienda el señor que lo compre tengo derecho a participar en uno comunal el cual me parece absurdo, es como un castigo por tener un parqueadero privado, revisando el reglamento de parqueaderos dice en uno de los artículos ¨Todo propietario y arrendatario residente tiene derecho a un cupo, siempre y cuando haya disponibilidad y cumpla con los requisitos exigidos solicitado por escrito a la administración. ¨, y por ningún lado dice que el que es propietario de un parqueadero privado no tiene derecho, realice un derecho de petición explicándole a la administradora y aun me dice que no que lo va a poner en consideración en la asamblea del 28 de marzo y que me tengo que esperar hasta esa fecha, pero me parece que no hay igualdad como si puedo tener uno en arriendo de los privados y uno comunal y yo por tener el propio no tengo derechos.

    Agradezco quien me pueda colaborar.

    Gracias

    Responder
  4. Marype Dice:

    Buenas tardes. Tengo asignado (con cobro mensual) un parqueadero comunal. En 2 ocasiones me he ido a trabajar y ha venido un familiar a cuidar a mi hijo y se ha ubicado en mi parqueadero. La administradora me envió un llamado de atención por ello, aludiendo faltas al manual de convivencia y cobrándome una multa de 10smld. Esto es legal, cuando es la primera vez que me envían una notificación. Gracias por la colaboración.

    Responder
  5. Angélica Dice:

    Buen día. Realice la compra de un apartamento por planos en un proyecto que en su momento era definido y vendido como VIS, al hacer la negociación nos dijeron claramente que como era un proyecto VIS se harían parqueaderos comunales y que la constructora iba a realizar parqueaderos privados y bodegas (cuarto útil) para quienes quisieran comprar. El proyecto tuvo varios cambios en su proceso entre ellos pasar de ser VIS a ser MIXTO.
    Ahora que ha sido entregada la primera torre del proyecto, resulta que no hay parqueaderos comunales, solo para visitantes, lo cual restringe el uso de esos parqueaderos a los propietarios de vivienda que no tuvieron la posibilidad de adquirir parqueadero privado pensando en que se tendría una disponibilidad para hacer uso de los comunales.
    ¿Como propietarios qué podemos hacer para exigirle a la administración y al concejo de administración la habilitación de parqueaderos comunales para los habitantes del conjunto?
    ¿Es legal que prohíban el uso de los parqueaderos de visitantes a los habitantes del conjunto sin tener reglamento de propiedad horizontal aprobado por los coopropietarios?
    Agradezco su ayuda.

    Responder
  6. simon Dice:

    tengo dos carros y vivo en unidad cerrada, tengo parqueadero privado y parqueo uno de los carros el otro si me toca dejarlo en parqueo de visitantes, la admon me dice que no puedo parquiar en el parqueo de visitantes y que si lo sigo haciendo tengo que pagar 10 mil pesos diarios lo que me parece algo absurdo, ya pago administración y ahora me van a cobrar parquiadero.

    que puedo hacer al respecto.

    gracias

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    • Rodrigo Dice:

      Lo invito a la siguiente reflexión. A lo que Ud. tiene derecho, los demás también. Eso implicaría que el Edificio o conjunto debería asignarle un parqueadero de visitantes a cada uno de los propietarios (así no tengan carro). Seguramente no va a alcanzar cierto? Entonces NO es posible que un propietario, así sea cumplido en sus pagos, haga uso de un bien común de forma exclusiva. Por otra parte, el conjunto esta obligado a conservar un número de parqueaderos de visitantes para (como su nombre lo indica) visitantes. Si los presta o alquila todos a residentes, puede ser sancionado. Si le dan la oportunidad de pagar por su uso, Ud. es afortunado, porque en una gran cantidad de copropiedades simplemente ni pagando pueden hacer uso permanente de un parqueadero de visitantes.

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  7. catalina Dice:

    tengo un parqueadero descubierto y pedi a la administración si podia techarlo y me dicen que hay que solicitarlo a la asamblea porque daña la fachada, esto es cierto? el parqueadero esta en un primer piso y esta en la parte trasera del edificio

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    • Rodrigo Dice:

      Si, es cierto. Los parqueaderos, así sean privados, se deben conservar como las zonas comunes. Es decir que no puedes modificarlo, construir sobre el, cambiarle el uso, etc. Esto porque la esencia de una propiedad horizontal es conservar la armonía. Tu compras un inmueble porque aceptas el -como se ve- el día que lo compras (incluso la parte de atrás) y esperas que eso no cambie con el tiempo, excepto, por los acuerdos a que lleguen los propietarios en asamblea. Si todos deciden techar con un mismo modelo de cubierta, es posible hacerlo.

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