Cuando fallece el arrendador, el contrato de arrendamiento continúa vigente y el arrendatario debe seguir pagando el canon, pero ya no hay una persona a quien pagarle sino una sucesión, y si paga mal puede terminar pagando dos veces. La salida segura la da el artículo 10 de la ley 820 de 2003 con el pago por consignación, ¿pero cuándo usarla y a quién pagarle mientras tanto?
La muerte del arrendador no termina el contrato.
El arrendamiento no es un contrato que dependa de la persona del arrendador: la muerte de este no está contemplada como causal de terminación en el Código Civil ni en la ley 820 de 2003.
El contrato sigue en los términos pactados, los herederos del arrendador quedan obligados a respetarlo y el arrendatario conserva sus derechos y obligaciones, empezando por la de pagar el canon. Las causales por las que el contrato sí termina se explican en el artículo sobre la terminación del contrato de arrendamiento.
Lo que cambia con la muerte del arrendador no es el contrato sino el acreedor del canon, y ahí está el problema práctico.
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La sucesión pasa a ser el arrendador.
Al fallecer el arrendador surge la sucesión, en este punto ilíquida, y técnicamente es la sucesión, como universalidad de bienes y deudas del causante, la titular del derecho a recibir el arriendo, hasta que se liquide y el inmueble se adjudique a alguien.
Lo ideal es que los herederos designen formalmente un administrador de los bienes de la sucesión, que se encargará de sus derechos y obligaciones, entre ellos el recaudo de los cánones de arrendamiento. Esa designación debe constar por escrito y comunicarse al arrendatario.
Liquidada la sucesión, el inmueble queda en cabeza del adjudicatario, quien pasa a ser el nuevo arrendador con la obligación de respetar el arriendo, conforme al artículo 2020 del Código Civil, y desde entonces el canon se le paga a él.
No pagar el arriendo a un heredero cualquiera.
Mientras la sucesión está ilíquida, el error más costoso es pagarle a un heredero individual sin autorización de los demás.
Si el heredero que cobra no está facultado por los otros, el pago será fuente de conflicto: los demás herederos pueden alegar que se pagó a quien no podía recibir, y pretender el pago nuevamente, dejando al arrendatario en la posición de repetir contra el heredero que cobró.
¿Qué se debe hacer? Exigir que los herederos designen por escrito, y de común acuerdo, a la persona que recaudará el arrendamiento, y pagar únicamente a esa persona, conservando los comprobantes. Si presentan un administrador judicial o un albacea con facultades, pedir copia de la providencia o del documento que lo acredite.
El pago por consignación cuando no hay a quién pagar.
Si los herederos no se ponen de acuerdo, no designan administrador o simplemente nadie aparece a cobrar, el arrendatario de vivienda urbana no tiene que guardar el dinero ni arriesgarse a pagar mal: puede consignar el canon conforme al artículo 10 de la ley 820 de 2003, a órdenes de la sucesión del arrendador, en las entidades autorizadas, que en la práctica es el Banco Agrario.
Con la consignación oportuna, dentro del plazo pactado para el pago, la obligación queda cumplida y el arrendatario evita caer en mora mientras los herederos resuelven la titularidad. El procedimiento completo, con sus plazos y la notificación, se explica en el artículo sobre el pago del arriendo por consignación.
De acuerdo con nuestro criterio, ante cualquier duda sobre quién está facultado para cobrar, la consignación es el camino: cuesta un trámite, pero blinda al arrendatario frente a un doble pago y frente a una demanda por mora.
Qué no debe hacer el arrendatario.
La muerte del arrendador suele generar conductas que terminan mal, y conviene nombrarlas:
- Dejar de pagar «hasta que se arregle la sucesión»: la obligación sigue viva y el no pago configura incumplimiento, con riesgo de terminación del contrato y cobro ejecutivo.
- Pagar en efectivo y sin recibo al heredero que aparezca primero.
- Pactar rebajas o abonos con un heredero no autorizado.
- Asumir que el contrato terminó y desocupar sin formalizar la entrega con quien represente a la sucesión.
En todos los casos la regla es la misma: pagar completo y a tiempo, pero solo a quien pueda recibir válidamente, o consignar.
Preguntas frecuentes.
A continuación, damos respuesta a las preguntas frecuentes realizadas por nuestros lectores.
¿Se acaba el contrato de arrendamiento si muere el arrendador?
No. La muerte del arrendador no es causal de terminación: el contrato continúa con la sucesión y, liquidada esta, con el adjudicatario del inmueble, que debe respetar el arriendo.
¿Puedo dejar de pagar el arriendo mientras se define la sucesión?
No. La obligación de pagar sigue vigente. Si no hay a quién pagar válidamente, debe consignarse el canon a órdenes de la sucesión conforme a la ley 820 de 2003.
¿Un heredero me puede cobrar el arriendo?
Solo si está autorizado por los demás herederos o designado como administrador de la sucesión. Pagar a un heredero no autorizado expone al arrendatario a que los demás exijan el pago de nuevo.
¿A nombre de quién hago la consignación?
A órdenes de la sucesión del arrendador fallecido, identificándolo, en la entidad autorizada, y notificando la consignación conforme al procedimiento del artículo 10 de la ley 820 de 2003.
¿Los herederos me pueden pedir el inmueble?
Sí, pero por las causales y con los preavisos de ley, igual que el arrendador original: la sucesión o el nuevo dueño no pueden terminar el contrato por la sola muerte del arrendador.
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