Qué hacer si el arrendatario no paga el arriendo

Una de la situaciones que debe manejar todo arrendador es que el arrendatario o inquilino no le pague el arriendo. ¿Qué debe hacer el arrendador?

Incumplimiento del contrato de arrendamiento por no pagar la renta.

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Una obligación natural del contrato de arrendamiento para el arrendatario, es el deber de pagar la renta, o el canon de arrendamiento.

El código civil colombiano en su artículo 2000 lo deja claro en su primer inciso:

«El arrendatario es obligado al pago del precio o renta.»

Igual obligación señala el numeral 1 del artículo 9 de al ley 820 de 2003 que regula el arrendamiento de vivienda urbana:

«Pagar el precio del arrendamiento dentro del plazo estipulado en el contrato, en el inmueble arrendado o en el lugar convenido.»

Siendo una obligación pagar al arriendo, si no se cumple con ella, pues es está incumpliendo con el contrato, y el incumplimiento es una causa legal para que el arrendatario decida terminar el contrato de arrendamiento, como más adelante se explica.

Garantías en el contrato de arrendamiento

Plazo para pagar el canon de arrendamiento.

El incumplimiento del contrato se materializa cuando vencido el plazo para pagar el canon de arrendamiento no se acredita el pago, y, ¿Cuál es ese plazo?

El plazo para pagar el arriendo es el que se fije en el contrato de arrendamiento, y en caso que no se haya fijado, aplica lo señalado en el artículo 2002 del código civil:

«El pago del precio o renta se hará en los períodos estipulados, o a falta de estipulación, conforme a la costumbre del país, y no habiendo estipulación ni costumbre fija, según las reglas que siguen:

La renta de predios urbanos se pagará por meses, la de predios rústicos por años.

Si una cosa mueble o semoviente se arrienda por cierto número de años, meses, días, cada una de las pensiones periódicas se deberá inmediatamente después de la expiración del respectivo año, mes o día. Si se arrienda por una sola suma, se deberá ésta luego que termine el arrendamiento.»

Por lo general el paso se pacta unos días después de terminado el mes, por ejemplo, los 5 primeros días del siguiente mes.

Cualquiera sea el plazo acordado, vencido este sin haber hecho el pago, se genera incumplimiento del contrato.

Contrato de arrendamiento

Cuidado con tolerar que siempre le paguen tarde el arriendo.

En ocasiones el arrendatario no puede pagar oportunamente el arriendo y el arrendador no ve problema en aceptar que lo pague el día 10, 15 o un mes después.

Esa «buena onda» del arrendatario eventualmente le puede pasar factura, pues tolerar el pago retardado de forma continuada puede ser interpretado como una aceptación tácita del arrendador del cambio de la fecha para el pago, dejando sin efecto la fecha de pago estipulada en el contrato de arrendamiento.

Sin duda que el arrendador puede ser condescendiente con el retraso del pago del arrendamiento, pero debe tener presente que esa comprensión y condescendencia puede ser utilizada en su contra en caso de una demanda de restitución de inmueble por incumplimiento del arrendatario respecto al pago oportuno del arrendamiento.

De darse esa situación, el abogado del arrendatario no dudará en alegar a su favor que el arrendador durante mucho tiempo aceptó que le pagaran el arriendo luego de vencido el plazo pactado en el contrato, y que esa aceptación y convivencia reiterada implica el cambio de condiciones del contrato, y son muchos los jueces que acogen ese argumento.

Es por ello que algunos arrendadores, conocedores de estas situaciones, incluyen una cláusula donde expresamente acuerdan que tal tolerancia no implica una modificación de las condiciones de pago.

Para ilustrar el tema que nos ocupa referimos una sentencia de la Corte suprema de justicia en la cual aborda el caso de un contrato de arrendamiento en el que se incluyó la siguiente cláusula:

«la mera tolerancia del arrendador en aceptar el pago del precio del arrendamiento con posterioridad a su vencimiento no se entenderá como ánimo de novación o de modificación del término establecido para el pago en este contrato.»

El arrendador ante el incumplimiento del arrendatario demandó la restitución del inmueble y el juez de única instancia hizo caso omiso de esa cláusula y falló a favor del arrendatario, y el arrendador interpuso acción de tutela ante el tribunal quien falló a favor del arrendador argumentando que el juez de única instancia inobservó dicha cláusula, sentencia que a su vez fue confirmada por la sala civil de la corte suprema de justicia en sentencia 11001-22-03-000- 2013-00125-01 del 8 de marzo de 2012, validando los argumentos del tribunal.

Como resulta inevitable que alguna vez el arrendatario se retrase en el pago, y que no es conveniente demandar la restitución del inmueble al primer retraso, no está demás incluir en el contrato de arrendamiento una cláusula similar a la expuesta aquí.

Terminación del contrato de arrendamiento por el no pago oportuno del arriendo.

Señalamos al inicio que el contrato de arrendamiento se puede terminar cuando el arrendatario no paga oportunamente el canon de arrendamiento.

En el caso del arrendamiento de vivienda urbana, el numeral 1 del artículo 22 de la ley 820 de 2003 de forma expresa señala que el arrendador puede terminar el contrato de arrendamiento por:

«La no cancelación por parte del arrendatario de las rentas y reajustes dentro del término estipulado en el contrato.»

Un día de retardo es necesario para que se configure el incumplimiento, puesto que la ley no contempló rangos de fechas, ni proporcionalidad de la responsabilidad en función al tiempo de retraso en el pago.

Una vez incumplido el contrato de arrendamiento, si es la voluntad del arrendador, se puede dar por terminado el contrato inmediatamente, sin previo aviso, y sin que se tenga que otorgar plazos al arrendador para desocupar el inmueble.

¿Cuánto tiempo tiene un arrendatario para desocupar un inmueble?

Los 3 meses de plazo derivados de la obligación de notificar la terminación del contrato con una antelación de 3 meses, no aplica cuando el arrendatario ha incumplido el contrato de arrendamiento.

Es apenas obvio que, si el arrendatario no ha pagado un mes, la ley no puede obligar al arrendador a que debe esperar tres meses para que en lugar de perder 1 mes de arriendo pierda 4 meses.

En razón a ello, el arrendador puede terminar el contrato de arrendamiento una vez se materialice el incumplimiento, y si el arrendatario no lo entrega, inmediatamente puede iniciar un proceso de restitución de inmueble.

Demanda o proceso de restitución de inmueble arrendado

El pago del arriendo es la principal obligación para el arrendatario que se deriva del contrato de arrendamiento, por tanto, su incumplimiento es suficiente para la terminación fulminante del mismo, incumplimiento que no es subsanable, es decir, que la decisión del arrendador de terminar el contrato no pierde validez por el hecho de que el arrendatario pague lo adeudado con posterioridad a la notificación de la terminación del contrato.

El arrendatario no puede alegar que ya pagó lo que debía para impedir la terminación del contrato. Una vez se demuestre el incumplimiento queda en manos del arrendador terminarlo o no, así medie pago posterior, pues el incumplimiento ya es un hecho cierto y consumado.

Un acuerdo de pago.

El arrendador puede conciliar con el arrendatario, o llegar a un acuerdo privado con él para el pago del arrendamiento, en caso en que el arrendador no tenga interés en terminar el contrato.

Este acuerdo es posible en la medida en que el inquilino tenga voluntad de pagar, pues si no la tiene, cualquier intento de acuerdo no hará más que perjudicar al arrendador, que perderá más meses de arrendamiento.

Recordemos que, en el caso del arrendamiento de vivienda urbana, está prohibido exigir garantías para el pago del arrendamiento como la firma de letras de cambio, quedando como única garantía inmediata el derecho de retención.

Derecho de retención en el contrato de arrendamiento

Esto se debe tener en cuenta, pues existe cierta dificultad para que el arrendador pueda cobrarse el arriendo, de manera que entre más plazo se otorgue para pagar, más es la plata que se puede perder.

Si bien el contrato de arrendamiento puede prestar mérito ejecutivo, ejecutar a un arrendatario que no quiere pagar, y que no tiene con qué responder, no es un asunto sencillo, de allí que el acuerdo de pago es conveniente cuando se trata de un arrendatario que ha demostrado ser responsable y tener la intención de pagar.

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8 Opiniones
  1. rigoberto Dice:

    puedo pagar el canon de arrendamiento vencido o causado.?

    Responder
  2. NIDIA RODRIGUEZ Dice:

    Buenas Días:
    El comunicado se queda corto frente al covid-19. No tienen en cuenta decretos y es inaplicable

    Responder
  3. carol Dice:

    cuales medidas se pueden tomar cuando el arrendatario se va de la casa q estaba habitando deja sus pertenencias eh incumple con el pago por mas de tres meses…

    Responder
  4. Abogado online 2020 Dice:

    Decreto 579 del 15 de abril de 2020

    EL PRESIDENTE DE LA REPÚBLICA DE COLOMBIA
    DECRETA:

    TíTULO I

    ARRENDAMIENTO DE INMUEBLES CON DESTINACiÓN
    HABITACIONAl y COMERCIAL

    https://dapre.presidencia.gov.co/normativa/normativa/DECRETO%20579%20DEL%2015%20DE%20ABRIL%20DE%202020.pdf
    (Página 7)
    ARTíCULO 3. Estipulaciones especiales respecto del pago de los
    cánones de arrendamiento. Las partes deberán llegar a un acuerdo directo
    sobre las condiciones especiales para el pago de los cánones
    correspondientes al periodo comprendido entre la vigencia del presente
    decreto y el treinta (30) de junio de 2020. En dichos acuerdos no podrán
    incluirse intereses de mora ni penalidades, indemnizaciones o sanciones
    provenientes de la ley o de acuerdos entre las partes.
    De no llegarse a un acuerdo directo sobre las condiciones especiales, el
    arrendatario pagará la totalidad de las mensualidades correspondientes al
    periodo mencionado en el inciso anterior, bajo las siguientes condiciones:
    1. El arrendador no podrá cobrar intereses de mora al arrendatario, ni
    penalidad o sanción alguna proveniente de la ley o de acuerdos entre las
    partes, en relación con los cánones correspondientes al periodo
    comprendido entre la vigencia del presente decreto y el treinta (30) de
    junio de 2020.
    2. El arrendatario deberá pagar al arrendador intereses corrientes a una
    tasa equivalente al cincuenta por ciento (50%) de la Tasa de Interés
    Bancario Corriente (TIBC), en la modalidad de consumo y ordinario,
    certificada por la Superintendencia Financiera de Colombia, sobre los
    montos no pagados en tiempo, durante el período correspondientes al
    periodo comprendido entre la vigencia del presente decreto y el treinta
    (30) de junio de 2020.
    PARÁGRAFO. El acuerdo entre las partes sobre las condiciones especiales
    para el pago de los cánones correspondientes al periodo comprendido entre la
    vigencia del presente decreto y el treinta (30) de junio de 2020, formará parte
    de los convenios, contratos y demás acuerdos de voluntades principales,
    accesorios y/o derivados del contrato de arrendamiento.

    Responder
  5. Gissel Dice:

    Buenos días.

    Con respecto a este decreto tengo mucha inconformidad, actualmente tengo un apartamento arrendado a una familia que trabaja vendiendo puerta a puerta algunos artículos para el hogar. Arrende a estas personas el 08 de marzo de 2020, desafortunadamente empezó la contingencia en Colombia y actualmente estamos en cuarentena, la familia conformada por el señor, la señora y dos niñas, llevaron a vivir con ellos a una persona adulta mas que duro en el apartamento un mes y medio. Ellos en este momento no han cancelado servicios, ala cuota del arriendo, en la propiedad los servicios son compartidos, lo que indica que los dueños han tenido que pagar para poder estar al día, hemos dado varias opciones para llegar a un acuerdo con ellos pero ha sido inútil, es mas les pedí que se fueran y que no me pagaran nada pero que se fueran. He sido muy receptiva a esta necesidad por la que pasa el mundo, es mas tengo otro apartamento arrendado a un joven con dos niñas pequeñas y tampoco me han pagado el arriendo, pero a diferencia de esta familia el señor ha guardado la cuarentena no sale de su casa, lo hace si es necesario, pero la otra familia están todo el tiempo en la calle poniendo en riesgo a los demás porque tenemos una sola entrada, salen sin tapabocas sin protección alguna tanto los grandes como las niñas, si ser mas sinvergüenzas salen a fumar marihuana mas de dos veces al día, no se quieren ir, no quieren pagar al menos lo de los servicios pero si tienen para consumir drogas. Que puedo hacer como arrendador en este caso??

    Responder
  6. lorena Dice:

    Buenas noches

    Desde el pasado 17 de marzo quede desempleada ya que laboraba para un gimnasio el cual tuvo que cerrar por la emergencia sanitaria a la fecha no han podido reabrir, mi sueldo era por pagos diarios. Comparto apartamento con una hermana madre soltera y desempleada también con una bebe de 2 años, los pocos ingresos que logramos son para alimentación y el pago de los servicios pero no logramos juntar para el pago del canon. La propietaria del inmueble nos indico que de no ponernos al dia el proximo 15 de junio con los 3 meses de arriendo que se le adeudan procederá a desalojarnos u en su defecto impedirnos el ingreso al inmueble. Por favor su orientación no sabemos que hacer no tenemos un lugar para donde irnos ni como juntar tal cantidad de dinero, estamos tratando de juntar algo de dinero pero ella fue clara y lo quiere todo. POR FAVOR AYUDA.

    Responder
    • Carolina Dice:

      Buenas noches: Tengo una duda tenía un local comercial arrendado y los inquilinos llevaban 12 años , pero en el últimos años no eran puntuales con los pagos antes de iniciar la pandemia ya me debían un mes de arriendo de un momento a otro desocuparon sin darme aviso aclaro que no se le “pidió” el local por el decreto del (gobierno ) se agotó todas las vías requeridas para comunicarme con ella se puso la queja ante la inspección y no aparecía entonces tome posesión de mi local porque necesito arrendarlo ya que dependo de ello y al cambiarle su chapa ahí si aparece la señora toda molesta ! Diciéndome que me va a demandar que va a pedir indemnización 🚨 mi pregunta es tengo que pagarle indemnización por la antigüedad que llevaba en el local?

      Responder
  7. olga Dice:

    Buenas noches, que pasa cuando una empresa como Claro decide bajar el canon de arrendamiento de predio donde funciona antena de telefonia celular, tomaron la decisión de forma unilateral sin informarnos ni conciliar con los propietarios. La antena ha estado funcionando todo el tiempo y la empresa sigue cobrando el servicio a sus usuarios entonces porqué ellos abusan de personas especialmente ya de edad avanzada que no tienen ni medios económicos ni quién los asesore. Qué puede hacer una persona, a dónde se debe dirigir porque la empresa no responde teléfonos ni e-mails. No sabemos ante quien quejarnos. Claro dice que la medida la tomaron por el covid. Podrían informarme por favor que se puede hacer, gracias.

    Responder
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