En este artículo 21 secciones
- Qué hacer si el arrendatario no paga el arriendo
- El incumplimiento se configura con un día.
- Qué hacer, paso a paso.
- El riesgo de tolerar el pago tardío.
- Qué no puede hacer el arrendador.
- Preguntas frecuentes.
- ¿Cómo sacar a un inquilino que no paga?
- ¿Cuántos meses de mora se necesitan para terminar el contrato?
- ¿Debo darle tres meses para desocupar?
- Si el inquilino paga después, ¿debo continuar el contrato?
- ¿Cómo cobrar los arriendos atrasados?
- ¿Qué hacer si el inquilino no paga y no se quiere ir?
- ¿Qué hacer si el arrendatario no paga los servicios públicos?
- ¿Puedo cortarle los servicios o cambiar la cerradura?
- Artículos relacionados
Qué hacer si el arrendatario no paga el arriendo
Pagar el canon es la obligación principal del arrendatario, y el artículo 2000 del Código Civil lo dice sin rodeos: «el arrendatario es obligado al pago del precio o renta». Basta un día de retardo para que el contrato se incumpla y para que el arrendador quede habilitado a terminarlo, sin preaviso y sin plazo para desocupar. ¿Qué conviene hacer y en qué orden?
El incumplimiento se configura con un día.
Conviene fijar esto primero porque de ahí sale todo lo demás.
El plazo para pagar es el que fije el contrato, normalmente los primeros días del mes. Vencido ese plazo sin acreditar el pago, hay incumplimiento.
La ley no gradúa la mora. Incumple igual quien paga un día tarde que quien paga un mes después. No hay días de gracia, ni proporcionalidad, ni distinción entre incumplimientos leves y graves.
En vivienda urbana esa falta de pago es la primera causal de terminación que la ley concede al arrendador, en el numeral 1 del artículo 22 de la ley 820 de 2003:
«La no cancelación por parte del arrendatario de las rentas y reajustes dentro del término estipulado en el contrato.»
Si el contrato no fijó plazo, se aplica el artículo 2002 del Código Civil, según el cual la renta de predios urbanos se paga por meses.
Qué hacer, paso a paso.
Procedimiento a seguir paso a paso cuando el arrendatario no paga el canon de arrendamiento.
Primero, requerir por escrito.
Antes de terminar el contrato conviene enviar un requerimiento que deje constancia de la mora y de sus consecuencias.
No es un requisito legal: el incumplimiento ya está consumado. Su utilidad es doble. Muchas veces basta para que el inquilino se ponga al día, y si no lo hace, queda documentado que se le advirtió.
[Ciudad], [fecha]
Señor(a) [nombre del arrendatario]
Inmueble ubicado en [dirección]
Asunto: requerimiento por mora en el pago del canon de arrendamiento
Me permito requerirlo por la mora en el pago del canon de arrendamiento correspondiente a [meses], por valor total de $[valor], cuyo plazo de pago venció el [fecha] conforme a la cláusula [número] del contrato celebrado el [fecha].
Le solicito ponerse al día dentro de los [número] días siguientes al recibo de esta comunicación.
De no hacerlo, me veré obligado a dar por terminado el contrato con fundamento en el numeral 1 del artículo 22 de la ley 820 de 2003, y a iniciar las acciones de cobro correspondientes, sin perjuicio de los intereses de mora causados.
Atentamente,
[Nombre y firma del arrendador]
Debe enviarse por un medio que deje constancia de su entrega y conservarse la guía.
Segundo, decidir: acuerdo o terminación.
Aquí está la decisión de fondo, y depende de una sola cosa: si el inquilino tiene voluntad y capacidad de pagar.
Si la tiene, el acuerdo de pago suele convenir. Conservar un arrendatario que ha sido responsable y que atraviesa una dificultad puntual cuesta menos que buscar otro y arriesgar un proceso.
Si no la tiene, esperar es perder dinero. Cada mes que pasa suma un canon que probablemente no se recupere, y la recuperación del inmueble tomará meses de todas formas.
De acuerdo con nuestro criterio, la señal más útil para decidir es el comportamiento previo. Un arrendatario que pagó puntualmente durante años y avisa que tiene un problema merece un acuerdo; uno que desaparece o que evade el contacto rara vez cambia de conducta.
Tercero, terminar el contrato.
Se hace notificando por escrito la decisión y la causal concreta. No hace falta acudir a un juez para terminar el contrato.
No hay preaviso de tres meses. Ese preaviso está previsto para cuando el arrendador termina sin que el arrendatario haya incumplido. Cuando hay incumplimiento no aplica.
Sería absurdo lo contrario: obligar al arrendador que ya perdió un mes de arriendo a esperar tres más para poder pedir el inmueble.
Y el pago posterior no revive el contrato. El incumplimiento es un hecho consumado. Si el arrendatario paga después de notificada la terminación, el arrendador puede aceptar el pago sin que ello obligue a continuar con el contrato.
El modelo de carta de terminación y las demás causales están en incumplimiento del contrato de arrendamiento.
Cuarto, si no entrega, la restitución.
Terminar el contrato no autoriza a desalojar. Si el inquilino no entrega voluntariamente, hay que acudir al juez.
El proceso de restitución tiene una ventaja decisiva cuando la causal es la falta de pago: el arrendatario no será oído mientras no consigne a órdenes del juzgado lo que se le acusa adeudar. El trámite completo está en restitución de inmueble arrendado.
Quinto, cobrar lo adeudado.
Recuperar el inmueble y cobrar la deuda son dos procesos distintos. El contrato de arrendamiento de vivienda urbana presta mérito ejecutivo por el artículo 14 de la ley 820 de 2003, de modo que se puede ejecutar al arrendatario y a sus codeudores con el solo contrato.
Qué se puede cobrar además de los cánones se detalla en ¿el contrato de arrendamiento presta mérito ejecutivo?.
El riesgo de tolerar el pago tardío.
Es la advertencia más valiosa de este artículo y la que menos arrendadores conocen.
Es normal que el arrendador acepte que le paguen unos días tarde. El problema aparece cuando esa tolerancia se vuelve costumbre durante meses o años.
Puede interpretarse como una modificación tácita del plazo. El día en que el arrendador quiera terminar el contrato por mora, el arrendatario podrá alegar que durante todo ese tiempo se aceptó pagar después del vencimiento, y que esa conducta cambió las condiciones del contrato.
Son muchos los jueces que acogen ese argumento, y el arrendador que actuó con condescendencia termina perdiendo el proceso.
La cláusula que evita el problema.
Algunos contratos incluyen una estipulación que neutraliza esa interpretación, y los tribunales le han dado efecto.
La mera tolerancia del ARRENDADOR en aceptar el pago del canon de arrendamiento con posterioridad a su vencimiento no se entenderá como ánimo de novación ni como modificación del término establecido para el pago en este contrato.
De acuerdo con nuestro criterio, esta cláusula debería figurar en todo contrato de arrendamiento, porque el retraso ocasional es inevitable y demandar al primer día de mora no es razonable ni conveniente.
Se suma así a las demás que conviene incluir y que están reunidas en cláusulas que deberían incluirse en un contrato de arrendamiento de vivienda.
Qué no puede hacer el arrendador.
Conviene cerrar por aquí, porque es donde más arrendadores se equivocan y donde el error sale más caro.
- Cambiar las cerraduras o impedir el ingreso. Aunque el inquilino deba varios meses.
- Cortar los servicios públicos. Aunque estén a nombre del arrendador.
- Entrar al inmueble a sacar las pertenencias. El derecho de retención permite conservar los bienes que están dentro, no entrar a llevárselos.
- Desalojar por su cuenta. La recuperación forzada del inmueble solo procede con orden judicial.
Cualquiera de esas conductas expone al arrendador a una acción de tutela y a responsabilidad penal, y le entrega al arrendatario un argumento que no tenía. Los límites del derecho de retención están en derecho de retención en el contrato de arrendamiento.
Preguntas frecuentes.
A continuación respondemos las preguntas frecuentes de nuestros lectores.
¿Cómo sacar a un inquilino que no paga?
Notificándole por escrito la terminación del contrato por la causal de falta de pago y, si no entrega voluntariamente, iniciando un proceso de restitución para que el juez ordene el lanzamiento. No puede sacarlo por su cuenta.
¿Cuántos meses de mora se necesitan para terminar el contrato?
Ninguno. El incumplimiento se configura con un día de retardo. Que el arrendador espere uno o tres meses antes de actuar es una decisión suya, no una exigencia legal.
¿Debo darle tres meses para desocupar?
No. El preaviso de tres meses aplica cuando el arrendador termina sin que el arrendatario haya incumplido. Habiendo incumplimiento, no hay preaviso ni plazo legal para la entrega.
Si el inquilino paga después, ¿debo continuar el contrato?
No. El incumplimiento es un hecho consumado y el pago posterior no lo borra. Puede recibir el pago sin que ello lo obligue a continuar con el contrato ya terminado.
¿Cómo cobrar los arriendos atrasados?
Por la vía ejecutiva y con el solo contrato, que presta mérito ejecutivo en vivienda urbana. La demanda puede dirigirse contra el arrendatario, contra sus codeudores o contra todos.
¿Qué hacer si el inquilino no paga y no se quiere ir?
Iniciar el proceso de restitución. Tiene una ventaja: cuando la causal es la falta de pago, el arrendatario no será oído en el proceso mientras no consigne a órdenes del juzgado lo que se le acusa adeudar.
¿Qué hacer si el arrendatario no paga los servicios públicos?
También es causal de terminación, pero con un requisito: el numeral 2 del artículo 22 de la ley 820 de 2003 exige que la falta de pago haya causado la desconexión o pérdida del servicio.
¿Puedo cortarle los servicios o cambiar la cerradura?
No, en ningún caso. Esas conductas lo exponen a una acción de tutela y a responsabilidad penal, y le entregan al arrendatario un argumento de defensa que no tenía.
Twitter
Facebook
WhatsApp
LinkedIn
Hola, Gerencie.com. ¿Podrían hacerme el favor de enviarme el enlace o la sentencia que ustedes mencionaron? La sentencia 11001-22-03-000-2013-00125-01 del 8 de marzo de 2012. Es que no la puedo encontrar para descargar. Se los agradecería mucho.
Por favor, la necesito. Quedo atento.
Cordial saludo.
La puede encontrar en el buscador de sentencias de la Corte suprema de justicia en este enlace con el Id 265887 previamente seleccionado Sala civil, Familia y agraria.
Muchísimas gracias, señores de Gerencie.com. Éxitos y bendiciones.
Buen día,
Soy arrendatario y en este momento el contrato de arrendamiento es verbal. Quiero terminar dicho contrato, ya que el arrendador no ha cumplido con una serie de arreglos en el bien inmueble, lo cual ha ocasionado deterioro en muebles y demás enseres. Le comenté al arrendador sobre mi decisión de entregar el bien inmueble y que me diera un tiempo de 5 días para ello, pero él me dice que no, y que si me quedo esos 5 días debo cancelárselos.
¿Me podrían guiar sobre este caso?
Muchas gracias.
Atentamente,
Jaime Orlando Molina Giraldo
El contrato de arrendamiento es oneroso, es decir, el arrendatario debe pagar por el derecho a gozar del inmueble arrendado, de modo que por ley, deberá pagar el arriendo hasta el último día que utilice el inmueble. Distinto es cuando hay lugar al pago de indemnizaciones, que son diferentes al canon de arrendamiento.
Buenas noches. Tengo una casa en arriendo debido a que mi esposo se quedó sin trabajo. Decidí pedirles que desocuparan la vivienda para que nosotros pudiéramos habitarla, ya que también pagamos arriendo para que a mis hijos les quede más cerca el colegio. Ellos llevan un año en el predio y estuvieron de acuerdo.
Sin embargo, ya han pasado 20 días y no se han ido, ni tampoco me han pagado el arriendo. El problema es que yo estoy pagando la casa y no he podido pagar la cuota al banco. ¿Me pueden colaborar? Gracias.
En esos casos, lo más aconsejable es no darle tanta espera al inquilino e iniciar la demanda de restitución de inmueble arrendado. Para más información, llame al 3158247190, abogado.
Buenas noches,
Tengo una casa en arriendo, debido a que mi esposo se quedó sin trabajo. Decidí pedirles que desocuparan la propiedad para que nosotros pudiéramos habitarla, ya que no podemos seguir pagando el arriendo. Ellos llevan un año habitando el predio y me dicen que tengo que darles un mes gratis, pero no hay contrato de arrendamiento y, además, no me han cancelado el arriendo, llevando 17 días de mora.
¿Me pueden orientar, por favor? Estoy pagando la casa y no he podido cubrir la cuota.
Gracias.
No es cierto que deban darle un mes gratis, aunque sí deben notificar con anticipación la terminación del contrato o la decisión de no renovar el contrato una vez expire el término inicial o la renovación.
De otra parte, por el hecho de haber incurrido en mora en el pago del arrendamiento, el contrato se incumplió, lo que permite su terminación inmediata. Pero al ser un contrato verbal, puede tener dificultades al probar la fecha en que se vencía el plazo para acreditar el incumplimiento.