Qué pasa con el contrato de arrendamiento al morir el arrendador o el arrendatario

Ni el Código Civil, ni el Código de Comercio, ni la ley 820 de 2003 contemplan la muerte de una de las partes como causal para terminar el contrato de arrendamiento. En consecuencia, el contrato no muere con los contratantes: sigue vigente y las obligaciones se siguen debiendo, solo que ahora frente a los herederos. ¿A quién se le paga entonces, y qué puede hacer cada parte?

El fallecimiento no termina el contrato.

Es la regla de partida y conviene tenerla clara porque casi todos los conflictos nacen de suponer lo contrario.

El arrendamiento no es un contrato intuitu personae, es decir, no se celebra en consideración a la persona de manera que su desaparición lo extinga. Es un contrato patrimonial, y como tal se transmite.

Ninguna de las tres normas que rigen el arrendamiento en Colombia incluye la muerte entre las causales de terminación. El silencio es deliberado: los derechos y las obligaciones patrimoniales pasan a los herederos.

Las partes sí pueden pactarlo. Nada impide incluir en el contrato una cláusula que contemple la terminación si una de las partes fallece, y de acuerdo con nuestro criterio es una previsión razonable en contratos de larga duración, sobre todo en locales comerciales.

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Cuando fallece el arrendador.

El contrato sigue y el inmueble pasa a la sucesión. El problema práctico es a quién se le paga mientras esa sucesión se resuelve.

Los herederos no pueden cambiar el contrato.

Quienes suceden al arrendador entran en su misma posición, con sus derechos y con sus obligaciones. No adquieren facultades nuevas.

No pueden, por tanto, subir el canon por fuera de lo que la ley permite, cambiar las condiciones pactadas ni terminar el contrato alegando que ellos no lo firmaron.

Para terminarlo deben seguir el mismo procedimiento que habría seguido el causante: las causales de la ley 820 de 2003 si es vivienda urbana, con sus preavisos e indemnizaciones, o las del artículo 518 del Código de Comercio si es un local con derecho de renovación. El régimen completo está en terminación del contrato de arrendamiento de vivienda urbana.

A quién le paga el arrendatario.

Es la duda más frecuente y la que más expone al inquilino, porque pagarle a quien no corresponde no lo libera de la obligación.

Mientras la sucesión no se resuelva no se sabe a cuál de los herederos le corresponde el inmueble, y con frecuencia varios reclaman el pago a la vez.

¿Qué se debe hacer? Si los herederos designan de común acuerdo a uno de ellos como administrador, o si acreditan quién debe recibir, se le paga a esa persona conservando el comprobante. Si no hay acuerdo o hay varios reclamando, lo prudente es no pagarle a ninguno y acudir al pago por consignación.

El artículo 10 de la ley 820 de 2003 regula ese procedimiento: el arrendatario consigna a favor del arrendador en las entidades autorizadas dentro de los cinco días hábiles siguientes al vencimiento del plazo pactado, y avisa dentro de los cinco días siguientes.

De acuerdo con nuestro criterio, ese es el camino correcto cuando hay disputa entre herederos: el arrendatario cumple, se mantiene al margen del conflicto y deja el dinero a disposición de quien acredite el derecho a recibirlo.

Advertencia sobre los plazos. El procedimiento tiene términos cortos y su incumplimiento hace incurrir en mora al arrendatario, aunque tenga el dinero. No basta con guardar el canon ni con ofrecerlo verbalmente.

Lo que conviene hacer a los herederos.

Designar a uno de ellos como administrador del inmueble y comunicarlo por escrito al arrendatario, con la constancia del acuerdo.

Esa designación resuelve el problema de inmediato: el inquilino sabe a quién pagar, los herederos evitan la consignación judicial y el manejo del inmueble queda en una sola cabeza.

Cuando fallece el arrendatario.

El caso suele ser más complejo, porque desaparece quien pagaba el canon o quien gestionaba el negocio, y no siempre está claro quién continuará.

El arrendador no puede terminar el contrato por la muerte.

No hay causal que se lo permita. Lo que sí puede es terminarlo si los herederos dejan de cumplir, y en particular si no pagan el canon.

Esa es, en la práctica, la vía que se abre: el fallecimiento no termina el contrato pero suele venir seguido del incumplimiento, y el incumplimiento sí es causal.

Si no hay incumplimiento ni acuerdo con los herederos, y el arrendador quiere recuperar el inmueble, deberá esperar el vencimiento del término y seguir el procedimiento de terminación que corresponda, o acudir a un juez. Los pasos ante el impago están en incumplimiento del contrato de arrendamiento.

Los herederos que quieran continuar.

Deben hacer los pagos respectivos y ponerse en contacto con el arrendador, porque su posición depende de que el contrato siga cumpliéndose.

Lo aconsejable es formalizar quién queda como arrendatario, mediante un otrosí o una cesión del contrato, para que la relación no quede en el aire y para que las garantías sigan operando.

La cesión requiere autorización expresa del arrendador y se documenta en un contrato aparte, como se explica en cesión del contrato de arrendamiento.

La situación de los garantes.

Conviene advertir un punto que suele pasarse por alto y que afecta a las dos partes.

Si quien falleció era el codeudor o el fiador, la obligación no se extingue: pasa a sus herederos, que responden hasta concurrencia de lo que reciban en la herencia.

El arrendador podrá exigir el reemplazo del garante solo si el contrato lo facultaba para ello. Si no lo hacía, no puede terminar el contrato por esa sola razón, como se detalla en fiador en el contrato de arrendamiento.

El caso del local comercial.

Aquí el fallecimiento del arrendatario puede tener consecuencias económicas mucho mayores, y por eso genera los conflictos más duros.

El establecimiento de comercio que funcionaba en el local es un bien que hace parte de la herencia, y con él la posición contractual de arrendatario y el derecho de renovación ya adquirido.

De acuerdo con nuestro criterio, los herederos que continúen explotando el mismo establecimiento conservan el derecho de renovación del artículo 518 del Código de Comercio, porque la norma protege la continuidad del establecimiento y no la persona del comerciante, y porque los dos años se cuentan de ocupación del inmueble con un mismo establecimiento.

Es una posición interpretativa y conviene advertirlo: la norma no resuelve expresamente el punto.

Cuando el negocio es rentable, la disputa entre los herederos y el arrendador suele terminar en los estrados judiciales, y el eje será casi siempre si el derecho de renovación subsiste. Las condiciones para que ese derecho exista están en renovación del contrato de arrendamiento de local comercial.

Cuando el arrendador era usufructuario.

Es un supuesto distinto que se confunde con el anterior y que sí termina el contrato. Dice el artículo 2016 del Código civil:

«Extinguiéndose el derecho del arrendador sobre la cosa arrendada, por una causa independiente de su voluntad, expirará el arrendamiento aún antes de cumplirse el tiempo que para su duración se hubiere estipulado.

Si, por ejemplo, el arrendador era usufructuario o propietario fiduciario de la cosa, expira el arrendamiento por la llegada del día en que debe cesar el usufructo o pasar la propiedad al fideicomisario.»

El Código Civil es claro: si quien arrendó lo hizo como usufructuario y el usufructo cesa con su muerte, el arrendamiento expira aunque el plazo no se haya cumplido.

La diferencia con el caso general es que aquí no se trata de la muerte como tal sino de la extinción del derecho que permitía arrendar. El propietario nudo recupera el inmueble libre.

¿Hay indemnización para el arrendatario?

Depende de cómo se presentó el arrendador al contratar, y el artículo 2017 del Código civil distingue con precisión.

«Cuando el arrendador ha contratado en una calidad particular que hace incierta la duración de su derecho, como la del usufructuario o la del propietario fiduciario, y en todos los casos en que su derecho esté sujeto a una condición resolutoria, no habrá lugar a indemnización de perjuicios por la cesación del arriendo en virtud de la resolución del derecho. Pero si teniendo una calidad de esa especie, hubiere arrendado como propietario absoluto, será obligado a indemnizar al arrendatario; salvo que éste haya contratado a sabiendas de que el arrendador no era propietario absoluto.»

La norma anterior establece entonces dos escenarios.

El arrendatario que fue engañado sobre la calidad de su arrendador tiene derecho a que se le indemnice; el que contrató sabiendo que trataba con un usufructuario, no. La carga de verificarlo, en la práctica, recae sobre quien arrienda.

Recomendaciones.

El fallecimiento de una de las partes coloca a la otra frente a personas que no eligió y en un momento difícil. Estas cuatro precauciones evitan la mayoría de los conflictos.

1. Verificar la calidad en que arrienda el arrendador antes de firmar, pidiendo el certificado de tradición. Si es usufructuario, el contrato terminará con el usufructo.
2. Pactar en el contrato qué ocurre si una de las partes fallece, sobre todo en arrendamientos de larga duración.
3. Si fallece el arrendador, designar un administrador entre los herederos y comunicarlo por escrito al arrendatario.
4. Si fallece el arrendatario, formalizar cuanto antes quién continúa, mediante otrosí o cesión autorizada.

De acuerdo con nuestro criterio, en estas situaciones el acuerdo es casi siempre mejor que el pleito. Quien termina el contrato invocando el fallecimiento está incumpliendo, y ese incumplimiento genera indemnizaciones o cláusula penal que nadie quiere pagar en medio de una sucesión.

A continuación respondemos las preguntas frecuentes de nuestros lectores.

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