Qué pasa con el contrato al morir el arrendador o arrendatario

¿Qué sucede con el contrato de arrendamiento cuando una de las partes, el arrendador o el arrendatario, fallece?

El fallecimiento de las partes no implica la desaparición del contrato.

Sucede que en Colombia ese tema no está expresamente regulado, y es así como ni el código civil, ni el código de comercio, ni la ley 820 de 2003 contemplan la muerte de una de las partes como causal para terminar el contrato de arrendamiento, de manera que en este caso el contrato no muere con los contratantes.

En consecuencia, si sobreviene la muerte del arrendador o del arrendatario el contrato de arrendamiento sigue su curso, lo que implica que las obligaciones derivadas de ese contrato se deben seguir cumpliendo.

No obstante, a pesar de que el fallecimiento no es una causa legal para la terminación del contrato de arrendamiento, en el contrato mismo se pueden regular tales situaciones, es decir, incluir una cláusula que por ejemplo contemple la terminación del contrato cuando una de las partes fallezca.

Qué pasa cuando el arrendador fallece.

Si el arrendador muere, los herederos del arrendador poco pueden hacer hasta tanto no se realice el proceso de sucesión y se determine a quién o a quiénes se les debe asignar el inmueble arrendado. Una vez se otorgue la escritura correspondiente entonces quien figure en ella sustituye al arrendador fallecido para todos los efectos.

El arrendatario, como es natural, debe seguir cumpliendo con sus cánones de arrendamiento, pero como no se sabe a cuál de los herederos los corresponde la renta del inmueble, en caso que no exista acuerdo entre los herederos, lo recomendable es que no se la pague a ninguno de ellos, sino que consigne en el banco agrario y después quien demuestre ser el legitimado que cobre.

De esta forma el arrendatario no se involucra en los problemas que suelen surgir entre los herederos por la plata del arriendo. Que primero ellos se pongan de acuerdo y decidan a quién le corresponden los bienes y luego si se paga a quien acredite ser el nuevo propietario, o al menos, el encargado de administrarlo.

Lo ideal es que los herederos nombren a uno de los herederos como administrador o representante quien será el encargado de recibir los cánones de arrendamiento, y en general de administrar el inmueble arrendado.

Como la muerte del arrendador no es causal para terminar el contrato de arrendamiento, este sigue vigente en todas sus partes, de manera que los herederos no pueden llegar a intentar cambiar las condiciones del mismo de forma unilateral.

Qué pasa cuando el arrendatario fallece.

En este caso el asunto puede ser más complejo, por cuanto desaparece quien seguramente gestionaba el negocio alojado el inmueble arrendado (si fuere comercial), o quien pagaba los cánones de arrendamiento, y resulta incierto quién seguirá asumiendo esos compromisos.

El arrendador no puede dar por terminado el contrato porque el arrendatario hubiera muerto, pero si puede darlo por terminado si los herederos no pagan el respectivo canon, configurándose el incumplimiento por falta de pago.

En consecuencia, si algún heredero pretende seguir con el arrendamiento, debe hacer los pagos respectivos y luego entre arrendador y herederos se puede llegar a un acuerdo para determinar en cabeza de quién queda el inmueble arrendado, para lo cual la doctrina ha fijado unas prioridades que sirven como guía y que se pueden consultar en el editorial enlazado en el tercer párrafo.

Si no hay incumplimiento ni acuerdo definitivo con los herederos del arrendatario, es probable que el arrendador, si desea dar por terminado el contrato de arrendamiento, deba iniciar una acción civil para conseguir que un juez ordene la terminación del contrato y la restitución del inmueble.

Cuando el inmueble arrendado es un local comercial donde funciona algún negocio exitoso del que deriven importantes rentas, puede devenir en grandes controversias que por lo general terminan resolviéndose en los estrados judiciales.

Recomendaciones.

Se debe tener el fallecimiento del arrendador o del arrendatario no es una causa para terminar el contrato de arrendamiento.

En consecuencia, si el arrendatario fallece, el arrendador no puede terminar el contrato de arrendamiento automáticamente, y tendrá que esperar a que los herederos del arrendatario dejen de cumplir el contrato, o decidan ellos terminarlo.

Si es el arrendador quien fallece, los herederos no pueden dar por terminado el contrato bajo ese argumento, y tendrán que esperar a que se resuelva la sucesión, para definir quién sustituye al arrendador y luego actuar en consecuencia.

Entre tanto, el arrendatario debe seguir pagando los cánones y cumpliendo las demás obligaciones.

Por lo general, cuando fallece una de las partes, los sobrevivientes buscan llegar a un acuerdo a fin de buscar una solución, ya sea la terminación del contrato o su continuación.

Si el contrato de arrendamiento es terminado por fallecimiento de una de las partes, la parte que lo termia lo está incumpliendo dando lugar al pago de las indemnizaciones pertinentes o pago de la cláusula penal si la hubiera, por lo tanto, la mejor opción es un acuerdo, que por las circunstancias del fallecimiento puede llegar a buen puerto.

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Forma de citar este artículo (APA):

Gerencie.com. (2023, agosto 15). Qué pasa con el contrato al morir el arrendador o arrendatario [Entrada de blog]. Recuperado de https://www.gerencie.com/contrato-de-arrendamiento-cuando-muere-el-arrendador-o-el-arrendatario.html

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  1. Joan (febrero 9 de 2022)

    Hola buenas tardes que podemos hacer si la dueña de la casa falleció, pero a falta de hijos siempre estuvo a cargo del cobro y mejoras de la vivienda un sobrino de ella.
    Ahora q falleció aparecieron los hermanos y quieren que les cancelemos todo a ellos.y dicen q estamos en deuda.
    Espero pronta respuesta, no sabemos que hacer

    Responder
  2. Catalina (marzo 5 de 2022)

    Favor confirmar el editorial enlazado en el tercer párrafo.

    Responder
  3. Marthica (enero 13 de 2023)

    Si fallece el arrendador de un apartamento del cual es el Usufructuario y no el dueño, pueden los propietarios dar por terminado el Contrato, sin lugar a indemnización o pago de cláusula penal ?

    Responder
  4. CLARITA (enero 22 de 2023)

    Buenas tardes
    como proceder en el caso de un inmueble arrendado a través de inmobiliaria, firman como arrendatario
    el dueño del restaurante que falleció y aparece la esposa como coarrendataria y el dueño del inmueble falleció también.
    El contrato solo tiene la arrendataria y no hay codeudor.
    la arrendataria no ha notificado el fallecimiento del arrendatario a la inmobiliaria.
    se pretende incrementar el valor del inmueble ya que el canon que se recibe ha perdido una importante suma de dinero porque el incremento no le alcanza para cubrir el efecto de la inflación, desde hace varios años 13 AÑOS , con prorrogas.

    Se puede considerar que el contrato es vigente, nosotros pretendemos como herederos la renovacion del contrato con nuevas condiciones, que tan factible es?

    Responder
  5. CLARITA (enero 22 de 2023)

    Buenas tardes
    como proceder en el caso de un inmueble arrendado a través de inmobiliaria, firman como arrendatario
    el dueño del restaurante que falleció y aparece la esposa como coarrendataria y el dueño del inmueble falleció también.
    El contrato solo tiene la arrendataria y no hay codeudor.
    la arrendataria no ha notificado el fallecimiento del arrendatario a la inmobiliaria.
    se pretende incrementar el valor del inmueble ya que el canon que se recibe ha perdido una importante suma de dinero porque el incremento no le alcanza para cubrir el efecto de la inflación, desde hace varios años 13 AÑOS , con prorrogas cada 5 años.

    Se puede considerar que el contrato es vigente, nosotros pretendemos como herederos la renovacion del contrato con nuevas condiciones, que tan factible es?

    Responder

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