¿Qué pasa con el contrato de arrendamiento cuando muere el arrendador o el arrendatario?

Cuando se hacen negocios entre vivos es normal que uno de los dos, o los dos se mueran en algún momento, luego surge la duda respecto a lo que pasa  por ejemplo con un contrato de arrendamiento cuando el arrendador o el arrendatario muere.

Las implicaciones en un negocio son múltiples cuando una de las partes fallece, y la parte que queda viva no sabe exactamente cómo proceder, ni cómo hacer valer los derechos derivados del contrato de arrendamiento firmado.

¿La muerte del arrendador o del arrendatario es una causal para terminar el contrato de arrendamiento?

Sucede que en Colombia ese tema no está expresamente regulado, y es así como ni el código civil, ni el código de comercio, ni la ley 820  de 2003 contempla la muerte de una de las partes como causal para terminar el contrato de arrendamiento, de manera que en este caso el contrato no muere con los contratantes.

En consecuencia, la si sobreviene la muerte arrendador o del arrendatario el contrato de arrendamiento sigue su curso, lo que implica que las obligaciones derivadas de ese contrato se deben seguir cumpliendo.

Cuando muere el arrendador

Si el arrendador muere, los herederos del arrendador poco pueden hacer hasta tanto no se realice el proceso de sucesión y se determine a quién o a quiénes se les debe asignar el inmueble arrendado. Una vez se otorgue al escritura correspondiente entonces quien figure en ella sustituye al arrendador fallecido para todos los efectos.

El arrendatario, como es natural, debe seguir cumpliendo con sus cánones de arrendamiento, pero como no se sabe a cuál de los herederos los corresponde la renta del inmueble, lo recomendable es que no se la pague a ninguno de ellos, sino que consigne en el banco agrario y después quien esté legitimado que cobre.

De esta forma el arrendatario no se  involucra en los problemas que suelen surgir entre los herederos por la plata del arriendo. Que primero ellos se pongan de acuerdo y decidan a quién le corresponden los bienes y luego si se paga a quien acredite ser el nuevo propietario, o al menos, el encargado de administrarlo.

Como la muerte del arrendador no es causal para terminar el contrato de arrendamiento, este sigue vigente en todas sus partes, de manera que los herederos no pueden llegar a intentar cambiar las condiciones del mismo de forma unilateral.

Cuando muere el arrendatario

En este caso el asunto puede ser más complejo, por cuanto desaparece quien seguramente gestionaba el negocio alojado el inmueble arrendado (si fuere comercial), o quien pagaba los cánones de arrendamiento, y resulta incierto quién seguirá asumiendo esos compromisos.

El arrendador no puede dar por terminado porque el arrendatario hubiera muerto, pero si puede darlo por terminado si los herederos no pagan el respectivo canon, configurándose el incumplimiento por falta de pago.

En consecuencia, si algún heredero pretende seguir con el arrendamiento, debe hacer los pagos respectivos y luego entre arrendador y herederos se puede llegar  a un acuerdo para determinar en cabeza de quién queda el inmueble arrendado, para lo cual la doctrina ha fijado unas prioridades que sirven como guía y que se pueden consultar en el editorial enlazado en el tercer párrafo.

Si no hay incumplimiento ni acuerdo definitivo con los herederos del arrendatario, es probable que el arrendador,  si desea dar por terminado el contrato de arrendamiento, deba iniciar una acción civil para conseguir que un juez ordene la terminación del contrato y  la restitución del inmueble.

Cuando el inmueble arrendado es un local comercial donde funciona algún negocio exitoso del que deriven importantes rentas, puede devenir en grandes controversias que por lo general terminan resolviéndose en los estrados judiciales.

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3 Opiniones
  1. Manuel botero dice:

    Parece en los parrafos finales haber una confusion entre arrendador y arrendatario !!!

  2. ernesto7215 dice:

    cordial saludo

  3. Lina23 dice:

    Cordial saludo

    Mi caso es el siguiente, mi esposo y yo somos fiadores en el contrato de arrendamiento, nuestro amigo que es el arrendatario fallecio, ahora la familia desocupo el inmueble, pero no lo entregan, se rehúsa a pagar el canon de arrendamiento, también la penalización por irse antes antes a la inmobiliaria. Que podremos hacer como fiadores del arrendatario fallecido al respecto ?

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