Pago del arrendamiento en la terminación anticipada del contrato

Cuando el contrato de arrendamiento es terminado anticipadamente, el pago de los cánones de arrendamiento pendientes de causar se debe pagar dependiendo de quién lo termina, y la causa de la terminación.

Obligación del arrendatario de pagar los meses de arriendo pendientes al terminar el contrato.

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Si el contrato de arrendamiento es por 12 meses y el arrendatario lo termina a los 8 meses, por ejemplo, surge la duda si el inquilino debe pagar los 4 meses que faltaron para cumplir el término o plazo acordado en el contrato, lo cual depende del tipo de inmueble arrendado.

Terminación del contrato de arrendamiento

En el arrendamiento de locales comerciales e inmuebles distintos a vivienda urbana.

La regla general impuesta por el código civil, que aplica al arrendamiento de locales comerciales y en general a cualquier inmueble, excepto a la vivienda urbana por cuanto esta tiene regulación específica en la ley 820 de 2003, señala en su artículo 2003 en su primer inciso:

«Cuando por culpa del arrendatario se pone término al arrendamiento, será el arrendatario obligado a la indemnización de perjuicios, y especialmente al pago de la renta por el tiempo que falte hasta el día en que desahuciando hubiera podido hacer cesar el arriendo, o en que el arriendo hubiera terminado sin desahucio.»

Si el arrendatario incumple con el contrato de arrendamiento, y el arrendador lo termina debido a ello, o el arrendatario de forma unilateral decide terminar el contrato de arrendamiento, está en la obligación de pagar los cánones de arrendamientos faltantes para la terminación del contrato.

En el arrendamiento de vivienda urbana.

La terminación anticipada del contrato de arrendamiento de vivienda urbana por parte del arrendatario está regulada por el artículo 24 de la ley 820 de 2003, que en su numeral 4 señala:

«El arrendatario podrá dar por terminado unilateralmente el contrato de arrendamiento dentro del término inicial o durante sus prórrogas, previo aviso escrito dirigido al arrendador a través del servicio postal autorizado, con una antelación no menor de tres (3) meses y el pago de una indemnización equivalente al precio de tres (3) meses de arrendamiento.»

De lo anterior se permite concluir que la ley faculta al inquilino para que termine el contrato de arrendamiento en cualquier momento, cumpliendo las siguientes condiciones:

  1. Preavisar al arrendador con antelación no inferior a 3 meses.
  2. Pagar una indemnización equivalente a 3 meses de arriendo.

Es toda la consecuencia que impone la ley a quien termine un contrato de vivienda urbana anticipadamente, y considerando que corresponde a una regulación particular, no se aplica el artículo 2003 del código civil, por lo que, en nuestro criterio, el arrendador no debe pagar los cánones de arrendamiento faltantes hasta la finalización del contrato.

Sin embargo, este tratamiento especial en el arrendamiento de vivienda urbana exige el cumplimiento de los requisitos señalados, en especial el preaviso con anticipación de 3 meses, demo que, si el arrendatario termina el contrato sin cumplir con dicho preaviso, entonces sí le aplica el artículo 2003 del código civil, y tendrá que pagar los cánones de arrendamientos que faltaren hasta la expiración del tiempo pactado en el contrato.

Contrato de arrendamiento de vivienda urbana

No obstante, es preciso remitirnos al contrato de arrendamiento firmado, pues en ellos se suele incluir una cláusula que obliga al arrendador a pagar los cánones pendientes a la terminación del contrato de arrendamiento, si llegara a incumplir con el contrato de algún modo.

Pago del arrendamiento cuando el arrendador termina el contrato.

Cuando es el arrendador quien termina el contrato de arrendamiento, naturalmente que cesa la obligación para el arrendatario de pagar el arriendo.

Sin embargo, cuando la terminación del contrato por parte del arrendador como consecuencia del incumplimiento del arrendatario, este, según el artículo 2003 del código civil, tendrá que pagar los cánones faltantes.

Recordemos que el artículo 2003 del código civil inicia con «Cuando por culpa del arrendatario se pone término al arrendamiento,», que viene a significar precisamente cuando exista incumplimiento del contrato.

En cuanto al arrendamiento de vivienda urbana, la ley 820 de 2003 nada dice respecto al pago de indemnizaciones y penalizaciones para cuando el arrendatario incumple el contrato y debido a ello el arrendador decide terminarlo, de manera que incumplido el contrato por el arrendatario el arrendador puede terminarlo, sin más consideraciones.

No obstante, ante el silencio de la ley 820 algunos consideran que entra a aplicar el artículo 2003 y en razón a ello algunos arrendadores incluyen en el contrato una cláusula en ese sentido.

Pero en la práctica es poco común que el arrendatario se vea obligado a pagar los cánones de arrendamiento pendientes de causar, en caso que el arrendador lo termine por incumplimiento del inquilino.

Sustitución del arrendatario para evitar el pago de indemnizaciones.

Una solución alternativa que evita el pago de la indemnización o los meses de arriendo faltantes, es sustituir el arrendatario en los términos del inciso segundo del artículo 2003 del código civil colombiano:

«Podrá, con todo, eximirse de este pago proponiendo, bajo su responsabilidad, persona idónea que le sustituya por el tiempo que falte, y prestando, al efecto, fianza u otra seguridad competente.»

Lo anterior depende de que el arrendador o la inmobiliaria acepten ese nuevo inquilino, y ello dependerá de que el nuevo inquilino cumpla los requisito de solvencia y garantías esperados por el arrendador.

Algunas inmobiliarias incluyen una cláusula que prohíben la sustitución del arrendatario, por lo que esta alternativa queda descartada.

Otra solución es un acuerdo amistoso entre las partes, que suele ser posible cuando se ha desarrollado una excelente relación entre arrendador y arrendatario. De esa forma el contrato puede ser terminado previo acuerdo entre las partes sin consecuencias para ninguno.

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10 Opiniones
  1. DUBERNEY GAVIRIA ALVARADO Dice:

    Buenas tardes, quiero preguntar, y cuál sería entonces el término para enviarle el preaviso en los casos en que el arrendatario ha tomado parte de la vivienda para local comercial y parte para habitación o vivienda familiar. El arrendador esta obligado a indemnizar cuando necesita vender el inmueble pero no se ha firmado promesa de compraventa?, solo está la expectativa de vender pero nadie firma documento de promesa hasta que no vean el inmueble desocupado

    Gracias

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  2. Leidy Dice:

    Buena. Noche no llevo ni tres. Meses. De vivir. En arriendo y el propietario de la casa me pidió el inmueble. Y. Pues. Yo ya. Conseguí otro lugar pero. La suena del inmueble. Me. Está pidiendo la plata. Del mes. De. Arriendo y solo me. Boy. A. Quedar 15 a cuánto me corresponde. Responderle. En. Este. Caso. Gracias. Espero una rápida respuesta

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  3. Raquel Dice:

    Buenas noches
    Soy la arrendataria de un inmueble llevo 15 meses el contrato se renueva anualmente pero llevó 3 meses sin empleo y ya los ahorros se me están agotando la inmobiliaria me dice que debo pagar una multa de 3 meses de canon porque el contrato se renovó. La idea es irme a vivir donde mis padres, que puedo hacer para no tener que pagar esa multa y poder irme de inmediato?

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    • guadvego Dice:

      Hola, como pudiste resolver, estoy pasando por una situacion similar.Agradezco respuesta a este email gustavovelasquez@utp.edu.co

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  4. Nayibe Dice:

    Buenas noches tengo un local comercial hace cuatro años y medio quiero entregarlo por motivo de quiebra el contrato inicialmente se firmo por seis meses y se a prorrogado la dueña del local me dice que tengo que cancelar la clausula de incumplimiento de contrato ya que se firmo en abril hace cuatro años quiero saber si eso es así o puedo desocupar cuando se cumpla el mes pagado agradezco la respuesta.

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  5. Orlando Dice:

    Saludos
    deseo dar por terminado un contrato bimensual de arriendo ,el cual se vence el 1 de marzo , el inquilino pide 3 meses para desocupar y tambien vivir sin pagar ese tiempo,,,,,,,que dice la ley al respecto, el deseo de terminar el contrato es por la mala convivencia de ellos con los vecinos , agradezco su apoyo

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  6. Roberto Vanegas Dice:

    Buenas Tardes:
    En mi casa tengo arrendado un espacio para una valla publicitaria, el día 15 de Abril el Sr dueño de la valla me envió un comunicado comunicándome la terminación del contrato por fuerza mayor y que si quiero proseguir seria con un porcentaje sobre las ventas de ocupación publicitaria sobre la valla. Mi pregunta es: el Sr si termina el contrato para no pagar el canon de arrendamiento y ya estamos a Mayo no tendría que pagar estos meses de arrendamiento hasta que pueda retirar la estructura de la valla? o por ls medidas del gobierno se condonan los canones de arrendamiento de Mayo y Junio hasta que dure el decheto?
    Mil gracias.

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  7. NIRVANA MARIA VALENCIA RENDON Dice:

    Buen día, tan amables una consulta, Dios les pague.
    Yo vivo en el municipio de Jericó Antioquia y estudio los fines de semana en la universidad en Medellín, por lo cual rente un apartaestudio allá, mi contrato termina el 31 de agosto, la situación es que no debo volver a la universidad hasta el mes de febrero de 2021, y no tengo forma de seguir pagando este arrendamiento por nueve meses sin poder ir. Todo esto debido a la contingencia de esta pandemia. En la agencia de arrendamiento escribí hace más de un mes para que me hicieran un descuento, obteniendo respuesta negativa, entonces tome la decisión de desocuparlo la semana entrante antes de que se me cause otro mes.
    La consulta es, que dineros tengo que pagar para poderlo desocupar? Muchas gracias

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  8. Olga Bonilla Dice:

    Soy odontóloga independiente, tengo un contrato de arrendamiento con una inmobiliaria, y debido a la situación del covid-19 desde el 17 de marzo 2020 el gobierno declaro emergencia sanitaria en todo el país, y a partir del 24 el confinamiento obligatorio lo cual desde marzo no estoy percibiendo ingresos.
    Sin embargo cumplí con mis obligaciones contractuales del canon completo del mes de marzo a la inmobiliaria y solicite un descuente para los meses de abril y mayo que se hizo efectivo y fueren cancelados, al igual que todos los servicios públicos.
    Previendo que el contrato se renovaba automáticamente el 5 de junio y viendo imposibilitada la ejecución de mi profesión por ser de alto riesgo, solicite a la inmobiliaria desde el mes de marzo ( dos meses antes de terminar el contrato) la no renovación o prorroga del nuevo contrato.
    La inmobiliaria aduce que legalmente correspondería avisar 3 meses antes, es decir desde el mes de febrero. No realice dicho aviso en el mes de febrero porque mi intención era continuar, sin conocer que iba a suceder esta pandemia.
    En repetidas ocasiones lo que me contesta la inmobiliaria es que el contrato se renueva de manera automática y si damos por terminados es necesario indemnizarlos según las cláusulas de su contrato, y dicha cláusula de penalidad dice que debemos cancelar los meses faltantes para la terminación del contrato nuevo o prorrogado (para mi serian 12 meses) lo cual es algo imposible de cumplir, ya que no continuo por la falta de ingresos. Deje el local desde el 30 de mayo totalmente desocupado y acondicionado para su entrega.
    Necesito por favor que me orienten, cuáles son mis derechos como arrendatario en este momento del covid-19 y como puedo dar por terminado este contrato, ya que la inmobiliaria reitera en todas sus cartas que la indemnización corresponde a la cláusula escrita en su contrato ( 1 año).
    Mis preguntas puntuales son;
    1- si en medio de la pandemia es legal una prorroga ó renovación automática del contrato de manera unilateral, sin tener en cuenta que con dos meses de anterioridad avise que no podía prorrogar el contrato.
    2- En caso tal que me corresponda indemnizarlos, cuál sería la indemnización legal y razonable.

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  9. Armando Dice:

    Hola, soy arrendatario de un apartamento, el contrato termina en enero del 21, deseo darlo por terminado pues quede sin empleo desde que empezó la cuarentena (marzo16), solo puedo pagar un mes mas de preaviso, es esto posible? sin que me sancione?
    Agradezco respuesta correo: ecoarmando2008@gmail.com
    Gracias

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