Terminación anticipada del contrato de arrendamiento

El contrato de arrendamiento, sea de vivienda o de locales comerciales, puede ser terminado anticipadamente por cualquiera de las partes o por mutuo acuerdo de las partes.

¿Se puede terminar un contrato de arriendo anticipadamente?

Como todo contrato, el de arrendamiento se puede terminar anticipadamente, y lo que se debe considerar es las consecuencias de esa terminación anticipada.

Terminar el contrato antes del plazo pactado supone un incumplimiento, incumplimiento que tendrá unas consecuencias dependiendo lo establecido en el contrato mismo, y del tipo de inmueble arrendado.

La principal duda que surge tiene que ver cuando es el arrendatario el que termina anticipadamente el contrato, respecto a su obligación o no de pagar los cánones de arrendamientos faltantes hasta la expiración del término pactado en el contrato.

Casos en que se puede terminar el contrato de arrendamiento anticipadamente.

Como ya señalamos, el contrato de arrendamiento se puede terminar anticipadamente en cualquier momento por cualquiera de las partes, y si no existe una justa causa para esa terminación, estamos ante un incumplimiento.

El contrato de arrendamiento se termina legal y justamente por las siguientes causas:

  1. Por la destrucción total de la cosa arrendada.
  2. Por la expiración del tiempo estipulado para la duración del arriendo.
  3. Por la extinción del derecho del arrendador, según las reglas que más adelante se expresarán.
  4. Por sentencia de juez o de prefecto en los casos que la ley ha previsto.

Pero adicionalmente el contrato de arrendamiento se puede terminar por incumplimiento de las partes.

Dice la ley civil que el contrato es ley para las partes, así que tanto arrendador como arrendatario deben cumplir con las obligaciones acordadas en el contrato, y si una o más obligaciones son incumplidas, la parte cumplida puede terminar el contrato anticipadamente, esto es, antes de la expiración del tiempo acordado, o puede no renovarlo, según su elección.

Entre los incumplimientos que pueden dar lugar a la terminación del contrato de arrendamiento podemos encontrar los siguientes:

  • Incumplimientos del arrendatario.
    • No pagar los cánones de arrendamiento en el plazo estipulado.
    • No pagar los servicios públicos.
    • Incumplir el reglamento de propiedad horizontal.
    • Dar un uso al inmueble distinto al incluido en el contrato.
    • Causar daños en el inmueble.
    • Cualquier otra obligación incluida en el contrato.
  • Incumplimientos del arrendador.
    • No conservar el inmueble en condiciones adecuadas para el uso acordado.
    • No solucionar perturbaciones de terceros que afecten el goce del inmueble arrendado.
    • Causar por su omisión o acción la suspensión de los servicios públicos.
    • Cualquier otra obligación incluida en el contrato.

Para más detalles consulte el siguiente artículo.

Terminación del contrato de arrendamiento.Causas y requisitos a cumplir para terminar las distintas clases de contratos de arrendamiento que existen en Colombia.

En razón a que el contrato de arrendamiento de vivienda urbana tiene una regulación específica en la ley 820, tenemos un artículo dedicado específicamente a este tema, que puede consultar a continuación:

Terminación del contrato de arrendamiento de vivienda urbana.Causas justas y legales, y requisitos para terminar el contrato de arrendamiento de vivienda urbana.

El punto es que sí es posible terminar el contrato de arrendamiento anticipadamente, y el asunto cambia dependiendo si esa terminación se hace con justa causa o sin justa causa.

Pago del canon de arrendamiento en la terminación anticipada del contrato.

Cuando el contrato de arrendamiento es terminado anticipadamente, el pago de los cánones de arrendamiento pendientes de causar se debe pagar dependiendo de quién lo termina, y la causa de la terminación.

Si el contrato de arrendamiento es por 12 meses y el arrendatario lo termina a los 8 meses, por ejemplo, surge la duda si el inquilino debe pagar los 4 meses que faltaron para cumplir el término o plazo acordado en el contrato, lo cual depende del tipo de inmueble arrendado.

Terminación del contrato de arrendamiento.Causas y requisitos a cumplir para terminar las distintas clases de contratos de arrendamiento que existen en Colombia.

En el arrendamiento de locales comerciales.

La regla general impuesta por el código civil, que aplica al arrendamiento de locales comerciales y en general a cualquier inmueble, excepto a la vivienda urbana que tiene regulación específica en la ley 820 de 2003, señala en su artículo 2003 en su primer inciso:

«Cuando por culpa del arrendatario se pone término al arrendamiento, será el arrendatario obligado a la indemnización de perjuicios, y especialmente al pago de la renta por el tiempo que falte hasta el día en que desahuciando hubiera podido hacer cesar el arriendo, o en que el arriendo hubiera terminado sin desahucio.»

Si el arrendatario incumple con el contrato de arrendamiento, y el arrendador lo termina debido a ello, o el arrendatario de forma unilateral decide terminar el contrato de arrendamiento, está en la obligación de pagar los cánones de arrendamientos faltantes para la terminación del contrato.

En el arrendamiento de vivienda urbana.

La terminación anticipada del contrato de arrendamiento de vivienda urbana por parte del arrendatario está regulada por el artículo 24 de la ley 820 de 2003, que en su numeral 4 señala:

«El arrendatario podrá dar por terminado unilateralmente el contrato de arrendamiento dentro del término inicial o durante sus prórrogas, previo aviso escrito dirigido al arrendador a través del servicio postal autorizado, con una antelación no menor de tres (3) meses y el pago de una indemnización equivalente al precio de tres (3) meses de arrendamiento.»

De lo anterior se permite concluir que la ley faculta al inquilino para que termine el contrato de arrendamiento en cualquier momento, cumpliendo las siguientes condiciones:

  1. Preavisar al arrendador con antelación no inferior a 3 meses.
  2. Pagar una indemnización equivalente a 3 meses de arriendo.

Es toda la consecuencia que impone la ley a quien termine un contrato de vivienda urbana anticipadamente, y considerando que corresponde a una regulación particular, no se aplica el artículo 2003 del código civil, por lo que, en nuestro criterio, el arrendador no debe pagar los cánones de arrendamiento faltantes hasta la finalización del contrato.

Sin embargo, este tratamiento especial en el arrendamiento de vivienda urbana exige el cumplimiento de los requisitos señalados, en especial el preaviso con anticipación de 3 meses, demo que, si el arrendatario termina el contrato sin cumplir con dicho preaviso, entonces sí le aplica el artículo 2003 del código civil, y tendrá que pagar los cánones de arrendamientos que faltaren hasta la expiración del tiempo pactado en el contrato.

No obstante, es preciso remitirnos al contrato de arrendamiento firmado, pues en ellos se suele incluir una cláusula que obliga al arrendador a pagar los cánones pendientes a la terminación del contrato de arrendamiento, si llegara a incumplir con el contrato de algún modo.

Pago del arrendamiento cuando el arrendador termina el contrato.

Cuando es el arrendador quien termina el contrato de arrendamiento, naturalmente que cesa la obligación para el arrendatario de pagar el arriendo.

Sin embargo, cuando la terminación del contrato por parte del arrendador como consecuencia del incumplimiento del arrendatario, este, según el artículo 2003 del código civil, tendrá que pagar los cánones faltantes.

Recordemos que el artículo 2003 del código civil inicia con «Cuando por culpa del arrendatario se pone término al arrendamiento,», que viene a significar precisamente cuando exista incumplimiento del contrato.

En cuanto al arrendamiento de vivienda urbana, la ley 820 de 2003 nada dice respecto al pago de indemnizaciones y penalizaciones para cuando el arrendatario incumple el contrato y debido a ello el arrendador decide terminarlo, de manera que incumplido el contrato por el arrendatario el arrendador puede terminarlo, sin más consideraciones.

No obstante, ante el silencio de la ley 820 algunos consideran que entra a aplicar el artículo 2003 y en razón a ello algunos arrendadores incluyen en el contrato una cláusula en ese sentido.

Pero en la práctica es poco común que el arrendatario se vea obligado a pagar los cánones de arrendamiento pendientes de causar, en caso que el arrendador lo termine por incumplimiento del inquilino.

Quién es el arrendador y quién el arrendatario.El contrato de arrendamiento es bilateral, que consta de dos partes, una llamada arrendador y otra llamada arrendatario.

Sustitución del arrendatario para evitar el pago de indemnizaciones.

Una solución alternativa que evita el pago de la indemnización o los meses de arriendo faltantes, es sustituir el arrendatario en los términos del inciso segundo del artículo 2003 del código civil colombiano:

«Podrá, con todo, eximirse de este pago proponiendo, bajo su responsabilidad, persona idónea que le sustituya por el tiempo que falte, y prestando, al efecto, fianza u otra seguridad competente.»

Lo anterior depende de que el arrendador o la inmobiliaria acepten ese nuevo inquilino, y ello dependerá de que el nuevo inquilino cumpla los requisitos de solvencia y garantías esperados por el arrendador.

Algunas inmobiliarias incluyen una cláusula que prohíben la sustitución del arrendatario, por lo que esta alternativa queda descartada.

Otra solución es un acuerdo amistoso entre las partes, que suele ser posible cuando se ha desarrollado una excelente relación entre arrendador y arrendatario. De esa forma el contrato puede ser terminado previo acuerdo entre las partes sin consecuencias para ninguno.

Multa por terminación anticipada de contrato de arrendamiento.

Dependiendo del tipo de contrato de arrendamiento, y de lo que se pacte en el contrato, puede existir una multa por la terminación anticipada del contrato.

Tratándose del contrato de arrendamiento de vivienda urbana, no existe multa como tal, sino el pago de indemnizaciones por incumplimiento del contrato, tema abordado en el siguiente artículo.

Indemnizaciones en el contrato de arrendamiento.Indemnizaciones que se pueden derivar de un contrato de arrendamiento, tanto en favor del arrendador como del arrendatario.

En los demás contratos de arrendamiento, la multa depende de lo que se haya pactado en el contrato, como una clausula de incumplimiento, que debe pactarse expresamente.

Guía Laboral 2024

Conozca sus derechos y obligaciones laborales como trabajador o como empleador, y evítese problemas. Ver más.

Forma de citar este artículo (APA):

Gerencie.com. (2022, octubre 3). Terminación anticipada del contrato de arrendamiento [Entrada de blog]. Recuperado de https://www.gerencie.com/si-termino-anticipadamente-el-contrato-de-arrendamiento-debo-pagar-los-canones-faltantes.html

Recomendados.

Deje su opinión o su pregunta.

Regístrese para informarle cuando se responda su pregunta.

  1. Maryuris zafra (abril 13 de 2022)

    Buenos días,
    Mi pregunta es la siguiente
    Mi contrato se venció este 29 de marzo del 2022, ese dia me entregaron un notificación que tengo que entregar el inmueble y pues la verdad aún no he conseguido apartamento que puedo hacer en ese caso.. yo pagaba todos los primeros
    La verdad no sé que hacer que me dicen por favor

    Responder
  2. Cecilia Díaz (agosto 27 de 2022)

    ¿Tengo arrendado un apartamento cuyo contrato se vencía el 2 de agosto, la inquilina ante la imposibilidad de mudarse porque no le habían entregado el sitio para donde se iba a mudar, me pidió el favor que se lo dejara por un mes más y me pago por adelantado, mi pregunta es el mes se le cumple dentro de 8 días tengo que devolverle el dinero de esos días a pesar de que el acuerdo fue por un mes? Además, fue voluntaria la entrega por parte de ella, yo se lo tengo arrendado hasta el 2

    Muchas gracias

    Responder
  3. Esteban Chavarriaga (febrero 2 de 2024)

    Hola. Sobre el tema de arrendamiento de vivienda urbana: Cuáles son las causales para dar por terminado un contrato unilateralmente, sin pago de indemnización alguna?. He preguntado en agencias de arrendamiento y me informan que el cambio de sede de trabajo – actualmente la arrendataria trabaja en el exterior, es mi hija, y también el estado de salud de los residentes en la vivienda – los abuelos, con edades de 87 y 95 años, son causales justas y suficientes. He buscado información legislativa sobre el tema – Ley 675 de 2001 y Ley 820 y sus decretos reglamentarios, sin resultados positivos. Les agradeceré su ayuda.

    Responder
    • Gerencie.com
      Gerencie.com en respuesta a Esteban Chavarriaga (febrero 2 de 2024)

      Las causales para que el arrendatario pueda terminar unilateralmente el contrato de arrendamiento están dadas en el artículo 24 de la ley 820 de 2003, y básicamente corresponden al incumplimiento del arrendador, por lo que las causas que usted señala no son justificativas para terminar abruptamente el contrato.

      Para que no le cobre la indemnización del numeral 4 del artículo 820 referido, tendría que llegar a un acuerdo con el arrendador.

      De otra parte, es probable que en el contrato de arrendamiento se hayan incluido cláusulas adicionales al respecto, y en tal caso habría que remitirse a lo dicho en el contrato.

      Saludos

      Responder

Este sitio web utiliza cookies propias y de terceros para ofrecer un mejor servicio. Al seguir navegando acepta su uso.