En este artículo 18 secciones
- La respuesta corta, según el inmueble.
- En el arrendamiento de vivienda urbana.
- En el arrendamiento comercial y en los demás.
- Terminar con justa causa no cuesta nada.
- Las tres formas de irse antes sin pagar.
- Cuando es el arrendador quien termina antes.
- Preguntas frecuentes.
- ¿Debo pagar los cánones que faltan si termino el contrato antes de tiempo?
- ¿Se puede terminar un contrato de arrendamiento antes de tiempo?
- ¿Los tres meses de preaviso y los tres de indemnización son los mismos?
- ¿Cómo puedo irme sin pagar indemnización?
- ¿Puedo proponer a otra persona que me reemplace?
- ¿Hay multa por terminación anticipada?
- ¿Y si el contrato se termina por mi incumplimiento?
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La duda que trae aquí a la mayoría de los lectores es concreta: si el contrato era por doce meses y el arrendatario se va a los siete, ¿debe los cinco cánones restantes? En vivienda urbana no, porque la ley 820 de 2003 sustituyó esa obligación por una indemnización de tres meses. En los demás arrendamientos sí, porque rige el artículo 2003 del Código Civil. ¿Cuál de los dos regímenes le aplica y cuánto termina pagando?
La respuesta corta, según el inmueble.
Todo depende de qué se arrendó y de quién termina el contrato.
| Situación. | Vivienda urbana. | Local comercial y demás. |
|---|---|---|
| El arrendatario se va sin justa causa | Indemnización de 3 meses | Los cánones que faltan, salvo pacto |
| El arrendatario se va con justa causa | No paga nada | No paga nada |
| El arrendador termina sin justa causa | Indemnización de 3 meses al arrendatario | Lo que diga el contrato |
| El arrendador termina por incumplimiento | No indemniza | No indemniza |
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En el arrendamiento de vivienda urbana.
La ley 820 de 2003 en el numeral 4 del artículo 24 reguló la salida anticipada y con ello eliminó la discusión sobre los cánones faltantes.
«El arrendatario podrá dar por terminado unilateralmente el contrato de arrendamiento dentro del término inicial o durante sus prórrogas, previo aviso escrito dirigido al arrendador a través del servicio postal autorizado, con una antelación no menor de tres (3) meses y el pago de una indemnización equivalente al precio de tres (3) meses de arrendamiento.»
La ley 820 de 2003 le pone precio a la salida: tres meses, sin importar cuántos falten.
Supongamos un contrato de doce meses con canon de $1.200.000 que el arrendatario termina a los siete meses.
| Concepto. | Operación. | Valor. |
|---|---|---|
| Cánones que faltaban | 5 x 1.200.000 | $6.000.000 |
| Lo que realmente debe | 3 x 1.200.000 | $3.600.000 |
| Diferencia a su favor | $2.400.000 |
Si al contrato le faltaran solo dos meses, en cambio, la indemnización de tres resultaría más gravosa que quedarse hasta el final. Conviene hacer la cuenta antes de decidir.
El preaviso y la indemnización son cosas distintas.
Es la confusión más frecuente y conviene deshacerla, porque de ella depende cuánto se paga en total.
El preaviso son tres meses de anticipación. Es el tiempo con que hay que avisar. Durante ese tiempo el contrato sigue vigente y el arrendatario sigue ocupando el inmueble y pagando el canon.
La indemnización son tres cánones. Es lo que se paga, además, por terminar antes de tiempo.
En consecuencia, quien avisa hoy y se va en tres meses paga esos tres meses de canon por ocupar el inmueble, más tres cánones de indemnización. No son los mismos tres meses.
Es falso que existan tres meses gratis, como se explica en ¿el arrendatario tiene derecho a tres meses gratis?.
Cómo se paga la indemnización.
No se le entrega al arrendador: se consigna a su favor y a órdenes de la autoridad competente, dentro de los tres meses anteriores a la fecha de terminación, según el artículo 25 de la ley 820 de 2003.
Y solo se hace efectiva si el arrendador recibe el inmueble. Si no lo recibe, el arrendatario recupera lo consignado y puede hacer entrega provisional ante la autoridad competente, como se detalla en indemnizaciones en el contrato de arrendamiento.
En el arrendamiento comercial y en los demás.
Aquí no hay indemnización prestablecida, y la regla general del Código Civil es bastante más dura para el arrendatario. Dice el artículo 2003 del Código civil:
«Cuando por culpa del arrendatario se pone término al arrendamiento, será el arrendatario obligado a la indemnización de perjuicios, y especialmente al pago de la renta por el tiempo que falte hasta el día en que desahuciando hubiera podido hacer cesar el arriendo, o en que el arriendo hubiera terminado sin desahucio.»
El Código Civil obliga entonces a pagar la renta por el tiempo que falte, además de los perjuicios. Es exactamente lo contrario de la regla de vivienda urbana.
En la práctica, sin embargo, ese pago rara vez se persigue completo. Lo corriente es que las partes negocien o que el contrato haya pactado una cláusula penal que sustituye la discusión por una cifra cierta.
Por eso conviene que todo contrato comercial pacte expresamente el preaviso del arrendatario y una cláusula penal, cuyo tope en materia comercial es más bajo que en la civil y se explica en cláusula penal en el contrato de arrendamiento.
La salida del artículo 2003: proponer un reemplazo.
El mismo artículo trae una válvula de escape que casi nadie usa y que puede ahorrar mucho dinero.
«Podrá, con todo, eximirse de este pago proponiendo, bajo su responsabilidad, persona idónea que le sustituya por el tiempo que falte, y prestando, al efecto, fianza u otra seguridad competente.»
El arrendatario que consiga quien lo reemplace por el tiempo restante, y ofrezca fianza u otra garantía, se libera del pago de la renta faltante.
Tres condiciones. Que la persona propuesta sea idónea, es decir, solvente y aceptable; que la propuesta se haga bajo la responsabilidad del arrendatario saliente; y que se preste fianza o seguridad equivalente.
De acuerdo con nuestro criterio, esta figura opera en los arrendamientos regidos por el Código Civil y no en la vivienda urbana, donde la ley 820 sustituyó el régimen del artículo 2003 por la indemnización tarifada de los tres meses.
Advertencia. Muchos contratos comerciales redactados por inmobiliarias incluyen una cláusula que prohíbe la sustitución del arrendatario. Conviene revisarla antes de contar con esta salida.
Terminar con justa causa no cuesta nada.
Conviene subrayarlo porque muchos arrendatarios pagan indemnizaciones que no debían.
Cuando quien termina lo hace porque la otra parte incumplió, no paga indemnización ni cánones faltantes. Al contrario: puede reclamar lo que se le adeude y los perjuicios que acredite.
En vivienda urbana el arrendatario tiene tres causales expresas: la suspensión de los servicios públicos por culpa del arrendador, la perturbación reiterada del goce del inmueble, y el desconocimiento de derechos que la ley o el contrato le reconocen.
La tercera es de redacción amplia y cubre buena parte de los incumplimientos del arrendador: no reparar lo que le corresponde, exigir un depósito prohibido o no entregar copia del contrato. Las causales completas están en terminación del contrato de arrendamiento de vivienda urbana.
¿Qué se debe hacer? Documentar el incumplimiento antes de irse: requerimiento escrito al arrendador, constancia de su respuesta o de su silencio, y prueba del hecho que se alega. Sin esos soportes la terminación se verá como un abandono y el arrendador cobrará la indemnización.
Las tres formas de irse antes sin pagar.
Reuniendo todo lo anterior, un arrendatario que necesita salir del contrato tiene tres caminos que no cuestan indemnización.
- Acreditar una justa causa, cuando el arrendador incumplió.
- Negociar la terminación por mutuo acuerdo, que en vivienda urbana permite el artículo 21 sin condición alguna.
- Esperar el vencimiento y avisar con tres meses de anticipación, única vía gratuita del numeral 5 del artículo 24.
A ellas se suma, en los arrendamientos regidos por el Código Civil, la sustitución del arrendatario del artículo 2003.
De acuerdo con nuestro criterio, la segunda vía es la más subestimada. Al arrendador suele convenirle recibir el inmueble y arrendarlo de nuevo antes que forzar el cumplimiento de un contrato que el inquilino ya no quiere, y las estrategias para plantearlo están en terminar contrato de arrendamiento sin pagar multa.
Cuando es el arrendador quien termina antes.
La situación inversa merece una precisión, porque el arrendador tiene menos margen del que suele creerse.
En vivienda urbana el arrendador no puede terminar durante el término inicial si el arrendatario ha cumplido. Solo puede hacerlo durante las prórrogas, con preaviso de tres meses e indemnización de tres cánones.
Y en ese caso el arrendatario no debe pagar los cánones que faltaban ni ningún otro valor: recibe la indemnización y entrega el inmueble en la fecha señalada.
En el arrendamiento comercial, en cambio, todo depende del contrato y del derecho de renovación. Si el arrendatario ya cumplió dos años con su establecimiento, el arrendador no puede terminar al vencimiento salvo por las causales del artículo 518.
Preguntas frecuentes.
A continuación respondemos las preguntas frecuentes de nuestros lectores.
¿Debo pagar los cánones que faltan si termino el contrato antes de tiempo?
En vivienda urbana no: paga una indemnización de tres meses, cualesquiera sean los que falten. En los demás arrendamientos sí, porque el artículo 2003 del Código Civil obliga a pagar la renta por el tiempo restante, salvo que el contrato pacte otra cosa.
¿Se puede terminar un contrato de arrendamiento antes de tiempo?
Sí. El arrendatario de vivienda urbana puede hacerlo en cualquier momento, dentro del término inicial o durante las prórrogas, avisando con tres meses y pagando tres meses de indemnización.
¿Los tres meses de preaviso y los tres de indemnización son los mismos?
No. El preaviso es el tiempo con que hay que avisar, durante el cual se sigue ocupando el inmueble y pagando el canon. La indemnización son tres cánones adicionales por terminar antes de tiempo.
¿Cómo puedo irme sin pagar indemnización?
Acreditando una justa causa por incumplimiento del arrendador, negociando la terminación por mutuo acuerdo, o esperando el vencimiento y avisando con tres meses de anticipación. En los arrendamientos regidos por el Código Civil existe además la sustitución del arrendatario.
¿Puedo proponer a otra persona que me reemplace?
En los arrendamientos regidos por el Código Civil sí. El artículo 2003 permite eximirse del pago proponiendo persona idónea que sustituya al arrendatario por el tiempo que falte y prestando fianza. Conviene revisar antes si el contrato prohíbe esa sustitución.
¿Hay multa por terminación anticipada?
En vivienda urbana no existe multa como tal, sino la indemnización legal de tres meses. En los demás arrendamientos depende de que el contrato haya pactado una cláusula penal, que debe ser expresa y con monto determinado.
¿Y si el contrato se termina por mi incumplimiento?
En vivienda urbana la ley no impone indemnización por incumplir, solo la terminación y el pago de lo adeudado, salvo que el contrato haya pactado cláusula penal. En los demás arrendamientos aplica el artículo 2003, que obliga a pagar la renta faltante.
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Hola. Sobre el tema del arrendamiento de vivienda urbana: ¿Cuáles son las causales para dar por terminado un contrato unilateralmente, sin pago de indemnización alguna? He preguntado en agencias de arrendamiento y me informan que el cambio de sede de trabajo – actualmente, la arrendataria trabaja en el exterior, que es mi hija – así como el estado de salud de los residentes en la vivienda – los abuelos, con edades de 87 y 95 años – son causales justas y suficientes. He buscado información legislativa sobre el tema: Ley 675 de 2001, Ley 820 y sus decretos reglamentarios, sin resultados positivos. Les agradeceré su ayuda.
Las causales para que el arrendatario pueda terminar unilateralmente el contrato de arrendamiento están dadas en el artículo 24 de la ley 820 de 2003, y básicamente corresponden al incumplimiento del arrendador, por lo que las causas que usted señala no son justificativas para terminar abruptamente el contrato.
Para que no le cobre la indemnización del numeral 4 del artículo 820 referido, tendría que llegar a un acuerdo con el arrendador.
De otra parte, es probable que en el contrato de arrendamiento se hayan incluido cláusulas adicionales al respecto, y en tal caso habría que remitirse a lo dicho en el contrato.
Saludos
Tengo arrendado un apartamento cuyo contrato se vencía el 2 de agosto. La inquilina, ante la imposibilidad de mudarse porque no le habían entregado el lugar al que se iba a trasladar, me pidió el favor de dejarle el apartamento por un mes más y me pagó por adelantado. Mi pregunta es: el mes se le cumple dentro de 8 días, ¿tengo que devolverle el dinero de esos días a pesar de que el acuerdo fue por un mes? Además, la entrega fue voluntaria por parte de ella; yo se lo tengo arrendado hasta el 2.
Muchas gracias.
De acuerdo con la legislación colombiana, específicamente el Código Civil y la Ley 820 de 2003 sobre arrendamientos, si usted y su inquilina acordaron extender el contrato de arrendamiento por un mes adicional y ella le pagó por adelantado, se considera que existe un nuevo acuerdo entre las partes.
Dado que el acuerdo fue por un mes completo, usted no está obligado a devolverle dinero por los días restantes si ella decide no ocupar el apartamento después de que se cumpla ese mes. Sin embargo, es recomendable que cualquier modificación o extensión del contrato quede documentada por escrito para evitar malentendidos futuros.
Si la inquilina decide no hacer uso del apartamento durante esos días adicionales, es importante que ambas partes lleguen a un entendimiento claro sobre la situación. En resumen, si el acuerdo fue explícito y aceptado por ambas partes, usted no tiene la obligación de devolverle dinero.
Buenos días:
Mi pregunta es la siguiente: mi contrato se venció el 29 de marzo de 2022. Ese día me entregaron una notificación en la que tengo que entregar el inmueble. La verdad es que aún no he conseguido un apartamento. ¿Qué puedo hacer en ese caso? Yo pagaba todos los primeros.
La verdad no sé qué hacer. ¿Qué me pueden aconsejar, por favor?
Como no la notificaron con los 3 meses de anticipación que exige la norma, el contrato se renovó automáticamente.