El contrato de arrendamiento, así como se firma, se puede terminar, tanto de común acuerdo entre las partes, como unilateralmente por el arrendador o por el arrendatario.
- Terminación unilateral del contrato de arrendamiento.
- Causales para terminar el contrato de arrendamiento.
- Terminación del contrato por mal estado del inmueble o cosa arrendada.
- Notificación de la terminación del contrato de arrendamiento.
- Terminación del contrato de arrendamiento de vivienda.
- Terminación del contrato de arrendamiento de establecimiento de comercio.
- Incumplimiento del contrato de arrendamiento.
- Causales para pedir un inmueble arrendado.
Terminación unilateral del contrato de arrendamiento.
El contrato de arrendamiento, por regla general, termina cuando expira el plazo pactado y una de las partes opta por no renovarlo.
Sin embargo, existen una serie de causales por las cuales el contrato de arrendamiento puede ser terminado de forma unilateral por cualquiera de las partes.
Tanto el arrendador como el arrendatario pueden dar por terminado el contrato de arrendamiento en cualquier momento, y las consecuencias serán distintas dependiendo de si esa terminación obedece a una causa justificada o legal, o no.
Causales para terminar el contrato de arrendamiento.
El artículo 2008 del Código Civil colombiano contempla unas causales generales para terminar el contrato de arrendamiento, que son:
- Por la destrucción total de la cosa arrendada.
- Por la expiración del tiempo estipulado para la duración del arriendo.
- Por la extinción del derecho del arrendador, según las reglas que más adelante se expresarán.
- Por sentencia de juez o de prefecto en los casos que la ley ha previsto.
Pero existen otras causas contractuales que las partes pueden incluir en el contrato de arrendamiento.
La principal de ellas es el incumplimiento de las partes, como no pagar el canon de arrendamiento o incumplir otras obligaciones legales y contractuales.
Terminación del contrato por mal estado del inmueble o cosa arrendada.
El artículo 1990 del Código Civil contempla, como causal para que el arrendatario termine el contrato de arrendamiento, el mal estado de la cosa arrendada:
«El arrendatario tiene derecho a la terminación del arrendamiento y aún a la rescisión del contrato, según los casos, si el mal estado o calidad de la cosa le impide hacer de ella el uso para que ha sido arrendada, sea que el arrendador conociese o no el mal estado o calidad de la cosa al tiempo del contrato; y aún en el caso de haber empezado a existir el vicio de la cosa después del contrato, pero sin culpa del arrendatario.
Si el impedimento para el goce de la cosa es parcial, o si la cosa se destruye en parte, el juez o prefecto decidirá, según las circunstancias, si debe tener lugar la terminación del arrendamiento, o concederse una rebaja del precio o renta.»
Es natural que, si el mal estado impide disfrutar normalmente el inmueble arrendado, el arrendatario tiene derecho a terminar un contrato inconveniente sin más consideraciones, pues el mal estado del inmueble es causa suficiente para la terminación del contrato.
Notificación de la terminación del contrato de arrendamiento.
En algunos casos, la notificación de la terminación del contrato de arrendamiento es necesaria por obligación que impone el Código Civil.
La notificación de la terminación es obligatoria en los casos en que la duración del contrato no es definida en los términos del artículo 2009 del Código Civil:
«Si no se ha fijado tiempo para la duración del arriendo, o si el tiempo no es determinado por el servicio especial a que se destina la cosa arrendada o por la costumbre, ninguna de las dos partes podrá hacerlo cesar sino desahuciando a la otra, esto es, noticiándoselo anticipadamente.
La anticipación se ajustará al período o medida del tiempo que regula los pagos. Si se arrienda a tanto por día, semana, mes, el desahucio será respectivamente de un día, de una semana, de un mes.
El desahucio empezará a correr al mismo tiempo que el próximo período.
Lo dispuesto en este artículo no se extiende al arrendamiento de inmuebles de que se trata en los capítulos V y VI de este título.»
Los capítulos V y VI hacen referencia al arrendamiento de casas, almacenes, edificios y predios rústicos (fincas).
En los demás casos, la notificación de la terminación del contrato de arrendamiento no es obligatoria, a no ser que se haya acordado como obligatoria en el respectivo contrato.
Terminación del contrato de arrendamiento de vivienda.
La terminación del contrato de vivienda urbana tiene regulación especial en la Ley 820 de 2003, tema que se aborda en detalle en el siguiente artículo:
Terminación del contrato de arrendamiento de establecimiento de comercio.
La terminación del contrato de arrendamiento de locales comerciales tiene una regulación particular en el Código de Comercio, que abordamos en el siguiente artículo.
La regulación especial consiste, básicamente, en el tema de la renovación, que, en determinadas condiciones, resulta obligatoria para el arrendatario, lo que impide o dificulta su terminación.
Incumplimiento del contrato de arrendamiento.
Cuando una de las partes termina unilateralmente el contrato de arrendamiento sin que exista una causa justa o legal, estamos ante un incumplimiento.
En tal caso, las consecuencias serán las que señale el contrato y, en algunos casos, las que señale la ley, como en el caso del arrendamiento de vivienda, tema desarrollado en el artículo enlazado líneas atrás.
Todo contrato debe llevar una cláusula penal o de incumplimiento en la que se estipule la consecuencia para quien incumpla con el contrato, que puede fijarse o medirse en cánones de arrendamiento en valores determinados.
Se reitera que, en el caso del contrato de arrendamiento de vivienda urbana, la ley considera unas indemnizaciones para el caso del incumplimiento.
En el caso del arrendamiento de locales comerciales y demás inmuebles distintos a la vivienda, se pagará la indemnización, multa o pena que se haya incluido en el respectivo contrato.
Causales para pedir un inmueble arrendado.
El arrendador puede pedir el inmueble al arrendatario cuando este ha incumplido el contrato de arrendamiento o el término del contrato ha expirado.
Además, en el caso de la vivienda urbana, podrá pedir el inmueble cuando lo necesite para su propia vivienda, cuando el inmueble se vende o cuando se debe demoler o remodelar en los términos del artículo 22 de la Ley 820 de 2003.
Asimismo, en el contrato de arrendamiento se pueden incluir otras causales por las que el contrato se puede terminar.
Forma de citar este artículo (APA):
Gerencie.com. (2023, junio 29). Terminación del contrato de arrendamiento [Entrada de blog]. Recuperado de https://www.gerencie.com/terminacion-del-contrato-de-arrendamiento.html
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Hola, soy arrendador y requiero el inmueble para reparaciones. Quiero terminar el contrato con previo aviso. ¿Qué reparaciones debo hacer?
En general el arrendatario debe hacer reparaciones como pintura, resanes en las paredes y cosas así pero al hacer entrega del inmueble, ya que debe entregarlo en las mismas condiciones en que lo recibió. Las demás reparaciones le corresponde al arrendador, las que considere necesarias.
Buenas tardes, si el contrato de arrendamiento no tiene cláusula de multa, ¿la pueden cobrar de igual forma?
Si en el contrato no se incluyó ninguna multa no se puede cobrar por cuanto no hay una base contractual para ello. Se podría cobrar en un proceso civil demostrando y tasando el perjuicio, lo que no es sencillo.
Buenas tardes:
Pido su ayuda frente a la siguiente situación. Cuento, como arrendataria, con un contrato comercial desde hace dos años, en el que se indica el valor del canon y cómo se realizarán los aumentos anuales. Sin embargo, este año el arrendador me quiere subir el 35% el valor del arriendo, triplicando lo indicado en el documento. Al negarme e intentar llegar a un acuerdo, el arrendador me indica que ya no quiere arrendarme más el local a menos que le pague el valor que ahora me indica. ¿Qué puedo hacer? El contrato finaliza en marzo y he construido un nombre en esa ubicación, así que conseguir un nuevo local y hacer todas las modificaciones que ya he realizado en este me generaría un costo altísimo.
El arrendatario no está obligado a cumplir lo que no está pactado en el contrato, de modo que ese incremento que usted comenta, no le puede ser impuesto por el arrendador. Además, usted ya tiene el derecho a que se le renueve el contrato de arrendamiento en los términos del artículo 518 del código de comercio.
Si no es posible llegar a un acuerdo, el arrendatario puede no entregar el el local comercial y esperar que el arrendador le inicie un proceso de restitución de inmueble arrendado, y en ese proceso el arrendatario puede hacer valer el contrato firmado, el cual, según comenta, ha sido incumplido por el arrendador, no por el arrendatario.
En todo caso, la recomendación es asesorarse con un abogado experto en estos temas evitar un mal pleito.
Saludos
El arrendador está supeditando la renovación del contrato a que acepte realizar un cambio de piso, que no se necesita, y dejó el material ocupando un cuarto, mientras yo esté en el apartamento. No me propone ninguna compensación por aguantar las obras. ¿Puedo dar por terminado el contrato sin pagar indemnización?
Si el arrendador supedita la renovación a que el arrendatario acepte tal condición, si el arrendatario no la acepta se supone que el contrato de arrendamiento termina, no por parte del arrendatario sino por parte del arrendador.
Ahora, si el arrendatario ya aceptó el ingreso del material no podría alegar incumplimiento del arrendador para terminar el contrato, precisamente por haber acetado el ingreso del material, y la discusión respecto a si tiene derecho o no a una compensación se debió haber dado antes de aceptar el ingresado el material, por lo que en nuestro criterio no hay una base sólida para terminar el contrato de arrendamiento, por la aceptación previa del ingreso del material y ocupación de uno de los cuartos.
Saludos
Buenas tardes,
El apartamento arrendado presentó, desde el segundo mes de firmado el contrato, hongos y humedad. Se reportó la situación al arrendador y, a la fecha, no ha realizado ningún arreglo. En diciembre, por correo, notifiqué la terminación del contrato porque necesitaba el inmueble desocupado para arreglarlo, poniendo como mínimo dos meses para irnos. En enero, se le notificó que me iría en febrero, pero a unos días de mudarme, envió otro correo notificando que la terminación del contrato es hasta abril, lo que supone que viva dos meses más bajo las condiciones insalubres de su inmueble. Por todo lo anterior, se solicitó la terminación unilateral del contrato de arrendamiento por incumplimiento del arrendador, quien, además, actuó de mala fe y ahora quiere cobrar indemnización y no recibe el apartamento. ¿Qué puedo hacer?
Deseo terminar el contrato de arrendamiento por incumplimiento de los arrendatarios con respecto al canon de arrendamiento de un mes y el no pago de servicios públicos. El contrato lo hice por seis meses, pero deseo que me entreguen el inmueble antes de que me deban más meses. ¿Qué puedo hacer? El contrato tiene una cláusula de incumplimiento pactada por un mes. Solo quiero que se vayan y me entreguen el inmueble, así no paguen este mes. Gracias.
Buenas tardes. Realicé un contrato de arrendamiento por seis meses, y la inmobiliaria me comunica que ellos lo renovaron automáticamente por no haber dado aviso. Sin embargo, lo hicieron por un año, cuando la ley establece que debe ser por el mismo tiempo acordado inicialmente, que fueron seis meses. Bajo estas condiciones, nosotros no aceptamos y no nos comunicaron ese cambio en el contrato.
Ante esta situación, queremos cancelar el contrato, pero falta un mes para que se venza el contrato actual y nos dicen que, para poder hacerlo, debemos pagar una multa de tres meses. Sin embargo, dada la acción que ellos tomaron, ¿podemos solicitar la cancelación del contrato sin multa?
Sin conocer el contrato, sería irresponsable dar una opinión.
Buenas tardes. ¿Qué figura o cláusula debe incluirse en el contrato de arrendamiento que me proteja como arrendador ante un incumplimiento de pagos por parte del arrendatario? ¿Cómo puedo involucrar la figura del desahucio, si aplica?
Contraté un abogado.
Hola, quisiera saber si puedo solicitar la disolución de un contrato de arrendamiento sin tener que pagar multa, debido a que llevamos un mes en el inmueble y ningún operador nos puede prestar el servicio de televisión e Internet, ya que o no tienen cobertura o no hay puntos de conexión disponibles. Este servicio es necesario para mi trabajo, ya que también realizo trabajos desde casa, lo que me ha perjudicado grandemente. La respuesta que me da la inmobiliaria es que debí preguntarles primero si había acceso a este servicio.
Gracias.
Si es requisito del contrato estar dentro de la zona de cobertura del operador de telefonía, lo que comentas es causal de terminación; si no está como requisito del contrato, no.
Bella tarde,
¿Me pueden ayudar con lo siguiente? Hoy firmamos un contrato de alquiler con la aseguradora Sura. Se firmó en línea, no hay huella ni entrega del inmueble.
¿Tendría que pagar alguna cláusula?
Mil gracias.