En este artículo 20 secciones
- Causales generales de terminación.
- Terminación por mal estado del inmueble.
- Cuándo hay que preavisar la terminación.
- Terminación por incumplimiento.
- Causales para pedir un inmueble arrendado.
- Terminar el contrato no autoriza a desalojar.
- Preguntas frecuentes.
- ¿Cuáles son las causales para terminar un contrato de arrendamiento?
- ¿Puedo terminar el contrato porque el inmueble tiene humedades?
- ¿Debo pagar penalidad si me voy por el mal estado del inmueble?
- ¿Hay que avisar antes de terminar el contrato?
- ¿Qué pasa si no doy el preaviso?
- ¿Puedo terminar el contrato si el arrendatario incumplió?
- ¿Terminado el contrato puedo sacar al inquilino?
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Todo contrato de arrendamiento puede terminarse, y el Código Civil enumera en su artículo 2008 las causas generales que lo extinguen, a las que se suman el mutuo acuerdo y el incumplimiento de cualquiera de las partes. Sobre esas reglas generales se montan después los regímenes especiales de la vivienda urbana y de los locales comerciales. ¿Cuáles son esas causales y cuándo hay que preavisar?
Causales generales de terminación.
El Código Civil enumera en artículo 2008 enumera cuatro causas que extinguen el arrendamiento, además de las que extinguen cualquier contrato.
- La destrucción total de la cosa arrendada.
- La expiración del tiempo estipulado para la duración del arriendo.
- La extinción del derecho del arrendador.
- La sentencia judicial, en los casos que la ley ha previsto.
A esas se suman dos que operan en cualquier contrato: el mutuo acuerdo, que puede darse en cualquier momento, y el incumplimiento de las obligaciones de una de las partes.
Y a todas ellas pueden añadirse las causales que las partes hayan pactado, porque nada impide convenir que determinados hechos den por terminado el contrato.
- Liquidador de intereses judiciales y comerciales
- Liquidador de intereses propiedad horizontal
- Liquidador de pensiones en Colpensiones
La expiración del plazo.
Es la forma normal de terminar y la que menos problemas debería generar, pero conviene una advertencia.
Que llegue la fecha de vencimiento no significa que el contrato se acabe solo. En la vivienda urbana y en el arrendamiento comercial la ley establece prórrogas y renovaciones automáticas que lo prolongan si nadie avisa lo contrario.
La extinción del derecho del arrendador.
Ocurre cuando quien arrendó deja de tener el derecho que le permitía hacerlo: se le vende el inmueble, se lo embargan y rematan, o termina el usufructo con que lo tenía.
No siempre esa extinción termina el contrato, y esa es una de las confusiones más costosas del arrendamiento. Los dos casos más frecuentes se desarrollan en ¿qué pasa con el contrato de arrendamiento si se vende el inmueble? y en secuestro y embargo de inmuebles arrendados.
Terminación por mal estado del inmueble.
Es la causal que más consultas genera después del incumplimiento, y opera a favor del arrendatario. Dice el artículo 1990 del código civil:
«El arrendatario tiene derecho a la terminación del arrendamiento y aún a la rescisión del contrato, según los casos, si el mal estado o calidad de la cosa le impide hacer de ella el uso para que ha sido arrendada, sea que el arrendador conociese o no el mal estado o calidad de la cosa al tiempo del contrato; y aún en el caso de haber empezado a existir el vicio de la cosa después del contrato, pero sin culpa del arrendatario. Si el impedimento para el goce de la cosa es parcial, o si la cosa se destruye en parte, el juez o prefecto decidirá, según las circunstancias, si debe tener lugar la terminación del arrendamiento, o concederse una rebaja del precio o renta.»
Son dos reglas que conviene separar.
- Si el mal estado impide el uso. El arrendatario puede terminar el contrato, sin importar si el arrendador conocía o no el defecto, y aunque el vicio haya aparecido después de firmar, siempre que no sea por su culpa.
- Si el impedimento es parcial. No hay terminación automática. Será el juez quien decida, según las circunstancias, si procede terminar o si basta con rebajar el canon.
Esa segunda regla es la que suele olvidarse. Un defecto molesto pero que no impide usar el inmueble no da derecho a irse: da derecho, a lo sumo, a pedir una rebaja.
El caso de las humedades.
Es el supuesto concreto más frecuente y conviene tratarlo aparte, porque el arrendatario suele creer que cualquier humedad lo habilita para terminar el contrato.
Las humedades y filtraciones provienen por lo general de daños estructurales del inmueble, y su reparación corresponde al arrendador en virtud del artículo 1985 del Código Civil, como se detalla en reparaciones en el contrato de arrendamiento.
Si el arrendador no las repara, incumple, y ese incumplimiento habilita al arrendatario para terminar el contrato sin pagar penalidad alguna. Las penalidades las paga quien incumple, no quien sufre el incumplimiento.
Pero hay que probarlo, y son tres cosas. Que las humedades existen; que son relevantes, es decir, que comprometen las condiciones de seguridad y sanidad que exige el artículo 8 de la ley 820 de 2003; y que el arrendador fue informado y se negó a repararlas.
El segundo requisito es el difícil, porque es subjetivo. Una mancha de humedad en un rincón no compromete la sanidad del inmueble; una filtración que inunda una habitación o que genera hongos en toda una pared, sí.
De acuerdo con nuestro criterio, cuando el arrendatario padece una condición de salud que le impide tolerar la humedad o los hongos, esa circunstancia también debe acreditarse, porque desplaza el análisis de lo objetivo a lo particular y no puede presumirse.
¿Qué se debe hacer? Antes de terminar, documentar: fotografías fechadas, comunicación escrita al arrendador pidiendo la reparación, y si es posible un concepto técnico. Sin esos soportes, la terminación se verá como un incumplimiento del arrendatario y el arrendador podrá cobrarle los cánones faltantes y la cláusula penal.
La otra alternativa es no terminar sino repararlas por cuenta propia y descontar el costo del canon, hasta el 30% mensual, en los términos del artículo 27 de la ley 820 de 2003. Suele generar conflicto, porque el arrendador que no quiso reparar tampoco querrá pagar la reparación ajena.
De acuerdo con nuestro criterio, en estos casos el acuerdo de terminación por mutuo consentimiento es preferible al pleito. La prueba del incumplimiento es incierta para las dos partes y un juicio civil cuesta más que la diferencia en discusión.
Cuándo hay que preavisar la terminación.
No siempre. La obligación de avisar anticipadamente depende del régimen y de si el contrato tiene plazo definido.
El desahucio del Código Civil.
En el régimen general, el aviso solo es obligatorio cuando no se fijó plazo al contrato como lo señala el artículo 2009 del código civil:
«Si no se ha fijado tiempo para la duración del arriendo, o si el tiempo no es determinado por el servicio especial a que se destina la cosa arrendada o por la costumbre, ninguna de las dos partes podrá hacerlo cesar sino desahuciando a la otra, esto es, noticiándoselo anticipadamente. La anticipación se ajustará al período o medida del tiempo que regula los pagos. Si se arrienda a tanto por día, semana, mes, el desahucio será respectivamente de un día, de una semana, de un mes.»
La norma establece entonces una regla proporcional: el aviso se ajusta al periodo de pago. Si se paga por mes, el desahucio es de un mes.
Si el contrato sí tiene plazo definido, no hace falta desahucio en el régimen general, porque el arrendatario ya sabe desde el principio cuándo termina.
Conviene advertir que el último inciso de esa norma excluye de su aplicación el arrendamiento de casas, almacenes y demás edificios, y el de predios rústicos, que tienen reglas propias. El alcance de la figura se desarrolla en el desahucio en el contrato de arrendamiento.
Los preavisos de los regímenes especiales.
Aquí las reglas son muy distintas y bastante más exigentes.
| Régimen. | Preaviso. | Efecto de no darlo. |
|---|---|---|
| Vivienda urbana | Tres meses, escrito y por servicio postal autorizado | El contrato se renueva por un término igual |
| Local comercial, causales 2 y 3 del art. 518 | Seis meses, a cargo del arrendador | El contrato se entiende renovado |
| Régimen general sin plazo definido | Igual al periodo de pago | No puede hacerse cesar el contrato |
| Régimen general con plazo definido | No exigido, salvo pacto | Ninguno |
La consecuencia de no preavisar en los regímenes especiales no es una multa sino algo más gravoso: el contrato se prolonga.
Terminación por incumplimiento.
Es la causal más frecuente en la práctica y la única que permite terminar sin preaviso y sin indemnizar.
Quien incumple da a la otra parte el derecho de terminar el contrato con justa causa. Y quien termina por justa causa no paga nada: al contrario, puede cobrar lo que se le adeude y la pena que se haya pactado.
Las causales concretas de cada parte, la forma de notificar la terminación y lo que puede cobrarse se desarrollan en incumplimiento del contrato de arrendamiento.
Cuando una parte termina unilateralmente sin justa causa está, en rigor, incumpliendo, y por eso la ley le impone una indemnización o el contrato una cláusula penal. Los montos están en indemnizaciones en el contrato de arrendamiento.
Causales para pedir un inmueble arrendado.
Es la pregunta desde el lado del propietario y conviene ordenarla, porque las causales dependen del régimen.
En cualquier arrendamiento. Cuando el arrendatario incumplió, cuando expiró el plazo sin que opere prórroga o renovación, o cuando se acordó la terminación de mutuo acuerdo.
En vivienda urbana. Además, durante las prórrogas con preaviso e indemnización de tres meses, y al vencimiento invocando que necesita el inmueble para su propia habitación, que debe demolerlo o repararlo, que debe entregarlo por una compraventa, o su plena voluntad si el contrato lleva cuatro años.
En local comercial. Antes de los dos años de ocupación, al vencimiento del plazo. Después de los dos años, solo por incumplimiento del arrendatario, porque lo necesita para sí o para una empresa sustancialmente distinta, o porque debe reconstruirlo o demolerlo.
Cada régimen tiene su propio artículo: terminación del contrato de arrendamiento de vivienda urbana y terminación de contrato de arrendamiento de local comercial.
Terminar el contrato no autoriza a desalojar.
Conviene cerrar con la advertencia que evita la mayoría de los problemas graves.
Terminar el contrato es un acto entre las partes; recuperar el inmueble por la fuerza no lo es. Si el arrendatario no entrega voluntariamente, el arrendador debe acudir al juez.
Cambiar las cerraduras, cortar los servicios o sacar las pertenencias del inquilino no acelera nada y expone al arrendador a una acción de tutela y a responsabilidad penal. La vía es el proceso de restitución del inmueble.
Preguntas frecuentes.
A continuación respondemos las preguntas frecuentes de nuestros lectores.
¿Cuáles son las causales para terminar un contrato de arrendamiento?
Las generales del artículo 2008 del Código Civil son la destrucción total de la cosa, la expiración del plazo, la extinción del derecho del arrendador y la sentencia judicial. A ellas se suman el mutuo acuerdo, el incumplimiento de cualquiera de las partes y las causales que se hayan pactado en el contrato.
¿Puedo terminar el contrato porque el inmueble tiene humedades?
Sí, si las humedades impiden usar el inmueble para lo que se arrendó y el arrendador se negó a repararlas después de ser informado. Debe probar las tres cosas. Si el defecto solo dificulta parcialmente el uso, el artículo 1990 del Código Civil deja al juez decidir si procede la terminación o solo una rebaja del canon.
¿Debo pagar penalidad si me voy por el mal estado del inmueble?
No, si logra acreditar que el arrendador incumplió. Las penalidades las paga quien incumple. Pero si no consigue probarlo, el arrendador podrá cobrarle los cánones faltantes y la cláusula penal, de modo que conviene documentar todo antes de irse.
¿Hay que avisar antes de terminar el contrato?
Depende. En el régimen general solo cuando el contrato no tiene plazo definido, y el aviso se ajusta al periodo de pago. En vivienda urbana el preaviso es de tres meses y en local comercial de seis para dos de las causales del artículo 518.
¿Qué pasa si no doy el preaviso?
En los regímenes especiales el contrato se entiende renovado o prorrogado por un término igual. No es una multa: es la prolongación del contrato que se quería terminar.
¿Puedo terminar el contrato si el arrendatario incumplió?
Sí, con justa causa, sin preaviso de tres meses y sin pagar indemnización. Además puede cobrar los cánones adeudados, sus intereses y la cláusula penal si se pactó.
¿Terminado el contrato puedo sacar al inquilino?
No por su cuenta. La terminación no autoriza el desalojo. Si el arrendatario no entrega voluntariamente, hay que iniciar un proceso de restitución y solo con orden judicial procede el lanzamiento.
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Mi contrato de arrendamiento termina el 7 de febrero con una empresa inmobiliaria en Medellín, pero esta me hizo un contrato nuevo en otro apartamento hoy, sin explicarme o darme una copia, ya que estaría arrendando 2 apts a la vez y me haría perder mucho dinero. ¿Podría cancelarlo mañana?
Si usted no ha firmado el contrato, aún no existe; si lo firmó, ha quedado sujeto al nuevo contrato y habría que mirar si se incluyó alguna cláusula en la que se terminaba el primer contrato debido a la firma del segundo, que sería lo lógico, porque si no, no se entiende cómo un arrendatario acepta firmar dos contratos.
Hola, soy arrendador y requiero el inmueble para reparaciones. Quiero terminar el contrato con previo aviso. ¿Qué reparaciones debo hacer?
En general el arrendatario debe hacer reparaciones como pintura, resanes en las paredes y cosas así pero al hacer entrega del inmueble, ya que debe entregarlo en las mismas condiciones en que lo recibió. Las demás reparaciones le corresponde al arrendador, las que considere necesarias.
Buenas tardes, si el contrato de arrendamiento no tiene cláusula de multa, ¿la pueden cobrar de igual forma?
Si en el contrato no se incluyó ninguna multa no se puede cobrar por cuanto no hay una base contractual para ello. Se podría cobrar en un proceso civil demostrando y tasando el perjuicio, lo que no es sencillo.
Buenas tardes:
Pido su ayuda frente a la siguiente situación. Cuento, como arrendataria, con un contrato comercial desde hace dos años, en el que se indica el valor del canon y cómo se realizarán los aumentos anuales. Sin embargo, este año el arrendador me quiere subir el 35% el valor del arriendo, triplicando lo indicado en el documento. Al negarme e intentar llegar a un acuerdo, el arrendador me indica que ya no quiere arrendarme más el local a menos que le pague el valor que ahora me indica. ¿Qué puedo hacer? El contrato finaliza en marzo y he construido un nombre en esa ubicación, así que conseguir un nuevo local y hacer todas las modificaciones que ya he realizado en este me generaría un costo altísimo.
El arrendatario no está obligado a cumplir lo que no está pactado en el contrato, de modo que ese incremento que usted comenta, no le puede ser impuesto por el arrendador. Además, usted ya tiene el derecho a que se le renueve el contrato de arrendamiento en los términos del artículo 518 del código de comercio.
Si no es posible llegar a un acuerdo, el arrendatario puede no entregar el el local comercial y esperar que el arrendador le inicie un proceso de restitución de inmueble arrendado, y en ese proceso el arrendatario puede hacer valer el contrato firmado, el cual, según comenta, ha sido incumplido por el arrendador, no por el arrendatario.
En todo caso, la recomendación es asesorarse con un abogado experto en estos temas evitar un mal pleito.
Saludos
El arrendador está supeditando la renovación del contrato a que acepte realizar un cambio de piso, que no se necesita, y dejó el material ocupando un cuarto, mientras yo esté en el apartamento. No me propone ninguna compensación por aguantar las obras. ¿Puedo dar por terminado el contrato sin pagar indemnización?
Si el arrendador supedita la renovación a que el arrendatario acepte tal condición, si el arrendatario no la acepta se supone que el contrato de arrendamiento termina, no por parte del arrendatario sino por parte del arrendador.
Ahora, si el arrendatario ya aceptó el ingreso del material no podría alegar incumplimiento del arrendador para terminar el contrato, precisamente por haber acetado el ingreso del material, y la discusión respecto a si tiene derecho o no a una compensación se debió haber dado antes de aceptar el ingresado el material, por lo que en nuestro criterio no hay una base sólida para terminar el contrato de arrendamiento, por la aceptación previa del ingreso del material y ocupación de uno de los cuartos.
Saludos
Buenas tardes,
El apartamento arrendado presentó, desde el segundo mes de firmado el contrato, hongos y humedad. Se reportó la situación al arrendador y, a la fecha, no ha realizado ningún arreglo. En diciembre, por correo, notifiqué la terminación del contrato porque necesitaba el inmueble desocupado para arreglarlo, poniendo como mínimo dos meses para irnos. En enero, se le notificó que me iría en febrero, pero a unos días de mudarme, envió otro correo notificando que la terminación del contrato es hasta abril, lo que supone que viva dos meses más bajo las condiciones insalubres de su inmueble. Por todo lo anterior, se solicitó la terminación unilateral del contrato de arrendamiento por incumplimiento del arrendador, quien, además, actuó de mala fe y ahora quiere cobrar indemnización y no recibe el apartamento. ¿Qué puedo hacer?
Es una situación que, si no se resuelve amigablemente entre arrendador y arrendatario, debe resolverse en un juicio, en donde el arrendatario debe probar el incumplimiento del arrendador y, por 2 meses, seguramente no se justifique.
Deseo terminar el contrato de arrendamiento por incumplimiento de los arrendatarios con respecto al canon de arrendamiento de un mes y el no pago de servicios públicos. El contrato lo hice por seis meses, pero deseo que me entreguen el inmueble antes de que me deban más meses. ¿Qué puedo hacer? El contrato tiene una cláusula de incumplimiento pactada por un mes. Solo quiero que se vayan y me entreguen el inmueble, así no paguen este mes. Gracias.
Cuando el arrendatario incumple con el pago del arrendamiento y/o los servicios públicos, está incurriendo en incumplimiento, por lo que el arrendador puede exigir la terminación inmediata del contrato y la entrega del inmueble. Si el arrendatario se niega, puede iniciar un proceso de restitución del inmueble.
Buenas tardes. Realicé un contrato de arrendamiento por seis meses, y la inmobiliaria me comunica que ellos lo renovaron automáticamente por no haber dado aviso. Sin embargo, lo hicieron por un año, cuando la ley establece que debe ser por el mismo tiempo acordado inicialmente, que fueron seis meses. Bajo estas condiciones, nosotros no aceptamos y no nos comunicaron ese cambio en el contrato.
Ante esta situación, queremos cancelar el contrato, pero falta un mes para que se venza el contrato actual y nos dicen que, para poder hacerlo, debemos pagar una multa de tres meses. Sin embargo, dada la acción que ellos tomaron, ¿podemos solicitar la cancelación del contrato sin multa?
Sin conocer el contrato, sería irresponsable dar una opinión.
Buenas tardes. ¿Qué figura o cláusula debe incluirse en el contrato de arrendamiento que me proteja como arrendador ante un incumplimiento de pagos por parte del arrendatario? ¿Cómo puedo involucrar la figura del desahucio, si aplica?
Contraté un abogado.
Hola, quisiera saber si puedo solicitar la disolución de un contrato de arrendamiento sin tener que pagar multa, debido a que llevamos un mes en el inmueble y ningún operador nos puede prestar el servicio de televisión e Internet, ya que o no tienen cobertura o no hay puntos de conexión disponibles. Este servicio es necesario para mi trabajo, ya que también realizo trabajos desde casa, lo que me ha perjudicado grandemente. La respuesta que me da la inmobiliaria es que debí preguntarles primero si había acceso a este servicio.
Gracias.
Si es requisito del contrato estar dentro de la zona de cobertura del operador de telefonía, lo que comentas es causal de terminación; si no está como requisito del contrato, no.
Bella tarde,
¿Me pueden ayudar con lo siguiente? Hoy firmamos un contrato de alquiler con la aseguradora Sura. Se firmó en línea, no hay huella ni entrega del inmueble.
¿Tendría que pagar alguna cláusula?
Mil gracias.
Si el contrato se firmó, se debe cumplir, y si no se incumple, se deberá pagar la penalidad que se haya acordado en el contrato de arrendamiento, incluso si no hay entrega del inmueble aún.