Terminación del contrato de arrendamiento

El contrato de arrendamiento, así como se firma se puede terminar, tanto de común acuerdo entre las partes, o unilateralmente por el arrendador o por el arrendatario.

Causas para terminar el contrato de arrendamiento.

terminar-contrato-arrendamiento

El artículo 2008 del código civil colombiano contempla unas causales generales para terminar el contrato de arrendamiento, que son:

  1. Por la destrucción total de la cosa arrendada.
  2. Por la expiración del tiempo estipulado para la duración del arriendo.
  3. Por la extinción del derecho del arrendador, según las reglas que más adelante se expresarán.
  4. Por sentencia de juez o de prefecto en los casos que la ley ha previsto.

Pero existen otras causas contractuales que las partes pueden incluir en el contrato de arrendamiento.

La principal de ellas es el incumplimiento de las partes, como no pagar el canon de arrendamiento, o incumplir otras obligaciones legales y contractuales.

Contrato de arrendamiento

Terminación del contrato por mal estado del inmueble o cosa arrendada.

El artículo 1990 del código civil contempla como causal para que el arrendatario termine el contrato de arrendamiento, por el mal estado de la cosa arrendada:

«El arrendatario tiene derecho a la terminación del arrendamiento y aún a la rescisión del contrato, según los casos, si el mal estado o calidad de la cosa le impide hacer de ella el uso para que ha sido arrendada, sea que el arrendador conociese o no el mal estado o calidad de la cosa al tiempo del contrato; y aún en el caso de haber empezado a existir el vicio de la cosa después del contrato, pero sin culpa del arrendatario.

Si el impedimento para el goce de la cosa es parcial, o si la cosa se destruye en parte, el juez o prefecto decidirá, según las circunstancias, si debe tener lugar la terminación del arrendamiento, o concederse una rebaja del precio o renta.»

Es natural que, si el mal estado impide disfrutar normalmente el inmueble arrendado, el arrendatario tiene derecho a terminar un contrato inconveniente sin más consideraciones, pues el mal estado del inmueble es causa suficiente para la terminación del contrato.

Notificación de la terminación del contrato de arrendamiento.

En algunos casos la notificación de la terminación del contrato de arrendamiento es necesaria por obligación que impone el código civil.

La notificación de la terminación es obligatoria en los casos en que la duración del contrato no es definida en los términos del artículo 2009 del código civil:

«Si no se ha fijado tiempo para la duración del arriendo, o si el tiempo no es determinado por el servicio especial a que se destina la cosa arrendada o por la costumbre, ninguna de las dos partes podrá hacerlo cesar sino desahuciando a la otra, esto es, noticiándoselo anticipadamente.

La anticipación se ajustará al período o medida del tiempo que regula los pagos. Si se arrienda a tanto por día, semana, mes, el desahucio será respectivamente de un día, de una semana, de un mes.

El desahucio empezará a correr al mismo tiempo que el próximo período.

Lo dispuesto en este artículo no se extiende al arrendamiento de inmuebles de que se trata en los capítulos V y VI de este título.»

Los capítulos V y VI hacen referencia al arrendamiento de casas, almacenes, edificios y predios rústicos (fincas).

En los demás casos la notificación de la terminación del contrato de arrendamiento no es obligatoria, a no ser que se haya acordado como obligatoria en el respectivo contrato.

Terminación del contrato de arrendamiento de vivienda.

La terminación del contrato de vivienda urbana tiene regulación especial en la ley 820 de 2003, tema que se aborda en detalle en el siguiente artículo:

Terminación del contrato de arrendamiento de vivienda urbana

Terminación del contrato de arrendamiento de establecimiento de comercio.

La terminación del contrato de arrendamiento de locales comerciales tiene una regulación particular en el código de comercio que abordamos en el siguiente artículo.

Terminación del contrato de arrendamiento de local comercial

La regulación especial consiste básicamente en el tema de la renovación, que en determinadas condiciones resulta obligatoria para el arrendatario lo que impide o dificulta su terminación.

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21 Opiniones
  1. Oswaldo R Dice:

    Hola Buenos Días. Quisiera Saber si el robo es causal de terminación del contrato de arrendamiento. Vivo en un apartamento ubicado en la ciudad de Cali, el edificio es de tres pisos, dos apartamentos por piso. Me cometieron un robo, y el o los ladrones tenían llaves de la puerta de la entrada al edificio y de la puerta del apartamento, el edificio no tiene vigilancia, no tiene administración y la inmobiliaria no responde. Ademas, me informaron que si quiero terminar el contrato debo cancelar los arriendos hasta que se venza el contrato, este se vence el 31 Octubre de 2019.

    Responder
  2. Gloria Dice:

    Soy la propietaria de una bodega y al recibirla se hizo una cesión de contrato de arrendamiento con una persona natural que tiene funcionando allí una Iglesia cristiana.
    El contrato se hizo en Noviembre de 2014 pero el inquilino esta desde el 2010.
    1. Por estar allí hace tanto tiempo el canon de arrendamiento esta muy bajo con respecto al bien a pesar de los incrementos hechos por ley (ipc).
    2. Las reparaciones que he hecho como propietaria son las urgentes por daños.
    3. El inquilino esta aduciendo que me entrega en 15 dias sin previo aviso y sin pago de indemnización porque hay deterioro en el inmueble y segun el le queda dificil pagar el arriendo.
    4. El inquilino dice pero no ha presentado pruebas de daños a equipos por goteras.

    Que debo hacer en este caso?

    Responder
  3. alejandra Dice:

    Como puedo justificar ante la inmobiliaria que deseo terminar unilateral mente el contrato de arriendo (soy arrendadora) ya que necesito el inmueble para mudarme. de acuerdo al articulo 22 de la ley 820 de 2003 en el numeral 8 refiere que se debe garantizar una caucion para el arrendatario por 6 meses para garantizar que el arrendatario efectivamente se traslado al inmueble. pero la inmobiliaria me dice que igual debo pagarle los 3 cánones de arriendo

    Responder
  4. Candido Dice:

    Urgente. Como puedo terminar anticipadamente un contrato de arrendamiento de un Hotel, llevo seis meses y lo que produce el establecimiento de comercio no alcanza para cubrir el canon de arrendamiento. Me ha tocado acudir a créditos para cumplir con el arriendo.

    Responder
    • Diana Dice:

      Buenos días quisiera saber mis derechos como inquilino. Mi contrato se renovó sin ningún aviso el propietario quiere su casa para vivir y quiere que le desocupe de inmediato estoy buscando casa pero no encuentro. Q debo hacer. Gracias. He sido cumplida en mis pagos.

      Responder
    • Ricardini H N Dice:

      Hola , no puede de manera unilateral terminar contrato de arrendamiento de establecimiento de comercio, debe hacerlo con seis meses de anticipación a través de correo certificado, si no, debe llegar a un acuerdo bilateral por el tiempo faltante, recomiendo dialogar con el arrendador y conciliar.

      Responder
  5. tata Dice:

    Buenas noches, deseo terminar el contrato de arrendamiento porque la empresa no funciono, pero me di cuenta en el contrato que tenia que hacerlo con 6 meses de anticipación y lo pase con dos meses y medio, la indemnización dice que tengo que pagar 3 meses de arriendo? que puedo hacer?

    Responder
  6. Diana Dice:

    Buenos días quisiera saber mis derechos como inquilino. Mi contrato se renovó sin ningún aviso el propietario quiere su casa para vivir y quiere que le desocupe de inmediato estoy buscando casa pero no encuentro. Q debo hacer. Gracias. He sido cumplida en mis pagos.

    Responder
    • Ricardini H N Dice:

      favor leer ley 820 de 2003 alli encuentra los derechos requeridos, igual el arrendador le debe avisar con tres meses de anticipación, antes de vencer el contrato de arrendamiento si es de vivienda y le debe notificar a través de correo certificado que no se renueva el contrato. pueden llegar a un acuerdo en tiempo y/ o dinero por los tres meses, si no lo hace el arrendador de la manera establecida por la ley. el contrato se renueva por el periodo antes establecido.

      Responder
  7. Suribe Dice:

    Buenas tardes, Tome en arriendo una finca desde el 15 de Julio de 2019. Contrato por 1 año. La finca tiene una infestacion de murcielagos la cual se le informo a la agencia inmobiliria. Se compro en conjunto un repelente contra murcielagos pero no funciono. Ya los murcielagos estan pasando del baño principal a la habitacion principal. Defecan en las esquinas de la habitacion. No toleramos mas esta situacion y aun nuestro contrato termina en Julio. Que podemos hacer para salir del contrato sin pagar indemnizacion al arrendaor? Hay alguna ley o algo con base a salubridad para poder anular el contrato e irnos ya? Gracias.

    Responder
    • Ricardini H N Dice:

      Hola debes leer ley 820 de 2003. le debe enviar a traves de correo certificado a la innmobiliaria la razon por la cual ud considera que debe dar por terminado el contrato, si no le solucionan el problema. la norma en la ley recomendada le da la razon legar por la cual ud puede dar por terminado el contrato de manera unilateral con justa causa.

      Responder
  8. sammi Dice:

    que pasa si el aviso de que no quiero seguir con el arriendo de un local lo hago a los dos meses de antelacion y no los 3 meses?

    Responder
  9. TEFY Dice:

    Que pasa si la inmobiliaria con la cual tengo contrato de mandato, no me paga el arriendo pasada la fecha limite que se tiene estipulada? y no tras quejarme varias veces y colocar quejas y reclamos siguen sin darme respuesta?.

    Responder
  10. CHIKITA-JVCMA Dice:

    Buenas tardes señores Gerencie.
    Tengo en arriendo un inmueble para razòn comercial. A causa del COVID19 la pequeña empresa està en quiebra no he podido pagar arriendos. Y estoy segura que ya no puedo con la solvencia econòmica para cubrir estos pagos y lo que està pasando es que se me està incrementando una deuda que no voy a poder pagar asi lo negociè. El contrato està por 5 años, llevo dos años con el arriendo. Quiero tomar la desiciòn de cancelar el contrato. Lo puedo hacer? En dado caso que sì lo pueda hacer y teniendo en cuenta que la crisis econòmica està muy dura. Estoy obligada a pagar la clausula de multa que està por 5 millones?
    Les agradezco inmensamente su respuesta. Feliz noche

    Responder
  11. CHIKITA-JVCMA Dice:

    Buenas tardes señores Gerencie.
    Tengo en arriendo un inmueble para razòn comercial. A causa del COVID19 la pequeña empresa està en quiebra no he podido pagar arriendos. Y estoy segura que ya no puedo con la solvencia econòmica para cubrir estos pagos y lo que està pasando es que se me està incrementando una deuda que no voy a poder pagar asi lo negociè. El contrato està por 5 años, llevo dos años con el arriendo. Quiero tomar la desiciòn de cancelar el contrato. Lo puedo hacer? En dado caso que sì lo pueda hacer y teniendo en cuenta que la crisis econòmica està muy dura. Estoy obligada a pagar la clausula de multa que està por 5 millones?
    Les agradezco inmensamente su respuesta. Feliz noche

    Responder
  12. Giova Dice:

    Buenos días

    Por favor me indican, como puedo sacar un inmueble en consignación a una inmobiliaria que no cumple con los pagos a pesar de que los inquilinos están al día?
    En que ley me puedo apalancar?

    Muchas gracias

    Responder
  13. NATALIA ORTEGA Dice:

    Buena tarde, quiero saber si alguien tiene conocimeinto si con le nuevo decreto 579 de 2020 para arriendos durante la pandemia, no es claro en saber si podria finalizar un conrato de arriendo de vivienda aun sin terminarse el plazo y sin pagar penalidad.

    Muchas gracias

    Responder
  14. JOSE GUILLERMO LEON PENAGOS Dice:

    CASO EN QUE HASTA FEBRERO DE 2020 SE ARRENDO LOCAL PARA ARCHIVO GENERAL DEL DEPARTAMENTO DE XX, Y SE ESTABA ELABORANDO UN NUEVO CONTRATO, PERO CON LA PANDEMIA DEL COVID-19, YA ESTÁN SOLICITANDO RETIRAR EL ARCHIVO DEL INMUEBLE, PERO NO HAN PAGADO FEBRERO Y MUCHO MENOS LO QUE HA CORRIDO DE LOS MESES DE MARZO A MAYO 15 DE 2020, NI SE HA TENIDO EN CUENTA QUE SE REALIZO UNA INVERSION PARA RECIBIR DICHO ARCHIVO ENTRE OTROS LAS ESTIBAS DE MADERA Y LA LIMPIEZA Y CUIDADO DE CADA CAJA RECIBIDA, QUE ACCION PODEMOS INSTAURAR PARA CONTINUIDAD, TODA VEZ QUE EL TRASLADO LE OCASIONA AL DEPARTAMENTO DETRIMENTO PATRIMONIAL. GRACIAS

    Responder
  15. Estefany Mendoza Dice:

    Tengo que entregar el inmueble donde vivo porque ya no tengo como seguir pagando el alquiler y mucho menos tengo como pagar la multa por terminación pero la inmobiliaria me dice que me van a aplicar la multa pero no tengo como pagar y los codeudores tampoco.

    Responder
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