Qué hacer cuando el arrendador no recibe el arriendo

Cuando el arrendador se niega a recibir el canon, el arrendatario queda en riesgo de que se le impute una mora que no es suya. Para eso existe el pago por consignación del artículo 10 de la ley 820 de 2003, que le permite cumplir sin depender de la voluntad del arrendador, pero con plazos muy cortos y con un aviso posterior que también hay que cumplir. ¿Cómo se hace y en qué término?

Por qué el arrendador se niega a recibir.

Conviene entender el motivo, porque de él depende la urgencia con que hay que actuar.

La razón más frecuente es provocar la mora. Si el arrendatario no paga dentro del plazo, incumple, y el incumplimiento le da al arrendador una causal para terminar el contrato sin indemnizar y para iniciar la restitución del inmueble.

Hay motivos menos hostiles: que el arrendador esté fuera del país, que haya fallecido, que exista disputa entre varios propietarios o que la inmobiliaria haya perdido la administración del inmueble. Pero el efecto sobre el arrendatario es el mismo.

Y probar que la mora no fue culpa suya, sino de quien se negó a recibir, es muy difícil sin el respaldo de una consignación oportuna.

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El pago por consignación en vivienda urbana.

El artículo 10 de la ley 820 de 2003 previó exactamente esta situación y le dio una salida al arrendatario, pero condicionada al cumplimiento estricto de un procedimiento.

Los cinco pasos.

El arrendatario debe seguir los siguientes pasos cuando el arrendador no le quiere recibir el pago del arriendo.

1. Consignar el canon a favor del arrendador en las entidades autorizadas por el Gobierno Nacional, del lugar donde está el inmueble.
2. Hacerlo dentro de los cinco días hábiles siguientes al vencimiento del plazo pactado en el contrato.
3. Dejar constancia en el título de la causa de la consignación, el nombre del arrendatario, la dirección del inmueble y el nombre y dirección del arrendador.
4. Avisar al arrendador de la consignación por servicio postal autorizado, adjuntando el duplicado del título, dentro de los cinco días siguientes.
5. Conservar la copia de la comunicación y del título, cotejada y sellada por la empresa de servicio postal.

Los dos plazos son independientes y ambos deben cumplirse. Cinco días hábiles para consignar y cinco días para avisar. Fallar en cualquiera de los dos deja al arrendatario en mora.

«El incumplimiento de lo aquí previsto hará incurrir al arrendatario en mora en el pago del canon de arrendamiento.»

Ese inciso del artículo 10 es tajante. No basta con tener el dinero, ni con haberlo ofrecido, ni con haberlo guardado: si el procedimiento no se sigue, hay mora.

Cuándo consignar, en la práctica.

Aquí conviene apartarse de lo que la norma permite y hacer lo que conviene.

Los cinco días hábiles corren desde el vencimiento del plazo contractual. Si el contrato da hasta el día 5, el plazo para consignar va del 6 en adelante.

Pero durante esos cinco días ya hay mora. El plazo del artículo 10 sirve para purgarla, no para evitarla, y un arrendador que se negó a recibir precisamente para provocarla puede intentar aprovechar esa ventana.

De acuerdo con nuestro criterio, la consignación debe hacerse el mismo día en que el arrendador se niega a recibir el pago, dentro del plazo contractual y no del legal. Si el contrato vence el día 5 y ese día el arrendador rechaza el pago, se consigna el 5.

Y si el arrendatario anticipa problemas con su arrendador, lo prudente es pagar antes del vencimiento y no el último día.

Las consignaciones siguientes.

Una vez iniciado el mecanismo, el arrendatario puede seguir consignando o volver a pagar directamente al arrendador, a su elección, siempre dentro del plazo pactado.

De acuerdo con nuestro criterio, mientras el conflicto persista conviene mantener la consignación, porque es la única forma de tener prueba incontrovertible de cada pago.

Qué hacer en locales comerciales.

El Código de Comercio no regula esta situación, de modo que no existe un procedimiento equivalente al del artículo 10.

El arrendatario comercial tiene tres alternativas.

• Aplicar por analogía el procedimiento de vivienda. Consignar y avisar por servicio postal, dejando la misma constancia.
• Consignar en la cuenta bancaria del arrendador. Si la conoce, el comprobante prueba el pago y su fecha, que es lo esencial.
• Acudir al pago por consignación judicial. Según las reglas del Código General del Proceso, lo que implica demandar al acreedor para que el juez autorice el pago.

De acuerdo con nuestro criterio, la segunda alternativa es la más práctica y la primera la más segura. La tercera solo se justifica cuando el conflicto ya está judicializado o cuando el arrendador no tiene cuenta conocida.

Conviene además revisar el contrato: si designó un lugar o un medio de pago, cumplir con él es lo que acredita el pago oportuno, como se explica en contrato de arrendamiento de locales comerciales.

La prueba del pago es lo que decide.

Todo lo anterior tiene un solo propósito, y conviene enunciarlo con claridad porque explica por qué los detalles importan tanto.

Quien no puede probar que pagó, no pagó. El arrendador puede desconocer un pago y alegar que nunca lo recibió, y su sola afirmación basta para iniciar un proceso de restitución.

Y en ese proceso el arrendatario no será oído mientras no consigne a órdenes del juzgado lo que se le acusa adeudar, de modo que podría terminar pagando dos veces. La regla está en restitución de inmueble arrendado.

Cómo conservar la prueba.

Dos reglas simples que evitan la mayoría de los problemas.

Si paga en efectivo, exija recibo. El arrendador está obligado a expedirlo. El artículo 11 de la ley 820 de 2003 exige comprobante escrito con la fecha, la cuantía y el periodo al que corresponde el pago, y si se niega, el arrendatario puede pedir la intervención de la alcaldía.

Si paga por transferencia o consignación, conserve el comprobante. Y escriba el concepto: «canon de arrendamiento» y el mes. Una transferencia sin concepto prueba que hubo un pago, no por qué se hizo.

El recibo no requiere formato especial. Cualquier documento firmado por quien recibe, que identifique el monto, la fecha y el concepto, sirve como prueba.

No confundir con el arrendador que no recibe el inmueble.

Son dos situaciones distintas y con soluciones distintas, aunque suenen parecidas.

La segunda ocurre al final del contrato, cuando el arrendatario quiere entregar y el arrendador se niega a recibir. Allí la salida es la entrega provisional ante la autoridad competente, y se desarrolla en qué hacer cuando el arrendador no recibe el inmueble.

A continuación respondemos las preguntas frecuentes de nuestros lectores.

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