Pago del arriendo por consignación

Cuando el arrendador se niega a recibir el pago del arriendo, el arrendatario de vivienda urbana no queda atrapado: el artículo 10 de la ley 820 de 2003 le permite consignar el canon en una entidad autorizada, por lo general el Banco Agrario, y con ello cumplir su obligación sin necesidad de juez. ¿Cómo se hace la consignación y qué pasos no pueden saltarse?

Para qué sirve el pago por consignación.

La negativa a recibir el pago no es un gesto inocente: un arrendador que quiere recuperar el inmueble puede negarse a recibir el canon para luego alegar mora del arrendatario y pedir la terminación del contrato.

El pago por consignación neutraliza esa estrategia: consignado el canon conforme al procedimiento legal, la obligación se entiende cumplida, el arrendatario no cae en incumplimiento y conserva intacto su contrato de arrendamiento de vivienda urbana.

El mecanismo también resuelve los casos en que no hay a quién pagar válidamente, como cuando fallece el arrendador y los herederos no han designado quién recauda.

Procedimiento para pagar el arriendo por consignación.

El artículo 10 de la ley 820 de 2003 fija un procedimiento que debe seguirse al pie de la letra, porque el pago mal consignado no libera al arrendatario:

• Consignación del pago. El arrendatario consigna el monto del canon en una entidad autorizada por el Gobierno Nacional, dentro de los 5 días hábiles siguientes al vencimiento del plazo pactado para pagar.
• La consignación se hace a favor del arrendador o de su representante legal; la entidad conserva el título original y deja el monto a disposición del arrendador.
• Documentación. La entidad emite dos duplicados del título: uno para el arrendador y otro para el arrendatario, con la causa de la consignación y los nombres y direcciones de ambas partes.
• Notificación. El arrendatario debe notificar la consignación al arrendador dentro de los 5 días siguientes, enviándole el duplicado del título por medio de una empresa de servicio postal autorizada.
• Retiro del pago. El arrendador o su representante pueden retirar el monto consignado presentando el título y su identificación, sin que el retiro afecte la validez del pago ya hecho.
• Consignaciones futuras. Los cánones siguientes pueden pagarse por consignación o directamente al arrendador, a elección del arrendatario.

Si el arrendatario no sigue este procedimiento, el pago no se entiende realizado y se configura el incumplimiento: de nada sirve consignar si no se notifica en debida forma.

La notificación debe hacerse por correo certificado.

Una vez realizada la consignación, la notificación al arrendador debe enviarse a través de una empresa de servicio postal autorizada, como las empresas de mensajería certificada que operan en el país.

La norma exige expresamente que la copia simple de la comunicación y del duplicado del título sea cotejada y sellada por la empresa postal, de modo que este requisito es indispensable: un envío estándar sin certificación, o un simple mensaje de WhatsApp, no satisface la exigencia legal.

Ese sello es la prueba del arrendatario de que notificó en tiempo, y conviene conservarlo junto con el título mientras dure el contrato.

Plazo para la consignación.

El plazo de los 5 días hábiles siguientes al vencimiento del plazo pactado aplica para la consignación que se hace ante la negativa del arrendador a recibir.

Ese margen adicional es válido para la primera consignación. Las siguientes deben hacerse dentro del plazo acordado en el contrato para el pago del canon, y el cómputo de los días hábiles puede verificarse con la calculadora de días hábiles del sitio.

Después de la primera consignación, el arrendatario puede optar por seguir consignando o volver a pagar directamente al arrendador, si este acepta recibir.

No se requiere autorización judicial.

El pago por consignación de la ley 820 de 2003 no requiere demanda ni autorización de un juez: es un trámite directamente ante la entidad autorizada.

De hecho, si el arrendatario de vivienda urbana acudiera al proceso judicial de pago por consignación previsto en el Código General del Proceso, el juez rechazaría la pretensión, porque para la vivienda urbana el mecanismo es el especial del artículo 10 de la ley 820.

La vía judicial queda reservada para los arrendamientos distintos de la vivienda urbana, como se explica enseguida.

La consignación en locales comerciales y otros inmuebles.

El procedimiento especial de la ley 820 aplica únicamente al arrendamiento de vivienda urbana. Si el arrendador de un local comercial u otro inmueble se niega a recibir el pago, el arrendatario debe acudir al pago por consignación general, por la vía judicial prevista en el Código General del Proceso y las normas civiles, como se detalla en el artículo sobre el contrato de arrendamiento de locales comerciales.

De acuerdo con nuestro criterio, esa diferencia hace aún más valioso documentar el intento de pago en los arriendos comerciales: la carta ofreciendo el pago y la constancia de la negativa serán la base del trámite judicial.

A continuación, damos respuesta a las preguntas frecuentes realizadas por nuestros lectores.