Acciones posesorias

Las acciones posesorias son los procesos con los que se conserva o se recupera la posesión de un bien raíz, y están definidas en el artículo 972 del código civil. ¿Quién puede ejercerlas, en qué plazo, contra quién proceden y en qué se diferencian de la acción reivindicatoria?

Qué son las acciones posesorias.

Son las acciones que protegen la posesión como hecho, con independencia de quién sea el dueño del bien.

Las define el artículo 972 del código civil:

«Las acciones posesorias tienen por objeto conservar o recuperar la posesión de bienes raíces, o de derechos reales constituidos en ellos.»

De esa definición se desprenden dos finalidades distintas: conservar la posesión cuando alguien la perturba sin llegar a quitarla, y recuperarla cuando ya se perdió.

Solo proceden respecto de bienes raíces y de los derechos reales constituidos sobre ellos, de modo que no sirven para muebles. Y el artículo 973 agrega que tampoco hay acción posesoria sobre las cosas que no pueden ganarse por prescripción, como las servidumbres inaparentes o discontinuas.

Un ejemplo típico: en un barrio de invasión alguien ocupa un terreno y construye; luego debe ausentarse por un tiempo y al regresar encuentra la casa ocupada por otro. Esa es la situación que la acción posesoria resuelve.

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Quién puede ejercer la acción posesoria.

El legitimado es el poseedor, en las condiciones del artículo 974 del código civil:

«No podrá instaurar una acción posesoria sino el que ha estado en posesión tranquila y no interrumpida un año completo.»

Son entonces dos requisitos que deben probarse:

1. Que la posesión haya sido tranquila, es decir, pacífica y sin controversia.
2. Que haya durado, cuando menos, un año completo e ininterrumpido.

El artículo 975 extiende la legitimación a los herederos, que tienen y están sujetos a las mismas acciones posesorias que tendría su causante.

Y el artículo 980 agrega una regla probatoria importante: la posesión de los derechos inscritos se prueba por la inscripción, y mientras esta subsista y haya durado un año completo, no se admite prueba en contrario para impugnarla.

En qué plazo se debe ejercer.

La acción posesoria caduca muy rápido, y ese es el error que más veces la hace fracasar. Dispone el artículo 976 del código civil:

«Las acciones que tienen por objeto conservar la posesión, prescriben al cabo de un año completo, contado desde el acto de molestia o embarazo inferido a ella. Las que tienen por objeto recuperarla expiran al cabo de un año completo, contado desde que el poseedor anterior la ha perdido. Si la nueva posesión ha sido violenta o clandestina, se contará este año desde el último acto de violencia, o desde que haya cesado la clandestinidad.»

El plazo es de un año y coincide con el que se exige para poder ejercerla, lo que produce un efecto que conviene entender: si el poseedor deja pasar más de un año, pierde su acción y, al mismo tiempo, el nuevo ocupante completa el año que necesita para tener la suya.

Por eso, cuando alguien invade el predio o perturba la posesión, la reacción no puede esperar. Un año pasa rápido y no admite excusas.

Contra quién procede la acción posesoria.

La acción se dirige contra quien perturba la posesión o contra quien la arrebató, sin importar el título que alegue tener.

Ese es el rasgo esencial de estos procesos, y lo fija el artículo 979 del código civil:

«En los juicios posesorios no se tomará en cuenta el dominio que por una o por otra parte se alegue. Podrán con todo, exhibirse títulos de dominio para comprobar la posesión, pero sólo aquellos cuya existencia pueda probarse sumariamente; ni valdrá objetar contra ellos otros vicios o defectos que los que puedan probarse de la misma manera.»

Lo que se discute en el juicio posesorio es un hecho —quién poseía y quién perturbó—, no el derecho de propiedad. Los títulos solo entran como prueba de la posesión, y nunca como prueba del dominio.

¿Procede contra el propietario?

Es la pregunta que con más frecuencia nos plantean los lectores, y merece una respuesta precisa porque en versiones anteriores de este artículo la respondimos de manera demasiado tajante.

De acuerdo con nuestro criterio, la acción posesoria sí procede contra el propietario cuando este, en lugar de acudir a la justicia, despoja o perturba al poseedor por vías de hecho. Es la consecuencia natural del artículo 979: si el dominio no se toma en cuenta en estos juicios, el dueño no puede oponerlo como defensa frente a un despojo que él mismo ejecutó.

Cosa distinta es que el propietario reclame el bien por el camino correcto, que es la acción reivindicatoria. En ese proceso el poseedor no se defiende con una acción posesoria, sino alegando la prescripción adquisitiva si ya cumplió el término, o exigiendo el pago de las mejoras si no lo cumplió.

En resumen: la acción posesoria protege el hecho de poseer frente a cualquiera que lo altere de facto, incluido el dueño; lo que no hace es servir para ganar la propiedad, que solo se obtiene por prescripción.

Diferencia entre acción posesoria y acción reivindicatoria.

Ambas buscan recuperar algo que está en manos de otro, pero se diferencian en quién las tiene y en qué se discute.

El desarrollo de la segunda lo encuentra en el artículo sobre la acción reivindicatoria de dominio, que además explica cómo se liquidan los frutos y las mejoras cuando el propietario gana.

Y si lo que se busca no es discutir la posesión sino ganar la propiedad por el paso del tiempo, la vía es la prescripción adquisitiva de dominio.

El proceso posesorio en el código general del proceso.

Procesalmente, las acciones posesorias se tramitan como procesos declarativos especiales, regulados en el artículo 377 del código general del proceso.

Esa norma dispone que en estos procesos se aplican las reglas del proceso verbal y que, cuando se trate de perturbación, el juez puede ordenar medidas para hacer cesar los actos que la producen.

La competencia corresponde a los jueces civiles, y territorialmente al juez del lugar donde está ubicado el inmueble, conforme a las reglas de los artículos 18 y 28 del mismo código.

Existe además una vía más rápida y menos costosa para las perturbaciones recientes, que es la querella ante el inspector de policía. La explicamos en el artículo sobre cómo recuperar la posesión de un inmueble, junto con la acción publiciana que la ley reserva al poseedor regular.

A continuación, damos respuesta a las preguntas frecuentes realizadas por nuestros lectores.

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