¿Cómo recuperar la posesión de un inmueble?

Cuando una persona nos ha quitado la posesión de un bien inmueble como una casa, apartamento, lote, finca, etc., la ley nos ofrece una serie de recursos legales para recuperar esa posesión.

Recuperar la posesión de inmueble.

La posesión de un inmueble se puede perder por distintas razones, como una invasión, un contrato de arrendamiento mal hecho, una promesa de compraventa incumplida, etc.

El punto es que la persona tiene la propiedad del dominio, pero no la posesión, debiendo recurrir a la justicia para que la posesión le sea devuelta.

Hay casos en que no se tiene la propiedad del dominio, pero sí la posesión, la que es arrebatada por otro tercero, posesión que también puede ser recuperada, pues no sólo el dueño del dominio puede acudir a un juez para hacer valer sus derechos.

Acciones para recuperar la posesión de un bien.

Cuando somos dueños del inmueble del que hemos perdido la posesión y queremos recuperarla, podemos utilizar la acción de reivindicación de dominio, tema explicado en el siguiente artículo.

Acción reivindicatoria de dominio.La acción reivindicatoria de dominio busca que el dueño de una propiedad la recupere cuando está ocupada por otra persona en calidad de poseedor.

Pero si no somos dueños del inmueble, si no que somos apenas poseedores, es decir, no tenemos la propiedad o dominio sino apenas un derecho de posesión, entonces se recurre a las llamadas acciones posesorias.

Las acciones posesorias se encuentran establecidas en el código civil, más exactamente en el artículo 972 que las define así:

«Las acciones posesorias tienen por objeto conservar o recuperar la posesión de bienes raíces, o de derechos reales constituidos en ellos.»

A través de la acción posesoria se puede recuperar la posesión, pero de los bienes inmuebles que se hayan poseído de manera tranquila y en forma ininterrumpida por el transcurso de un año esta es la regla de procedencia de la acción posesoria que contempla el código civil.

Sin embargo, existe una acción especial la cual solo puede ser ejercida por el poseedor regular, que es aquel que tiene justo título y ha adquirido la posesión de buena fe, aunque con el transcurso de la posesión esta no subsista. El poseedor regular puede hacer uso de la acción publiciana.

Justo título.El justo titulo puede ser constitutivo o traslaticio de dominio y deriva en posesión regular relevante en la prescripción adquisitiva.

La acción publiciana se encuentra consagrada en el artículo 951 del código civil, y a través de esta acción un poseedor regular puede recuperar la posesión de la cosa, pero siempre y cuando se encuentre en la posibilidad de ganarla mediante prescripción.

Esta acción sin embargo no es procedente cuando se dirija en contra del verdadero dueño del bien, ni cuando se interponga en contra de un poseedor con igual o mejor derecho.

El artículo 951 defina la acción publiciana de la siguiente manera:

«Se concede la misma acción aunque no se pruebe dominio, al que ha perdido la posesión regular de la cosa, y se hallaba en el caso de poderla ganar por prescripción.

Pero no valdrá ni contra el verdadero dueño, ni contra el que posea con igual o mejor derecho.»

De igual forma la Corte Suprema de Justica sala de casación civil y agraria en sentencia 3 de diciembre de 1999, expediente 5291 se refirió a ella de la siguiente manera:

«Se trata de una acción real recuperatoria de la posesión, distinta de las acciones posesorias para cuyo ejercicio, en el evento de la perdida de la posesión, se le otorga la legitimación sustancial únicamente al poseedor regular que se encuentra en vía de ganar la propiedad por usucapión.»

Quien tiene el derecho de posesión puede ejercerlo, puede defenderlo ya sea ante otro poseedor o ante el verdadero dueño, pero en este caso lo que debe intentar es la prescripción adquisitiva del dominio, que es uno de los modos para adquirir la propiedad de un bien.

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Forma de citar este artículo (APA):

Gerencie.com. (2022, febrero 18). ¿Cómo recuperar la posesión de un inmueble? [Entrada de blog]. Recuperado de https://www.gerencie.com/como-se-puede-recuperar-la-posesion-de-un-bien.html

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  1. EDGAR DELGADO CÓRDOBA (febrero 21 de 2022)

    Demandé al Municipio y gané la demanda en el Tribunal, el municipio apeló ante el Concejo de Estado, este dictó una sentencia obligando al municipio a pagar los daños y perjuicios y el municipio pagó, pero se adjudicó advitrariamente de la mitad de mi casa, llevando yo más de 30 años de vivir en ella y ya han pasado 9 años y el municipio no ha tomado posesión de lo que me quitó. Esto puede prescribir, se anula la pretención del municipio o a qué tiempo prescribe la pretención municipal?

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  2. Charly (junio 13 de 2022)

    Hola buenas tardes, en el 2001 saque un credito infonavit cuando estaba casado por bienes mancomunados, en el 2003 me separe y en el 2004 salio el acta de divorcio sin realizar la disolucion de bienes mancomunados, yo continue pagando la casa hasta su liquidacion total, mi ex coyuge sigue viviendo ahi y mis hijos ya tienes mas de 5 años que salieron de la casa, puedo recuperar mi propiedad o es necesario hacer disolucion de bienes?

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  3. Noemy (julio 29 de 2022)

    Hola buenas noches que tal me gustaria me ayudaran mi papay mi tio obtuvieron una escritura a favor de mi bisabuelo como herencia, vino otro tio y se aprovecho de ellos diciendoles mentiras que les ayidaria con el proceso y les Darian su parte ellos sedition a darle las escituras y ya pasaron al rededor de 22 años y no recibieron nada y siempre que se le pregunta dice que esta en proceso. Pero hoy me e puesto a investigar y dice que esos terrenos Los compró un ex mandatario de manera ilicita pero pasarian al conab mientras se dicta si quedan a nombre del estado o regresa a sus antiguos dueños que en su caso serian mi padre y mi tio. Quisiera Saber si se pueden recuperar tal vez no todo pero aunque sea una parte? Ya que son un poco Mas de mil manzanas

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  4. Claudia maria (septiembre 2 de 2022)

    que se puede hacer para recuperar una vivienda que mis propios padres me robaron, los lleve a vivir a mi casa para que no rodaran pagando arriendo y mas por que son mis padres. los he amado, pero cuando me comprometió decidieron decirme que debía pasar mi casa a nombre de mi madre, les dije que no por que tengo hermanos y ellos deben conseguir sus propias cosas como yo lo pude hacer con trabajo y sacrificio, mi esposo tiene su propia casa, se acercaron a el para hablarle mal de mi y que yo era una mala hija y que mantenía con muchos hombres para separarme de el, luego a mi me dijeron lo mismo de el. cuando se descubrió todo empezaron a calumniarme en el barrio mi propia madre y me decia que solo dejaria de hacerlo si ponía mi propiedad a su nombre, que como ella es mi madre le van a creer lo que ella diga y sus lagrimas igual. yo segui sin dejar mi casa a su nombre, cuando llegue de trabajar me encontré con que me habia cambiado las chapas de mi casa y no pude entrar a mi propia vivienda, puse una demanda donde el juez la vio llorar desesperadamente a ella y trato de que conciliara me dijo ella es tu madre, ese dia me senti muy triste por que no prestaron atención a ninguno de mis documentos ni de lo que estaba pasando aun cuando ella presento recibos con mi frma falsificada de donde supuestamente me daban dinero por compra de mi propia casa, cuando demostré pagos desde la empresa que laboro los descuentos realizados por el crédito que hice, mi falla fue ceeer en ellos en especial en mi madre, también enamorarme y querer vivir con mi pareja decirle que ya no podría mantener mas a mi hermano y que a ella le seguiría ayudando pero con una cuota menos que alquilaría 2 pisos y ella y papá podrían vivir en el primer piso, ellos no querían eso querían mi casa para ellos a su nombre y que dejara también vivir a mi hermano mantenido con su pareja en otro piso. el caso de mi proceso quedo de nuevo para presentarse a otro juez y ha pasado ya un año donde no me dan respuesta, necesito recuperar mi vivienda. que mas puedo hacer

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  5. Mayerly losano (septiembre 14 de 2022)

    Buen día mi nombre es mayerly..miadre y mis tres hermanas somos herederas de una casa que dejó mi padre. Al poco tiempo de su fallecimiento se hizo la sucecion pero la compañera de el se fue a vivir ala casa. Colocamos demanda de divisorio pero ella puso opocicion por posesión. Lleva 8 años viviendo en la casa. Será que todavía hay posibilidades de que nos revindiquen a los dueños lo que nos correspondió en la sentencia.

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  6. BUGA TRISTE (septiembre 14 de 2022)

    HOLA buenas tardes yo DIEGO ARMANDO tengo una escritura de un lote en Buga que la la notaria segunda de buga me la cedió como unico heredero de mi padre que murio en el año 2006, yo no sabia de la existencia de ese lote, pero ahora que tengo las escrituras, que pague todos esos años de predial unos señores estan ocupando ese lote y no quieren salir de ahi, me demandaron en el juzgado 2 de buga por posesion y a mi me toco colocar un abogado para que me ayude a recuperar el bien inmueble, eso se radico en el juzgado 1 de buga, eso fue en septiembre del año 2021, ya a pasado un año y no han llamado a ninguna de las partes, a declarar, que se puede hacer ahora que no atienden presencialmente sino virtual. Pregunta pierdo mi bien o sigo luchando por el. atte DIEGO 3115624905

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  7. Martha (septiembre 22 de 2022)

    Buenas tardes, en mi caso mi padre falleció y no dejo testamento, realizamos el proceso de sucesión pero no llegamos a ningún acuerdo con mis hermanos, sin embargo en la sentencia de la sucesión quedamos todos con partes iguales pero en porcentajes, pero aun así no puedo ingresar a los terrenos porque mis hermanos no me dejan, acudí a los diferentes entes de la alcaldía, como la inspección y la personería pero de igual manera no me colaboran con una orden para el acceso a la casa y a los terrenos que por ley me corresponden, me dijeron que abriera un proceso divisorio pero que este no es tan viable por que los terrenos son pequeños, entonces no se hacer, pero debo seguir luchando.

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  8. yessi35 (noviembre 2 de 2022)

    Hola buenas ,Parti hace 21 años de Colombia deje mi casa , con una hermana y .
    en vez de pagarme arriendo ella se ha hecho cargo de los gastos de la casa , desde hace 8años .
    Ahora ella sigue viviendo en esa casa , ya sus hijos trabajan y tiene alquilado la planta de abajo.
    Yo quiero vender la propiedad , pero ella dice que ya perdi todos mis derechos .
    ¿Es eso cierto? tengo las escriturtas de la vivienda ,
    Saludos gracias,

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  9. Rene (diciembre 18 de 2022)

    Mis papas tienen una casa en patrimonio y ahi viven unos hermana de mi mamá y mis padres le pagan los impuestos a la casa y ahora necesitamos venderla porq necesitamos una plata y mis tías no quieren deescupar ellos llevan viviendo como 9 años y los queremos reubicar en otra casa para pagarle arriendo porq mis papas siempre se han hecho cargo de ellas y no quieren salirse de la casa q debo de hacer

    Responder
  10. Rene vargad (diciembre 18 de 2022)

    Mis papas tienen una casa en patrimonio y ahi viven unos hermana de mi mamá y mis padres le pagan los impuestos a la casa y ahora necesitamos venderla porq necesitamos una plata y mis tías no quieren deescupar ellos llevan viviendo como 9 años y los queremos reubicar en otra casa para pagarle arriendo porq mis papas siempre se han hecho cargo de ellas y no quieren salirse de la casa q debo de hacer

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  11. enrrique barros (enero 13 de 2023)

    hola buenos diaz, elcaso mio es el siguiente, hay una casa a nombre de tres personas. estan el señor heriberto,la señora carmen ymi persona, la casa tiene escritura publica a nombre de los tres ,el problema que existe es que el señor heriberto no quiere o se niega a dar la otra pate de la casa que corresponde, que puedo ase o quien tengo que recurrir para que el señor pueda entregar la otra parte que corresponde de la casa. para que me entienda mejor la casa solo tiene un apartamento y el resto que practcamente es toda la casa la tiene el señor heriberto, como ago para reclamar mi parte de la casa, porque el apartamento es de la señora carmen.

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  12. angely guerrero (febrero 19 de 2023)

    hola buenas noches … mi pregunta es hay una amiga ya de edad y tiene problemas de salud . ella reside en bogota y recibía ayuda del adulto mayor pero se lo quitaron ya q era ayuda del gobierno. el motivo es q a ella le quitan la AYUDA EL POR QUE APARECE CON UN INMUEBLE EN LA LOCALIDAD DE SUBA . pero ella nunca a tenido conocimiento de este inmueble que aparece registrado a nombre de ella … pr favor ella que debe o puede hacer .. o como tener unaASESORIA,,, GRACIAS

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  13. martin (febrero 26 de 2023)

    buen dia,mi pregunta es la siguiente,hace 22 años vendí un terreno a una persona,y esa persona vendió el mismo terreno a otra persona.

    el terreno sigue a nombre mio:

    el primer comprador no hizo los trámites para obtener el título de propiedad:

    la ultima personas que compró el mismo terreno tampoco hizo en 22 años el trámite para obtener el título de propiedad.pero si pago (2) dos años los servicios de alumbrado y limpieza municipal y también construyo un departamento.Pero este ultimo fallecio hace 3 años,y quedo su madre con el terreno.
    si en 22 años no hicieron los tramites correspondiente.
    queria saber si puedo recuperar ese terreno.,,,muchas gracias..

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  14. Stella (febrero 28 de 2023)

    Stella Huertas.
    Buenas tardes quisiera saber, que debó hacer cuando una persona invadió una parte de mi predio y ya pasaron más de 15 años. escrituras y certificado de libertad. gracias

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  15. Flor (abril 20 de 2023)

    Si yo vendy una parte dmi terreno y por cuestiones de emergencia nos fuimos 15 dias y al regresar ami casa ya estaban mis cosas quemadas y ademas nomedio ni el 5% dloq le vendy y ademas nos trasvendio una casa qtenia dueño y x si fuera porsi fuera poco nos anenazo dmuerte si volviamos anuestra casa o a cobrarle q ago

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  16. OLMAR (mayo 10 de 2023)

    JUAN VIVIO DESDE HACE 30 AÑOS EN UNA CASA CON JARDINES. DESDE HACE 35 AÑOS Y NO VOLVIO A SABER NADA DE SU PROPIETARIO. PERO UN DIA DECIDE QUE QUIERE TENER LA PROPIEDAD DE ESE INMUEBLE PUES SIEMPRE HA PAGADO LOS IMPUESTOS DE LA CASA, SERVICOS Y DEMAS GASTOS. QUE ACCION DEBE EJERCER JUAN PARA PODER TENER DICHA PROPIEDAD?

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  17. Hermanos despojados (agosto 24 de 2023)

    Al morir nuestra madre y después de presentar la sucesión ante notario publico nos quedo un apartamento a mí, a ocho hermanos y dos sobrinos. La participación de cada uno es 10% para cada uno de mis hermanos y yo (90%) y a dos sobrinos (5% a c/u de ellos).
    Al año de salida la sucesión dos hermanos tomaron posesión del inmueble viviendo en el inmueble sin reconocer arriendo alguno y sin pagar la cuota de administración, la cual nos toco asumir al resto de hermanos para evitar el embargo. La pregunta es que acción legal podemos tomar para lograr la restitución del inmueble?

    Responder
    • Katherin Tobon Loaiza en respuesta a Hermanos despojados (septiembre 20 de 2023)

      Lo que debes hacer es un proceso divisorio, me puede contactar para más informacion legal, cel. 3195108674.

      Responder
  18. Juan Manuel Rey Ruiz (mayo 4 de 2024)

    soy poseedor regular desde el año 2012 de un predio de 35.500 metros cuadrados entregado a 10.532 copropietarios entre ellos estoy yo, en 2016 algunos copropietarios me demandaron en un proceso reivindicatorio donde un tribunal les negó las pretensiones pero no fui reconocido como poseedor, en el año 2022 me lograron sacar del predio algunos copropietarios con ayuda de un juzgado civil municipal por un comodato sobre una casa donde vivía de 130 metros cuadrados y me sacaron de 36.500 metros cuadrados.
    mi pregunta es : como puedo recuperar mi posesión regular, si perdí por prescripción todas las oportunidades que me da la ley después de dos años.

    Responder
    • Gerencie.com
      Gerencie.com en respuesta a Juan Manuel Rey Ruiz (mayo 4 de 2024)

      Si se ha configurado la prescripción no hay nada que pueda hacer, y si ya hay una sentencia judicial en firme que se sustentó el contrato de comodato, lo que se podía hacer ya se debió haber hecho en el proceso civil correspondiente el cual fue para usted infructuoso.

      Al parecer el juez no encontró probada la posesión si no la mera tenencia, situación que ya se resolvió judicialmente por lo que no se vislumbra una solución a ese asunto.

      Responder
  19. RODRIGO IDARRAGA ALZATE (mayo 5 de 2024)

    PUEDO EJERCER ACCION DE RECUPERACION DE POSEION DE BIEN INMUEBLE PRESUNTAMENTE FISCAL POR CARECER DE ANTECEDENTES REGISTRALES, QUE FUE ARREBATADO PARCIALMENTE, MEDIANTE ACTO ILEGAL ILICITO. LA POESION SE OBSTENTA DESDE HACE MAS DE 40.POSESION QUE SE FORMALIZO EN LOS TERMINOS DE la Ley 1183 de 2008, mediante escritura Pública.

    QUE DIOS LOS PROTEJA.

    MANIZALES, CALDAS COLOMBIA.

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  20. eliana osorio (mayo 15 de 2024)

    dios les bendiga, mi caso es que hace 10 años insvime no dijo que mi casa estaba en alto riesgo por que se mojaba mucho .entoces nos dio el desalojo. no pago arrendo 2 años y luego termino comtrato con nosotros por que mi madre aparecio como dueña de una casa en otro lugar,pero eso no es cierto el caso fue que nos hicieron tumbar la casa osea demoler y quedo en nada.mi madre despues de los dos años le toco vivir en el patio de la casa y hacer un ranchito ahi, duro mi madre 8 años ahi viviendo,emtoces nosotros volvimos a tomar el terreno obvioamente y lo levantamos de nuevo,INSVIME ME HIZO HACER EL DESCARGUE DE LA CASA, MI PREGUNTA ES , COMO PUEDO RETOMAR DE NUEVO PARA LOS PAPELES DE LA CASA .Y TENERLA LEGAL COMO ANTES.MUCHAS GRACIAS BENDICIONES

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