Cuando alguien nos quita la posesión de un inmueble hay cuatro caminos posibles y escoger el equivocado suele costar el bien. Explicamos cómo definir primero con qué calidad se reclama y qué vía corresponde en cada caso: la querella ante el inspector de policía para las perturbaciones recientes, con su plazo de caducidad y su carácter provisional; la acción posesoria del código civil; la acción publiciana, reservada al poseedor regular; y la reivindicatoria, propia del dueño. Cerramos con lo que conviene hacer mientras se decide y con los plazos que no admiten demora.
- Lo primero: definir con qué calidad se reclama.
- La querella policiva: la vía rápida.
- La acción posesoria.
- La acción publiciana.
- Qué hacer mientras se decide la acción.
- Preguntas frecuentes.
- ¿Qué hago si alguien invadió mi predio?
- ¿Necesito abogado para la querella policiva?
- ¿El inspector de policía decide quién es el dueño?
- ¿Qué es la acción publiciana?
- ¿Puedo sacar yo mismo al que se metió en mi lote?
- ¿Y si el que me quitó la posesión es el dueño del inmueble?
- ¿Cuánto tiempo tengo para recuperar la posesión?
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Cuando alguien nos quita la posesión de una casa, un lote o una finca, el ordenamiento ofrece cuatro caminos distintos, y escoger el equivocado suele costar el bien: la querella policiva, la acción posesoria del artículo 972 del código civil, la acción publiciana y la acción reivindicatoria. ¿Cuál corresponde en cada caso y de cuánto tiempo se dispone?
Lo primero: definir con qué calidad se reclama.
Antes de escoger la acción hay que responder una pregunta: ¿usted es el propietario inscrito, es poseedor sin serlo, o apenas tenía el bien a nombre de otro?
De esa respuesta depende todo, porque cada calidad tiene su propia herramienta y ninguna sirve para lo que no fue prevista.
| Su situación | Contra quién | Vía que le corresponde |
|---|---|---|
| Propietario inscrito | Cualquiera que ocupe el bien | Acción reivindicatoria de dominio |
| Poseedor sin título | Otro poseedor u ocupante | Acción posesoria |
| Poseedor regular | Quien lo despojó, sin ser el dueño ni tener mejor derecho | Acción publiciana |
| Poseedor o tenedor | Quien perturba u ocupa de hecho, dentro de los últimos cuatro meses | Querella ante el inspector de policía |
| Poseedor con el tiempo cumplido | El propietario inscrito | Prescripción adquisitiva de dominio |
Si usted es el dueño, la vía es la acción reivindicatoria de dominio, y si lo que quiere es ganar la propiedad de un bien que ha poseído durante años, la vía es la prescripción adquisitiva de dominio. Este artículo se ocupa de las tres restantes.
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La querella policiva: la vía rápida.
Es la primera opción cuando la ocupación o la perturbación es reciente, porque no requiere abogado, no tiene costo y se resuelve en semanas y no en años.
El artículo 77 de la ley 1801 de 2016, código nacional de seguridad y convivencia ciudadana, califica como comportamientos contrarios a la convivencia, entre otros, perturbar, alterar o interrumpir la posesión o la mera tenencia de un bien inmueble ocupándolo ilegalmente, y perturbarla por causa de daños materiales.
Frente a esos comportamientos, el artículo 79 permite instaurar querella ante el inspector de policía, y la puede presentar tanto el poseedor como el mero tenedor del inmueble, lo que es una diferencia importante frente a las acciones civiles.
El amparo a la posesión es provisional.
Conviene entender qué se obtiene y qué no con esta vía.
El artículo 80 de la misma ley define el amparo a la posesión como una medida de carácter precario y provisional, de efecto inmediato, cuya finalidad es mantener el statu quo mientras el juez competente decide de manera definitiva sobre los derechos en controversia.
Es decir, el inspector restablece la situación anterior a la perturbación, pero no declara quién es el dueño ni quién el poseedor con mejor derecho. Ese pronunciamiento sigue correspondiéndole al juez civil.
El plazo es de cuatro meses.
El parágrafo del artículo 80 es tajante: la acción policial de protección a la posesión, la mera tenencia y las servidumbres de los inmuebles de particulares caduca dentro de los cuatro meses siguientes a la perturbación por ocupación ilegal.
Vencido ese término la vía policiva se cierra y solo queda la judicial, que es más lenta y más costosa.
Hay además una medida aún más inmediata: el artículo 81 dispone que, cuando se ejecuten acciones con las que se pretenda o se inicie la perturbación de bienes inmuebles ocupándolos por vías de hecho, la Policía Nacional lo impedirá o expulsará a los responsables dentro de las cuarenta y ocho horas siguientes a la ocupación.
De acuerdo con nuestro criterio, esas cuarenta y ocho horas son la diferencia entre resolver una invasión con una llamada y resolverla con un pleito de años, de modo que la denuncia debe ser inmediata y quedar documentada.
La acción posesoria.
Cuando la vía policiva ya caducó, o cuando la disputa excede lo que un inspector puede resolver, el camino es la acción posesoria del artículo 972 del código civil.
Con ella el poseedor pide que se le conserve o se le restituya la posesión, y el juez no entra a examinar quién es el dueño.
Exige haber estado en posesión tranquila e ininterrumpida durante un año completo y debe ejercerse dentro del año siguiente a la pérdida o a la perturbación. Los requisitos, el trámite y sus efectos los desarrollamos en el artículo sobre las acciones posesorias.
La acción publiciana.
Es la menos conocida de todas y está reservada a un solo tipo de poseedor: el regular, es decir, el que tiene justo título y adquirió la posesión de buena fe.
La consagra el artículo 951 del código civil:
«Se concede la misma acción aunque no se pruebe dominio, al que ha perdido la posesión regular de la cosa, y se hallaba en el caso de poderla ganar por prescripción. Pero no valdrá ni contra el verdadero dueño, ni contra el que posea con igual o mejor derecho.»
La expresión «la misma acción» remite a la reivindicatoria: el poseedor regular puede reivindicar como si fuera dueño, sin tener que probar el dominio.
La Corte Suprema de Justicia, sala de casación civil y agraria, en sentencia del 3 de diciembre de 1999, expediente 5291, la describió así:
«Se trata de una acción real recuperatoria de la posesión, distinta de las acciones posesorias para cuyo ejercicio, en el evento de la pérdida de la posesión, se le otorga la legitimación sustancial únicamente al poseedor regular que se encuentra en vía de ganar la propiedad por usucapión.»
Tiene dos ventajas frente a la acción posesoria: no exige el año de posesión previa ni caduca en un año, sino que sigue las reglas de la reivindicatoria.
Y tiene dos límites expresos, que están en la propia norma: no vale contra el verdadero dueño ni contra quien posea con igual o mejor derecho. El requisito del justo título es aquí decisivo, porque sin él no hay posesión regular y sin posesión regular no hay acción publiciana.
Qué hacer mientras se decide la acción.
Tres recomendaciones prácticas que suelen marcar la diferencia en estos procesos.
Documente la posesión desde ya. Recibos de predial y servicios a su nombre, fotografías fechadas, contratos que usted haya firmado sobre el bien, testimonios de vecinos. Esa prueba es la que decide el caso.
No recupere el bien por su cuenta. Sacar al ocupante por la fuerza o destruir lo que construyó convierte a la víctima en responsable, y además hace viciosa cualquier posesión que se recupere de ese modo.
Cuente los plazos desde el primer acto. Cuatro meses para la vía policiva y un año para la acción posesoria, contados desde la perturbación o desde la pérdida, no desde el día en que usted se enteró del problema.
Recuerde además que perder la posesión frente a otro poseedor hace perder todo el tiempo acumulado para la prescripción, salvo que se recupere legalmente, como explicamos en el artículo sobre cuándo se pierde la posesión de un bien.
Preguntas frecuentes.
A continuación, damos respuesta a las preguntas frecuentes realizadas por nuestros lectores.
¿Qué hago si alguien invadió mi predio?
Si la ocupación es reciente, presente de inmediato la querella ante el inspector de policía, que tiene cuatro meses de caducidad, y avise a la Policía dentro de las primeras cuarenta y ocho horas. Si ya pasó ese término, la vía es judicial.
¿Necesito abogado para la querella policiva?
No. La querella se presenta directamente ante el inspector de policía del lugar donde está el inmueble, sin apoderado y sin costo.
¿El inspector de policía decide quién es el dueño?
No. El amparo a la posesión es una medida precaria y provisional que solo restablece la situación anterior a la perturbación. La titularidad la decide el juez civil.
¿Qué es la acción publiciana?
Es la acción que permite al poseedor regular recuperar la cosa como si fuera dueño, sin probar el dominio. La consagra el artículo 951 del código civil y no vale contra el verdadero dueño ni contra quien posea con igual o mejor derecho.
¿Puedo sacar yo mismo al que se metió en mi lote?
No. Recuperar el bien por vías de hecho puede generarle responsabilidad y, además, la posesión así obtenida sería viciosa. Salvo la actuación policial dentro de las primeras cuarenta y ocho horas, la restitución debe ordenarla una autoridad.
¿Y si el que me quitó la posesión es el dueño del inmueble?
Si lo hizo por vías de hecho, procede la acción posesoria, porque en esos juicios no se toma en cuenta el dominio. Si lo hizo demandando, su defensa es alegar la prescripción adquisitiva cuando el término esté cumplido.
¿Cuánto tiempo tengo para recuperar la posesión?
Cuatro meses por la vía policiva y un año por la acción posesoria, ambos contados desde la perturbación o desde la pérdida. La acción publiciana no está sujeta a ese año.
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Dios les bendiga. Mi caso es el siguiente: hace 10 años, INSVIME nos dijo que nuestra casa estaba en alto riesgo porque se mojaba mucho. Entonces, nos dio el desalojo. No pagamos arriendo durante 2 años y luego terminó el contrato con nosotros porque mi madre apareció como dueña de una casa en otro lugar, pero eso no es cierto. El caso fue que nos hicieron tumbar la casa, o sea, demolerla, y quedó en nada. Mi madre, después de esos dos años, tuvo que vivir en el patio de la casa y hacer un ranchito allí. Duró 8 años viviendo así. Entonces, nosotros volvimos a tomar el terreno, obviamente, y lo levantamos de nuevo. INSVIME me hizo hacer el descargue de la casa. Mi pregunta es: ¿cómo puedo retomar de nuevo los papeles de la casa y tenerla legal como antes? Muchas gracias. ¡Bendiciones!
Es un proceso complejo que requiere estudiar en detalle los antecedentes, por lo que es preferible que un abogado experto realice ese estudio.
Puedo ejercer acción de recuperación de posesión de bien inmueble presuntamente fiscal por carecer de antecedentes registrales, que fue arrebatado parcialmente mediante acto ilegal ilícito. La posesión se ostenta desde hace más de 40 años, posesión que se formalizó en los términos de la Ley 1183 de 2008, mediante escritura pública.
Que Dios los proteja.
Manizales, Caldas, Colombia.
Es una situación que debe ser estudiada por un abogado experto que revise todos los incidentes del proceso.
Soy poseedor regular desde el año 2012 de un predio de 35,500 metros cuadrados, entregado a 10,532 copropietarios, entre los cuales me encuentro. En 2016, algunos copropietarios me demandaron en un proceso reivindicatorio, donde un tribunal les negó las pretensiones, pero no fui reconocido como poseedor. En el año 2022, algunos copropietarios, con la ayuda de un juzgado civil municipal, lograron sacarme del predio mediante un comodato sobre una casa de 130 metros cuadrados donde vivía, lo que resultó en la pérdida de posesión de los 35,500 metros cuadrados.
Mi pregunta es: ¿cómo puedo recuperar mi posesión regular, si he perdido por prescripción todas las oportunidades que me da la ley después de dos años?
Si se ha configurado la prescripción no hay nada que pueda hacer, y si ya hay una sentencia judicial en firme que se sustentó el contrato de comodato, lo que se podía hacer ya se debió haber hecho en el proceso civil correspondiente el cual fue para usted infructuoso.
Al parecer el juez no encontró probada la posesión si no la mera tenencia, situación que ya se resolvió judicialmente por lo que no se vislumbra una solución a ese asunto.
Al morir nuestra madre y, después de presentar la sucesión ante notario público, nos quedó un apartamento a mí, a ocho hermanos y dos sobrinos. La participación de cada uno es del 10% para mis hermanos y para mí (90%) y del 5% para cada uno de los sobrinos.
Al año de salir la sucesión, dos hermanos tomaron posesión del inmueble, viviendo en él sin reconocer arrendamiento alguno y sin pagar la cuota de administración, la cual tuvimos que asumir el resto de los hermanos para evitar el embargo. La pregunta es: ¿qué acción legal podemos tomar para lograr la restitución del inmueble?
Lo que debes hacer es un proceso divisorio. Puedes contactarme para más información legal al celular 319 510 8674.
Juan ha vivido durante 30 años en una casa con jardines. Hace 35 años, no volvió a saber nada de su propietario. Un día decide que quiere tener la propiedad de ese inmueble, ya que siempre ha pagado los impuestos de la casa, los servicios y demás gastos. ¿Qué acción debe ejercer Juan para poder tener dicha propiedad?
La acción que procede es la de prescripción adquisitiva de dominio.
Si yo vendí una parte de mi terreno y, por cuestiones de emergencia, nos fuimos 15 días, al regresar a mi casa ya estaban mis cosas quemadas. Además, no me dio ni el 5% de lo que le vendí, y, por si fuera poco, nos amenazó de muerte si volvíamos a nuestra casa o a cobrarle. ¿Qué hago?
Puede demandar el incumplimiento del contrato que firmaron para que le paguen el precio pactado o para que se resuelva (disuelva o anule) el contrato.
Stella Huertas,
Buenas tardes. Quisiera saber qué debo hacer cuando una persona ha invadido una parte de mi predio y ya han pasado más de 15 años. Tengo escrituras y certificado de libertad. Gracias.
Debe intentar un proceso de pertenencia (Reivindicación de dominio), pero sólo tendrá éxito si los que la ocupan no pueden demostrar que lo ocuparon en posesión regular por 5 años o irregular por un término de 10 años.
Buen día. Mi pregunta es la siguiente: hace 22 años vendí un terreno a una persona, y esa persona vendió el mismo terreno a otra persona.
El terreno sigue a nombre mío.
El primer comprador no hizo los trámites para obtener el título de propiedad. La última persona que compró el mismo terreno tampoco realizó, en 22 años, el trámite para obtener el título de propiedad, pero sí pagó dos años los servicios de alumbrado y limpieza municipal y también construyó un departamento. Sin embargo, este último falleció hace 3 años y su madre quedó con el terreno.
Si en 22 años no hicieron los trámites correspondientes, quería saber si puedo recuperar ese terreno. Muchas gracias.
Es difícil porque seguramente hay documentos firmados por usted en los que se reconoce la posesión de las personas a quienes fue vendido, por lo que resulta improbable que prospere un proceso de reivindicación de dominio.
Hola, buenas noches. Mi pregunta es la siguiente: tengo una amiga de edad avanzada que tiene problemas de salud. Ella reside en Bogotá y recibía ayuda del adulto mayor, pero se la quitaron ya que era ayuda del gobierno. El motivo es que a ella le retiraron la ayuda porque aparece con un inmueble en la localidad de Suba, pero ella nunca ha tenido conocimiento de este inmueble que aparece registrado a su nombre. Por favor, ¿qué debe o puede hacer ella o cómo puede obtener una asesoría? ¡Gracias!
Tendrá que demostrar que no es propietaria de ningún inmueble, y si lo es sin saberlo, puede intentar recuperarlo para que, al menos en el proceso, se declare la prescripción adquisitiva del dominio y no le quede figurando ningún inmueble.
Hola, buenos días. El caso mío es el siguiente: hay una casa a nombre de tres personas: el señor Heriberto, la señora Carmen y yo. La casa tiene escritura pública a nombre de los tres. El problema que existe es que el señor Heriberto no quiere o se niega a dar la parte de la casa que le corresponde. ¿Qué puedo hacer o a quién tengo que recurrir para que el señor pueda entregar la parte que le corresponde de la casa? Para que me entienda mejor, la casa solo tiene un apartamento y el resto, que prácticamente es toda la casa, lo tiene el señor Heriberto. ¿Cómo hago para reclamar mi parte de la casa, dado que el apartamento es de la señora Carmen?
Debe iniciarse un proceso divisorio que, de ser el caso, culmine con la venta del predio para repartir el precio de venta, o que un comunero compre las partes de los otros.
Mis papás tienen una casa en patrimonio y ahí vive una hermana de mi mamá. Mis padres le pagan los impuestos a la casa y ahora necesitamos venderla porque necesitamos dinero. Mis tías no quieren desocupar; llevan viviendo allí como 9 años. Queremos reubicarlas en otra casa para pagarles arriendo, ya que mis papás siempre se han hecho cargo de ellas, y no quieren salir de la casa. ¿Qué debo hacer?
En tales casos, se debe recurrir a un proceso de pertenencia para que se ordene el desalojo.
Pregunta: ¿Cuál es la norma que señala que en el término de 10 años prescriben los derechos herenciales?
Artículo 1326 del Código Civil.
Hola, buenas. Partí hace 21 años de Colombia, dejé mi casa con una hermana. En vez de pagarme arriendo, ella se ha hecho cargo de los gastos de la casa desde hace 8 años.
Ahora ella sigue viviendo en esa casa, ya sus hijos trabajan y tiene alquilada la planta de abajo.
Yo quiero vender la propiedad, pero ella dice que ya perdí todos mis derechos. ¿Es eso cierto? Tengo las escrituras de la vivienda.
Saludos y gracias.
Si usted no puede probar que la casa es ocupada por su hermana en calidad de tenedora y no de poseedora, sí es probable que pierda la propiedad por prescripción adquisitiva de dominio, pero es una decisión que debe tomar un juez, no su hermana.
Buenas tardes. En mi caso, mi padre falleció y no dejó testamento. Realizamos el proceso de sucesión, pero no llegamos a ningún acuerdo con mis hermanos. Sin embargo, en la sentencia de la sucesión, quedamos todos con partes iguales, pero en porcentajes. Aun así, no puedo ingresar a los terrenos porque mis hermanos no me dejan. Acudí a los diferentes entes de la alcaldía, como la inspección y la personería, pero de igual manera no me colaboran con una orden para el acceso a la casa y a los terrenos que por ley me corresponden. Me dijeron que abriera un proceso divisorio, pero que este no es tan viable porque los terrenos son pequeños. Entonces, no sé qué hacer, pero debo seguir luchando.
El proceso divisorio sigue siendo procedente incluso si el lote es pequeño, porque si el bien fuera indivisible, se puede ordenar la venta.
Buen día, mi nombre es Mayerly. Mi madre y mis tres hermanas somos herederas de una casa que dejó mi padre. Al poco tiempo de su fallecimiento, se realizó la sucesión, pero la compañera de él se fue a vivir a la casa. Colocamos una demanda de división, pero ella presentó oposición por posesión. Lleva 8 años viviendo en la casa. ¿Será que todavía hay posibilidades de que nos reconozcan como los dueños a quienes nos corresponde según la sentencia?
El tiempo que la compañera de su padre haya vivido en la casa no cuenta como posesión, y el derecho a la sucesión solo se causó al fallecer su padre, así que no sería un argumento válido. Por lo tanto, la reivindicación de dominio debería prosperar si no hay otros elementos a considerar.
¿Qué se puede hacer para recuperar una vivienda que mis propios padres me robaron? Los llevé a vivir a mi casa para que no tuvieran que pagar arriendo, y más porque son mis padres. Los he amado, pero cuando me comprometí, decidieron decirme que debía pasar mi casa a nombre de mi madre. Les dije que no, porque tengo hermanos y ellos deben conseguir sus propias cosas, como yo lo pude hacer con trabajo y sacrificio. Mi esposo tiene su propia casa.
Se acercaron a él para hablarle mal de mí, diciendo que yo era una mala hija y que mantenía a muchos hombres para separarme de él. Luego, a mí me dijeron lo mismo de él. Cuando se descubrió todo, mi propia madre comenzó a calumniarme en el barrio y me decía que solo dejaría de hacerlo si ponía mi propiedad a su nombre, argumentando que, como ella es mi madre, le van a creer lo que ella diga y sus lágrimas también.
Yo seguí sin dejar mi casa a su nombre. Cuando llegué de trabajar, me encontré con que me había cambiado las chapas de mi casa y no pude entrar a mi propia vivienda. Puse una demanda, donde el juez la vio llorar desesperadamente e intentó que conciliara. Me dijo: “Ella es tu madre”. Ese día me sentí muy triste porque no prestaron atención a ninguno de mis documentos ni a lo que estaba pasando, a pesar de que ella presentó recibos con mi firma falsificada, donde supuestamente me daban dinero por la compra de mi propia casa.
Cuando demostré los pagos desde la empresa donde laboro y los descuentos realizados por el crédito que hice, mi falla fue creer en ellos, especialmente en mi madre. También fallé al enamorarme y querer vivir con mi pareja. Le dije que ya no podría mantener más a mi hermano y que a ella le seguiría ayudando, pero con una cuota menos, y que alquilaría dos pisos, donde ella y papá podrían vivir en el primer piso. Ellos no querían eso; querían mi casa a su nombre y que también dejara vivir a mi hermano, que es mantenido con su pareja, en otro piso.
El caso de mi proceso quedó de nuevo para presentarse a otro juez, y ha pasado ya un año sin que me den respuesta. Necesito recuperar mi vivienda. ¿Qué más puedo hacer?
Debe contactar con un abogado por la complejidad del caso, y lo que debe intentar es un proceso de pertenencia que en nada debe verse afectado por el hecho de que el demandado sea un progenitor. El juez tiene el deber de fallar con base en la ley, no en las emociones.
Cuando uno no sabe sobre la compra de un predio y, con los años, se entera. Pero, muchos años después, ¿hay alguna posibilidad de recuperar?
Si las acciones no han prescrito, siempre se pueden reclamar derechos en la medida en que se puedan acreditar.
Hola, buenas. ¿Me pueden orientar, por favor? Hace más de 15 años, mi señora madre me regaló una parte del lote donde ella vive. Yo construí mi vivienda allí y he tomado posesión de mi predio desde entonces. Para poder colocar los servicios públicos, me exigieron hacer una carta de venta, la cual hicimos, pero sin colocar ningún valor, solo como donación. Sin embargo, hace unos dos años, ella me demandó para sacarme de mi casa, argumentando que yo hice una ocupación violenta del predio del cual ella tiene escrituras y todo, porque no quiere a mi pareja, con quien convivo desde hace más de 8 años, y tenemos una bebé de 6 años, además de que estamos esperando otro pequeño de 6 meses de embarazo.
El único testigo de mi madre es un sobrino resentido conmigo por inconvenientes familiares, quien, llorando en el juicio, le mintió a la juez. Dijo que yo había obligado a mi madre a hacerme la carta de venta y que yo golpeaba y agredía a mi mamá. La juez se dejó llevar por los sentimientos y parece que piensa fallar en mi contra. Solo falta el veredicto, ya que es a una sola instancia y ya pasaron las otras etapas.
¿Qué puedo hacer si la juez falla en mi contra? Yo tengo la conciencia tranquila y ellos no tienen evidencia de lo que me acusan. La verdad es que mi madre se arrepintió de haberme regalado el lote porque yo le llevé la contraria y no me separé de mi esposa.
Es una situación difícil que debería ser revisada por un abogado experto en derecho civil. Llama la atención que existe una carta de venta que podría tanto confirmar la posesión como negarla, por lo que es precisa la revisión por un experto.
Buenas tardes, tengo una inquietud y por favor me pueden guiar.
Hace tres años hice los trámites para un lote, pero solo fue por notaría, ya que los papeles estaban en proceso de salir. Así pasó el tiempo y fui abonando con letras, pero se tardó hasta que llegó la pandemia y el señor falleció.
No he podido tener contacto con nadie, porque dicen que la familia vive en otra ciudad. Fui a mirar el lote y ya está vendido. ¿Qué debo hacer? Agradezco su orientación. Gracias.
Pudieron pasar varias cosas para llegar a ese punto, por lo que la mejor recomendación es contactar con un abogado experto que haga un estudio de su caso y de las circunstancias, y de la promesa de compraventa que haya firmado.
Demandé al municipio y gané la demanda en el tribunal. El municipio apeló ante el Consejo de Estado, que dictó una sentencia obligando al municipio a pagar los daños y perjuicios. El municipio pagó, pero se adjudicó arbitrariamente la mitad de mi casa, de la cual he vivido más de 30 años. Ya han pasado 9 años y el municipio no ha tomado posesión de lo que me quitó. Esto puede prescribir. ¿Se anula la pretensión del municipio o a qué tiempo prescribe la pretensión municipal?
Los bienes del Estado son imprescriptibles, no se pueden adquirir por posesión/prescripción, y el municipio hace parte del Estado.