¿Cómo recuperar la posesión de un inmueble?

Cuando una persona nos ha quitado la posesión de un bien inmueble como una casa, apartamento, lote, finca, etc., la ley nos ofrece una serie de recursos legales para recuperar esa posesión.

Acciones para recuperar la posesión de un bien.

Cuando somos dueños del inmueble del que hemos perdido la posesión y queremos recuperarla, podemos utilizar la acción de reivindicación de dominio, tema explicado en el siguiente artículo.

Acción reivindicatoria de dominio y quién puede ejercerla.La acción reivindicatoria de dominio busca que el dueño de una propiedad la recupera cuando está ocupada por otra persona en calidad de poseedor.

Pero si no somos dueños del inmueble, si no que somos apenas poseedores, es decir, no tenemos la propiedad o dominio sino apenas un derecho de posesión, entonces se recurre a las llamadas acciones posesorias.

Las acciones posesorias se encuentran establecidas en el código civil, más exactamente en el artículo 972 que las define así:

«Las acciones posesorias tienen por objeto conservar o recuperar la posesión de bienes raíces, o de derechos reales constituidos en ellos.»

A través de la acción posesoria se puede recuperar la posesión, pero de los bienes inmuebles que se hayan poseído de manera tranquila y en forma ininterrumpida por el transcurso de un año esta es la regla de procedencia de la acción posesoria que contempla el código civil.

Sin embargo, existe una acción especial la cual solo puede ser ejercida por el poseedor regular, que es aquel que tiene justo título y ha adquirido la posesión de buena fe, aunque con el transcurso de la posesión esta no subsista. El poseedor regular puede hacer uso de la acción publiciana.

Justo título – Su importancia en la posesión.El justo titulo puede ser constitutivo o traslaticio de dominio y deriva en posesión regular relevante en la prescripción adquisitiva.

La acción publiciana se encuentra consagrada en el artículo 951 del código civil, y a través de esta acción un poseedor regular puede recuperar la posesión de la cosa, pero siempre y cuando se encuentre en la posibilidad de ganarla mediante prescripción.

Esta acción sin embargo no es procedente cuando se dirija en contra del verdadero dueño del bien, ni cuando se interponga en contra de un poseedor con igual o mejor derecho.

El artículo 951 defina la acción publiciana de la siguiente manera:

«Se concede la misma acción aunque no se pruebe dominio, al que ha perdido la posesión regular de la cosa, y se hallaba en el caso de poderla ganar por prescripción.

Pero no valdrá ni contra el verdadero dueño, ni contra el que posea con igual o mejor derecho.»

De igual forma la Corte Suprema de Justica sala de casación civil y agraria en sentencia 3 de diciembre de 1999, expediente 5291 se refirió a ella de la siguiente manera:

«Se trata de una acción real recuperatoria de la posesión, distinta de las acciones posesorias para cuyo ejercicio, en el evento de la perdida de la posesión, se le otorga la legitimación sustancial únicamente al poseedor regular que se encuentra en vía de ganar la propiedad por usucapión.»

Quien tiene el derecho de posesión puede ejercerlo, puede defenderlo ya sea ante otro poseedor o ante el verdadero dueño, pero en este caso lo que debe intentar es la prescripción adquisitiva del dominio, que es uno de los modos para adquirir la propiedad de un bien.

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27 Opiniones
  1. EMILIO Dice:

    hola quisiera saber si mi papa puede recuperar la casa que le vendio a la hermana y nunca le pago,mi papa tiene una clausula que si no paga a termino vuelve a hacer de mi papa y ahora la sobrina osea la hija de la hermana de el quiere apoderarse del bien despues de mas de 20 años de vivir en la casa.¿sera que puede recuperar la casa ?

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    • jezp Dice:

      claro los bienes se pueden recuperar hay que conseguirse un buen abogado

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  2. Fabián Dice:

    Hola buena tarde mi pregunta es la siguiente: mi suegra falleció hace 18 años y dejó una casa como herencia mi esposa y hermanos nunca han reclamado dicha casa pero en este momento lo quieren hacer allí viven unas personas que dicen ser los dueños pero en el certificado de tradición y libertad sale a nombre de mi suegra, hay posibilidad de reclamar por la casa ? De ante mano agradezco si me pueden dar respuesta

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    • anonimus Dice:

      Ya no es posible, primero por que los derechos herenciales para pedir herencia prescriben a los 10 años, y segundo, porque la persona que ha habitado el inmueble por 18 años o más puede solicitar la prescripción adquisitiva de dominio que solo necesita 10 años y 5 años si tiene justo titulo, para reclamarla dicha herencia

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  3. Julio Dice:

    Hola, mi abuelo me cedió los derechos (en forma de venta) de un terreno donde hice mi casa. El lo ocupaba como terreno de deposito desde hace más de 45 años. Yo inicie el usucapion y me encarge de pagar todos los impuestos ya que se adeudaba. Mi abuelo murió hace varios meses y justo un tiempo antes de la cuarentena mi primo puso un par de caballos al fondo del terreno. (Terreno de 4mil m2 ) yo que tengo mi casa , la cesión mediante escribano publico. Y los impuestos ingresado el juicio de usucapion
    . Puedo perder la propiedad?

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    • Mairelyn Abogada Dice:

      Hola Julio y que resultó del proceso de usucapión?, resultó a favor tuyo?, porque si es así porque vas a perder la propiedad, el usucapión es para que tu seas el propietario de un bien que has tenido en posesión como señor y dueño.

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  4. Nely Dice:

    Las áreas reservadas que colindan con mí casa toda la parte de atrás q es como 180 metros cuadrados yo lo poseo como jardín ya 22años y la junta directiva del AAHH quiere colocar lotes como impido gracias

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  5. kimberly cuevas Dice:

    Hola buenas tardes, tengo un pequeño inconveniente el cual me gustaría me ayudaran a resolver… yo compré un terreno en una finca, el cual se la compré a una persona que tomó posesión de terreno, pero tomó posesión legalmente, es decir el hizo todos los procesos que se debían hacer para quedar como legítimo dueño del terreno hace mas o menos 6 años… El señor me vendió un pedaso de su terreno , donde también tenemos todo debidamente notariado, el señor en estos momentos tiene cancer terminal, y apareció una hermana de él despues de muchisimos años diciendo que me va a demandar porque el no debió vender porque era herencia de los padres y ese terreno le corresponde a 8 hermanos… pero el terreno está todo debidamente legalizado.
    Es posible que ellos puedan reversar esa demanda? muchas gracias por su ayuda y colaboraciópn.

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    • Mairelyn Abogada Dice:

      Kimberly buena tarde, el señor que te vendió aparecía como dueño en el certificado de tradición y libertad, en el caso que el señor solo te haya vendido la posesión no pasa nada porque tienes un justo titulo, si la señora te demanda tu inicias el proceso de prescripción adquisitiva del dominio.
      si tienes alguna duda contáctame: 3005033260

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  6. ricardo..-- Dice:

    buenas noches mi papa vendio una finca, a sus 95 años (sin el certificado medico-psiquiatra para determinar la buena salud de mi papa) de edad mi hermano y su esposa que le firmo a ruego dado que mi papa no estaba en sus cabales hicieron el traspaso del bien, en la modalidad de compraventa, por un monto determinado de dinero el cual nunca cancelaron o pagaron, el traspaso lo hizo mi hermano sin comentarle a mis hermano, han pasado mas de 14 años en el cual mi hermano a estado engañándonos diciendo que nos va a devolver el bien que era propiedad de mi difunto padre, quisiera saber que tipo de acción pudiera interponer para volver el bien a nombre de mi papa y de esa manera hacer la repartición de herencia

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  7. Zallira Dice:

    hola hice un compra y venta de un apartamento el cual la persona me quedo debiendo soa millones de pesos por el cual no le hice desenglobe ni escrituras porque me incumplio y hay unas clausulas de seis millones por incumplimiento y asi esta alli en el apartamento hace nueve años y ahora supe que metio papeles de posesion del apartamento que debo hacer antes de que salga esta posesion. Gracias buenas noches.

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  8. Mercedes Dice:

    Buenas tardes tengo un inconveniente,con una casa que hace 54 años mi tío hermana de mi mamá nos dejó para que la viviéramos,resulta que el falleció hace 11 años,dejó su esposa y 3 hijas la menor tiene 56 años. Ellos nunca vivieron la casa por que viven en otro país. Nosotros pagamos los servicios,le hemos hecho arreglos materiales a la casa,los servicios públicos están a nombre de nosotros,vamos a pagar el prediales este año. Nunca hemos tenido contrato de arriendo. Ahora ellos quieren vender la casa y sacarnos,nosotros podemos meter un derecho de pertenencia por los años que tenemos de vivir acá?

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  9. santiago Dice:

    TENGO UNA PREDIO QUE ESTA SIENDO OCUPADO POR UN INVASOR Y ME PUSO UNA QUERELLA
    EN LA INSPECCION YO TENGO MI TITULO DE PROPIEDAD. ERA PROCEDENTE QUE EL COLOCARA
    LA QUERELLA

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  10. OSCAR Dice:

    MUY BUENA INFORMACION, MI PREGUNTA ES EN QUE PAIS APLICAN ESTAS LEYES. POR SU ATENCION GRACIAS.

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  11. OSCAR Dice:

    IGNOREN EL COMENTARI DE ARRIBA NOTE QUE ES PARA COLOMBIA.

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  12. Luz Gonzalez Dice:

    Compre una casa hace casi trenta 30anos. Decidi hacerle unos arreglos y solicite por curaduria. La licencia de contruccion. No fue posible hacer El tramite porq. EN la escritura aparece la compra del 87% del Bien. Este detalle yo no lo note al momento de la compra ahora. Por este problema no he podido hacer ninguna mejora a mi propiedad… Le di podere a un abogado hace 4anos y hasta hoy no me solucionado nada. No entiendo que es lo q yo tengo q hacer para legalizar ese 13% q falta EN la escritura. Donde me puedo dirijir para solucionar este problema..muchas gracias. Espero respuesta

    Ce

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  13. Natalia bernal Dice:

    Lo q nesescito saber es Como se hace para interdir. una persona q no esta en sus capacides mentales. Y nombrar una persona q cuide y vijile sud bienes y sus derechos? Donde me puedes informare gracias

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  14. Yolanda Dice:

    Hola buenos días quisiera saber acabo de comprar un terreno pero abia un poseidor pero yo selo compre al dueño pero el poseidor no quiere desalojar el predio y quisiera saber simelo pueden quitar el solo estaba de encargado porq el está jubilado ísolo lo veía los fines de semana pero yatiene como poseidor más de treinta años espero y mede respuesta grasias

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  15. Carlitos Dice:

    mi padre vendio un lote, nosotros sus hijos queremos recuperarlo, mi padre ya no existe, el lote lo tienen quienes hace mas de veinte anos aparentemente lo compraron pero hay errores en esa venta etc, despues de mas de veinte anos de vivir en el lote, ellos tiene el derecho sobre ese terreno y/o que posibilidades tenemos nosotros de recuperarlo, mi correo es [email protected]

    disculpandome por las molestias
    me suscribo
    Carlitos

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  16. Raul Padilla López Dice:

    Hola, una pregunta un terreno que es de cuatro hermanos y el quinto hermano tiene escrituras a su nombre, pero el sabe que ya no es de el por que vendió su parte a mi hermano, y por confianza seguimos dejando el terreno a su nombre, pero el muy carbón vendió la propiedad, sabiendo que ya no era de el y a escondidas.

    Se puede hacer algo para impedir esta venta.

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  17. Emily Getsemani Dice:

    hola la mama de mi abue dejo las es rituras de una casa hace 27 años y no la vendio ni nada le dio los papeles a ella y toda via los tiene pero mi abue piensa pedirla ya que viven personas hay crees que si metemos abogado pueda ganar su casa ya que ella tiene las escrituras ??

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  18. EGCM Dice:

    hola la mama de mi abue dejo las es rituras de una casa hace 27 años y no la vendio ni nada le dio los papeles a ella y toda via los tiene pero mi abue piensa pedirla ya que viven personas hay crees que si metemos abogado pueda ganar su casa ya que ella tiene las escrituras ??

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  19. Bernardo Dice:

    Buenas tardes, mi consulta es sobre una propiedad que pertenece a mi abuela hace más de 40 años, en el año 1978 un hermano de ella pidió la mitad de la casa y los hermanos de ella comenzaron los papeles, mi abuela le donó su parte y el otro hermano le pidió la parte en dinero, ahora en estos momentos los hijos de esos matrimonios (herederos) se disputan la otra parte de la propiedad ya que nunca se vendió ni nada, mi abuela siguió pagando los impuestos de la casa. Hace 5 años se presentó un señor que vive en frente de la casa y comenzó a alquilar cochera “de palabra” y ahora nos enteramos que está usando la casa como depósito para guardar cosas de él. Yo que soy nieto de mi abuela lo perseguí y le pedí la llave de la casa ya que no la tenía en mi poder, el accedió a darmela pero ahora se le pide que retire sus cosas y no quiere, no podemos desalojarlo porque no hay contrato de por medio, se lo puede demandar judicialmente? Ni yo ni los herederos podemos hacer nada hasta que el hombre no desocupe el lugar y lo está destruyendo.. por favor si me puede ayudar, muchas gracias.

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  20. JANNETH Dice:

    QUE PUEDO HACER SI TENGO UN INQUILINO QUE NO PAGA ARRIENDO Y TAMPOCO DESOCUPA. GRACIAS

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  21. Gloria Melo Dice:

    tengo las escrituras de un lote que pertenecía a mi papa que ya falleció; dicho lote ya se encuentran ocupados por personas hace años. tengo posibilidades de reclamar el terreno.

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