La posesión se pierde cuando otra persona se apodera de la cosa con ánimo de hacerla suya, y no cuando el poseedor simplemente entrega la tenencia o se ausenta. Explicamos los casos en que la ley conserva la posesión pese al apoderamiento ajeno, por qué perderla frente a otro poseedor también hace perder el tiempo acumulado para la prescripción, qué acción corresponde según se sea propietario, poseedor o tenedor, y cuál es el plazo para reclamar. Respondemos además si pueden quitarle a alguien un terreno del que no tiene escrituras y cómo se escritura un terreno que se tiene en posesión.
- La regla general de la pérdida de la posesión.
- Casos en que la posesión no se pierde.
- Cuando otro entra a poseer: la interrupción natural.
- Qué hacer cuando se ha perdido la posesión.
- ¿Me pueden quitar un terreno sin escrituras?
- Cómo escriturar un terreno que se tiene en posesión.
- Preguntas frecuentes.
- ¿Cuándo se pierde la posesión de un bien?
- ¿Pierdo la posesión si me ausento del inmueble?
- ¿Se pierde el tiempo acumulado si alguien me quita la posesión?
- ¿Cuánto tiempo tengo para reclamar la posesión perdida?
- ¿Me pueden quitar un terreno sin escrituras?
- ¿Cómo escrituro un terreno que tengo en posesión?
- ¿Puedo tumbar las mejoras que hizo quien invadió mi predio?
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La posesión se pierde, dice el artículo 787 del código civil, desde que otro se apodera de la cosa con ánimo de hacerla suya, pero esa regla tiene matices que deciden si el poseedor conserva o no el derecho a reclamar. ¿En qué casos se pierde realmente la posesión, qué pasa con el tiempo que ya se llevaba acumulado y le pueden quitar a uno un terreno del que no tiene escrituras?
La regla general de la pérdida de la posesión.
Recordemos que la posesión supone tener la cosa con ánimo de señor y dueño, según explicamos en el artículo sobre qué es la posesión en el derecho civil. Se pierde, entonces, cuando ese poder de hecho pasa a otra persona.
Así lo dispone el artículo 787 del código civil:
«Se deja de poseer una cosa desde que otro se apodera de ella, con ánimo de hacerla suya; menos en los casos que las leyes expresamente exceptúan.»
Fíjese en los dos requisitos que la norma exige para que la posesión se pierda: que otro se apodere de la cosa y que lo haga con ánimo de hacerla suya.
No basta con que alguien entre al inmueble. Quien lo hace reconociendo dominio ajeno, como el arrendatario, el cuidandero o el familiar a quien se le prestó, no le quita la posesión a nadie porque no tiene ánimo de dueño.
- Liquidador de pensiones en Colpensiones
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Casos en que la posesión no se pierde.
Existen varios casos en que la posesión de un bien se puede perder. A continuación los señalamos.
Cuando el poseedor entrega la tenencia.
El artículo 786 del código civil es expreso en que el poseedor conserva la posesión aunque transfiera la tenencia de la cosa, dándola en arriendo, comodato, prenda, depósito o usufructo.
De modo que arrendar el inmueble que se posee, o dejarlo al cuidado de alguien, no hace perder nada. Al contrario: el contrato firmado en nombre propio es una de las mejores pruebas de que se posee.
Cuando la posesión está inscrita.
Tratándose de posesión inscrita, el apoderamiento material de un tercero no la hace cesar por sí solo. Solo cesa en tres casos:
- Cuando el propio poseedor cancela la inscripción.
- Cuando se hace una nueva inscripción en la que transfiere su derecho a otro.
- Cuando así lo determina una orden judicial.
En estos eventos el poseedor inscrito conserva su derecho y lo que le corresponde es acudir a las acciones posesorias para recuperar el bien materialmente.
Cuando se trata de bienes muebles extraviados.
El artículo 788 del código civil dispone que el poseedor de un bien mueble no lo pierde por el solo hecho de ignorar dónde se encuentra, mientras el bien siga estando bajo su poder.
Es el caso de la herramienta guardada en una bodega desordenada: no se sabe dónde está, pero nadie más se ha apoderado de ella.
Cuando otro entra a poseer: la interrupción natural.
Cuando un tercero sí entra a poseer con ánimo de dueño, la consecuencia no es solo perder el bien: se pierde también el tiempo acumulado.
El artículo 2523 del código civil regula esa interrupción natural de la posesión y distingue dos situaciones con efectos muy distintos.
Si se hizo imposible ejercer actos posesorios, como en una heredad permanentemente inundada, solo se descuenta el tiempo que duró el impedimento.
Si se perdió la posesión porque otro entró en ella, se pierde todo el tiempo anterior, salvo que se recupere legalmente por las vías que la ley ofrece.
De ahí la urgencia de reaccionar: quien recupera la posesión mediante una acción posesoria se entiende que nunca la perdió, y conserva el tiempo que llevaba acumulado para la prescripción.
El otro modo de interrupción es el civil, que se produce cuando el dueño demanda al poseedor, y opera cuando la demanda se notifica en el término que fija el artículo 94 del código general del proceso. Ambas figuras las tratamos en el artículo sobre la prescripción adquisitiva de dominio.
Qué hacer cuando se ha perdido la posesión.
Perdida la posesión, el camino depende de quién la perdió y frente a quién.
| Quién reclama | Frente a quién | Acción que corresponde |
|---|---|---|
| El propietario inscrito | Quien ocupa el bien | Acción reivindicatoria de dominio |
| El poseedor no propietario | Otro poseedor u ocupante | Acción posesoria |
| El poseedor regular | Quien lo despojó, sin ser el dueño | Acción publiciana |
| El poseedor o el tenedor | Quien perturba u ocupa de hecho, en los últimos meses | Querella policiva de amparo a la posesión |
El plazo es corto: las acciones que buscan recuperar la posesión expiran al cabo de un año contado desde que el poseedor anterior la perdió, según el artículo 976 del código civil.
Cada una de esas vías, con sus requisitos y sus términos, la explicamos en el artículo sobre cómo recuperar la posesión de un inmueble y en el de las acciones posesorias.
¿Me pueden quitar un terreno sin escrituras?
Es la consulta más frecuente sobre este tema y la respuesta depende por completo de la calidad con que se ocupe el terreno.
Si usted es mero tenedor —tiene un contrato de arrendamiento, de comodato o cualquiera que reconozca dominio ajeno—, sí se lo pueden quitar en cualquier momento, porque nunca tuvo posesión que alegar.
Si usted es poseedor pero no ha completado el término de la prescripción, el dueño inscrito puede reivindicar el bien y usted debe restituirlo, aunque tiene derecho a que le paguen las mejoras necesarias y, si es poseedor de buena fe, también las útiles.
Si usted es poseedor y ya completó el término, puede oponerse alegando la prescripción como excepción y, mejor aún, promover el proceso de pertenencia para obtener el título.
El verdadero problema, entonces, no es la falta de escrituras sino la falta de prueba de la posesión. Quien no puede demostrar desde cuándo y cómo poseyó queda expuesto, tenga o no papeles.
Cómo escriturar un terreno que se tiene en posesión.
La posesión no se escritura: se convierte en propiedad y esa propiedad se registra.
El camino es promover el proceso de pertenencia, y la sentencia que declare la prescripción, una vez ejecutoriada e inscrita en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos, hace las veces de escritura pública.
No hay atajo notarial para esto. La notaría puede reconocer la calidad de poseedor regular en los casos de la ley 1183 de 2008, pero no puede declarar la propiedad, que es función exclusiva de un juez.
Por eso lo primero que hay que verificar antes de iniciar cualquier trámite es si el tiempo de posesión ya está cumplido y si se puede probar.
Preguntas frecuentes.
A continuación, damos respuesta a las preguntas frecuentes realizadas por nuestros lectores.
¿Cuándo se pierde la posesión de un bien?
Cuando otra persona se apodera de la cosa con ánimo de hacerla suya, según el artículo 787 del código civil. Si quien entra reconoce dominio ajeno, como el arrendatario, no hay pérdida de la posesión.
¿Pierdo la posesión si me ausento del inmueble?
No necesariamente. La posesión se puede ejercer por medio de otra persona, y lo que la hace perder es que un tercero entre a poseer con ánimo de dueño, no la ausencia en sí misma.
¿Se pierde el tiempo acumulado si alguien me quita la posesión?
Sí, salvo que la recupere legalmente. El artículo 2523 del código civil dispone que cuando se pierde la posesión porque otro entró en ella se pierde todo el tiempo anterior, a menos que se recobre por las vías legales.
¿Cuánto tiempo tengo para reclamar la posesión perdida?
Un año contado desde que la perdió, según el artículo 976 del código civil. Vencido ese término ya no podrá ejercer la acción posesoria, y quien ocupa empieza a contar su propio tiempo.
¿Me pueden quitar un terreno sin escrituras?
Depende. Si es mero tenedor, sí. Si es poseedor y no ha completado el término de la prescripción, el dueño puede reivindicarlo. Si ya lo completó, puede alegar la prescripción y quedarse con el bien.
¿Cómo escrituro un terreno que tengo en posesión?
Con un proceso de pertenencia. La sentencia que declara la prescripción, inscrita en la oficina de registro, hace las veces de escritura pública. No se puede hacer directamente en una notaría.
¿Puedo tumbar las mejoras que hizo quien invadió mi predio?
No. Debe acudir a la vía judicial o policiva, y será en la sentencia donde se decida la suerte de las mejoras y de los frutos. Destruirlas por su cuenta le puede acarrear responsabilidad.
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Cordial saludo. Soy propietario de un lote de terreno, y una persona dice y alega que también es propietaria de este lote de terreno. ¿Qué proceso debo empezar en contra de esta persona? Agradezco su atención y colaboración para solucionar este inconveniente. Gracias.
Depende de la calidad con la que usted ostente la propiedad del lote. Si el lote está a su nombre y en el certificado de libertad y tradición usted figura como propietario del dominio, debe recurrir a la acción reivindicatorio de dominio.
Por el contrario, si usted no es el propietario, sino un poseedor, debe recurrir a una acción posesoria en el evento de que esa otra persona haya ocupado su posesión.
Buenas tardes. Mi papá se fue del lado de mi mamá y de sus hijos hace 20 años. Ha vivido con una sobrina y otra señora. En este momento, él quiere recuperar la tierra que nos quedó, ya que es una herencia de él. Nosotras, las dos hijas mayores, queremos presentar una demanda por posesión, ya que él quiere vendernos la tierra a nosotras o a otra persona. Quisiera saber qué tan viable es esto.
Buenos días, Elena.
En primer lugar debería poder acreditar que han ejercido posesión, pero al ser situaciones complejas, lo prudente es contactar con un abogado experto en derecho civil.
Saludos
Bueno, sí sé que mi esposo tiene una casa en Palmira, Valle. Él era soldado profesional y tuvo una discapacidad. Luego lo amenazaron y tuvo que huir de Palmira, dejando su casa. Al cabo de 10 años, él regresa y la casa está habitada. Las personas que se encuentran en la casa dicen que no la entregan.
La única alternativa es intentar una reivindicación de dominio con la esperanza de que los actuales ocupantes no puedan acreditar posesión. Para ello, lo indicado es contactar a un abogado experto en derecho civil.
Hola, mi caso es que hace casi 30 años llegamos a vivir a un lugar donde, al lado de mi casa, hay otro terreno. Durante esos casi 30 años, nosotros hemos tenido que estar limpiando el terreno o pagar para que lo limpien. La verdad, ya estamos interesados en el terreno, ya que la dueña solo la hemos visto dos veces en estos casi 30 años, y la última vez que vino fue hace aproximadamente 10 años o más. ¿Qué puedo hacer?
Lo adecuado es intentar contactarla para comprar el lote. Si pretendiera la prescripción adquisitiva del dominio, tendría que acreditar posesión, y el solo hecho de limpiar el terreno probablemente no sea suficiente para ello.
Buenos días. Mi padre falleció y, antes de su deceso, realizó una compra-venta de un predio. El señor con el que hizo la compra-venta vive en la casa, pero la escritura está a nombre de mi padre. Este señor no canceló la totalidad del valor de la casa. ¿Cómo puede reclamar la casa?
Si existe un contrato de compraventa, deberá reclamar el pago del valor restante o alegar incumplimiento del contrato y, con ello, buscar que se resuelva el contrato o que le paguen el precio que aún no se ha pagado.
Buenas tardes:
Mi consulta es la siguiente: compramos un terreno a alguien que tenía más de 10 años ocupándolo. Allí sembraba y cosechaba, pero nunca construyó una vivienda, y nadie jamás llegó a reclamar. Ahora nosotros compramos con minuta notariada y, por ende, queremos construir. Aparece alguien reclamando y no hemos podido construir una casita. ¿Qué debemos hacer para escriturar ese pedacito de terreno? Les agradecemos cualquier consejo para dar solución a este inconveniente.
Atentamente:
María Zapata
Probablemente pueda recurrir a la figura de la prescripción adquisitiva de dominio, teniendo en cuenta que en su caso procedería la suma de posesiones, es decir, la del anterior poseedor a quien le compró el tiempo de posesión suyo.
Buena tarde. Mi mamá compró un lote hace más de 30 años y firmó una promesa de compraventa con quien realizó el negocio. Casi al mismo tiempo, se separó de mi papá, quien vivió en el mismo durante este tiempo, y el año pasado falleció. Por diferencias entre ellos, nunca se llevó a cabo el proceso de escrituración; sin embargo, ella ha sido quien ha generado los pagos de impuestos durante todos estos años y es quien figura como titular del lote tanto en los impuestos como en los recibos públicos de luz y acueducto. Ahora requiere conocer el proceso para legalizar la escrituración a su nombre, pero desafortunadamente la persona que le vendió es difícil de localizar para realizar el proceso de traspaso. ¿Qué puede hacer? Gracias.
Puede recurrir a la prescripción adquisitiva de dominio y, con la promesa de compraventa, pago de impuestos y demás, podría acreditar la posesión necesaria.
Buenos días. Hay un señor que se metió en una parte de la finca. Lleva 7 años allí y necesito que desaloje el terreno, que tiene cultivos de café y plátano. ¿Qué pasa si tumbo la mejora?
No puede destruir las mejoras. Debe iniciar una acción posesoria y, una vez tenga sentencia a favor ejecutoriada, se ordenará el desalojo del predio bajo las condiciones dictadas en la sentencia, en la cual se decidirá sobre la suerte de las mejoras y frutos civiles.
La propiedad de un inmueble conlleva la obligación de cuidarlo y de evitar que su falta de atención cause o permita perjuicios a otras personas. Si el dueño no está cumpliendo con su deber, especialmente si ha abandonado la tenencia del bien, usted puede ocuparlo y realizar los actos que corresponden al propietario. Si transcurre suficiente tiempo con el bien en su poder, usted podrá reclamar en algún momento que se le reconozca como propietaria.
En el contexto de la legislación colombiana, la ocupación de un inmueble abandonado puede estar sujeta a ciertas condiciones. La ley establece que la propiedad conlleva derechos y obligaciones, entre las cuales se encuentra el deber de cuidar y mantener el bien. Si un propietario abandona su inmueble y este se encuentra en estado de desuso o deterioro, es posible que se configure una situación que permita a terceros reclamar derechos sobre el mismo.
Sin embargo, para que una persona pueda reclamar la propiedad de un inmueble por ocupación, debe cumplir con los requisitos establecidos en el Código Civil colombiano, específicamente en relación con la usucapión o prescripción adquisitiva. Esta figura legal permite adquirir la propiedad de un bien por medio del uso continuo y pacífico durante un tiempo determinado, que varía según si se trata de bienes muebles o inmuebles.
Es importante tener en cuenta que cualquier acción relacionada con la ocupación o reclamación de propiedad debe realizarse conforme a las disposiciones legales vigentes y, en caso de duda, es recomendable consultar a un abogado especializado en derecho civil para obtener asesoría adecuada.
¿Cuál es el trámite que se debe seguir para evitar que una propiedad urbana perteneciente a una persona de 91 años, con demencia senil, Alzheimer, etc., sea vendida?
A día de hoy, no existe una forma simple de impedir la venta porque la figura de la interdicción fue derogada.
Buenas tardes. Hace más de 20 años, uno de los hijos del dueño de un predio, considerando que este estaba sin habitar por sus padres, quienes tenían otra casa, se posesionó de ese lugar. Comenzó a construir y a hacer mejoras en el predio, y ha habitado allí junto con su esposa e hijos. Ahora que sus padres han fallecido, sus hermanos no han podido iniciar el proceso de sucesión porque los predios no están al día en impuestos y no se han puesto de acuerdo para iniciar dicho proceso.
El año pasado, la persona que ha habitado este predio de sus padres durante mucho tiempo comenzó a ponerse al día con los impuestos solo de este predio, alegando que ha vivido siempre en ese lugar y que él es el dueño. Mi pregunta es: si él, al ponerse al día en los impuestos de este predio y al haberlo habitado durante más de 20 años, haber realizado reformas, pagar recibos y demás, podría solicitar un proceso de prescripción de este predio, sin importar que este predio correspondía a sus padres, quienes ya han fallecido, y si los demás hermanos perderían el derecho de herederos.
Los demás herederos pueden reclamar su derecho a la herencia, considerando que ese derecho se causó al fallecimiento del padre.
De otra parte, habría que determinar si el otro heredero puede o no reclamar la propiedad por prescripción.
Buenas tardes. Mi papá compró un terreno hace 40 años, pero no tiene documentos. Sin embargo, ha tenido la posesión durante todo ese tiempo y el predio solo se utiliza para cultivar caña de azúcar. ¿Qué puedo hacer en este caso?
Iniciar un proceso de prescripción adquisitiva de dominio.
Iniciar un proceso de prescripción adquisitiva de dominio.
Las dos partes realizan una audiencia, se le otorga la posesión a uno de los dos y la otra parte denuncia ante la segunda instancia. Luego queda un documento firmado por ambas partes que establece que ninguno puede realizar mejoras en el terreno. Si uno de los dos inicia la limpieza, el corte de árboles o arreglos, ¿qué ley o decreto se estaría violando?
Agradezco.
Estaría violando el acuerdo firmado entre las partes.
Buenos días. Mi pregunta es si puedo adueñarme de un terreno que no está siendo utilizado. Ya tiene tres años abandonado y los dueños no tienen intenciones de vivir aquí. ¿Puedo adueñarme?
El modo de adquirir el dominio de precios abandonados o que nadie reclama es mediante la prescripción adquisitiva de dominio, para lo cual debe probarse una posesión de buena fe por un término mínimo de 5 años.
Cordial saludo:
Mi madre adquirió un apartamento que ofreció en venta. Se realizó una promesa de compraventa y se acordó que el señor continuaría pagando las cuotas (esto fue hace más de 20 años). La propiedad cuenta con patrimonio de familia. A la fecha, los impuestos y el certificado de libertad salen a nombre de mi madre como propietaria. Esto se debe a que el señor se perdió y, aunque fuimos varias veces a buscarlo para poder hacer la escritura, nunca lo encontramos. Por el contrario, habían arrendado el inmueble a personas que no conocíamos, y después de unos años volvimos a ver cómo podíamos arreglar el tema y encontramos que el inmueble había sido dividido internamente en locales. El servicio del agua había sido suspendido, y la luz se estaba obteniendo de contrabando; una situación horrible.
Como última medida, mi madre fue a hablar con el señor que vivía en el apartamento para negociar con él el traspaso de la propiedad. Esto porque, pese a los años transcurridos, todo sobre el inmueble aparece a nombre de mi madre. Nos preocupa el tema de los impuestos que le tocaría pagarlos sin que ella haya hecho uso del mismo. Sin embargo, el señor no quiso llegar a ningún arreglo.
Me gustaría saber qué se puede hacer en este caso o si se puede solicitar una reivindicación del inmueble.
Agradezco la atención prestada.
En tal caso, debe iniciar un proceso de reivindicación de dominio, y habría que determinar si los actuales ocupantes están en condición de poseedores o tenedores.
Llevo 7 años en un apartamento, he pagado administraciones, impuestos y demás. Ahora aparece el dueño a reclamarlo. No tengo contrato, ni verbal ni escrito, y aquí dice que la posesión puede ser ordinaria o extraordinaria por 5 o 10 años.
¿Qué hago?
En otras palabras, quien no tenga la escritura pública de un terreno o inmueble lo perderá si no es poseedor, sino tenedor. Y, siendo poseedor, lo ha poseído por un tiempo inferior al que exige la norma para adquirirlo por prescripción, sea ordinaria o extraordinaria; esto es, 5 y 10 años respectivamente, según el Código Civil colombiano en los artículos 2529 y 2532.
En primer lugar, deberá probar que es poseedor y no tenedor, y que es poseedor de buena fe para que pueda alegar la prescripción en el término de 5 años.