En Colombia se puede adquirir la propiedad o dominio de los bienes muebles o inmuebles por medio de la prescripción adquisitiva de dominio, que se da cuando se ha poseído un bien por un lapso de tiempo determinado.
Prescripción adquisitiva.
La prescripción adquisitiva consiste en que el dominio de una propiedad se puede adquirir mediante la prescripción, y por eso se llama prescripción adquisitiva.
La prescripción adquisitiva está contemplada en el artículo 2518 del Código Civil colombiano, y consiste en que la persona que tiene la posesión de un bien o cosa la adquiere por prescripción cuando el verdadero dueño no la reclama oportunamente.
Es decir, el dominio se adquiere mediante prescripción adquisitiva por el simple paso del tiempo.
Presupuesto o requisito para la prescripción adquisitiva.
Para adquirir el dominio o propiedad de un bien o cosa por medio de la prescripción adquisitiva se requiere de dos elementos, presupuestos o requisitos esenciales:
- Posesión.
- Transcurso del tiempo.
La prescripción adquisitiva solo es posible en favor de quien ostenta la posesión del bien, es decir, por quien, no siendo dueño, actúa como si lo fuera.
Quiere decir esto que quien ocupe un bien en calidad de mera tenencia no puede obtener la propiedad del dominio por prescripción, en razón de que la tenencia, por su naturaleza, reconoce el dominio ajeno, lo que hace imposible la prescripción adquisitiva.
El otro facto o elemento tiene que ver con el tiempo de posesión que se requiere para poder ganar el dominio o la propiedad por prescripción.
Recordemos que la prescripción ocurre cuando, pasado el tiempo dispuesto por la ley, el dueño de un derecho no lo reclama o inicia las acciones civiles encaminadas a recuperar o reivindicar ese derecho.
La prescripción adquisitiva del dominio la hay de dos formas: ordinaria y extraordinaria, y a continuación desarrollamos cada una de ellas.
Prescripción adquisitiva ordinaria.
La prescripción adquisitiva ordinaria se da cuando el bien es ocupado de forma pacífica o regular, como lo señala el artículo 2528 del Código Civil:
«Para ganar la prescripción ordinaria se necesita posesión regular no interrumpida, durante el tiempo que las leyes requieren.»
Para pretender la propiedad de un bien por medio de la prescripción adquisitiva del dominio, la posesión se ha de tener de forma regular, que está definida por el artículo 764 del Código Civil:
«Se llama posesión regular la que procede de justo título y ha sido adquirida de buena fe, aunque la buena fe no subsista después de adquirida la posesión.»
La posesión regular requiere necesariamente la presencia de un justo título, conforme a lo señalado por el artículo 765 del mismo código.
Es decir, que la posesión debe provenir de algún acto o contrato entre las partes, como una venta, donación u otra figura, y que no haya alcanzado a transmitir la tradición.
Término de la prescripción adquisitiva ordinaria.
El tiempo por el que se debe poseer un bien para que se dé la prescripción adquisitiva ordinaria está señalado por el artículo 2529 del Código Civil:
- Bienes muebles: 3 años.
- Bienes raíces o inmuebles: 5 años.
Es el tiempo por el cual se debe ocupar un bien en calidad de posesión para acceder a la propiedad o pertenencia del mismo mediante la figura de la prescripción adquisitiva.
Suspensión de la prescripción ordinaria.
La prescripción adquisitiva ordinaria se puede suspender en los casos señalados por el artículo 2530 del Código Civil, que señala las siguientes reglas:
- La prescripción se suspende a favor de los incapaces y, en general, de quienes se encuentran bajo tutela o curaduría.
- Se suspende la prescripción entre el heredero beneficiario y la herencia.
- Igualmente se suspende entre quienes administran patrimonios ajenos, como tutores, curadores, albaceas o representantes de personas jurídicas, y los titulares de aquellos.
- No se contará el tiempo de prescripción en contra de quien se encuentre en imposibilidad absoluta de hacer valer su derecho, mientras dicha imposibilidad subsista.
Cuando ocurre la suspensión implica que la contabilización del término de prescripción continúa corriendo una vez desaparezca la causal de suspensión.
Prescripción adquisitiva extraordinaria.
La prescripción adquisitiva extraordinaria del dominio se da cuando el bien es poseído de forma irregular, es decir, cuando no se cuenta con un justo título.
Señala el artículo 2531 que quien no haya adquirido el dominio por la prescripción ordinaria puede adquirirlo por la extraordinaria, siguiendo las siguientes reglas:
- Para la prescripción extraordinaria no es necesario título alguno.
- Se presume en ella de derecho la buena fe, sin embargo de la falta de un título adquisitivo de dominio.
- La existencia de un título de mera tenencia hará presumir mala fe y no dará lugar a la prescripción, a menos que concurra estas dos circunstancias:
- Que el que se pretende dueño no pueda probar que en los últimos diez (10) años se haya reconocido expresa o tácitamente su dominio por el que alega la prescripción.
- Que el que alegue la prescripción pruebe haber poseído sin violencia, clandestinidad ni interrupción por el mismo espacio de tiempo.
La posesión no debe derivar de un justo título y, de hecho, no se requiere de ningún título, sino que solo se debe probar que se ocupa un bien a modo de posesión, y esa posesión puede derivar de una ocupación o invasión, es decir, sin permiso del dueño o con permiso o tolerancia de este, como cuando se le permite vivir en una casa a una persona sin que medie contrato alguno que pueda demostrar la tenencia y no la posesión.
Término para la prescripción adquisitiva extraordinaria.
El artículo 2532 del Código Civil dispone que la prescripción adquisitiva extraordinaria del dominio se da transcurridos 10 años.
El poseedor adquiere la pertenencia o propiedad de un bien luego de poseerlo por 10 años o más, y el dueño de un bien pierde la propiedad si permite que un tercero lo ocupe en calidad de poseedor por 10 años o más.
En razón a ello, quien haya perdido la posesión de un bien, como una finca o una casa, debe intentar recuperarla antes de que transcurran 10 años, lo que se hace por medio de la acción reivindicatoria de dominio.
El lapso de tiempo de 10 años que debe transcurrir para que se dé la prescripción adquisitiva extraordinaria se cuenta desde que se configure la posesión sobre el bien cuya propiedad o pertenencia se reclama; por lo tanto, es de suma importancia poder determinar y probar esa fecha.
Suspensión de la prescripción extraordinaria.
Para el caso de la prescripción extraordinaria, el artículo 2532 del Código Civil señala expresamente que no se suspende en los términos del artículo 2530, que contiene las causales de suspensión aplicables a la prescripción ordinaria.
Efecto de declaración judicial de la prescripción.
La prescripción adquisitiva de dominio requiere declaración judicial, y la sentencia que la declare hace las veces de escritura pública tratándose de bienes raíces, según señala el artículo 2534 del Código Civil.
Dicha sentencia debe ser inscrita en la oficina de registros, y a partir de la fecha de registro, es oponible a terceros.
Es decir, la sentencia judicial debidamente ejecutoriada reemplaza la escritura pública reconociendo la propiedad del dominio en cabeza del beneficiario.
Preguntas frecuentes.
A continuación, respondemos las preguntas frecuentes realizadas por nuestros lectores.
La prescripción adquisitiva del dominio la puede pedir el poseedor del bien respectivo o los herederos de este, en razón de que la posesión es un derecho transmisible por herencia.
No se pueden adquirir por posesión los bienes que pertenecen al Estado, como los baldíos y cualquier otro de propiedad pública.
Para efectos de la prescripción adquisitiva de dominio, la posesión se puede demostrar mediante distintos medios de prueba, como testimonios, recibos de pago de impuestos, servicios públicos y, en general, cualquier documento que permita acreditar que el poseedor ha actuado como señor y dueño del inmueble.
Son dos clases: prescripción adquisitiva ordinaria y prescripción adquisitiva extraordinaria. La primera procede cuando la posesión ha sido regular, pacífica, y la segunda cuando la posesión ha sido irregular.
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Excelente resumen, gracias por compartir.
Gracias por su comentario.
Buenos días. Mi mamá vive hace 34 años en un departamento, el cual terminó de pagar con la chequera viejo FONAVI, y paga impuestos, etc. Los dueños desconocemos su paradero desde hace 30 años. ¿Lo puede reclamar como propio?
Si, podrían iniciar un proceso de pertenencia en la media en que puedan demostrar la posesión.
Buen día, ¿me podrían explicar por qué el presente artículo indica que el tiempo que debe transcurrir para que se dé la prescripción adquisitiva del dominio ordinaria es de 5 años, mientras que en el artículo 2529 del Código Civil dice que son 10 años? Gracias.
El artículo 2529 del código civil no dice que la prescripción ordinaria tenga un término de 10 años. Dice que el término es de 5 años para los bienes raíces.
Saludos
Buenos días.
¿Cuál es el tratamiento tributario o los efectos en la declaración de renta de quien adquiere un bien por prescripción adquisitiva de dominio?
En nuestro criterio deberá tratarse como una ganancia ocasional, puesto que llega al pecunio de una forma diferente a la adquisición mediante compra u otra figura onerosa.
Saludos
Ante todo, agradezco sus publicaciones. Mi pregunta va sobre si, para la prescripción extraordinaria, el tiempo de diez años es igual para muebles e inmuebles. Esto se debe a que el artículo 2529 del código civil sí hace la diferenciación en lo ordinario, pero los artículos 2531 y 2532 no, y me queda esa duda. Gracias.
Agradezco su consulta. En efecto, el artículo 2529 del Código Civil colombiano establece diferentes plazos de prescripción para bienes muebles e inmuebles en el caso de la prescripción ordinaria. Sin embargo, en lo que respecta a la prescripción extraordinaria, los artículos 2531 y 2532 no hacen distinción entre muebles e inmuebles, estableciendo un plazo general de diez años para ambos tipos de bienes.
Por lo tanto, para la prescripción extraordinaria, el tiempo de diez años es aplicable tanto a bienes muebles como a inmuebles. Si tiene alguna otra inquietud o requiere mayor información, no dude en preguntar.
Buenas tardes:
Compré un terreno en el año 2015 por medio de un contrato de promesa de compraventa de inmueble y requiero hacer el proceso de escrituración. ¿Qué debo hacer?
Claro que sí, escríbeme y te asesoramos.
En el año 1992 adquirí, junto con mi padre y una hermana, una casa. Desde esa fecha, he sido la única persona que ha cancelado el crédito hipotecario, de lo cual tengo todos los recibos de pago, y he pagado los impuestos desde el mismo año 1992. Mi padre falleció en el año 2008 y mi madre en 2015. Mi hermana, como nunca ayudó con el pago de la casa, no está interesada en reclamar nada respecto a ella; sin embargo, un hermano quiere reclamar el porcentaje que le correspondería por mi madre, quien falleció en 2015, a pesar de que en ese mismo año se le dio lo correspondiente a sus derechos y no quiso hacer la sucesión. Quiero saber si, como heredero y propietario del inmueble, puedo solicitar la prescripción adquisitiva extraordinaria por la parte o el total de la casa.
Si se le pagaron sus derechos, es decir, una cesión de los derechos herenciales, con eso sería suficiente para adquirir la propiedad completa del inmueble.
¿Cómo puedo o a quién debo solicitar que me haga la escritura de un predio de posesión desprendido de un predio de mayor extensión? Tengo la resolución del Gobierno de Antigua que me otorga la posesión desde 2013, con cabidas, linderos, plano a mi nombre, impuesto y ficha catastral.
Lo adquirí en 2009 con un documento de permuta y tiene tradición catastral desde antes de 1993.
Gracias. torolop77@gmail.com
En primer lugar, la escritura debería otorgarla el propietario del predio mayor al que pertenece su predio, y si no lo hace, debe recurrir precisamente a la prescripción adquisitiva de dominio.
Cordial saludo. Mi caso es que recibí un auto que supuestamente gané en un concurso de ventas. Pero me entregaron este en un contrato de comodato. Ya llevo 10 años de posesión del vehículo.
¿Es factible aplicar este recurso para obtener la propiedad del carro?
No, porque existe un contrato de comodato en el que se reconoce propiedad ajena, lo que hace inviable recurrir a la figura de la prescripción adquisitiva de dominio.
Deseo saber sobre el trámite de demanda de pertenencia de bienes muebles. Aquí solo se trata el tema de inmuebles, pero ¿el trámite es el mismo? Específicamente, me refiero a vehículos.
Gracias.
En el ordenamiento jurídico colombiano, la demanda de pertenencia se refiere principalmente a bienes inmuebles. Sin embargo, en el caso de bienes muebles, como los vehículos, el procedimiento es diferente y no se tramita mediante una acción de pertenencia.
Para reclamar la propiedad de un vehículo que se considera como propio pero que no está registrado a su nombre, usted debe seguir un proceso que puede incluir:
1. **Acción reivindicatoria**: Si usted tiene la posesión del vehículo y desea recuperar su propiedad frente a quien lo posee indebidamente.
2. **Acción de nulidad**: Si considera que hubo un acto administrativo o contractual que afecta su derecho sobre el vehículo.
3. **Proceso de sucesión**: Si el vehículo fue heredado y necesita formalizar su propiedad.
4. **Regularización ante la autoridad competente**: En algunos casos, puede ser necesario acudir a la entidad encargada del registro de vehículos para regularizar la situación.
Es recomendable consultar con un abogado especializado en derecho civil o comercial para obtener asesoría específica sobre su caso y los pasos a seguir según las circunstancias particulares del mismo.
Su información es muy útil. Se les agradece mucho.
Agradezco su comentario. Estoy a su disposición para cualquier consulta relacionada con la ley colombiana.
Tengo 3 años viviendo en una casa que fue adjudicada gratuitamente por el Ministerio de Vivienda a mi madre, quien falleció antes de obtener la escritura. Los encargados en mi ciudad dicen que no soy heredera porque no aparezco registrada en el Ministerio. No me voy porque no tengo dónde vivir; siempre he vivido con ella y un hermano enfermo. ¿Será que puedo tomar posesión adquisitiva sin título ya o debo esperar más años?
La calidad de heredero no se acredita con un registro en el ministerio de vivienda, sino con el registro civil, así que debe reclamar su derecho como heredera.
Buenas tardes, necesito saber. Tengo una casa que fue prestada a mi tío. Luego, mi tío falleció y la vendió. Yo, siendo la hija del titular, quiero recuperarla. Mi padre ya falleció y esto pasó a ser prestada hace 28 años. ¿Qué debo hacer?
Si la casa ya fue vendida, es difícil recuperarla, sobre todo por el tiempo transcurrido, de modo que cualquier acción ya estaría prescrita.
Cordial saludo:
En la casa en la que vivo nací hace 36 años. Estuve un tiempo en Venezuela, desde el 2003 hasta el 2012; sin embargo, siempre he vivido en esta casa. Es el lugar donde están todas mis cosas. Mis vecinos pueden dar fe de que aquí me crié y me levanté. Ahora bien, la casa está a nombre de una tía, porque en esa época no se la pusieron a nombre de mi mamá, ya que quien la compró fue un tío que resultó con problemas legales por tráfico de armas y demás. Hubo un poder que le hizo mi tía a mi mamá, pero mi mamá falleció hace seis meses. ¿Puedo apelar a este recurso para que la casa quede a mi nombre? Tengo miedo de que ciertos familiares me quieran atacar, y es el mismo miedo que tenía mi mamá al morir, porque todo fue muy rápido. Cabe acotar que tengo 36 años y toda mi vida he vivido en esta casa.
Si la casa figura a nombre de su tía y no existe un contrato que demuestre lo contrario, no es posible reclamarla como herencia porque, formalmente, es de su tía.