¿Contrato de arrendamiento presta mérito ejecutivo?

Por 21 febrero, 2019

Dependiendo del tipo de contrato y de su redacción, un contrato de arrendamiento puede prestar mérito ejecutivo.

Que un contrato preste mérito ejecutivo es importante por cuanto permite el cobro judicial de la obligación contenida en el contrato.

Contrato de arrendamiento

Mérito ejecutivo en el contrato de arrendamiento de vivienda urbana.

El contrato de arrendamiento de vivienda urbana regulado por la ley 820 de 2003, por expresa disposición del artículo 14 presta mérito ejecutivo:

« Las obligaciones de pagar sumas en dinero a cargo de cualquiera de las partes serán exigibles ejecutivamente con base en el contrato de arrendamiento y de conformidad con lo dispuesto en los Códigos Civil y de Procedimiento Civil. En cuanto a las deudas a cargo del arrendatario por concepto de servicios públicos domiciliarios o expensas comunes dejadas de pagar, el arrendador podrá repetir lo pagado contra el arrendatario por la vía ejecutiva mediante la presentación de las facturas, comprobantes o recibos de las correspondientes empresas debidamente canceladas y la manifestación que haga el demandante bajo la gravedad del juramento de que dichas facturas fueron canceladas por él, la cual se entenderá prestada con la presentación de la demanda.»

Un contrato de arrendamiento de vivienda urbana diligenciado correctamente y preferiblemente autenticado, se constituye en título valor con el cual se puede ejecutar al incumplido.

Proceso ejecutivo ¿Qué es y para qué sirve?

Si el arrendatario no paga el arriendo, todo lo que tiene que hacer el arrendador es iniciar un proceso ejecutivo para que el juez profiera el mandamiento de pago, y si fuere necesario, decrete el secuestro y embargo de las propiedades del deudor para garantizar el pago de lo adeudado.

Mérito ejecutivo en el arrendamiento de locales comerciales y otros inmuebles.

En el caso de los contratos de arrendamiento de locales comerciales y de otro tipo de inmuebles diferentes a la vivienda urbana, no existe una ley que los revista de mérito ejecutivo lo que obliga a cumplir con los requisitos generales del título ejecutivo que encontramos en el artículo 422 del código general del proceso.

Lo que la costumbre ha impuesto en estos casos, es incluir una clausula en el contrato respectivo que declare y reconozca el mérito ejecutivo.

¿Qué se entiende por mérito ejecutivo?

Lo que se busca es que en el contrato de arrendamiento aparezcan probados los requisitos del título ejecutivo a saber:

  • Documento en que conste una obligación clara, expresa y exigible.
  • El documento debe provenir de quien se dice es el deudor.

Cuando un contrato de arrendamiento no presta mérito ejecutivo y una de las partes lo incumple, naturalmente no podrá ejecutarse al incumplido, sino que la parte cumplida debe iniciar un proceso declarativo, conocido popularmente como proceso ordinario, con el cual se busca que el juez mediante sentencia declare la existencia de la obligación, y una vez la sentencia quede en firme, ejecutoriada, entonces sí se inicia el proceso ejecutivo precisamente con base a la sentencia.

Diferencia entre proceso ordinario y proceso ejecutivo

Los procesos declarativos suelen tomar mucho tiempo, por lo tanto hay que procurar que el contrato de arrendamiento, cualquiera que sea, preste mérito ejecutivo, pues una demanda ejecutiva es mucho más expedita, pues allí no se discute la existencia del derecho, pues este ya está incorporado en el titulo ejecutivo, que en este caso es el contrato de arrendamiento.

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