En este artículo 18 secciones
- Qué es el mérito ejecutivo.
- Mérito ejecutivo en el arrendamiento de vivienda urbana.
- Mérito ejecutivo en locales comerciales y otros inmuebles.
- El contrato verbal no presta mérito ejecutivo.
- Cobro ejecutivo y restitución del inmueble son dos cosas distintas.
- Qué se puede cobrar por la vía ejecutiva.
- Qué debe acompañarse a la demanda ejecutiva.
- Preguntas frecuentes.
- ¿Qué significa que un contrato preste mérito ejecutivo?
- ¿El contrato de arrendamiento presta mérito ejecutivo?
- ¿Es necesario incluir una cláusula que diga que el contrato presta mérito ejecutivo?
- ¿Un contrato de arrendamiento verbal presta mérito ejecutivo?
- ¿Debe estar autenticado el contrato para prestar mérito ejecutivo?
- ¿Puedo cobrar los cánones y pedir el inmueble en el mismo proceso?
- ¿Puedo demandar directamente al codeudor?
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El contrato de arrendamiento de vivienda urbana presta mérito ejecutivo por disposición expresa del artículo 14 de la ley 820 de 2003, mientras que el de locales comerciales y demás inmuebles solo lo presta si reúne los requisitos generales del artículo 422 del Código General del Proceso. La diferencia decide si el arrendador puede embargar de una vez o si antes debe ganar un juicio. ¿Cuándo se está en uno u otro caso?
Qué es el mérito ejecutivo.
Un documento presta mérito ejecutivo cuando por sí solo permite pedirle al juez que ordene el pago y embargue los bienes del deudor, sin discutir antes si la deuda existe. Lo confiere el artículo 422 del Código General del Proceso a las obligaciones expresas, claras y exigibles que consten en documentos provenientes del deudor.
Sin título ejecutivo hay que recorrer dos procesos. Primero uno declarativo, para que una sentencia reconozca que la obligación existe, y solo después el ejecutivo para cobrarla. La diferencia en tiempo es de años.
Los cuatro requisitos, los documentos que lo prestan y por qué la cláusula que lo declara no sirve de nada se desarrollan en ¿qué se entiende por mérito ejecutivo?. Aquí interesa una pregunta más concreta: si el contrato de arrendamiento lo presta y en qué condiciones.
Mérito ejecutivo en el arrendamiento de vivienda urbana.
Aquí no hay nada que discutir: lo dice el artículo 14 de la ley 820 de 2003 para las dos partes.
«Las obligaciones de pagar sumas en dinero a cargo de cualquiera de las partes serán exigibles ejecutivamente con base en el contrato de arrendamiento y de conformidad con lo dispuesto en los Códigos Civil y de Procedimiento Civil. En cuanto a las deudas a cargo del arrendatario por concepto de servicios públicos domiciliarios o expensas comunes dejadas de pagar, el arrendador podrá repetir lo pagado contra el arrendatario por la vía ejecutiva mediante la presentación de las facturas, comprobantes o recibos de las correspondientes empresas debidamente canceladas y la manifestación que haga el demandante bajo la gravedad del juramento de que dichas facturas fueron canceladas por él, la cual se entenderá prestada con la presentación de la demanda.»
De esa norma salen dos reglas que conviene separar.
La primera. Cualquier suma de dinero a cargo de cualquiera de las partes se cobra ejecutivamente con el solo contrato. No solo los cánones: también las indemnizaciones que el arrendador deba al arrendatario.
La segunda. Los servicios públicos y las expensas que el arrendador haya tenido que pagar por el arrendatario se cobran con las facturas canceladas más el juramento del demandante, que se entiende prestado con la sola presentación de la demanda.
La segunda regla es especialmente útil. El arrendador que pagó los servicios que dejó el inquilino no necesita un proceso aparte: presenta las facturas pagadas y las cobra por la vía ejecutiva.
Conviene resaltar que la norma dice «a cargo de cualquiera de las partes». El arrendatario a quien el arrendador le deba una indemnización también puede ejecutarlo con el mismo contrato.
Mérito ejecutivo en locales comerciales y otros inmuebles.
No existe una norma equivalente al artículo 14 para el arrendamiento comercial ni para el de los demás bienes, de modo que se aplica la regla general del título ejecutivo.
El artículo 422 del Código General del Proceso exige que la obligación sea expresa, clara y exigible, y que conste en un documento que provenga del deudor.
Traducidas al contrato de arrendamiento, esas cuatro exigencias se verifican así:
| Requisito. | Qué significa en el contrato de arrendamiento. |
|---|---|
| Expresa | El contrato debe decir cuánto se paga, sin que haya que deducirlo |
| Clara | El valor, la periodicidad y el destinatario del pago deben ser inequívocos |
| Exigible | El plazo debe estar vencido y no debe pender de condición alguna |
| Que provenga del deudor | El documento debe estar firmado por quien se dice que debe |
Un contrato de arrendamiento comercial bien redactado cumple los cuatro requisitos sin dificultad, porque fija el canon, la fecha de pago y lleva la firma del arrendatario.
La cláusula que declara el mérito ejecutivo.
La costumbre ha impuesto incluir en los contratos comerciales una cláusula que diga que el contrato presta mérito ejecutivo. Conviene decir qué vale realmente.
No es necesaria, porque el mérito ejecutivo lo da el cumplimiento de los requisitos del artículo 422 y no la voluntad de las partes. Tampoco es suficiente: un contrato que no fije el canon con claridad no se vuelve título ejecutivo porque una cláusula lo afirme.
De acuerdo con nuestro criterio, esa cláusula es inocua y puede conservarse, pero quien la incluye creyendo que con ella basta comete un error que solo descubrirá cuando el juez le rechace el mandamiento de pago. Lo que hay que cuidar es la redacción del canon y del plazo, no la declaración.
Qué otros documentos prestan mérito ejecutivo, y en qué se diferencian de los títulos valores, está en ¿qué es un título ejecutivo y cuáles son?.
El contrato verbal no presta mérito ejecutivo.
Es la consecuencia más grave de arrendar sin documento y suele descubrirse tarde.
El artículo 14 hace exigibles las sumas «con base en el contrato de arrendamiento», y el artículo 422 exige un documento que provenga del deudor. Sin documento no hay título ejecutivo, por más que el contrato exista y sea válido.
El arrendador con contrato verbal que quiera cobrar los cánones adeudados deberá iniciar primero un proceso declarativo para que se reconozca la existencia del arrendamiento y la deuda. Las vías para probarlo están en contrato de arrendamiento verbal.
Cobro ejecutivo y restitución del inmueble son dos cosas distintas.
Es la confusión más frecuente y conviene deshacerla, porque de ella depende qué demanda hay que presentar.
| Aspecto. | Proceso ejecutivo. | Proceso de restitución. |
|---|---|---|
| Qué se persigue | El pago de lo adeudado | La entrega del inmueble |
| Fundamento | El contrato como título ejecutivo | La terminación del contrato |
| Norma | Artículos 422 y siguientes del CGP | Artículo 384 del CGP |
| Resultado | Embargo y remate de bienes | Orden de entrega y lanzamiento |
El arrendador que quiere ambas cosas debe entender que son dos pretensiones distintas. Ganar el ejecutivo no le devuelve el inmueble, y ganar la restitución no le paga los cánones.
La carga de consignar para ser oído.
El proceso de restitución tiene una ventaja decisiva para el arrendador cuando la causal es la falta de pago. Según el artículo 384 del Código General del Proceso, el arrendatario demandado no será oído en el proceso mientras no acredite haber consignado a órdenes del juzgado el valor que se le acusa adeudar.
Es una carga procesal fuerte: el inquilino que no paga ni consigna pierde la posibilidad de defenderse. El trámite completo está en restitución de inmueble arrendado.
Qué se puede cobrar por la vía ejecutiva.
Conviene tener la lista clara, porque el juez no reconoce de oficio lo que no se pide.
- Los cánones de arrendamiento vencidos y no pagados.
- Los reajustes del canon que se hayan aplicado válidamente y no se hayan pagado.
- Los intereses de mora sobre cada canon, desde el día siguiente a su vencimiento.
- Los servicios públicos y expensas comunes que el arrendador haya pagado por el arrendatario.
- La cláusula penal, si se pactó y se cumplen sus condiciones.
- Las costas del proceso.
Los intereses deben pedirse expresamente y precisando desde cuándo se causan sobre cada canon, como se explica en intereses de mora en el contrato de arrendamiento.
Sobre la concurrencia de la cláusula penal con los intereses hay una discusión que conviene revisar antes de pedir las dos cosas, y está tratada en cláusula penal en el contrato de arrendamiento.
Qué debe acompañarse a la demanda ejecutiva.
Sin ser un formulario, estos son los documentos que sostienen una demanda ejecutiva por cánones de arrendamiento.
- El contrato de arrendamiento original, preferiblemente autenticado.
- La liquidación del crédito, canon por canon, con fechas de vencimiento y días de mora.
- Las facturas de servicios públicos o expensas canceladas por el arrendador, si se cobran.
- La prueba de la notificación de los reajustes, si se cobran cánones reajustados.
- La identificación del arrendatario y de los garantes contra quienes se dirige la demanda.
La demanda puede dirigirse contra el arrendatario, contra sus codeudores o contra todos a la vez, sin tener que perseguir primero a uno de ellos, salvo que se trate de un fiador que conserve el beneficio de excusión. Esa distinción está en fiador en el contrato de arrendamiento.
La liquidación del crédito es la pieza que más rechazos genera. Debe permitir al juez verificar cada cifra sin hacer cuentas propias: qué canon, cuándo venció, cuánto se debe y cuántos días de mora acumula.
Preguntas frecuentes.
A continuación respondemos las preguntas frecuentes de nuestros lectores.
¿Qué significa que un contrato preste mérito ejecutivo?
Que por sí solo permite pedirle al juez que ordene el pago y embargue los bienes del deudor, sin necesidad de un juicio previo que declare que la deuda existe.
¿El contrato de arrendamiento presta mérito ejecutivo?
El de vivienda urbana sí, por disposición del artículo 14 de la ley 820 de 2003, y lo presta para las dos partes. El de locales comerciales y demás inmuebles lo presta solo si cumple los requisitos del artículo 422 del Código General del Proceso, que un contrato bien redactado cumple sin dificultad.
¿Es necesario incluir una cláusula que diga que el contrato presta mérito ejecutivo?
No. El mérito ejecutivo lo da el cumplimiento de los requisitos legales, no la declaración de las partes. La cláusula es inocua: no sobra, pero tampoco convierte en título ejecutivo un contrato que no reúna los requisitos.
¿Un contrato de arrendamiento verbal presta mérito ejecutivo?
No. Sin documento no hay título ejecutivo, aunque el contrato exista y sea válido. Habría que iniciar primero un proceso declarativo para que se reconozca la existencia del arrendamiento y de la deuda.
¿Debe estar autenticado el contrato para prestar mérito ejecutivo?
No es requisito. La autenticación evita que el demandado niegue su firma y obligue a probarla dentro del proceso, lo que retrasa el cobro, pero el contrato sin autenticar presta mérito ejecutivo igual.
¿Puedo cobrar los cánones y pedir el inmueble en el mismo proceso?
Son dos procesos distintos: el ejecutivo persigue el pago y el de restitución persigue la entrega. Ganar uno no produce el efecto del otro, de modo que el arrendador que quiere ambas cosas debe plantear ambas pretensiones.
¿Puedo demandar directamente al codeudor?
Sí. La demanda puede dirigirse contra el arrendatario, contra sus codeudores o contra todos, sin perseguir primero a ninguno, salvo que se trate de un fiador que conserve el beneficio de excusión.
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Si se realizó un contrato de arrendamiento en Colombia por una casa para montar un negocio comercial y vivienda en 2005, por un año, con una prórroga hasta 2007 y sin cláusula de renovación automática, la persona continuó viviendo allí y ya lleva 18 años. Sin embargo, por problemas económicos se atrasó en los pagos, y ahora quieren ejecutar al fiador, quien no volvió a firmar, ya que no se realizó ningún contrato de arrendamiento adicional.
A los diez años, el arrendador supuestamente envió el contrato y lo registró en 2015 sin informarle nada al arrendatario ni al fiador. Actualmente estamos en 2023, y el arrendador ha demandado para que se entregue el inmueble, cobrando perjuicios y cánones desde febrero de 2022 al fiador, y quieren embargarlo.
¿Qué se puede hacer en este caso? Esto es en Colombia.
En principio, el contrato de arrendamiento inicial sigue vigente, pues, ante el silencio de las partes, se renovó automáticamente, por lo que el fiador sigue siendo fiador.