Vivienda turística (Airbnb) en la propiedad horizontal: cuándo está permitida

Arrendar un apartamento por días a través de Airbnb, Booking u otras plataformas es, para la ley, prestar el servicio de vivienda turística. Cuando el inmueble está en un edificio o conjunto, esa actividad solo es legal si el reglamento de propiedad horizontal la autoriza expresamente y el prestador está inscrito en el Registro Nacional de Turismo, según el artículo 34 de la ley 1558 de 2012. ¿Qué pasa si el reglamento no dice nada, qué debe hacer el administrador y qué sanciones se arriesgan?

Qué es la vivienda turística.

La vivienda turística es la unidad habitacional que se destina, en todo o en parte, a prestar alojamiento turístico a una o más personas por un lapso inferior a 30 días, a cambio de un precio. Esa es la línea que separa la vivienda turística del arrendamiento de vivienda urbana: quien arrienda su apartamento por meses celebra un contrato regulado por la ley 820 de 2003, que explicamos en el artículo sobre el arrendamiento en la propiedad horizontal; quien lo arrienda por noches presta un servicio turístico.

La diferencia no depende de cómo se llame el contrato ni de la plataforma que se use. Si el inmueble se ofrece por días o semanas a turistas, se aplican las reglas de la vivienda turística aunque el propietario lo presente como un «arriendo temporal».

La autorización expresa del reglamento.

El punto de partida es que el reglamento de propiedad horizontal define la destinación de los bienes privados. Un edificio residencial está destinado a vivienda, y el servicio de alojamiento turístico es una actividad distinta. Por eso la ley exige que el reglamento la autorice de manera expresa.

Esa exigencia aparece en el artículo 34 de la ley 1558 de 2012, modificado por el artículo 144 del Decreto Ley 2106 de 2019, que en su inciso final dispone:

«Al prestador del servicio de vivienda turística que opere sin la previa autorización en los reglamentos de propiedad horizontal debidamente registrada en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos, le serán impuestas las sanciones contempladas en el numeral 2 del artículo 59 de la Ley 675 de 2001, de acuerdo con el procedimiento establecido en dicha ley.»

De esa norma se desprenden tres requisitos: la autorización debe ser previa, debe constar en el reglamento y este debe estar registrado. Un acta de asamblea que «permita» el Airbnb, sin reforma del reglamento registrada, no cumple el requisito.

Si el reglamento guarda silencio.

Es la situación más común en los conjuntos residenciales, cuyos reglamentos se redactaron antes del auge de las plataformas. La respuesta es que, si el reglamento no autoriza expresamente la vivienda turística, la actividad no está permitida.

La Superintendencia de Industria y Comercio lo reiteró en su circular externa 003 de 2023, en la que instruyó a los prestadores que para ofrecer y prestar el servicio deben contar con autorización expresa en los reglamentos de propiedad horizontal registrados.

De acuerdo con nuestro criterio, tampoco basta una cláusula genérica que destine los apartamentos a «vivienda» o que permita «arrendarlos»: la ley pide una autorización expresa para el alojamiento turístico.

Cómo se obtiene la autorización.

Si los propietarios quieren permitir la vivienda turística, deben reformar el reglamento. Eso exige el voto favorable del 70 % de los coeficientes del edificio o conjunto, en reunión presencial o mixta, y luego elevar la reforma a escritura pública y registrarla. El trámite completo está en el artículo sobre la reforma del reglamento de propiedad horizontal.

La reforma puede autorizar la actividad sin condiciones o sujetarla a reglas: registro previo de huéspedes en portería, límite de ocupación, prohibición de uso de ciertas zonas comunes por huéspedes, depósito para cubrir daños, o restricción a ciertas torres o pisos.

El Registro Nacional de Turismo.

Además de la autorización del reglamento, quien presta el servicio de vivienda turística debe inscribirse en el Registro Nacional de Turismo (RNT) y renovarlo cada año. Cuando el inmueble está sometido a propiedad horizontal, para inscribirlo debe aportarse el reglamento en el que conste la autorización expresa, según la reglamentación del Ministerio de Comercio, Industria y Turismo (Decreto 1836 de 2021).

Sin RNT, el prestador no puede operar legalmente, y la ley 2068 de 2020 obliga a las plataformas digitales a no publicar o a retirar los anuncios de quienes no lo tengan. Otras obligaciones del prestador —contribución parafiscal, tarjeta de registro de alojamiento, póliza— exceden el régimen de propiedad horizontal y no las tratamos aquí.

La obligación del administrador.

El administrador no es un simple espectador. El artículo 34 de la ley 1558 de 2012 le impone un deber concreto:

«Es obligación de los administradores de los inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal en los cuales se preste el servicio de vivienda turística, reportar a la Superintendencia de Industria y Comercio, la prestación de tal tipo de servicios en los inmuebles de la propiedad horizontal que administra, cuando estos no estén autorizados por los reglamentos para dicha destinación, o no se encuentren inscritos en el Registro Nacional de Turismo.»

El reporte procede en dos casos distintos: cuando el reglamento no autoriza la actividad, aunque el prestador tenga RNT, y cuando el reglamento la autoriza pero el prestador no está inscrito. Si el administrador omite el reporte, el mismo artículo prevé que la Superintendencia le imponga una multa de hasta tres salarios mínimos legales mensuales, con destino al Fondo de Promoción Turística.

De acuerdo con nuestro criterio, el administrador debe hacer el reporte con base en hechos verificables —anuncios en plataformas, registros de ingreso de huéspedes en portería, quejas documentadas— y dejar constancia de él en su informe al consejo y a la asamblea.

Sanciones al propietario que opera sin autorización.

El prestador que opera sin autorización del reglamento se expone a dos frentes:

• Sanción de la copropiedad. Por remisión del artículo 34, la copropiedad puede imponerle las multas del numeral 2 del artículo 59 de la ley 675 de 2001: multas sucesivas mientras persista el incumplimiento, cada una de hasta dos veces el valor de las expensas necesarias mensuales y que en total no pueden superar diez veces ese valor, con el procedimiento y el debido proceso de los artículos 59 y 60.
• Sanción administrativa. La Superintendencia de Industria y Comercio puede investigar y sancionar a quien preste servicios turísticos sin RNT o sin cumplir los requisitos legales.

Ejemplo. Supongamos que la cuota de administración de un apartamento es de $400.000 y su propietario lo ofrece en Airbnb sin que el reglamento lo autorice. Tras el requerimiento y el procedimiento previsto, la copropiedad puede imponerle multas de hasta $800.000 (2 × $400.000), que pueden repetirse mientras siga operando hasta un tope acumulado de $4.000.000 (10 × $400.000). Esas multas se suman a la cuota y pueden cobrarse ejecutivamente.

El procedimiento sancionatorio y la forma de impugnar las multas están en el artículo sobre sanciones y multas en la propiedad horizontal.

Lo que la copropiedad no puede hacer.

Aunque la actividad no esté autorizada, la copropiedad no puede hacer justicia por su propia mano. No puede impedir el ingreso de los huéspedes al apartamento, cortar servicios públicos ni retener sus pertenencias. Los huéspedes son tenedores del inmueble y tienen derecho a acceder a él por los bienes comunes esenciales.

Lo que sí puede hacer, si el reglamento lo prevé, es exigir el registro de visitantes en portería y aplicar a los huéspedes, como a cualquier residente, las normas de convivencia. Los conflictos por ruido o mal uso de zonas comunes siguen la ruta que explicamos en el artículo sobre el ruido en la propiedad horizontal.

Si el reglamento sí lo autoriza.

Cuando la vivienda turística está autorizada, la copropiedad tampoco queda sin herramientas. Puede:

1. Exigir al propietario copia vigente del RNT.
2. Aplicar las reglas que la reforma haya fijado para la actividad.
3. Reportar a la Superintendencia si el prestador no está inscrito.
4. Responsabilizar al propietario por los daños y las sanciones de sus huéspedes, que son moradores de su inmueble.

De acuerdo con nuestro criterio, la mayor rotación de personas que genera la actividad no autoriza, por sí sola, a cobrar al prestador una cuota de administración mayor que la que resulta de su coeficiente. Un cobro adicional solo procede si la reforma del reglamento lo establece de manera expresa, como compensación por el uso más intenso de los bienes comunes.

Estas son las preguntas más frecuentes sobre Airbnb y la vivienda turística en edificios y conjuntos.