Obras y remodelaciones en el apartamento: permisos en la propiedad horizontal

Remodelar la cocina, tumbar un muro, cerrar un balcón o cambiar las ventanas son obras que el propietario puede querer hacer en su bien privado, pero en un edificio o conjunto no siempre puede hacerlas solo. Los límites están en el artículo 18 de la ley 675 de 2001, que prohíbe comprometer la seguridad o solidez del edificio, en el reglamento de propiedad horizontal y en las normas urbanísticas. ¿Qué obras puede hacer libremente, cuáles requieren autorización de la copropiedad y cuáles necesitan licencia?

La regla general: el bien privado es suyo, pero con límites.

El propietario puede usar, mejorar y modificar su bien privado. La propiedad horizontal le impone, sin embargo, límites que no existen en una casa independiente, porque su apartamento comparte estructura, fachada, redes y muros con los demás.

El artículo 18 de la ley 675 de 2001 establece, entre las obligaciones de los propietarios respecto de sus bienes privados, las siguientes, que aquí sintetizamos:

• Usarlos conforme a su naturaleza y destinación y a lo previsto en el reglamento, sin ejecutar actos que comprometan la seguridad o solidez del edificio ni que perturben la tranquilidad de los demás.
• Ejecutar de inmediato las reparaciones de su bien, incluidas las redes de servicios que estén dentro de él, cuya omisión pueda perjudicar a la copropiedad, y resarcir los daños que cause.
• No elevar nuevos pisos ni hacer nuevas construcciones, si es el propietario del último piso, sin autorización de la asamblea y cumpliendo las normas urbanísticas.
• No hacer excavaciones, sótanos u obras que afecten la solidez de la construcción, si es el propietario del piso bajo, sin autorización de la asamblea y cumpliendo las normas urbanísticas.

De ahí se deriva una clasificación práctica de las obras en tres grupos.

Obras que puede hacer sin autorización de la copropiedad.

Son las que se limitan al interior del bien privado y no tocan bienes comunes: pintar, cambiar pisos o enchapes, reemplazar muebles de cocina o baño, cambiar puertas interiores o redistribuir con muros livianos que no sean estructurales.

Aun así, debe cumplir el reglamento en cuanto a horarios, ingreso de materiales, retiro de escombros y uso del ascensor, y avisar a la administración antes de empezar. Muchos reglamentos exigen además un depósito para cubrir los daños que la obra pueda causar en zonas comunes, exigencia que, de acuerdo con nuestro criterio, es válida si el reglamento la prevé y el depósito se devuelve al terminar la obra sin daños.

Obras que requieren autorización de la copropiedad.

Requieren autorización todas las obras que afectan bienes comunes, aunque se hagan desde el apartamento. Las más frecuentes son:

• Cambios en la fachada: ventanas de otro color o diseño, rejas exteriores, cerramiento de balcones o terrazas, toldos o unidades exteriores de aire acondicionado.
• Intervención de la estructura: demoler o abrir vanos en muros de carga, columnas o placas.
• Intervención de redes generales: modificar bajantes, tuberías comunes o acometidas.
• Construcciones sobre bienes comunes: techar una terraza de uso exclusivo o ampliar el área del apartamento.

La razón es que las fachadas, la estructura, los techos y las instalaciones generales son bienes comunes esenciales, según el artículo 3 de la ley 675 de 2001. Pertenecen a todos los propietarios y ninguno puede alterarlos por su cuenta. Lo explicamos en el artículo sobre los bienes comunes en la propiedad horizontal.

Quién da la autorización.

La autorización la da la asamblea general, salvo que el reglamento haya delegado ciertas decisiones en el consejo de administración, como aprobar un diseño unificado de ventanas o de rejas que todos pueden instalar.

De acuerdo con nuestro criterio, cuando la obra implica construir sobre un bien común o cambiar su destinación, no basta la mayoría ordinaria: si altera lo previsto en el reglamento o en los planos de la propiedad horizontal, debe aprobarse como una reforma del reglamento, con el 70 % de los coeficientes. El administrador no puede autorizar por sí solo ninguna obra sobre bienes comunes.

Obras que requieren licencia de construcción.

Con independencia de la autorización de la copropiedad, muchas obras requieren licencia del curador urbano o de la oficina de planeación. Por regla general, la necesitan las ampliaciones, las modificaciones de la estructura, el reforzamiento estructural, la demolición y las que cambian la fachada o el uso del inmueble. Qué obras requieren licencia y en qué modalidad lo explicamos en el artículo sobre las modificaciones a una vivienda que requieren licencia de construcción.

En la propiedad horizontal hay dos reglas adicionales que conviene conocer.

La autorización de la copropiedad se anexa a la solicitud.

Cuando la obra afecta bienes comunes, la autoridad que expide la licencia exige la autorización del órgano competente de la copropiedad. Sin el acta que la contenga, la solicitud no puede tramitarse.

El aviso en la cartelera y la citación a los vecinos.

El parágrafo 1 del artículo 2.2.6.1.2.2.1 del Decreto 1077 de 2015 regula la publicidad de la solicitud de licencia cuando la obra es en un edificio o conjunto:

«Cuando se solicite licencia para el desarrollo de obras de construcción en las modalidades de ampliación, adecuación, restauración, demolición, o modificación en edificios o conjunto sometidos al régimen de propiedad horizontal, se instalará un aviso de treinta (30) centímetros por cincuenta (50) centímetros en la cartelera principal del edificio o conjunto, o en un lugar de amplia circulación que determine la administración.»

Las fotografías del aviso deben anexarse al expediente dentro de los cinco días hábiles siguientes a la radicación, so pena de que la solicitud se entienda desistida. Además, el curador cita a los vecinos colindantes, que pueden hacerse parte en el trámite y oponerse a la licencia. Por eso, si un vecino ve el aviso y la obra le preocupa, ese es el momento de intervenir.

Horarios y ruido de las obras.

Las obras generan ruido y la convivencia exige limitarlas. Los horarios los fijan las normas locales y el reglamento de propiedad horizontal, que suele restringir los trabajos ruidosos a los días hábiles y a ciertas horas.

El literal b del numeral 1 del artículo 33 de la ley 1801 de 2016 excluye de los comportamientos contrarios a la convivencia los ruidos originados en construcciones o reparaciones en las horas permitidas. Fuera de ellas, el ruido de la obra puede dar lugar a la intervención de la Policía y a las sanciones del reglamento, como explicamos en el artículo sobre el ruido en la propiedad horizontal.

Daños causados por la obra.

Quien hace la obra responde por los daños que cause a los bienes comunes y a los apartamentos vecinos, sean de él o de los contratistas que contrató. Es la consecuencia del numeral 2 del artículo 18 de la ley 675 de 2001, que obliga a resarcir los daños ocasionados por descuido propio o de las personas por las que se debe responder.

Ejemplo. Supongamos que, al cambiar el piso del baño, el contratista rompe una tubería y el agua daña el techo del apartamento de abajo y el pasillo. El propietario que contrató la obra debe pagar la reparación del vecino y la del pasillo, aunque después pueda repetir contra el contratista. Si la copropiedad había exigido un depósito, puede aplicarlo a la reparación del pasillo.

Cuando el daño se presenta como humedad que llega de un apartamento vecino, la ruta para reclamar está en el artículo sobre cómo abordar humedades y daños del inmueble vecino.

Qué puede hacer la copropiedad ante una obra no autorizada.

Si un propietario cambia la fachada o interviene la estructura sin autorización, la copropiedad tiene varias herramientas:

1. Requerirlo por escrito para que suspenda la obra y restituya el bien común a su estado original.
2. Sancionarlo, si el reglamento tipifica la conducta, con el procedimiento de los artículos 59 y 60 de la ley 675 de 2001.
3. Acudir a la autoridad de policía, si la obra carece de licencia o pone en riesgo la seguridad del edificio.
4. Demandarlo ante el juez civil, para que se ordene restituir el bien común y pagar los perjuicios; las controversias sobre el uso de los bienes privados del artículo 18 se tramitan por el proceso verbal sumario, según el numeral 1 del artículo 390 del Código General del Proceso.

Las sanciones y su procedimiento están en el artículo sobre sanciones y multas en la propiedad horizontal.

Modelo de solicitud de autorización para obras.

Antes de iniciar una obra que pueda afectar bienes comunes, conviene pedir la autorización por escrito. Este modelo puede adaptarse:

Conserve copia radicada de la solicitud y de la respuesta. Si la obra se hace con autorización escrita, será mucho más difícil que después se le exija demolerla o se le imponga una sanción.

Estas son las preguntas más frecuentes sobre obras y remodelaciones en edificios y conjuntos.