Los socios pueden pagar su participación en una sociedad no solo con dinero, sino también con bienes inmuebles —lotes, oficinas, bodegas, apartamentos—, pues el artículo 98 del Código de Comercio admite aportes en bienes apreciables en dinero. ¿Cómo se valora el inmueble, qué formalidades exige y qué efectos tributarios tiene el aporte?
El aporte en especie.
Al constituir una sociedad, o al aumentar su capital, los socios pueden aportar dinero, trabajo o bienes: inventarios, maquinaria, vehículos, intangibles o inmuebles. Cuando el aporte consiste en bienes distintos del dinero se habla de aporte en especie.
El aporte de un inmueble implica transferir su propiedad a la sociedad: en adelante, la sociedad es la dueña y el socio recibe a cambio acciones, cuotas o partes de interés por el valor convenido. Formalizar el aporte y transferir el inmueble son, por eso, dos actos que deben coincidir: la suscripción de la participación y la tradición del bien a nombre de la sociedad.
Por qué valor se aporta el inmueble.
El valor del aporte lo acuerdan los socios, y normalmente corresponde al valor comercial del inmueble, respaldado en un avalúo. Las partes pueden convenir otro, como el avalúo catastral, pero ese valor determina cuántas acciones o cuotas recibe el aportante y, por tanto, su participación frente a los demás.
Para los aportes en especie posteriores a la constitución, el artículo 132 del Código de Comercio exige que el valor sea fijado por la asamblea o junta de socios con el voto de al menos el 60% de las acciones, cuotas o partes de interés, sin que voten los aportantes, y el artículo 133 ordena que los avalúos consten en la escritura o documento de constitución o de reforma.
La regla protege a los demás socios: un inmueble sobrevalorado diluye injustamente su participación.
Formalidades del aporte de inmuebles.
Como la transferencia de inmuebles requiere escritura pública, el aporte de un inmueble obliga a seguir esa solemnidad aunque la sociedad pudiera constituirse por documento privado. Los pasos son:
- Obtener el certificado de tradición y libertad del inmueble, para verificar su titularidad y gravámenes.
- Acordar y documentar el valor del aporte, con el avalúo correspondiente.
- Otorgar la escritura pública de constitución o de reforma en la que conste el aporte del inmueble.
- Pagar el impuesto de registro y los derechos notariales y registrales.
- Inscribir la escritura en la oficina de registro de instrumentos públicos del lugar del inmueble y en el registro mercantil de la cámara de comercio.
En la SAS esta regla está expresa en el artículo 5 de la ley 1258 de 2008: si los activos aportados al constituirla comprenden bienes cuya transferencia requiere escritura pública, la constitución debe hacerse por escritura pública e inscribirse también en los registros correspondientes. Lo mismo ocurre con la empresa unipersonal y con las sociedades que se constituyen por documento privado al amparo de la ley 1014 de 2006, según los pasos para constituir una sociedad.
Efectos tributarios del aporte de inmuebles.
Para el aportante, el aporte implica cambiar un inmueble por acciones o cuotas, lo que en principio sería una enajenación. Sin embargo, el artículo 319 del Estatuto Tributario establece un régimen de neutralidad:
«El aporte en dinero o en especie a sociedades nacionales no generará ingreso gravado para estas, ni el aporte será considerado enajenación, ni dará lugar a ingreso gravado o pérdida deducible para el aportante, siempre que se cumplan las siguientes condiciones:»
Las condiciones de la norma, en síntesis, son las siguientes:
- La sociedad receptora debe emitir acciones o cuotas nuevas a cambio del aporte.
- La sociedad conserva como costo fiscal del inmueble el mismo que tenía el aportante, lo que debe constar en el documento del aporte.
- Las acciones o cuotas que recibe el aportante tienen como costo fiscal el mismo del inmueble aportado.
- El inmueble conserva en la sociedad la naturaleza de activo fijo o movible que tenía para el aportante.
- El documento del aporte debe declarar que las partes se acogen al artículo 319.
Supongamos que una persona aporta a una SAS un lote con costo fiscal de $200.000.000 y valor comercial de $500.000.000, y recibe acciones por este último valor. Si se cumplen las condiciones del artículo 319, el aportante no declara ganancia ocasional, pero sus acciones quedan con costo fiscal de $200.000.000 y la sociedad conserva el lote con ese mismo costo fiscal. La ganancia no desaparece: se difiere hasta que se vendan las acciones o el lote.
En la declaración de renta de la persona natural, el inmueble sale del patrimonio y en su lugar se declaran las acciones o cuotas, por su costo fiscal; el cambio no se ve en el formulario, pero debe quedar soportado en los anexos.
Preguntas frecuentes.
A continuación, damos respuesta a las preguntas frecuentes realizadas por nuestros lectores.
¿Se puede aportar un inmueble a una SAS?
Sí, pero en ese caso la SAS debe constituirse por escritura pública e inscribirse también en la oficina de registro de instrumentos públicos (art. 5 de la ley 1258 de 2008).
¿El inmueble se aporta por su avalúo catastral o comercial?
Por el valor que acuerden los socios, que normalmente es el comercial; en los aportes posteriores a la constitución lo fija la asamblea o junta con al menos el 60 % sin el voto del aportante (art. 132 del Código de Comercio).
¿Aportar un inmueble a una sociedad genera ganancia ocasional?
No, si se cumplen las condiciones del artículo 319 del Estatuto Tributario; el aportante conserva en sus acciones el costo fiscal del inmueble y la ganancia se difiere hasta su venta.
¿Un administrador puede comprar un inmueble de la sociedad?
Sí, pero como administrador debe evitar el conflicto de interés: según el artículo 23 de la ley 222 de 1995, necesita autorización del máximo órgano social, dada sin el voto del interesado.
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Buen día. En el caso de que una persona natural entregue un inmueble como aporte social en una nueva empresa, ¿cómo se muestra ese cambio en la renta de la persona natural?
El inmueble sale del patrimonio fiscal de la persona y, en su lugar, se declara el costo fiscal del aporte social, que puede ser inferior o superior al valor del inmueble, incrementando o disminuyendo el patrimonio. Esto debe reflejarse en los anexos porque en el formulario 210 no se visualiza ese cambio de un activo por otro.
Soy suplente de una sociedad SAS que tiene varios inmuebles en venta. ¿Puedo comprar uno para mí?
Gracias.
Sí, no hay ley que lo prohíba, y en tal caso se aplican las reglas generales sobre la determinación de la renta o ganancia ocasional para quien vende el inmueble, en este caso, la SAS.
Si se aporta un inmueble, ¿se puede incorporar como pago aporte en especie al valor del avalúo actualizado? ¿Afecta a la persona que lo aporta en cuanto a si debe pagar ganancia ocasional?
El valor por el que se aporta el inmueble suele ser el valor comercial, pero las partes pueden acordar que el monto del aporte sea según su avalúo catastral. En cuanto a la ganancia ocasional, no hay lugar a ella en los términos del artículo 319 del estatuto tributario.